В конце прошлой недели Верховный суд РФ опубликовал на своем официальном сайте Обзор судебной практики по договорам участия в долевом строительстве. Обзор освещает проблемные вопросы защиты прав потребителей, которые вложили свои деньги в строящееся жилье.
В частности, Верховный суд приходит к выводу о том, что права дольщиков должны защищаться в равной степени независимо от того, как называется договор, по которому застройщик получил от них деньги. Верховный суд напоминает, что в настоящее время законны лишь 3 способа привлечь деньги дольщиков на строительство жилья, которое еще не введено в эксплуатацию: это договор участия в долевом строительстве, жилищные сертификаты, а также жилищно-строительные и жилищно- накопительные кооперативы. Разумеется, данные способы налагают на строителей много обязанностей, поэтому недобросовестные застройщики могут практиковать иные формы договоров для прикрытия реальных отношений с дольщиком.
В обзоре освещены многие известные «серые» схемы продажи строящегося жилья: предварительные договоры купли-продажи квартир или участия в долевом строительстве, которые не подлежат государственной регистрации; заключение договоров займа, обязательства по которым прекращаются после передачи построенного жилья; внесение денег в складочные капиталы товариществ на вере; выдача векселей, оформление договоров инвестирования строительства и многие другие.
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Обман застройщиков. Судебная практика от Lawyer PRO
В отношении этих схем Верховный суд делает один очень важный вывод: независимо от того, как называется договор, если в действительности стороны имели намерение заключить договор долевого участия в строительстве, к такой ситуации будет применяться ФЗ-214, в том числе в отношении всех установленных мер ответственности. Таким образом, даже приобретая квартиру по предварительному договору, дольщик может претендовать на защиту закона об участии в долевом строительстве, в том числе в части претензий к качеству жилья и выплаты неустойки за просрочку сдачи дома. Кроме того, права дольщика гарантирует и закон о защите прав потребителей в части выплаты компенсации морального вреда и штрафа.
Верховный суд подтвердил, что иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа дольщик может предъявить в суд по своему выбору, как и любой другой потребитель, — то есть по своему месту жительства или пребывания, месту нахождения ответчика, заключения или исполнения договора. Однако если в иске будет заявлено требование о признании права на строящееся жилье, то иск можно предъявить только по месту нахождения недвижимого имущества.
Дополнительной мерой защиты дольщиков стало и еще одно разъяснение: если в предварительный договор участия в долевом строительстве жилья застройщик включил все существенные условия, то такой договор будет признаваться основным, а значит, его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если же застройщик уклоняется от государственной регистрации, то его можно заставить сделать это через суд. Если застройщик заключил предварительный договор, но уклоняется от заключения основного договора, дольщик может признать право собственности на оплаченную квартиру в судебном порядке.
Анализ судебной практики — Неустойка по 214-ФЗ (О долевом строительстве)
Верховный суд также пояснил, что застройщики не имеют права передавать долевки в залог третьим лицам, в том числе банкам.
Источник: paritet.guru
«Правила жизни» для дольщиков от Верховного суда
Верховный суд (ВС) РФ выпустил обзор судебной практики по долевому строительству. Фактически этот документ, основанный на изучении тысяч судебных споров, является всеобъемлющей инструкцией для дольщиков, как защитить свои права. Обзор содержит разбор наиболее распространенных правовых проблем, которые попадали в ВС из самых разных российских регионов.
РАПСИ изучило 38-страничный обзор, чтобы выбрать наиболее важные советы для дольщиков от ВС.
Требуйте заключение договора долевого участия
Покупатель заключил предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и полностью оплатил стоимость квартиры. Поскольку в предписанный срок дом не был сдан, покупатель решил взыскать неустойку. Однако суд отказал на основании того, что, согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ), неустойка полагается только по договору долевого участия (ДДУ).
Например, если в документе предусмотрено «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это ДДУ, даже если он озаглавлен как договор купли-продажи. Соответственно, по нему должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.
Тем не менее, во избежание лишних проблем, лучше избегать заключения любых договоров при вложении денег в долевое строительство, кроме ДДУ. Предварительные договоры купли-продажи, так же как и займа не имеют юридической силы. Необходимо настаивать именно на такой форме договора, какие бы альтернативы ни предлагал застройщик. ВС также указал, что в случае наличия доказательств уклонения застройщика от регистрации ДДУ, суд обязан удовлетворить требования дольщика. Для обращения в суд необходимо приложить доказательства отправки требования о регистрации ДДУ (достаточно почтовой квитанции).
Требуйте устранения нарушений условий договора и привлекайте застройщика к ответственности
Покупатель обратился в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за несвоевременное устранение недостатков в строительстве (утепление стен дома) и компенсации морального вреда.
Суд отказал истцу, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.
ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со статьей 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае просрочки устранения недостатков квартиры по ДДУ покупатель вправе требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителя.
Не позволяйте застройщикам переносить сроки
Дольщик обратился в суд за неустойкой и возмещением нравственных страданий из-за того, что застройщик сдал многоквартирный дом с задержкой. Кроме того, покупатель потребовал частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным.
Суд не удовлетворил эти требования, сославшись на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков сдачи объекта строительства.
С этим не согласилась гражданская коллегия ВС. Она отменила апелляционное определение, указав, что условия договора можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре, между застройщиком и участником. Однако подписывать дополнительное соглашение дольщику совсем не обязательно – оно лишит покупателя права на неустойку.
Аналогичные условия действуют, если дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Договор уступки не может изменить срок, однако при его заключении покупателя могут не уведомить о дополнительных соглашениях, заключенных до этого, из-за чего может быть потеряно право на неустойку. Поэтому, заключая договор уступки, необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
Впрочем, согласно судебной практике, накопленной ВС, лучше вовсе не связываться с такой формой договора. Как правило, цена уступки выше, а в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора.
Прописывайте возможность замены квартиры в договоре
Покупатель заключила ДДУ на квартиру, но после ее получения обнаружила, что вид из окна упирается в газорегуляторный пункт. Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.
Суд отказал, поскольку дом и спорное строение за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Также апелляция указала, что 214-ФЗ не обязывает застройщика информировать будущих собственников о расположении инженерного оборудования и согласовывать с ними его установку.
ВС опровергает решение райсуда и напоминает, что действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения договора сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительских характеристик.
Согласно статье 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях: описание дома с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. разного рода оборудования.
Компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает. Однако это условие вполне можно сразу предусмотреть в договоре.
Не позволяйте застройщику расторгать договор
Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.
ВС признает невозможным расторжение по причине незначительной просрочки оплаты, называя это злоупотреблением правом и недобросовестным поведением. В этом случае необходимо ссылаться на недобросовестное поведение застройщика, которое в силу статьи 10 ГК РФ не подлежит защите. Защита прав дольщиков в таком случае превыше.
Аналогичен подход ВС к ситуации, когда застройщик нарушил сроки строительства и сдал квартиру, фактическая площадь которой оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости застройщик дольщику не вернул и не уплатил неустойку, попытавшись даже получить деньги с покупателя. После чего застройщик в одностороннем порядке расторг договор.
ВС напоминает, что односторонний отказ от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК о добросовестности и разумности. Суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.
Требуйте свое место в кооперативе
Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для достройки дома. Одного покупателя в ЖСК не приняли, сославшись на позднее обращение: к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
ВС назвал такое решение противоправным. Раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК.
Дольщикам следует иметь в виду, что согласно пункту 1 статьи 201.10 закона о банкротстве ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства. Поэтому при первых признаках банкротства застройщика следует активнейшим образом участвовать в процессе создания ЖСК.
Источник: rapsinews.ru
Практика по долевому строительству
Ниже представлены примеры из практики наших юристов и адвокатов по долевому строительству, успешно разрешенные в пользу наших клиентов. Ознакомиться практикой более подробно Вы можете в офисе бюро.
Петроградский суд Санкт-Петербурга взыскал с застройщика ООО «МонАрх-СПб» в пользу наших клиентов более 890.000 руб. неустойки и штрафных санкций за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве
Кировский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск и расторг договор участия в долевом строительстве с ООО «Патриот Северо-Запад», взыскав в пользу клиента 4.246.702 руб., из них более 1.800.000 руб. штрафных санкций
Ленинский районный суд Санкт-Петербурга взыскал с застройщика в пользу нашего клиента более 10.500.000 руб. неустойки и штрафных санкций за просрочку передачи квартиры по договору долевого финансирования строительства
Гатчинский городской суд Ленинградской обл. удовлетворил требования и расторг предварительный договор с застройщиком, взыскав в пользу клиента 3.176.418 руб., из них более 1.750.000 руб. штрафных санкций
Кировский суд Санкт-Петербурга взыскал с застройщика в пользу нашего клиента более 1.000.000 руб. неустойки и штрафных санкций за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве
Калининский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил требования, расторг договор участия в долевом строительстве, взыскав в пользу нашего клиента 3.168.135 руб., из них более 1.350.000 руб. штрафных санкций
Источник: xn--80aeh0bcbcgcq.xn--p1ai
Взыскание неустойки в связи с несвоевременной сдачей объекта долевого строительства
Обзор судебной практики по делам о взыскании участниками НИС неустойки с девелоперов
После вступления в силу изменений, коснувшихся ФЗ-16 8 «Об ипотеке» у контрактников, являющихся участниками НИС, появился шанс приобрести жилье на первичном рынке. И многие из них до сих пор пользуются таковой возможностью.
Становясь дольщиком, контрактник рассчитывает получить жилье в срок без каких-либо проблем. Однако на практике часто оказывается не все так, как ожидалось.
В результате частых нарушений застройщиками пункта ДУДС, где прописываются сроки сдачи объекта, дольщики вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции.
Проведенный анализ юридической практики по описанной выше проблеме показывает, что чаще всего обращения в судебные инстанции поступают от участников НИС, которые столкнулись с нарушением сроков сдачи объекта. Нарушение сроков сдачи объектов наблюдалось и ранее, но сейчас подобные случаи участились в связи с непростой экономической ситуацией в России. Последний опыт юридической практики говорит о том, что чаще всего контрактники обращаются в суды тогда, когда нарушение сроков сдачи объекта составляет более 12 месяцев.
Следует отметить, что практика часто зависит от ряда объективных моментов (судебной инстанцией оценивается цена ДУДС, своевременность ее уплаты заявителем, интервал времени фактической просрочки передачи жилья его владельцу). На решение суда повлияет степень важности описанных выше причин и возможные последствия от просрочки сдачи объекта недвижимости дольщику.
Что делать, когда застройщик нарушил срок сдачи объекта
ФЗ-214 гласит о том, что в ДУДС должен четко прописываться срок сдачи объекта. Однако в упомянутом выше законе прописывается, что застройщик имеет право за два месяца до наступления срока сдачи направить дольщику информацию о том, что окончание строительства в заранее спланированный срок не может быть осуществлено.
После такого оповещения от застройщика должно последовать предложение, направленное дольщику, о подписании дополнительного соглашения о переносе сроков.
Практика свидетельствует о том, что некоторые участники НИС, без раздумий сразу же подписывают такой договор, тем самым лишая себя права требовать от застройщика выплаты неустойки, положенной по закону. Кроме того, подписывая допсоглашение, дольщик лишает себя еще одного права — возможности отказаться от исполнения подписанного ранее договора.
Стоит заранее оговориться, что никакие уговоры застройщика (подобные таким: «другие дольщики уже поставили свою подпись под допсоглашением» либо «если Вы не подпишите, ДУДС будет считаться недействительным») не должны приниматься во внимание, т.к. они никак не подкреплены законодательно.
Источник: www.voenpereezd.ru
Практика по долевому строительству
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
Чем мы можем Вам помочь?
Споры с застройщиками в 2018 году — судебная практика, в суде
Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.
При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.
Общие моменты
Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.
При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.
Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.
Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.
Споры между застройщиком и участником происходят достаточно часто. На практике многие застройщики или вовсе не заканчивают объекты, или не доводят процедуру до конца.
В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.
Однако это не означает, что права таких граждан защищены в полной мере. Выиграть суд — это только начало.
Впоследствии необходимо всё же получить недвижимый объект в собственность, а также причитающиеся по решению суда денежные средства.
Сделать это бывает достаточно трудно, так как фактически средства у фирмы могут отсутствовать.
Важные понятия
| Договор долевого участия в строительстве | Сделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени |
| Участник строительства | Физическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры) |
| Застройщик | Специализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени |
| Судебный спор | Это процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению |
| Неустойка | Это способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства |
Виды договоров
Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.
Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:
| Договор долевого участия в строительстве | Самый распространённый вариант на практике. При этом такой вариант наиболее безопасен для инвестора, так как сделка совершается в строгом соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который содержит широкие права инвесторов. Суть в том, что такая сделка подлежит госрегистрации |
| Договор паенакопления в ЖСК | По сути, граждане создают кооператив и выкупаю паи на недвижимость. Относительно новый вариант сделок, но в некоторых регионах он получил распространение. Не требует обязательной регистрации в Росреестре |
| Приобретение прав на объект посредством заключения цессии | В данном случае гражданин или организация, ранее заключившие ДДУ, уступают права требования к застройщику иному лицу на оговоренных условиях |
Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.
Законодательная база
Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:
| Гражданский кодекс РФ | Данный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями |
| Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс | Определяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве |
| ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» | Устанавливает основы данного института |
Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.
Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.
Споры с застройщиками в суде
Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.
Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.
Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.
Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.
К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.
Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.
Каких нарушений можно ожидать
К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:
| Застройщик не выполняет работу в срок | В договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто |
| Застройщик не выполняет в срок определённый этап работы | Как правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение |
| Застройщик отказывается принимать претензию | В данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения |
| Заказчик не исполняет обязательства после претензии | Отказывается от выплаты неустойки |
Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.
Обязательно ли заключение ДДУ
На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.
На практике более распространён первый вариант, второй появился в отечественной практике сравнительно недавно.
Оформление договора возможно только посредством этих двух институтов. Остальные варианты могут быть признаны незаконными, а сделки — недействительными.
Судебная практика
Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.
Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.
В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.
Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.
Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.
Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.
Особенности разрешения
Судебные споры производятся в общем порядке. Истцу потребуется в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок, то есть направить ответчику претензию или требование.
В противном случае иск может быть не принят судом. В остальном процесс производится в общем порядке.
Видео: споры с застройщиками
Если дольщиком являлось физическое лицо, то обращаться следует в суд общей юрисдикции, а если субъект предпринимательской деятельности — то в арбитражный суд.
Споры между дольщиками и застройщиками распространены в достаточной мере. Несмотря на то, что законодатель провёл существенную работу по защите прав инвесторов, а также на общее переосмысление гражданами и организациями данного института, количество споров сократилось, но всё равно является достаточно высоким.
В такой ситуации рекомендуется должным образом оценивать имеющийся договор, а также действующее законодательство.
Источник: pravobez.ru