Права инвесторов в долевом строительстве

В статье проводится анализ правовой природы отдельных видов инвестиционных договоров в сфере строительства. Содержится вывод о том, что все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы: договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона. Участники последней группы договоров находятся под защитой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах, исполнении обязательств и недействительности сделок, положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и др., а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Дан анализ сходств и различий указанных договоров.

Новые правила долевого строительства

Ключевые слова: инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве жилья, инвестирование строительства жилья, виды инвестиционных договоров в строительстве жилья.

Agreement of Housing Construction Investment and Agreement of Participation in Shared Construction: the Relationship Between the Concepts

A. A. ZHURAVLEVA, candidate of legal sciences

Law Institute of North-Caucasus Federal University

1 A, Pushkin st., Stavropol, Russia, 355000

The article analyzes the legal nature of specific types of investment agreements in the construction sphere. The article contains the conclusion that all agreements of housing construction investment can be divided into two large groups: agreements of participation in shared construction, regulated by Federal Law dated December 30, 2004, No. 214-FZ “On Participation in Shared Construction of apartment houses and other real estate objects and about modification of some legal acts of the Russian Federation” and other investment agreements, which do not come within the purview of the above mentioned law. Participants of the latter group of agreements are under the protection of the Law of the Russian Federation “On Protection of Consumers’ Rights”, general provisions of the Civil Code of the Russian Federation on agreement, fulfillment of obligations and invalidity of legal transactions, provisions of the Special Part of the RF CC on the futures contracts, construction project contracts and others, and also framework regulation of the Federal Law “On Investment Activity in the Russian Federation in the form of capital investments”. The author provides analysis of similarities and differences of the indicated agreements.

Keywords: investment contract, contract of participation in shared construction, housing construction investment, types of investment contracts in housing construction.

Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом 1 гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором [1] [2] , но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т. п.) [3] .

Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид — договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта — Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -— Федеральный закон № 214-ФЗ). Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ.

В то же время следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст.

3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ), который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско- правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер.

Таким образом, в отличие от Федерального закона № 214-ФЗ, Федеральный закон № 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ.

• 4 Единственным нормативным актом, который дает определение родовому понятию «инвестиционный договор» в области строительства, является постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505
• 4

Так, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.

Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин «инвестиционный договор» в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором (в нашем случае — лицом, приобретающим недвижимость для личных целей). В связи с чем высшая судебная инстанция и подводит регулирование этой договорной конструкции под существующие договоры.

Однако такое положение дел не представляется правильным, поскольку отсутствие надлежащего [4] [5] [6] правового регулирования прочих инвестиционных договоров в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, не может быть основанием для отнесения категории «инвестиционный договор» к неюридическим понятиям. Более того, гражданско-правовые договоры так или иначе отражают хозяйственно-экономические процессы, происходящие в обществе, и многие экономические понятия в определенный момент попадают в сферу права (например, «купля-продажа», «лизинг», «кредит» и проч.).

Представляется, что понятие «договор инвестирования строительства» как нельзя лучше отражает экономико-правовую природу соответствующих правоотношений.

Под инвестициями согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение на праве собственности объекта недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций — приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.

Так, А. В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора) [7] . Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве.

Например, в США на рынке недвижимости выделяют так называемую инвестиционную недвижимость (Investment Property), которую приобретают, как правило, не для проживания своей семьи, а в целях получения дополнительного дохода, прибыли от повышения ее стоимости либо минимизации налогообложения. Такая недвижимость делится на три категории: жилая недвижимость для сдачи в аренду, коммерческая недвижимость и недвижимость для перепродажи через некоторое время. Наряду с недвижимостью, которая приобретается в целях инвестирования денежных средств, в США выделяют такой вид жилой недвижимости, который дословно переводится как «второй дом» (“Second Home”), которая приобретается в дополнение к имеющемуся жилью в целях проживания там определенное время (в отпуске, в другом географическом местоположении, например, по месту работы, и т. п.).

Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договоры долевого участия в строительстве, урегулированные

• 5 См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.
• 6 Подробнее см.: URL: http://www.nolo. com/legal-encyclopedia/what-the-difference- between-investment-property-second-home. html.

Федеральным законом № 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона [8] .

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон № 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) [9] .

В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и проч., согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, а также рамочного регулирования Федерального закона № 39-ФЗ.

Между тем необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора [10] до полного отрицания пересечения этих договоров [11] . Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона № 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. 2,3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время следует отметить, что несмотря на сходства данные договоры имеют и множество различий.

К основным различиям можно отнести следующие:

• 1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);
• 2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);
• 3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);
• 4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством (п. 1 ст. 3, ст. 12 1 ,15 2 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.

Библиографический список

Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. д-ра юрид. наук. М., 2013.

Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

Источник: studref.com

Продажа прав инвестора третьему лицу

Рынок долевых инвестиций нередко содержит сделки по продаже прав требования. Часть инвестиций, которые спонсоры вкладывают по договору участия в долевом строительстве, осуществляется исключительно в коммерческих целях. Именно поэтому, если новостройка перестает быть перспективным объектом капиталовложения, такие участники ДДУ перепродают свои имущественные права на квартиру третьему лицу.

Распространенные причины продажи права требования к застройщику

Если предприниматель вкладывает в новостройку инвестиции на начальных этапах строительства, то к моменту окончания строительных работ цены на жилые площади в квартирах возрастут до 20-30% от первоначальной цены. Это означает, что при благополучном стечении обстоятельств инвесторы могут заработать на капиталовложениях приличную денежную сумму.

Еще одной причиной учащения совершения операций по продаже права требования является потребность инвестора в оборотных средствах. Инвестору могут потребоваться дополнительные средства, которые он будет расходовать, например, для оплаты долгов по кредиту и для других безотлагательных нужд.

Часто отчуждение инвестором своих инвестиционных прав спровоцировано сложностями с оплатой привлеченного банковского кредита.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ДДУ

Ограничения при продаже прав инвестора по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор по договору участия в долевом строительстве желает продать свое право требования, он должен помнить о ряде законных ограничений. В число ограничений по продаже доли в ДДУ входят следующие пункты:

• в соответствии с частью 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ продажа права требования по договору участия в долевом строительстве может быть осуществлена только при условии, что инвестор полностью оплатил суммы долевых инвестиций застройщику или перевел долг на лицо, приобретающее его права на квартиру в новостройке;
• в соответствии с частью 2 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ продаже прав по договору участия в долевом строительстве не допускается ранее наступления даты регистрации договора участия в долевом строительстве;
• продать право требование по договору участия в долевом строительстве нельзя после подписания между застройщиком и долевым инвестором передаточного акта, подтверждающего факт предоставления помещения в собственность инвестора;
• в соответствии с частью 3 статьи 1 ФЗ N 214-ФЗ нельзя продать имущественные права по инвестиционному договору участия в долевом строительстве от юридического лица в пользу гражданина. Данный императив сформирован в связи с наличием недобросовестных застройщиков, которые могут всячески злоупотреблять нормами закона.

Особенности продаже права требования по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, передает имущественные права банку, кредитующему эту сделку, то такая продажа может происходить только после получения письменного согласия кредитного учреждения, как это зафиксировано в статье 3476 ГК РФ.

Новый инвестор в такой ситуации получит обязанности по кредитному договору с банком. Также долг по кредитному обязательству может быть погашен банковской организацией за счет средств, которыми новый инвестор оплатил право требования прежнего долевого инвестора.

Кто совершают операцию по продаже

Инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, вправе продать свои права:

• самостоятельно;
• через риелтора;
• путем обращения к застройщику.

Каждый из указанных способов предполагает получение застройщиком комиссии в размере 3% от суммы сделки.

Как оформляется передача прав по ДДУ

Передача права требования по договору участия в долевом строительстве оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Сторонами дополнительного соглашения выступают:

1. цедент, то есть прежний инвестор, продавший свои права;
2. цессионарий, то есть новым инвестор, выкупивший имущественные права;
3. застройщик.

Дополнительное соглашение к ДДУ вступает в юридическую силу после прохождения юридической процедуры регистрации сделки. Постановка документа на государственный учет осуществляется в органах Росреестра.

Условия об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

При составлении проекта сделки, регулирующей порядок уступки права требования по ДДУ, следует уделить особое внимание следующим условиям соглашения:

• предмет уступки права требования со ссылкой на ДДУ. Договор участия в долевом строительстве выступает основным документом, из которого возникли права требования, поэтому его номер обязательно должен фигурировать в дополнительном соглашении;
• цена уступки права требования;
• порядок государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома;
• порядок передачи документов по ДДУ;
• порядок расчетов между прежним и новым долевым инвестором;
• порядок урегулирования правоотношений по кредиту. Данные условия необходимо оговорить в той ситуации, если имеется факт кредитования долевых инвесторов банком;
• вопрос о согласовании факта продажи имущественных прав прежнего инвестора с банком-залогодержателем. Такие условия описываются, если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка под залог права требования по ДДУ;
• иные важные условия, которые, по мнению сторон сделки, должны быть отражены в дополнительном соглашении к ДДУ.

Регистрация дополнительного соглашения в органах Росреестра

Когда документ составлен и подписан, прежний и новый инвесторы, которые являются физическими лицами, закладывают согласованную денежную сумму в банковскую ячейку. После этого стороны подают заявку о регистрации соглашения в местное отделение регистрирующего органа.

Документы для проведения регистрационных действий

Росреестр принимает заявление и необходимые правоустанавливающие документы, а также и экземпляры дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. Также должностное лицо потребует от заявителей оплатить установленную налоговым законодательством государственную пошлину и предоставить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.

Если какая-то из сторон не сможет лично присутствовать при регистрации документа и уполномочит на эти действия своего представителя, то от гражданина потребуется представить нотариально удостоверенную доверенность, которая будет подтверждать его полномочия, и паспорт, удостоверяющий его личность.

Если право требования по ДДУ заложено, то уполномоченный сотрудник регистрационного органа потребует от заявителя предоставить письменное согласие залогодержателя на осуществление сделки по продаже права требования. Также сторонам рекомендуется заранее оформить справку от застройщика, подтверждающую оплату всей суммы долевых инвестиций. К справке следует приложить копии каждого платежного документа, как это зафиксировано в пункте 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Регистрационные действия

Внося документ об уступке права требования в ЕГРП, должностное лицо ставит на соглашении специальный штамп Росреестра синего цвета. Сотрудник регистрационного органа фиксирует номер записи в ЕГРП и свою личную роспись. Подготовленный документ передается заявителю.

После государственной регистрации дополнительное соглашение к ДДУ, регламентирующее порядок и условия продажи имущественных прав инвестора, приобретает полную юридическую силу. Это значит, что новый инвестор приобретает право требования к застройщику по договору. Инвестор, продавший свои права, получает деньги из банковской ячейки в счет оплаты сделки. Когда строительство многоквартирного дома завершается, то объект недвижимости передается в собственность новому инвестору.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ПДКП

При составлении предварительного договора купли-продажи дополнительное соглашение об уступке права требования оформляется между прежним инвестором и новым инвестором. При оформлении соглашения должен присутствовать застройщик.

Так как ПДКП не нуждается в государственной регистрации, то любые дополнительные соглашения, уточняющие его содержания, также не следует регистрировать. Такие договоры начинают действовать с момента их подписания.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках жилищного кооператива

Передача имущественного права на пай в жилищном кооперативе должна быть согласована с руководством организации. Отечественное законодательство не содержит прямых указаний на нормы, регулирующие продажу пая. Отчуждение такого вида имущества должно происходить в порядке, регламентированном общим собранием членов жилищного кооператива.

Как оформить продажу пая

Чтобы оформить передачу права на пай в жилищной кооперативе сторонам сделки потребуется пройти через:

• подписание договор купли-продажи пая. Данная процедура происходит между прежним и новым инвесторами. В договоре следует указать разницу между оплаченной суммой пая и его рыночной стоимостью, а также порядок оплаты пая;
• подачу заявления на выход их жилищного кооператива. Подача документа осуществляется прежним инвестором;
• подачу заявления о вступлении в члены жилищного кооператива, которая осуществляется новым инвестором;
• выплату суммы пая жилищного кооператива, которая производится новым инвестором после прохождения процедуры по вступлению в члены жилищного кооператива;
• перечисление жилищным кооперативом суммы пая в счет возврата средств прежнему инвестору;
• подписание соглашение об отсутствии претензий между новым и прежним инвесторами. После этого новый инвестор получает членскую книжку и вносит последующие паевые взносы, необходимые для участия в жилищном кооперативе.

Отчуждение прав

В момент отчуждения инвестиционных прав продавец должен передать покупателю ту документацию, которая подтверждает право требования к застройщику. Такая сделка не может происходить без получения согласия со стороны самого застройщика. Избежать последующего конфликта с застройщиком можно только путем поэтапных переговоров.

Что передают при продаже прав:

• продавая право требования по ДДУ, прежний инвестор передает новому:

o оригинальный экземпляр договора об участии в долевом строительстве;
o оригинал соглашения к ДДУ;
o оригинал бумаг об оплате квартиры;

• продавая право требования по ПДКП, прежний инвестор передает новому:

o оригинальный экземпляр предварительного договора купли-продажи
o оригинал соглашения;
o оригинал документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимого имущества;

• продавая пай в жилищном кооперативе, прежний инвестор передает новому пай по передаточному акту.

Бухгалтерские проводки на выкуп прав инвестиционного контракта

Проводки в учете

Переданные на строительство деньги инвестор учитывает у себя на 76 счете:

• Дт 76 – Кт 51 – денежные средства перечислены заказчику

При этом, если данная деятельность рассматривается как основная, то используют 60 счет:

• Дт 60 – Кт 51 – перечисление денежных средств в качестве вклада в строительство.

При получении объекта недвижимости инвестор формирует в своем учете проводку с использованием 08 счета, при этом учитывается НДС, уплаченный подрядчиком:

• Дт 08 – Кт 76 – инвентарная стоимость объекта;
• Дт 19 – Кт 76 – отражен НДС.

Далее при введении полученного актива в эксплуатацию появляются следующие записи:

• Дт 01 – Кт 08 – отражена первоначальная стоимость актива;
• Дт 68 – Кт 19 – НДС принят к вычету.

Если величина стоимости объекта будет выше инвестиционных вложений, появляется доход. В учете разницы попадает на 91 счет. Полученная сумма облагается налогом на прибыль.

• Дт 76 – Кт 91 – получен прочий доход по результатам инвестирования

Пример 1. Инвестор передал застройщику средства в размере 6 000 000 руб. Согласно полученным документам, размер перечисленного НДС подрядчикам при строительстве равен 1 000 000 рублей. По результатам операций в учете инвестора появятся следующие записи:

• Дт 76 – Кт 51 – 6 0000 000 руб. – перечислены средства заказчику в качестве инвестиционного вклада;
• Дт 08 – Кт 76 – 5 000 000 руб. – отражена инвестиционная стоимость объекта по окончании работ;
• Дт 19 – Кт 76 – 1 000 000 руб. – сумма налога, который был уплачен подрядными организациями;
• Дт 01 – Кт 08 – 5 000 000 руб. – ввод объекта инвестирования в эксплуатацию;
• Дт 68 – Кт 19 – 1 000 000 руб. – получена к вычету сумма НДС.

Если объекты инвестиций планируется использовать для перепродажи, при формировании проводок участвует 41 счет. Для участников долевого строительства при покупке квартир НДС включается в первоначальную стоимость, так как жилые помещения налогом при продаже не облагаются.

Пример 2. Инвестор вложил денежные средства в размере 3 000 000 рублей для приобретения квартиры по договору долевого участия. Затем объект был продан третьим лицам за 3 500 000 рублей. В учете появляются записи следующего содержания:

• Дт 76 – Кт 51 – 3 000 000 руб. – переданы деньги застройщику;
• Дт 41 – Кт 76 – 3 000 000 руб. – получен объект инвестирования;
• Дт 60 – Кт 91 – 3 500 000 руб. – квартира реализована;
• Дт 91 – Кт 41 – 3 000 000 руб. – списаны расходы по покупке объекта;
• Дт 91 – Кт 99 – 500 000 руб. – отражена прибыль от продажи.

Полученная сумма является налогооблагаемой базой для расчета налога.

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Источник: ce-na.ru

Долевое участие в инвестировании строительства

Договор долевого участия регистрация права собственности

В 2005 году приобретал жилье в Моск. обл. в соответствии с договором об инвестировании строительства многоквартирного дома, хотел зарегистрировать права собственности на жилье (акты передачи-приема жилого помещения, акт реализации имеются). В регистрации отказали, т.к. договор «приравняли» к договору участия в долевом строительстве, который в свое время не был зарегистрирован.

Застройщика на рынке уже нет. Подал в суд на отдел Управления ФС госуд. Регистрации, кадастра. по Моск. обл. Отказали, сославшись на то, что отдел не юр.лицо. Надо было подавать на Управление..

Итого 16 лет не могу зарегистрировать права собственности на жилье. Что-нибудь в этой стране поменялось!? Похоже придется все заново проходить.

Михаил, когда Вам надоест ходить по граблям, действительно захотите зарегистрировать право собственности, обращайтесь к опытному в таких делах юристу со всеми имеющимися документами.

Михаил, похоже да, и возможно, неоднократно.

Надо грамотно заявлять исковые требования, выбирать надлежащего ответчика и т.д.

При чем тут страна, если Вы неправильно действуете?

Я установлю, к примеру, на «Мерседес» вместо штатного колесо от «Запорожца» и буду сетовать, что он как-то не так едет. Вот примерно то же Вы делаете и такой же уровень осмысленности Ваших претензий к стране.

Мои права будут нарушены, если не вступлю в гражданский процесс третьим лицом или истцом.

С 2018 г. в суде оспариваются возникающие права в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирного дома. Несколько человек на основании договора купли-продажи хотят стать собственниками данного дома и участка после застройщика. Застройщик не возражает. Администрация против потому.

Что дом признан первой инстанцией самостроем и подлежит сносу, но до сих пор не снесен. У меня договор инвестирования по которому мне так же обещана доля. О том, то идет судебный процесс узнала недавно. Подробностей дела не знаю, так как не участник. Могу ли вступить в процесс на данном этапе третьим лицом, если истцы и ответчики против моего участия.

Но если не вступлю мои права ими же и нарушатся. Какие статьи мне применить.

Вы вправе направить в суд заявление о привлечении Вас к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Здравствуйте, основываться необходимо на ст.42 ГПК РФ и подать в суд, принявший производство по делу, заяление о привлечении к рассмотрению третьим лицом, имеющим самостоятельные требования.

Можете, об этом сказано в ГПК РФ в статье 42:

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Для признания лица третьим лицом с самостоятельными требованиями от него должно поступить в суд исковое заявление, в котором предмет спора будет совпадать с предметом спора по уже возбужденному судом гражданскому делу. Третье лицо с самостоятельными требованиями отличается от соистца (статья 40 ГПК РФ), поскольку его требования отличаются от требований истца. Третье лицо всегда будет требовать вынесения решения в свою пользу, исключая полностью или частично требования истца.

В отношении лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судья выносит определение о признании их третьими лицами в рассматриваемом деле или об отказе в признании их третьими лицами, на которое может быть подана частная жалоба.

Если же вы хотите вступить в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования, то в соответствии со ст.43 ГПК третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

При этом лицо, считающее, что оно должно быть вовлечено в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, может заявить соответствующее ходатайство.

Буду благодарен за Ваш отзыв, удачи Вам!

Пока печатал ответ не видел Ваше уточнение, значит соответственно ст. 42 ГПК.

ДУ при строительстве частного дома.

Рассматриваем покупку дома и участка в ипотеку с госсподдержкой под 5% через сбербанк.

Целевое использование средств

По программе «Приобретение готового жилья»:

На приобретение жилых помещений (в т.ч. с земельным участком) на первичном рынке у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании) по Договору купли-продажи (после завершения строительства жилого помещения и оформления права собственности на юридическое лицо, ранее являвшееся Застройщиком/Инвестором).

По программе «Приобретение строящегося жилья»:

На инвестирование строительства жилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

— по договору участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком (юридическим лицом, за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании).

— по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному с инвестором (юридическим лицом, за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании).

Как мы это видим: Ищем юрлицо, он оформляет договор долевого участия, мы его несём в банк, получаем ипотеку — он нам стоит дом, вводит его в эксплуатацию, мы счастливы.

Но — может ли юрлицо строить дом по дду только с одним дольщиком? Или дду только для мкд? вообще это всё возможно? В банке просят договор, но чётких ответов не дают. Может вы мне поможете? Буду очень благодарен прочитать советы и ответы на мои вопросы.

Настоящий Федеральный закон (214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Общий принцип такой, что Долевое строительство предполагает белее одного участника. В вашем случае будет решать банк на свое усмотрение.

Машино-место на придомовой территории многоквартирного дома.

Согласно инвестиционного договора от 22.09.2014 и протокола распределения машиномест от 24.01.2017 года частный инвестор получил машиноместа, построенные на территории земельного участка, ранее полученного в аренду под застройку от администрации города, на котором в дальнейшем и был построен многоквартирный дом на 100 квартир.

Что хотелось бы прояснить. Участок, на котором построен дом, в настоящий момент муниципальный. После того как дом был построен, застройщик договор аренды с администрацией расторг. ТСЖ никакого пока не сформировано. Имуществом дома распоряжается собственник-инвестор, который и оформил на придомовой территории 8 машиномест.

Якобы говорит, что машиноместа выступает общим ансамблем с домом и были запроектированы изначально. Что всё по закону. Но по факту машиноместа представляют собой просто часть придомовой территории, выложенной тротуарной плиткой и возведенной над ней металлоконструкцией — навесом, т.е. практически никакого инвестирование в постройку и возведение машиномест не было (не считая навеса). Сама территория вокруг дома маленькая, квартир 100, а машиномест всего 8. Понятное дело, что собственники квартир уже сейчас выражают недовольство тем, что территория возле дома занята частными машиноместами частного-инвестора, а не свободной территорией для парковки возле дома. Вообще изначально застройщиком покупателям квартир показывалась на картинках детская площадка с песочницей на том месте, где сейчас частные машиноместа.

Внимание вопрос. Возможно ли оспаривание права собственности на машиноместа, через признание договора инвестирования частным инвестором ничтожным? Общедомовое имущество, в том числе придомовая территория, не может быть в собственности одного лица?

На примере «Обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» — Аналитика и комментарии к обзору судебной практики от 04.12.2013 года. П. 38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Благодарю за ответы.

Можно оспорить. Если докажете, что это действительно общее имущество, которое незаконно было передано (ст. 36 ЖК РФ, 55-56 ГПК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенные либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Для предъявления иска Вам необходимо ознакомиться со ст. 131-132 ГПК РФ.

Чтобы оценить перспективы, в любом случае надо смотреть все документы. Формулировки, которые там указаны. Анализировать.

[b]Оспорить вы имеете право. Если участки земли прошли процедуру оформления и учтены в кадастре еще до начала действия нового Жилищного кодекса, то они автоматически совершенно бесплатно переходят во владение всех собственников жилых помещений дома. Если участок не сформирован, то жильцы могут сообща принять решение о необходимости его выделения в общую собственность. Затем они могут обратиться в муниципалитет или иной уполномоченный орган для решения вопроса о формировании и выделении придомового участка. [/b]

Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

1. Заинтересованные лица вправе обратиться в порядке статей 131, 132 ГПК РФ с иском о признании договора инвестирования недействительным.

2. Но оснований в соотвествии со статьями 166-179 ГК РФ для признания сделки таковой не имеется, поскольку можно говорить о том, что частный инвестор действовал добросовестно и является законным владельцем.

Возмущания жителей понятны, но частный инвестор вложил свои денежные средства и машиноместа являются его собственностью.

3. В данном случае речь идет об оспоримой сделке, а не о ничтожной. Следовательно, согласно ст. 181 ГК РФ срок давности по оспоримой сделке составляет 1 год.

4. Общедомовое имущество может быть в собственности одного лица исходя из принципа диспозитивности в гражданском праве.

Оспаривание конечно возможно путем обращения в суд статья 3 ГПК РФ Собственники имеют право предъявить иск ст 131 ГПК РФ этому частному инвестору

В суде собственники на основании ст 56 ГПК РФ должны доказать правомерность своих требований

Вы пишите что участок придомовой территории пока является муниципальным Из этого следует что пока участок не перешел в собственность собственников помещений-он не может считаться общедомовым имуществом статья 36 ЖК РФ Соответственно прежде чем предъявлять иск к частному инвестору нужно решить вопрос по земельному участку чтобы он он стал общим имуществом собственников В статье 36 ЖК РФ указано:[b]Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности[/b].

То есть нужно сформировать земельный участок путем проведения межевания и постановки его на кадастровый учет.

Добрый день, придомовая территория, всегда считалась общедомовым имуществом и принадлежит сосбтвенникам МКД, в связи с чем, полагаю, что шансы на оспаривание имеются. Необходмо будет доказать, что пользуются не собственники придомовй территорией и что собственники не имеют такой возможности

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Да, конечно, оспорить договор инвестирования в части передачи права собственности на машиноместа вполне реально, поскольку придомовая территория и все недвижимое имущество на нем являются общедомовым. Для передачи права собственности на эти машиноместа нужно решение общего собрания собственников помещений в ВАшем МКД (ст.71 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»).

Во-первых, отношения между гражданами, застройщиками и инвесторами регулируются рядом законов, таких как Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также нормами Гражданского кодекса и закона о госрегистрации.

В силу названных законов, на застройщике лежит обязанность после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию произвести госрегистацию прав собственности на вновь построенный многоквартирный дом.

Однако не всегда застройщики добросовестно выполняют свои обязательства, затягивают сроки подписания акта приема-передачи жилого (нежилого) помещения, уклоняются от передачи документов, являющихся основанием для государственной регистрации жилого (нежилого) помещения.

Нередки случаи банкротства застройщика до реализации инвестиционного контракта.

Во всех описанных случаях необходимо признание права собственности в суде по иску заинтересованной стороны.

Практика по признанию права собственности в суде за гражданами, инвестировавшими денежные средства в строительство многоквартирного дома, складывается положительным образом.

Суды выносят решения, являющиеся основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП и выдачи свидетельств о праве собственности на квартиры.

Судебная практика по признанию прав собственности на машиноместа и иные нежилые объекты неоднозначна.

Это обусловлено тем, что для признания права собственности в суде необходимо наличие в ЕГРП сведений об объекте недвижимости. Однако такие сведения не всегда присутствуют в Росреестре, особенно в случае незавершенного строительства.

Зачастую складывается ситуация, когда застройщик или инвестор не исполняет свои обязательства по инвестиционному контракту, а органы государственной или муниципальной власти, выступающие стороной такого контракта, возражают против регистрации прав собственности в таких объектах строительства.

Ряд юридических тонкостей в процессах о признании права собственности в суде на жилые помещения и машиноместа в многоквартирных домах, жилищных комплексах требует взвешенного подхода к подготовке доказательной базы.

Следует помнить, что суд выносит решение с учетом интересов всех лиц, права которых затрагивает признание права собственности на жилое (нежилое) помещение.

Такими лицами могут являться органы государственной и муниципальной власти, как стороны инвестиционного контракта, а также строительные и инвестиционные компании, претендующие на долю в праве собственности объекта недвижимости.

Важно определить всех заинтересованных лиц, привлечь их к участию в процессе, и вынести решение о признании права собственности в судебном порядке не нарушающее права и законные интересы каждого их таких лиц.

Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

Пологаю, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями. Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому полагаю, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

Во-вторых, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Статья 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент заключения названного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть первая); общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть вторая).

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Источник: www.9111.ru