Права дольщиков строительства домов

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений. Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду. Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев — это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долейимущества, которое было совместно приобретено в браке.

Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п.

2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

• владения;
• распоряжения;
• эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения. В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек. Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

• какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
• доля продаваемого имущества;
• цена;
• ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А. составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут.

Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А. выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Составление завещания на долю

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Использование в качестве залогового имущества

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества. На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом. Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить. Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга.

Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Нередко даже у родственников возникают споры по поводу оплаты коммунальных платежей, если один из них проживает в доме постоянно, а другой зарегистрирован в другом месте, где и живет фактически.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2022 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества. В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть). Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: ros-nasledstvo.ru

Права дольщиков в долевом строительстве

Долевое строительство

Вкладывая свои средства в незаконченное строительство, дольщик идет на определенный риск. Ведь недобросовестный застройщик может так и не закончить работы, и есть вероятность потери средств и надежды на жилье. Государство сделало все возможное, чтобы оградить граждан от потери средств, и, согласно действующему законодательству, права дольщиков позволяют практически полностью избежать отрицательных последствий своих вложений. Поэтому участник долевого строительства имеет права и обязанности, контролируемые государственными органами.

До получения квартиры в собственность

Несмотря на то, что фактически недвижимость не была получена в собственность, некоторые действия на основании наличия ДДУ могут быть совершены. Наиболее распространенным и желанным становится возможность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве в качестве имущественного залога по ипотеке. Таким образом, дольщик имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитованием для возможности дальнейшей выплаты взносов по ДДУ, или же попытаться приобрести готовое жилье с большей доплатой под залог строящегося. Другие виды кредитования также доступны, однако реже предлагаются банками для своих клиентов, или же требуют дополнительного залога.

Важно: предварительные договора участия не дают такого права, поскольку они не проходят государственную регистрацию.

Второе существенное право – одностороннее расторжение договора. Если застройщик нарушает пункты договора, его может расторгнуть дольщиком. При этом застройщик обязан вернуть все средства, уже вложенные в строительство вторым участником договора, а также проценты, которые, согласно действующему законодательству, начисляются в размере 16.5% от внесенной суммы в год.

Чтобы избежать злоупотребления правами со стороны дольщика, с 1 января 2017 года расторжение в одностороннем порядке невозможно без судового разбирательства.

Передача квартиры

Процесс передачи квартиры имеет много нюансов. Строительная компания должна уложиться в сроки, указанные в договоре. Осуществляемая застройщиком задержка сдачи дома является грубым нарушением договора. Защита прав дольщика предусматривает в таком случае выплату пени в размере, предписанному при несвоевременной уплате кредита, но не более 3% от суммы договора. Получить неустойку можно непосредственно у нарушителя, для этого нет необходимости добиваться решения суда.

При передаче дольщику недвижимости, необходимо посмотреть, имеются ли акты ГАСН, организации, осуществляющей надзор над точностью выполнения проектных требований на протяжении всех этапов строительства. Только они – гарантия грамотного, надежного выполнения работ.

Фактом передачи становится подписание акта о приме. Если работы не выполнены в соответствии с ДДУ, который застройщик предоставил, существует право не подписывать документы, пока не будет:

• компенсировано стоимость недоделок;
• произведены работы по всем пунктам недочетов;
• снижена стоимость по ДДУ на соответствующую сумму.

Только после этого акт подписывается, и передача заканчивается.

После получения квартиры в собственность

Дольщики имеют право на собственность или аренду участка земли, на котором построен дом с квартирой, предназначенной им по договору ДДУ. В долевом строительстве новые правила касаются и земли, на которой находится объект постройки. С 2017 года земельный участок переходит дольщику после регистрации его права собственности на недвижимость и в пропорциях, равных его вкладу в строительство. До тех пор, пока регистрация не произведена, собственником (или арендатором, если другое не было прописано в договоре) остается застройщик.

Процесс приватизации бесплатен, и, хотя в данный момент ограничений во времени такая льгота не имеет, желательно не откладывать оформление. Приватизированной может быть не только квартира, но и другие помещения, например, гараж. После этого право собственности может передаваться по наследству или продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится. Но права дольщиков в приватизированной квартире сочетаются с обязанностями, среди которых – оплата капитального ремонта.

После передачи квартиры, хозяин имеет право делать перепланировку. Для этого необходимо пройти регистрацию и получить соответствующие разрешения в местных органах самоуправления. Порядок действий предусматривается ст. 26 ЖК РФ.

На протяжении 3-х лет собственник недвижимости имеет право на гарантийный ремонт всех инженерных конструкций, поскольку их поломка в течении этого времени официально считается браком строительных или производственных работ.

Залог права требования участника долевого строительства заканчивается в момент передачи ему квартиры в собственность.

Последние изменения законодательства

При строительстве жилья в РФ большое значение придается изменению Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». С 1 января 2017 года внесены пункты, посредством которых пытались улучшить правовую природу договора долевого участия в строительстве. Но насколько возросли права дольщика, насколько его интересы стали защищенными?

Много внимания уделено повышению информированности об объекте долевого строительства и самом застройщике. С одной стороны, действительно, информация регулярно и в более полном объеме поступает в интернет. С другой, обычный гражданин редко обладает необходимыми знаниями, позволяющими разобраться в поступающих данных. По сути, такие изменения в большей части бесполезны.

По новому законодательству, средства дольщиков должны поступать на специальные счета в банках, и только после окончания строительства застройщик имеет право ими пользоваться. Кроме того, должен быть создан компенсационный фонд, в который застройщик вкладывает средства в размере до 1% стоимости ДДУ. Каким именно способом в случае форс-мажора должны поступать деньги дольщикам, нигде не определено. И определенно все лишние траты в связи с изменениями своей деятельности застройщики будут закладывать в стоимость жилья.

Внесены технические изменения в процесс регистрации ДДУ и договора по залогу права требования участника долевого строительства.

Таким образом, в долевом строительстве новые правила не слишком изменили возможности дольщика, однако при наличии определенных знаний он сможет более точно оценивать ситуацию. Реально требовать расторжение договора, если права дольщика в долевом строительстве начали ущемляться. По отзывам ведущих экспертов, на этом попытки улучшить законодательную базу будут продолжаться, чтобы урегулировать с одной стороны защиту вкладчиков, с другой – возможность развития для строительных компаний.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве позволяет участникам договора достаточным образом защищать свои интересы. Защита прав дольщика предусматривает материальную компенсацию при любых нарушениях договора со стороны застройщика. Главное – точно выполнять свои обязательства и следить за состоянием строительного объекта.

Источник: metr.guru

Защита прокурором прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов

Долевое строительство стало в последние годы наиболее доступным и распространенным способом решения жилищного вопроса для большинства экономически активных и работоспособных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не обладающих доходами, которые позволили бы приобрести жилье по текущим рыночным ценам. При этом долевое строительство — наиболее рискованный способ приобретения квартир.

Многие дольщики стали жертвами злоупотреблений застройщиков, связанных с нецелевым использованием полученных денежных средств, «двойными» продажами квартир, незаконным строительством, изменением проектной документации в процессе возведения объекта, некачественным выполнением строительных работ, нарушением сроков сдачи домов в эксплуатацию.

Сегодня даже на бытовом уровне прочно вошло в обиход словосочетание «обманутый дольщик». Таковым принято называть гражданина, вложившего свои денежные средства в строительство жилья, но не получившего взамен обещанной квартиры.

Массовое нарушение прав долевых участников строительства многоквартирных домов, имевшее место в 2004 — 2013 гг., повлекло рост социальной напряженности. Для стабилизации ситуации потребовалось вмешательство государства.

Следует отметить, что долевое строительство — одно из приоритетных направлений жилищной политики многих зарубежных стран. К примеру, в США, Канаде, ФРГ, Австрии, Швейцарии, Испании, Франции оно активно развивается, будучи связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и их потребностями в жилище. В свою очередь, государство в целях предупреждения нарушений жилищных прав граждан играет важную роль в сфере регулирования строительной отрасли .
———————————
См.: Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. N 6. С. 43 — 47; Зимина А.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013.

N 4. С. 35 — 38.

В результате совместных действий органов власти, бизнеса и общественных организаций, активизации прокурорского надзора удалось пресечь незаконную деятельность нескольких строительных компаний, снизить степень криминализации рынка первичного жилья, достроить «проблемные» объекты и вселить в них обманутых дольщиков.

Начиная с 2005 г. прокуроры ежегодно обобщают состояние законности и надзорную практику исполнения законов о долевом строительстве многоквартирных домов, анализируют результативность принимаемых мер по восстановлению нарушенных прав граждан, привлечению виновных к ответственности. Эти вопросы хорошо проработаны в теории и практике прокурорского надзора .
———————————
См.: Бессарабова Т.В. Прокурорский надзор за исполнением законов в сфере реализации права на жилище в Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2008; Ашурбеков Т.А. Правовые и организационные основы надзорной и иной функциональной деятельности прокуратуры в сфере национальной безопасности: Дис. … докт. юрид. наук.

М., 2009; Кундалев-Лычковский Е. Надзор за исполнением законодательства в сфере реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законность. 2013. N 7. С. 22 — 24; Ершов О.Г. О необходимости прокурорского реагирования при банкротстве застройщика // Арбитражный и гражданский процесс. 2013. N 11. С. 48 — 52; Летуновский А.С.

Доля в стройке — без обмана! Об организации работы органов прокуратуры по восстановлению прав обманутых дольщиков и недопущению нарушений законности в этой сфере // Прокурор. 2013. N 2. С. 90 — 93; Гребенюк О. Правозащитная деятельность прокуратуры по восстановлению жилищных прав обманутых дольщиков // Законность. 2013.

N 1. С. 27 — 29; N 2. С. 10 — 14; Терентьева Е. Надзор за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность. 2014. N 7. С. 7 — 9.

Однако все проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, пока решить не удалось.

По данным статистики, в конце 2014 г. доля обеспеченных доступным жильем семей от семей, желающих улучшить свои жилищные условия, составила всего 18,53%, средняя обеспеченность населения жилой площадью хотя и увеличилась до 23,0 кв. м на человека, но этот показатель в 2 раза меньше аналогичного показателя в странах Евросоюза .
———————————
Федеральный портал государственных программ Российской Федерации // http://pro-grams.gov.ru/Portal/programs/passport/5 (дата обращения: 07.05.2015).

Государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» предписано увеличение к 2020 г. масштабов жилищного строительства преимущественно за счет привлечения денежных средств граждан.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что долевое строительство многоквартирных домов имеет долгосрочную перспективу.

Вместе с тем законодательство о долевом строительстве остается запутанным и противоречивым, что создает объективные предпосылки для фактического нарушения жилищных прав граждан даже при формальном исполнении законов.

Так, сегодня дольщики столкнулись с неожиданными трудностями, связанными с невозможностью оформления в собственность своих жилых помещений и, следовательно, невозможностью распорядиться жилыми помещениями.

Это привело к тому, что в местный бюджет не поступают налоги на имущество физических лиц, подлежащие уплате собственниками жилых помещений. Дольщики и члены их семей, в том числе несовершеннолетние дети, престарелые, инвалиды, без правоустанавливающих документов не могут зарегистрироваться по месту жительства в квартирах-новостройках, а потому не получают социальные и иные государственные услуги.

Другими словами, после ввода в эксплуатацию многоквартирных домов граждане, вложившие в их строительство денежные средства, ремонтируют свои квартиры, вселяются в них, проживают, оплачивают коммунальные услуги, но лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на жилые помещения.

В связи с этим дольщики при отсутствии спора вынуждены обращаться в суды с исками о признании права их собственности на жилые помещения.

Бесспорно, гарантированная ст. 46 Конституции РФ судебная защита — эффективный способ восстановления нарушенных прав.

Вместе с тем судебные тяжбы воспринимаются многими дольщиками болезненно, так как они чувствуют себя опять-таки обманутыми со стороны застройщиков, не исполнивших в полном объеме свои обязательства.

Кроме того, подача иска в суд является хлопотной и затратной процедурой. Истцы должны уплатить государственную пошлину, размер которой исходя из требований подп. 1 п. 1 ст. 333.19 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ может составлять до 60 тыс. руб.

К иску прикладывается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии зарегистрированных прав на квартиру, которая выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на возмездной основе.

Рассмотрение судами гражданских дел по искам дольщиков к застройщикам о признании права собственности на квартиры длится не менее 2 — 3 месяцев, а при подаче застройщиком апелляционной жалобы на решение суда в части взыскания с него понесенных истцами судебных расходов — затягивается еще на несколько месяцев.

Сложившаяся в стране ситуация, обусловленная распространенностью новых проблем в долевом строительстве и необходимостью их быстрого решения, требует дополнительных усилий со стороны прокуроров.

При этом следует принять во внимание то обстоятельство, что, с одной стороны, прокуроры не вправе вмешиваться в деятельность хозяйствующих субъектов, связаны требованиями ст. 45 ГПК, не могут подменять государственные органы в рамках отведенных им полномочий и предмета ведения. С другой стороны, согласно п. 4 ст. 27 Закона о прокуратуре органы прокуратуры обязаны защищать права значительного числа участников долевого жилищного строительства, так как нарушения их прав приобрели особое общественное значение.

Для надлежащей организации и осуществления прокурорского надзора за исполнением законов об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов в нынешних условиях следует в первую очередь расширить представление о предмете прокурорского надзора.

Так, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (многоквартирный дом) подлежит государственной регистрации в общем порядке. Основанием для государственной регистрации служат документы, подтверждающие факт постройки многоквартирного дома, а именно разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт или иной документ о передаче жилого помещения в доме дольщику.

Со дня передачи построенной квартиры дольщик вправе обратиться в регистрирующие органы с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение.

В то же время на практике при наличии только указанных документов зарегистрировать право собственности на квартиру не всегда возможно. Есть подводный камень, который пока остается вне поля зрения прокуроров.

По смыслу ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, указанному в этой статье, осуществляется при наличии подписанного властями и застройщиком акта реализации инвестиционного проекта.

В этом документе стороны сделки определяют, какая недвижимость передается в муниципальную или государственную собственность, а какая — в частную собственность застройщика и привлеченных им инвесторов.

Тем самым акт реализации инвестиционного проекта фактически подтверждает прекращение всех обязательств, следующих из инвестиционного контракта, и отражает итоговое распределение площадей в построенном доме. До подписания акта реализации инвестиционного проекта застройщик считается не выполнившим свои обязательства и право на получение помещений, которые он по договору долевого участия в строительстве обязан передать дольщикам, у него не возникло.

Как показывает практика, процесс согласования акта реализации инвестиционного проекта сильно затягивается. Это происходит потому, что зачастую при заключении инвестиционных контрактов изначально причитающаяся процентная доля города не обозначается или обозначается неоднозначно.

Поэтому между участниками инвестиционного проекта возникают серьезные разногласия по этому вопросу. Органы власти под разными предлогами, в том числе из-за коррупционной составляющей, длительное время не подписывают акты реализации инвестиционных проектов без объяснения причин.

Сложившаяся судебная практика пока защищает дольщиков, удовлетворяя их иски о признании права собственности на квартиры при отсутствии актов реализации инвестиционных проектов. Суды при вынесении решений не учитывают, что в такой ситуации требования дольщиков следуют из обязательственных отношений по инвестиционному контракту. Поэтому они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности, так как объект долевого строительства (многоквартирный дом) до государственной регистрации права собственности не входит в предмет гражданского оборота.

В свою очередь, дольщик стороной инвестиционного контракта не указан и не имеет обязательств перед другими участниками инвестиционной деятельности. При отсутствии подписанного акта реализации инвестиционного проекта именно дольщик, для которого квартира в построенном доме является, как правило, единственным жильем, остается незащищенным и бессильным, чем создается реальная угроза реализации его конституционного права на жилище.

Эта проблема требует от прокурора неординарных решений, принимаемых в рамках предоставленных ему полномочий.

Думается, что вполне уместно здесь внедрить в практику подачу прокурором на основании п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Закона о прокуратуре и ч. 1 ст. 46 ГПК исков в защиту интересов определенного круга лиц о понуждении сторон подписать акт реализации инвестиционного проекта.

Обоснованием таких исков будет аргумент о том, что уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта его реализации представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим участникам инвестиционной деятельности, в том числе гражданам, вложившим свои сбережения в строительство дома, оформить права на помещения в доме.

Указанный иск станет надлежащим способом защиты нарушенных прав большой группы дольщиков, к примеру участников долевого строительства конкретного многоквартирного дома, оказавшихся в одинаковой юридико-фактической ситуации.

К сожалению, прокуроры групповые (коллективные) иски не предъявляют. Однако подача прокурором коллективных исков, относящихся к категории публичных исков, не запрещена законом и позволила бы существенно сократить процессуальные сроки рассмотрения гражданских дел судами, минимизировать судебные издержки, облегчить исполнение вступивших в законную силу решений судов, в которых при удовлетворении исков будет содержаться указание о распределении площадей между участниками инвестиционной деятельности.

Предлагаемый вариант решения проблемы согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, который не подверг сомнению полномочия прокурора по защите прав граждан в ситуации серьезных нарушений, имеющих важное общественное значение .
———————————
См. об этом: Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гришина Геннадия Федоровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 41 ГПК РСФСР».

При проверке инвестиционных контрактов прокурор на основании ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вправе обязать стороны изначально определить причитающиеся им площади в многоквартирном доме.

Указанными полномочиями прокурор наделен при осуществлении прокурорского надзора за законностью регионального и местного нормотворчества, поскольку вопросы реализации инвестиционных проектов, связанных со строительством многоквартирных домов, регламентируются правовыми актами органов исполнительной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления.

При неисполнении требований прокурора об уточнении до начала строительства так называемой доли города в результате реализации инвестиционного проекта необходимо возбуждать дела об административном правонарушении по ст. 17.7 КоАП РФ.

Также необходимо обратить внимание на то, что контрольно-надзорные и административные полномочия в сфере долевого строительства многоквартирных домов переданы с федерального уровня органам исполнительной власти субъектов Федерации.

Поэтому предметом прокурорского надзора остаются вопросы соответствия законам действий, а в некоторых случаях и бездействия указанных органов и должностных лиц, изданных ими правовых актов.

В заключение отметим, что при реализации полномочий по надзору за исполнением законов об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, соблюдению жилищных прав граждан и участию в рассмотрении судами дел основная нагрузка возлагается по-прежнему на прокуратуры субъектов Федерации. В связи с этим результативность прокурорского надзора будет определяться правильной организацией работы прокуратур субъектов Федерации во взаимодействии с городскими и районными прокуратурами, на поднадзорных территориях которых ведется долевое строительство многоквартирных домов.

Пристатейный библиографический список

1. Ашурбеков Т.А. Правовые и организационные основы надзорной и иной функциональной деятельности прокуратуры в сфере национальной безопасности: Дис. … докт. юрид. наук. М., 2009.
2. Бессарабова Т.В. Прокурорский надзор за исполнением законов в сфере реализации права на жилище в Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2008.
3. Гребенюк О. Правозащитная деятельность прокуратуры по восстановлению жилищных прав обманутых дольщиков // Законность. 2013. N 1 — 2.
4. Ершов О.Г. О необходимости прокурорского реагирования при банкротстве застройщика // Арбитражный и гражданский процесс. 2013. N 11.
5. Зимина А.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4.
6. Кундалев-Лычковский Е. Надзор за исполнением законодательства в сфере реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законность. 2013. N 7.
7. Летуновский А.С. Доля в стройке — без обмана! Об организации работы органов прокуратуры по восстановлению прав обманутых дольщиков и недопущению нарушений законности в этой сфере // Прокурор. 2013. N 2.
8. Терентьева Е. Надзор за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность. 2014. N 7.
9. Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. N 6.

Источник: www.sudmos.ru

Глава Фонда дольщиков: сделаем все, чтобы как можно быстрее решить проблему долгостроев

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства намерен решить проблемы всех обманутых дольщиков в России до конца 2023 года. Причем по большей части долгостроев, которые сейчас есть в работе фонда, решения будут приняты уже в этом году. О том, за счет чего удастся ускорить восстановление прав дольщиков, какое дополнительное финансирование для этого потребуется, а также как фонд переориентирует свою работу после 2023 года, подводя итоги своего первого года работы на этом посту, в интервью ТАСС рассказал гендиректор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев.

— Константин Петрович, мы с вами встречаемся, когда прошел почти год с тех пор, как вы были назначены на должность гендиректора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Должность сложная, если не сказать расстрельная, так как проблема обманутых дольщиков — одна из наиболее социально напряженных в России. Каких результатов вы успели достичь за это время?

— Наша главная задача — защитить всех граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Сегодня насчитывается 158 тыс. обманутых дольщиков по всей России. C 2018 года (когда фонд начал свою работу — прим. ТАСС) защищены уже 78 тыс. граждан.

Надо понимать, что за проблему пострадавших граждан отвечает субъект. Губернатор решает, может ли регион сам достроить брошенный объект долевого строительства — тогда мероприятия по объекту реализуются в рамках дорожной карты субъекта. Или глава региона обращается с ходатайством в Фонд дольщиков, и тогда мы подключаем федеральные механизмы: через процедуру банкротства застройщика выделяем средства из федерального бюджета при региональном софинансировании. А дальше либо достраиваем дом и передаем людям ключи, либо выплачиваем компенсации дольщикам. Сейчас за субъектами остается примерно половина всех проблемных объектов, при этом мы готовы все дома взять на себя при наличии подтвержденного софинансирования от субъекта.

— Почему регионы не передают фонду долгострои?

­­— Там, где власти региона могут самостоятельно возобновить остановленную стройку, они оставляют такие объекты себе. Например, там есть непроданные квартиры либо объекты привлекательны с инвестиционной точки зрения. Или власти регионов ищут инвестора для достройки, которому готовы предоставить какие-либо преференции. При этом мы можем сами стать таким инвестором. Тем более что компетенции нашей команды позволяют быстро решать финансовые и юридические проблемы, неизбежно возникающие в ситуации, когда старый застройщик прекратил деятельность.

Цель — 2023 год

— Полностью ли сейчас фонд обеспечен финансированием? Сколько средств еще не хватает?

— Буквально в начале пандемии, прошлой весной, благодаря решению президента правительство выделило нам дополнительно 30 млрд рублей на завершение строительства объектов. В этом году нам выделено 27 млрд рублей, на 2022 год — 1 млрд, на 2023 — 26 млрд. Мы провели расчеты: дополнительно нам нужно не более 60 млрд рублей из федерального бюджета, чтобы защитить всех обманутых дольщиков.

Кроме того, мы учитываем софинансирование из региональных бюджетов. Также в достраиваемых объектах у нас остаются непроданные квартиры, которые мы продадим, получим деньги и направим их также на защиту пострадавших дольщиков. Вместе с этим у нас продолжаются поступления в компенсационный фонд от застройщиков, которые ведут строительство по старой схеме финансирования без счетов эскроу, — 1,2% от цены каждого договора долевого участия.

— Уже есть четкое понимание, что необходимые деньги — 60 млрд рублей — поступят? Не окажется ли так, что у бюджета не хватит на это средств?

— Сейчас нам не нужны эти средства, потому что на этот год и следующий мы деньгами полностью обеспечены. Если средства начнут поступать в 2022 году, этого будет более чем достаточно.

— Какой сейчас размер компенсационного фонда?

— У нас остались неизрасходованными около 49 млрд рублей. В этом году мы планируем, что в компенсационный фонд поступит около 10 млрд рублей, в следующем году — 3–4 млрд рублей. Начиная с 2023 года средства поступать перестанут, потому что к этому времени все застройщики перейдут на счета эскроу.

— Новая схема финансирования жилищного строительства с применением банковских счетов эскроу как раз призвана не допустить появления новых обманутых дольщиков. Если к 2023 году строительная отрасль полностью перейдет на проектное финансирование, когда в таком случае будут восстановлены права последнего обманутого дольщика в России?

— Сейчас порядка 61% многоквартирных домов в России строится по счетам эскроу, и эта доля будет увеличиваться. Мы надеемся, что до конца 2023 года основная масса застройщиков будет использовать проектное финансирование. И только тогда мы сможем сказать, что новых граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, появляться больше не будет.

А пока около 40% объектов строится по старым схемам, обманутые дольщики будут появляться. Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан.

С одной стороны, на это повлиял длительный мораторий на включение домов в реестр проблемных объектов, который ввели в апреле 2020 года для поддержки девелоперов во время пандемии коронавируса, а с другой — мораторий на проверки застройщиков. По итогам сдачи деклараций за первый квартал мы такое количество проблемных объектов обнаружили. Такой динамики, мы надеемся, в дальнейшем уже не будет, и к концу следующего года прирост вообще прекратится. Наши планы — принять все необходимые решения и до конца 2023 года защитить всех пострадавших граждан.

— Успеете?

— Со своей стороны сделаем все возможное. Сейчас на рассмотрении фонда 724 объекта, это около 45 тыс. граждан. Мы знаем каждый адрес и проблематику по нему, но мы можем принимать решения только по тем объектам, где застройщики находятся в процедуре банкротства и по которым обеспечено региональное софинансирование.

По 150 домам в отношении застройщиков конкурсное производство еще не введено. К сожалению, эта процедура небыстрая — иногда занимает от трех месяцев до одного года. Далее назначается арбитражный управляющий. Еще три месяца у него уходит на сбор документов — реестров требований участников долевого строительства, документов на дом, земельный участок. Затем документы передаются нам, и только тогда мы можем заниматься этим объектом.

Как АСВ, только в строительстве

— Что вы делаете, чтобы сократить сроки всех этих процессуальных этапов?

— От момента обращения главы субъекта к нам за помощью до момента принятия решения наблюдательным советом фонда в среднем уходит один год. Благодаря личному участию вице-премьера России Марата Хуснуллина, который возглавляет наблюдательный совет, мы можем рассматривать все объекты оперативно. Можем вынести хоть один адрес, как это было с жилым комплексом «Малая Истра» в Московской области, если по нему есть социальная напряженность и требуется незамедлительное решение. И повестка, и протоколы оперативно подписываются. Поэтому если бы у фонда были все полномочия, было бы намного проще.

— Каких полномочий вам сейчас не хватает?

— В России есть положительные примеры из банковской сферы. Когда банк становится проблемным, приходит Агентство по страхованию вкладов, чтобы в первую очередь защитить вклады людей. У агентства есть полномочия по выполнению функций конкурсного управляющего в процедурах банкротства, полномочия по формированию реестра требований вкладчиков и по выплатам.

По аналогии с этим мы бы хотели получить полномочия по самостоятельному формированию реестра требований дольщиков, а также хотели бы самостоятельно делать квартирографию по объектам — разбираться, кому какая квартира принадлежит, какая площадь помещений, есть ли отделка, соответствует ли проектная документация договору долевого участия. Арбитражные управляющие такие документы обязаны предоставлять в течение трех месяцев, но, к сожалению, многие из них затягивают сроки. Поэтому мы бы хотели взять эту работу на себя, чтобы ускорить процесс.

Кроме того, мы хотели бы получить полномочия по проведению оценки всего имущества застройщика-банкрота по аналогии с Агентством по страхованию вкладов. Сегодня мы сталкиваемся с тем, что арбитражные управляющие могут оценить объект недвижимости как в 1 рубль, так и в 1 млрд рублей. Это не всегда корректно.

Если арбитражный управляющий оценил объект слишком дорого — мы сталкиваемся с такими объектами, например, в Московской, Ленинградской областях, — это указывает на то, что он действует в своих интересах или интересах кредиторов, например, банков. Либо это могут быть фиктивные банкротства, когда сами же собственники пытаются через подставных лиц себя обанкротить, чтобы потом получить деньги из федерального бюджета.

А это уже уголовное дело. Когда мы видим такие оценки, мы обращаемся в прокуратуру и следственные органы. Если бы у нас были полномочия проводить оценку, мы бы сами заказывали лицензированного оценщика и могли бы быть уверены в правильности проведенной им оценки. Если объект стоит дороже, чем требования пострадавших граждан, тогда проще конкурсному управляющему этот объект продать и вернуть деньги дольщикам. Если он стоит дешевле, то тогда нужно применять механизмы Фонда дольщиков.

Есть еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся, когда принимаем решение о выплате дольщикам возмещения за долгострой. После расчетов с гражданами нам нужно как можно быстрее освоить земельный участок: продать его или достроить на нем дом, чтобы вернуть деньги в бюджет. А чтобы это сделать, нам нужно от арбитражного управляющего этот участок быстрее забрать. Так вот арбитражные управляющие начинают препятствовать этому, пересматривать оценки, очень долго не подписывают акты. Мы хотим, чтобы после проведения всех выплат дольщикам этот участок автоматически переходил фонду, и мы уже оперативно смогли его либо продать, либо на нем построить дом, вернуть деньги бюджету и тем самым иметь средства на защиту других пострадавших граждан.

— Когда поправки о дополнительных полномочиях фонда будут приняты?

— Надеемся, что в весеннюю сессию депутаты их примут. Весенняя сессия будет завершающей для нынешнего созыва Госдумы, поэтому депутаты сами заинтересованы в том, чтобы успеть принять поправки в весенней сессии и помочь пострадавшим гражданам. 12 мая законопроект уже был одобрен в первом чтении.

— Насколько в таком случае сократится срок процедур по проблемным объектам?

— Благодаря этим изменениям в законодательстве мы выиграем как минимум три месяца. Кроме того, в этом законопроекте содержится поправка, согласно которой мы сможем исключать из реестра проблемных объектов долгострои, по которым уже приняты решения о достройке или выплате компенсаций, а также объекты, где нет пострадавших граждан. Тем самым мы разрешим застройщику, если он хочет, достраивать объект, но только с использованием счетов эскроу. Сейчас, если дом находится в реестре проблемных объектов, продажи квартир в нем заблокированы Росреестром.

— Останется ли институт арбитражных управляющих в банкротстве застройщиков, если часть их функций возьмет на себя Фонд дольщиков?

— Мы не ставим цель упразднить институт арбитражных управляющих, так как у нас нет задачи защитить кредиторов. Наша задача — восстановление прав дольщиков. Защитить граждан мы можем, только забрав этот объект. Получается, что наша миссия будет выполнена, когда объект перейдет в фонд. А далее арбитражные управляющие пусть с кредиторами сами разбираются столько времени, сколько им на это потребуется.

Госуслуги для дольщиков

— Планирует ли фонд оптимизировать свою работу с помощью информационных технологий?

— У нас есть задача создать личные кабинеты арбитражных управляющих, регионов и дольщиков в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Личные кабинеты арбитражных управляющих позволят автоматизировать работу и сократить сроки подготовки и передачи документов в Фонд дольщиков. Арбитражные управляющие будут в автоматическом режиме отправлять нам реестры требований участников строительства, квартирографию, оценку объекта недвижимости.

Власти регионов в своем личном кабинете будут размещать дорожные карты по проблемным объектам. Таким образом, мы будем понимать, нет ли срыва сроков, все ли обязательства выполнил регион. Дополнительно для субъектов будет возможность подать нам обращение о защите прав граждан.

Это ускорит процесс, так как заявления будут подаваться автоматически и можно будет просмотреть их статус. Информация по дорожным картам будет размещена в Единой информационной системе жилищного строительства в открытом доступе, то есть любой гражданин сможет увидеть, когда его объект будет защищен силами субъекта либо когда он будет передан фонду, когда пройдет наблюдательный совет, когда будет выплата, когда будет завершено строительство. Дольщик должен видеть весь процесс.

Кроме того, мы бы хотели через эти личные кабинеты выплачивать компенсации дольщикам — это было бы гораздо быстрее. Причем некоторые граждане оплачивали квартиру с использованием материнского капитала. Мы бы хотели с помощью ЕИСЖС наладить с Пенсионным фондом вопрос учета материнского капитала, использованного при покупке строящейся квартиры, чтобы после выплат компенсаций за недостроенное жилье материнский капитал был защищен и возвращен в Пенсионный фонд, и гражданин в последующем мог воспользоваться им еще раз. Таким образом, платформа будет работать по типу сайта госуслуг.

— Когда заработают личные кабинеты?

— Оператором Единой информационной системы жилищного строительства выступает ДОМ.РФ. Мы ему предоставили необходимые требования и технические задания. ДОМ.РФ обещает нам в ближайшее время усовершенствовать данную систему. Мы надеемся, что в июле появится личный кабинет арбитражного управляющего и в скором времени после этого — кабинеты регионов и пострадавших граждан.

— Вы начали с того, что регионы недостаточно активно выполняют свои обязательства по решению проблем обманутых дольщиков. Что можно с этим сделать?

— Во-первых, регионам необходимо провести ревизию всех проблемных объектов, включая потенциально проблемные, которые находятся в зоне высокого риска. Кроме того, в некоторых регионах, к сожалению, с начала реформы по переходу на счета эскроу перестали контролировать застройщиков, работающих по старым схемам.

Нужно усилить работу в этом направлении, потому что эти объекты в зоне риска сейчас. Еще одна проблема — не выделяется региональное софинансирование на защиту прав граждан. И главная причина — недостаточное участие глав регионов в самом решении проблемы. Например, субъект определил срок защиты прав граждан 2023 годом, а мы не видим промежуточный план по этим объектам.

Когда так происходит, велика вероятность, что они в конце 2023 года напишут 2024 год, 2025-й, а там уже и перевыборы. Поэтому в вопросе восстановления прав граждан самое главное, что должно быть у губернатора, — это сопереживание. Важно понимать, что мы защищаем людей, которые платят ипотеку, кредиты, арендуют жилье, сталкиваются с личными проблемами из-за этого.

Я не говорю про инвесторов, я говорю о действительно пострадавших гражданах. По тем субъектам, где главы регионов лично занимаются проблемой обманутых дольщиков, она решается оперативно. У нас есть регионы, где проблема будет решена оперативно — не до конца 2023 года, а уже в 2021 году.

— Это какие регионы?

— Например, Татарстан, Приморский край, Калужская, Тульская и Костромская области. Но есть и отстающие регионы. В рамках тех поправок, о которых я говорил, мы также получим дополнительные полномочия по мониторингу дорожных карт регионов, мы будем обращать внимание субъектов на то, где они не справляются.

Объединение ради развития

— Важное событие, которое ждет Фонд защиты прав дольщиков, — объединение с Фондом содействия реформированию ЖКХ в рамках реформы институтов развития, которую объявил премьер Михаил Мишустин. Как вы оцениваете эффект от предстоящего объединения фондов?

— Мы благодарны председателю правительства за принятое решение, потому что это будет для нас большим подспорьем. У нас есть огромное количество земельных участков, которые мы получаем от застройщиков-банкротов. Более того, есть территории, прилегающие к проблемному объекту, которые также могут быть переданы фонду по разным программам.

Это большой земельный банк, на котором, по нашим подсчетам, можно построить как минимум 8 млн кв. м жилья. И у нас уже есть такие полномочия, есть технический заказчик, службы, которые могут это сделать. То есть мы сами сможем строить жилье. От Фонда ЖКХ мы получим граждан, которых нужно расселить из аварийного жилья и обеспечить комфортными квартирами.

Таким образом, наш потенциал мы можем использовать для различных социальных проектов. Причем объединение фондов никак не скажется на сроках по восстановлению прав пострадавших граждан, потому что у нас уже есть утвержденные графики. Нам не придется получать новые разрешения на строительство, перерегистрировать участки. В законопроекте о создании новой объединенной структуры мы подумали, как этого избежать.

— В 2022 году можно будет уже ожидать слияния фондов?

— Мы надеемся, что да. В ноябре мы должны разработать проект нормативных документов, до конца года должен быть принят закон.

— Объединенная компания получит название Фонд развития территорий. Может быть, вы уже присматриваете для себя какие-либо проекты для применения механизма комплексного развития территорий (КРТ), в том числе для расселения аварийного и ветхого жилья?

— У нас есть большие территории, которые нам достались от проблемных застройщиков, прежде всего в Нижнем Новгороде и Подмосковье. Их можно использовать как пилотные проекты. В принципе нам ничего не мешает заниматься комплексным развитием территорий и без объединения фондов. Мы уже начинаем эту работу. Закон о КРТ уже есть.

Те главы субъектов, которые заинтересованы в этом, нам помогают. Более того, сейчас правительство создает механизм инфраструктурных облигаций, которые субъекты при желании могут использовать для привлечения финансирования, в том числе и для КРТ.

— Комплексное развитие территорий предполагает строительство не только жилья, но и создание инфраструктуры. Вы тоже будете этим заниматься?

— У нас уже есть такой опыт, мы ведь уже этим занимаемся — при достройке домов застройщика-банкрота Urban Group в Подмосковье или ЖК «Новинки Smart City» в Нижнем Новгороде. В жилых комплексах «Лайково» и «Лесобережный», доставшихся нам от Urban Group, мы строим сети, школу, детский сад и парковку. Разве это не комплексное развитие территорий? Мы уже умеем это делать.

— Недавно сообщалось о запуске проекта по строительству социального жилья в Саратове на месте долгостроев. Планируется ли запускать аналогичные проекты в других регионах?

— Действительно, в апреле мы подписали соглашение с Саратовской областью о том, что на земельных участках, которые мы получили после выплат гражданам денежных средств, мы будем совместно с субъектом строить жилье и часть квартир передавать администрации для решения проблем социально незащищенных людей. Свободные квартиры будут продаваться на рынке, и вырученные деньги мы будем также направлять на защиту пострадавших граждан.

В работе фонда находятся 33 земельных участка в Саратовской области, скоро сделаем графики и надеемся, что уже в следующем году начнем строительство по этим адресам. У нас есть такие проекты еще и с Иркутской областью. Мы смотрели несколько домов, по которым наблюдательным советом было принято решение о завершении строительства, и губернатор просил рассмотреть возможность предоставления помещений для незащищенных категорий людей. Губернатор лично уделяет этому внимание. Мы готовы запустить аналогичные проекты и в других регионах, если власти выскажут свое желание.

Приоритет на строительство

— Если к концу 2023 года в России будут восстановлены права всех граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, то что будет с Фондом дольщиков? Мы понимаем, что к этому времени он уже будет частью Фонда развития территорий. Но как будет использоваться накопленный за все это время опыт?

— Мы уже в следующем году начнем чуть-чуть менять приоритет нашей работы, потому что основные проблемы граждан будут решены, и мы наш ресурс направим на развитие территорий, на завершение строительства и строительство на других земельных участках. Поверьте, построить 8 млн кв. м жилья, причем не в отдельном районе, а по всей стране, — это огромная задача. Поэтому это только начало нашей работы. Более того, вы же знаете, что по сданным домам есть гарантийные обязательства, которые несет застройщик и которые длятся от трех до пяти лет.

— Получается, это перспектива скольких лет?

— Это бесконечная перспектива. До 2030 года, согласно национальным целям, в России нужно построить 1 млрд кв. м жилья, в том числе с нашей помощью.

— Но когда-то же будут завершены все долгострои.

— Тогда у нас будут появляться дополнительные земельные территории, так что будем заниматься комплексным развитием территорий, новыми земельными участками.

— С помощью вовлечения в оборот неиспользуемых земель?

— Конечно. Спикер Госдумы Вячеслав Володин содействовал принятию в декабре прошлого года закона, который дает право нашему фонду брать земельные участки для развития жилищного строительства. То есть у нас есть полная поддержка руководителя Государственной думы, вице-премьера, президента. Активную роль в нашей работе сейчас играет Министерство строительства и ЖКХ России, в том числе по развитию Единой информационной системы жилищного строительства.

— В таком случае Фонд развития территорий действительно будет оправдывать свое название.

— Не будет оправдывать, а мы уже оправдываем его. Мы готовы взяться за любую задачу, которую перед нами поставит правительство.

— Тогда какие планы вы перед собой ставите на ближайшее будущее?

— Как я уже сказал, в этом году нам нужно рассмотреть 724 объекта. План на следующий год — решение проблем новых обманутых дольщиков и новых проблемных объектов, которые к нам поступят, в том числе от субъектов, не справившихся со своими обязательствами. И далее только дострой — завершение всех проблемных объектов. Вот основные задачи.

Так что те люди, которые долго ждут решения по своим квартирам, могут быть уверены, что уже в этом году или по крайней мере до середины следующего года решения будут приняты. Так что, по вашим словам, должность расстрельная, а мне нравится эта работа, потому что мы помогаем людям, решаем их проблемы.

Источник: tass.ru