Практика расторжения договоров долевого участия в строительстве

Как мы говорили ранее, для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, как и для его расторжения судом или по соглашению дольщика с застройщиком, необходимы наличие оснований и соблюдение порядка, предусмотренного законом. Вместе с тем у участников долевого строительства, оплачивающих цену договора долевого участия за счет кредитных средств, возникает вопрос о том, как повлияет расторжение этого договора на возврат кредита.

Ведь возврат кредита обычно обеспечивается залогом права требования квартиры, а договор долевого участия, из которого возникло это право, расторгается. Значит ли это, что исчезает обеспечение возврата кредита?

Часто в качестве аргумента «за» приводят ст. 352 Гражданского кодекса (далее — ГК) РФ, согласно которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Но ведь обеспеченное залогом обязательство — это обязательство по возврату кредита! Таким образом, право залога не прекращается автоматически с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами.

В судебной практике разрешения подобных споров единообразия нет. Приведем анализ одного из судебных дел, в рамках которого рассматривались требования дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании с застройщика денежных средств, оплаченных дольщиком смешанным способом (за счет как собственных, так и заемных средств), штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, убытков и компенсации морального вреда, а также встречный иск застройщика о прекращении залога права требования квартиры. В своих возражениях на исковые требования дольщика застройщик указывал, что расторжение договора долевого строительства невозможно без согласия банка, поскольку были зарегистрированы договор о залоге имущественных прав и обременение права требования квартиры в виде ипотеки в силу закона.

Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 02.11.2012 г. договор участия в долевом строительстве был расторгнут, с застройщика в пользу банка была взыскана сумма долга по договору займа, а в пользу дольщика – часть цены договора долевого строительства, оплаченная за счет его собственных средств. При этом в удовлетворении встречных требований застройщика о прекращении залога было отказано, поскольку объектом залога по договору являлось право требование квартиры, а не сама квартира. Апелляционным определением Липецкого областного суда от 18.03.2013 г. по делу № 33-660/2013 решение суда первой инстанции было изменено лишь в части получателя денежных сумм – вся сумма, в том числе подлежащая возврату банку, была взыскана с застройщика в пользу дольщика. В остальном, в том числе и в части отказа в прекращении залога права требования квартиры, апелляционная инстанция поддержала первую.

Но в итоге президиум Липецкого областного суда постановлением от 04.07.2013 по делу № 44г-34/2013 в части прекращения залога отменил судебные постановления нижестоящих судов и прекратил залог в пользу Банка на незавершенный строительством объект в виде квартиры. Президиум указал, что сохранение залога права требования квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами дольщика при расторжении договора долевого строительства и прекращении права требования квартиры приведет к нарушению прав застройщика, так как с него взыскивается полная цена договора долевого строительства, но при этом у банка сохраняется и право залога, обременяющее объект долевого строительства.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Но интересно, что при этом президиум сослался на п/п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, и п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которому при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Но ведь залогом обеспечен кредитный договор, а прекращен не он, а договор долевого участия!

И все же остается вопрос: что является обеспечением возврата кредита и оплаты процентов по нему? Формально — залог! Дело в том, что п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено общее правило, согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки. А пока регистрационная запись об ипотеке не погашена, Росреестр не может не учитывать это обременение при совершении сделок с объектом.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержится вывод о том, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Таким образом, если невозможно подать в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя, то запись об ипотеке может быть погашена лишь на основании решения суда, например, о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 № Ф09-6269/14 по делу № А07-23597/2013, в рамках которого признаны незаконными действия Росреестра, погасившего запись об ипотеке объекта незавершенного строительства во исполнение судебного акта, в котором было указано лишь о расторжении договора долевого строительства, но не о прекращении ипотеки, при том, что отсутствовало совместное заявление залогодателя и залогодержателя согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Тот же вывод содержится и в немногочисленной практике судов общей юрисдикции, например, в апелляционном определении Московского областного суда от 30.07.2014 по делу № 33-16596/2014.

Таким образом, залог права требования квартиры прекращается с момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Но возникает еще один вопрос: а если в кредитном договоре есть условие, позволяющее банку расторгнуть его в случае расторжения договора участия в долевом строительстве (что логично при целевом характере кредита) и банк этим правом воспользовался, то считается ли залог прекращенным в этом случае? Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору). Впрочем, часто условия кредитного договора позволяют банку потребовать досрочного возврата полной суммы кредита, и не расторгая кредитный договор.

Резюме. Пока регистрационная запись об ипотеке не будет погашена, право залога сохраняется и после расторжения договора участия в долевом строительстве. Чтобы ее погасить, нужно решение суда о признании залога отсутствующим или совместное заявление банка и дольщика. Но в любом случае на обязательства перед банком по возврату кредита с процентами судьба залога никак не влияет — они у бывшего дольшика остаются.

Таким образом, в случае, если договор долевого участия расторгнут, а внесенную оплату застройщик дольщику не возвращает, банк все равно будет иметь право требовать возврата кредита от дольщика. И если кредитным договором предусмотрено право банка требовать досрочного погашения кредита, то банк сможет взыскать сумму кредита, несмотря на то что застройщик дольщику деньги еще не вернул.

Поэтому, прежде чем расторгать договор участия в долевом строительстве, полностью или частично оплаченный кредитными средствами, дольщику следует детально оценить возможные последствия такого расторжения.

Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Расторжение договора долевого участия

Вопросы по ипотеке

Финансировать строительство своей квартиры в многоэтажном доме, согласны многие жители России. Заключив договор долевого участия (ДДУ), будущие владельцы новой квартиры, вносят необходимые суммы на стройку. Но бывают ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства. Расторгнуть ДДУ может как сам застройщик, так и дольщики.

Какая из сторон, в каких случаях может провести расторжение договора? В чем сложности, и какие шаги предпринять, чтобы сохранить за собой права, предусмотренные законодательством? Об этом прочтите в данной статье.

В чем суть расторжения ДДУ по закону

Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков. Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости.

В 2017 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний. Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:

1. Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
2. При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
3. В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.

Важно! С 1 июля 2017 года деньги, которые дольщики передают застройщику, блокируются на специальном счете (эскроу-счет). Только по завершении строительства средства переходят застройщику.

Эта мера направлена обезопасить дольщиков в случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок.

В каких случаях расторжение договора долевого участия проходит по инициативе застройщика

На 2017 – 2018 год существует несколько видов прекращения ДДУ:

• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика;
• по обоюдному соглашению;
• через суд.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком, если он:

• просрочил выплату стоимости квартиры больше, чем на 2 месяца. Это касается как ежемесячных платежей, так и единоразового взноса;
• в течение 1 года больше 3 раз нарушил график платежей.

Как происходит расторжение

Застройщик отправляет уведомление дольщику. Если письмо приходит обратно или адресат не реагирует на него, то в течение месяца договор будет расторгнут.

После этого застройщик в Росреестре регистрирует расторжение.

В течение 10 дней после официального расторжения, дольщик сам должен забрать у застройщика внесенные деньги. Если он не появился, то деньги переводятся в ячейку у нотариуса, который находится недалеко от застройщика. На это выделено еще 2 дня.

Когда дольщик имеет право расторгнуть ДДУ

В статье 9 ФЗ «О долевом строительстве» указано, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ если застройщик:

1. Не сдал объект в оговоренный срок или в течение 2 месяцев после этого;
2. нарушил обязанности по качеству строительного объекта, которые привели к непригодности эксплуатации. Например, дом дал неравномерную осадку. Застройщик должен за свой счет устранить недостатки.
3. Достроил дополнительные площади в ходе строительства, о чем не сказано в договоре. Например, на месте будущей детской площадки построил торговый павильон.
4. Значительно нарушил качество строительства (использовал не те материалы, технологию и т. п.).
5. Нарушил свои обязанности по закону.

Дольщик может расторгнуть договор и по личным причинам (передумал, например). Расторжение может произойти в двух случаях:

2. акт передачи квартиры не подписан. Эта ситуация регулируется на основании ДДУ;
3. акт подписан, дольщик получил квартиру в собственность, то расторжение пройдет на основании договора купли-продажи.

Расторжение по ДДУ можно провести:

• в досудебном порядке;
• через суд.

В досудебном порядке расторгнуть ДДУ легко. Достаточно послать Уведомление застройщику заказным письмом или курьером. С момента отправки письма договор долевого участия считается расторгнутым. Но проблема заключается в другом. В Росреестре отказывают в снятии с регистрации.

Отказ связан с тем, что не прошло время за которое застройщик обязался достроить здание.

Если вопрос касается качеств постройки, то судебное разбирательство однозначно выгодно дольщику.

Если после заселения, оформления права собственности, дольщик обнаружит брак, то должен послать уведомление застройщику или управляющей компании с указанием недостатков. Если после 3 – 4 просьб устранить недостатки (например мокнет стена, появляется плесень), ситуация не изменится, то это основание обратиться в суд.

Образец бланка не является официально обязательным.

Регистрация в Росреестре расторжения ДДУ

Если расторжение проходит по обоюдному согласию, то взимается госпошлина – 350 руб.

Если в одностороннем порядке или по решению суда, то бесплатно.

Для этого нужно предоставить документы:

• паспорт дольщика;
• ИНН застройщика;
• соглашение о расторжении, копия решения суда (если есть);
• копия уведомления и доказательство, что оно было послано и принято (поэтому шлют заказное письмо или отправляют курьерской службой); (письменное, заверенное);
• доверенность (если дело ведет третье лицо или юрист).

Законодательство оставляет право требовать и другие документы на усмотрение регистрирующей организации.

Особенности расторжения ДДУ по инициативе дольщика, взявшего ипотеку

Люди берут ипотеку и надеются, что к моменту окончания строительства погасят кредит и въедут в новую квартиру без долгов. Но строительство многоквартирного дома может остановиться, приостановиться, застройщик может обанкротиться Кроме этого, сами дольщики могут найти более выгодный вариант. Естественно, каждая семья хочет вернуть свои деньги.

Помните! Если вы оформили ипотечный кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, а потом решили расторгнуть договор долевого участия (нашли другую квартиру, более привлекательную), то помните, что от застройщика вы можете потребовать вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Проценты вы получите с застройщика, только, если ДДУ расторгается по его вине.

Все издержки и расходы на независимых экспертов несет дольщик. Чтобы взыскать сумму и проценты, нужно в суде доказать, что застройщик не выполнил условия и обязательства по договору, по закону. Если суд, на основании заключения экспертов, решит, что застройщик не исполнил свои обязательства, то он будет компенсировать дольщику все расходы, связанные с экспертизой.

Если вы решили начать тяжбу, то обратитесь к юристу. Только он сможет помочь вам определить, сможете ли вы выиграть дело и как организовать сбор доказательств.

В ином случае, вам придется самостоятельно выплачивать проценты по ипотеке. Оформление ипотечного кредита в банке происходит на основании договора с банком.

Судебная практика

Чаще всего дольщики обращаются в суд по двум причинам:

• застройщик не сдал в срок здание;
• объект не соответствует качеству, которое указано в ДДУ.

Анализ судебных разрешений по спорам между дольщиками и застройщиками привел Верховный суд к определенным выводам, которые влияют на уточнение формулировок в законодательстве. Например:

• Если застройщик уведомил дольщиков об изменении сроков сдачи объекта, то это не влияет на условия договора. Чтобы сделать изменения законными нужно заключать новые договоры с указанием измененного срока.
• Если дольщик не вносит вовремя плату, то застройщик имеет право действовать только на основании п. 4 ст. 450 ГК РФ.
• Основной документ, регулирующий отношения двух сторон в долевом строительстве – это ФЗ № 214 «О долевом строительстве».
• Если застройщик не удовлетворит требование дольщика по совершению своих обязательств (по ФЗ «Защита прав потребителя»), то должен будет заплатить неустойку.
• Неустойка может быть снижена, только если застройщик принесет в суд доказательство того, что сумма несоразмерна. Суд действует в это случае по ст 333 ГК РФ.
• Если до того, как дело попало в суд, дольщик обращался к застройщику с просьбой устранить недостатки, но не получил удовлетворения, то суд назначает застройщику штраф 50% от неустойки.
• При ипотечном кредитовании, когда строящаяся квартира фактически в залоге у банка, эти 50% переходят кредитору. Банк имеет право требовать с застройщика эту сумму.

Совет! Все приведенные основания, законодательные материалы тесно связаны друг с другом. Поэтому самому разобраться в тонкостях сложно. Обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Сложность отношений между организацией застройщиком и человеком, который вкладывается в строительство своей квартиры (дольщиком) намного сложнее, чем покупка сданного в эксплуатацию жилья. Во втором случае, практически всегда точно определен собственник и уже известны все расходы на здание. Недочеты устранены, коммуникации работают.

В первом случае, вы не можете знать, кто еще может в одночасье стать новым владельцем постройки, каково финансовое состояние организации, кто финансирует стройку, на каком основании арендована земля. Кроме перечисленных, существуют и другие риски, которые могут привести к банкротству. Поэтому так важно заручиться поддержкой юристов.

Источник: proipoteku.com

Расторжение эскроу дду

Приобретая недвижимость на первичном рынке на этапе строительства дома, покупатели заключают с застройщиком договор долевого участия. Данный договор даёт возможность покупателю приобрести жильё по выгодной цене с минимальными рисками.

Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации и может быть расторгнут до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика (ФЗ 214) возможно только по строго определённым в законодательстве основаниям. Одного желания со стороны дольщика здесь не достаточно.

Договор долевого участия также может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, по инициативе застройщика или через участие суда. Инициированный дольщик к расторжению договор даёт ему возможность вернуть назад свои денежные средства, уплаченные в счёт приобретения квартиры.

Зачем дольщикам расторгать ДДУ?

Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.

В 2021 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.

Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.

Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».

Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.

Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.

Риски для дольщика

Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, мы расскажем далее. Для начала следует определиться с тем, действительно ли стоит идти на это решение, и чем грозит расторжение самому дольщику.

Минимальный риск для дольщика при расторжении ДДУ – это простая потеря времени, максимальный же риск может обернуться реальной потерей своих денежных средств и квартиры.

Перед принятием решения о расторжении договора дольщик должен учесть следующие факторы:

• текущее финансовое состояние застройщика;
• его возможность вернуть деньги;
• сроки судебных разбирательств и сроки взыскания долга.

При расторжении договора дольщик утратит право залога на незавершённый объект недвижимости. Это относится только к тем случаям, когда при покупке квартиры дольщиком использовались собственные средства. Ведь при покупке квартиры в ипотеку право залога сохраняется за банком.

Таким образом, при банкротстве застройщика дольщик потеряет возможность получить выплаты от компании и обеспечение, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные средства.

Поэтому дольщику иногда выгоднее дождаться окончания строительства объекта и уже после возместить по закону неустойку или убытки, если сможет доказать их в суде.

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

1. Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
2. После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
3. Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

В судебном порядке дольщик сможет расторгнуть по следующим основаниям ДДУ:

• расторжение договора ДДУ в связи с невыполнением сроков строительства;
• расторжение в связи с изменением общей площади квартиры более чем на 5%;
• расторжение в связи с изменением назначения общего имущества или нежилых помещений дома.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора долевого участия через суд.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Можно, главное сделать это до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью дольщик соглашается с полученным объектом и выражает свою позицию о том, что никаких претензий к работе застройщика он не имеет.

После отправки застройщику уведомления о расторжении ДДУ дольщик по прошествии 20 дней может явиться в Росреестр и зарегистрировать закрытие ДДУ.

Порядок расторжения ДДУ

Дольщик по закону имеет право расторгнуть договор долевого участия одним из трёх способов:

1. В одностороннем порядке.
2. По соглашению сторон.
3. При участии суда.

Дольщик может расторгнуть только зарегистрированный в Росреестре договор, и факт его расторжения также регистрируется.

В одностороннем порядке

В одностороннем порядке дольщик должен расторгать ДДУ в соответствии с определенной последовательностью действий, в частности:

К направляемому уведомлению дольщик должен приложить расчёт суммы возврата и реквизиты счета, на которые нужно направить средства.

Застройщик обязан перевести деньги на счёт дольщика в течение 20 рабочих дней. Если застройщик деньги так не вернул, можно смело обращаться в суд и требовать с него дополнительно компенсацию.

Для регистрации расторжения ДДУ предоставляется также копия направленного уведомления. Госпошлина при регистрации по суду и в одностороннем порядке не взимается.

По обоюдному согласию

При согласии застройщика расторгнуть договор по инициативе дольщика, стороны заключают между собой соглашение о расторжении. Это соглашение после регистрируется в Росреестре.

В этом соглашении оговаривается и порядок возврата средств. Если такое соглашение будет заключено, основание требования закона о возврате средств действовать уже не будут.

Этим пользуются многие застройщики, оттягивая момент возврата денежных средств дольщику.

Если расчёт по ДДУ производился через эскроу счёт, при расторжении договора требования о выплате процентов к застройщику не применяются.

По суду

Если договориться мирно с застройщиком не получается, дольщик всегда можете прибегнуть к помощи суда. Тогда уже суд определит порядок расторжения договора и возврата дольщику денежных средств.

Обращаться с иском в суд нужно по месту нахождения застройщика. В заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате средств, взыскании процентов и убытков, если таковые имели место быть.

Вместе с иском нужно представить в суд следующие бумаги:

• копия договора долевого участия;
• документы, подтверждающие нарушение требований законодательства или договора застройщиком;
• расчёт итоговой суммы возврата средств.

Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан будет вернуть деньги дольщику в срок 10 дней после вступления решения в законную силу. Вступают решения по гражданским делам через месяц после их вынесения. В случае невозврата средств застройщиком будут заниматься судебные приставы.

Современная судебная практика по данному вопросу свидетельствует о том, что суды активно встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их иски по расторжению договоров даже при незначительных нарушениях со стороны застройщиков. В конце концов даже при отказе суда в удовлетворении иска дольщик будет иметь возможность обжаловать решение в вышестоящей инстанции.

Расторжение договора с ипотекой

Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

В исковом заявлении придётся указать два счета, на которые должны будут быть возвращены деньги: счёт дольщика и счёт банка. Банк, как правило, участвует в судебных спорах по такому вопросу.

Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре, где запись о его аннулировании тоже нужно будет произвести дольщику.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по обоюдному согласию или при содействии суда.

При этом для расторжения ДДУ должны быть документально зафиксированы реальные нарушения со стороны застройщика. Произвести расторжение договора долевого участия можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику.

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами. Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком. Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ .

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

2) взыскании суммы договора,

3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: escrowexpert.ru