Правила долевого участия в строительстве

2.1 Проблематика применения договора долевого участия в строительстве и мошеннические схемы

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жилье. Первоначально документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жилье. Чтобы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Большинство застройщиков (продавцов квартир) игнорируют действующее законодательство, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так, до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90% всех продаж новостроек.

Заключение и исполнение договора долевого участия в строительстве

В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).

Согласно ст. 429ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем — к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара.

В п. 8Постановления Пленума ВАС РФ N 54 указывается, что предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

067 Изменение правил долевого строительства

Тогда по смыслу этого разъяснения — если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.

Исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования. 16

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Законне запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, к примеру берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема): с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры.

При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

Таким образом, впоследствии застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет.

В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует.

А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем: если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен. 17

Также существует схему, в которых застройщики используют следующую схему обхода требований Законаоб участии в долевом строительстве: на земельных участках, выделенных под строительство индивидуального жилья, предприниматели под видом частного дома возводят многоквартирные жилые дома (как правило, трехэтажные здания гостиничного типа), а потом продают в них квартиры всем желающим. 18

Источник: studfile.net

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ. По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли. Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/п	Пункты ДДУ	Важно!
1	Информация о застройщике	Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2	Регистрация договора	Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3	Сведения об объекте недвижимости	Полное и подробное описание объекта
4	Гарантийный срок	Для жилых помещений 5 лет
5	Площадь	Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6	Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке	Такие пункты в договоре не допустимы!
7	Срок действия договора	До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8	Сроки сдачи в эксплуатацию	Должны быть прописано конкретно и четко
9	Форс-мажор	Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10	Признание объекта качественно построенным	Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11	Стоимость возводимого объекта недвижимости	Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12	Обязательства дольщиков	Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13	Расторжение договора	Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14	Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости	Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15	Использование инвестиций дольщиков по назначению	Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16	Соглашение с третьими лицами	В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

• дата подачи;
• перечень документации;
• ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
• ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

• план возводимого объекта;
• разрешение на застройку;
• проектную декларацию;
• договор страхования застройщика;
• документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки». Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство. А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства.

Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Изменения с 2021 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2021 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

• на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
• Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
• Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
• Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
• Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
• Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
• Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
• Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Законные обязанности застройщика перед дольщиком

По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.

Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:

• учредительная документация;
• свидетельство госрегистрации;
• свидетельство налогового учета;
• годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
• заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
• разрешение строительства;
• проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
• заключение госэкспертизы по проектной документации;
• действующая проектная документация;
• право пользования участком земли на объекте строительства.

При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.

Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:

• точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
• сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
• цена договора, порядок и сроки оплаты;
• срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.

По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.

Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре. В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ. Следует заметить, что с 2021 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

С 01.07.2018 по 30.06.2019, в переходный период, осуществляются сделки по продаже недвижимости как по договору долевого участия, так и с применением новой системы счетов эскроу.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2021 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Однако если сохранение средств на счетах эскроу создает условия безопасности для дольщиков, то для ответственных девелоперов это скорее проблема, поскольку отрезает им доступ к «дешевому» финансированию строительства. Банки кредитуют домостроителей «процентными» кредитами, а значит у застройщиков возникают накладные расходы, которые они будут покрывать повышением стоимости квадрата новостроечной жилплощади.

Кроме того, финансовым организациям будет заведомо неинтересно кредитовать дешевые объекты в районах со слаборазвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Дольщики мало интересуются такими местами, поэтому быстрого возврата кредитных средств от застройщика банку ожидать не следует.
В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастет на 5-7% в сравнении с расценками 2020-го. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022-2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2021 года. Тогда новый формат застройки с расчетами по эскроу проявит себя на рынке первичной недвижимости наиболее полно.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Договор долевого участия в строительстве в равной мере гарантирует соблюдение прав обеих сторонам, заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Риски использования эскроу-счетов для дольщика

Рассматриваемый спецсчет предназначен для контроля и блокирования денег, поступающий эскроу-агенту (банку) от дольщика и для последующего расчета с застройщиком при основаниях, наступающих при исполнении ДДУ.

Согласно 6 части статьи 15.5 закона за №214-ФЗ, права на деньги с эскроу-счета принадлежат участнику проекта долевой застройки. У девелопера не будет доступа к данным средствам, пока он документально не подтвердит для банка ввод многоквартирника в эксплуатацию, а также подтверждение госрегистрации права собственности на одну квартиру в построенном доме (сведения из ЕГРН). Проверка банком сведений о полном завершении строительства многоэтажки займет 10 рабочих дней.

Единственный риск здесь – банкротство банка, в котором находились средства на эскроу. Законом установлено обязательство перевода этих денег на счет работающей финансовой организации, в пользу которой переуступлены права обанкротившегося банка. Однако при недостатке средств у банка-банкрота страховка возмещает дольщику до 10 млн. руб. и если квартира у девелопера стоила дороже – сумма разницы, скорее всего, будет потеряна.

Отметим, что особенности финансирования долевого строительства через эскроу-счета детально исследованы в этом материале нашей ассоциации.

Образец ДДУ

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;
• Подробная информация об объекте сделки;
• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;
• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;
• Законные гарантии на сданную квартиру;
• Права и обязанности обеих сторон договора;
• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;
• Дополнительные условия (при необходимости);
• Дата, подписи сторон.

Можно ли расторгнуть ДДУ

Если что-то пошло не так, договор долевого участия можно расторгнуть.

В случае, когда инициатором расторжения выступает застройщик (покупатель нарушает сроки внесения средств), строительная компания возвращает заказчику ранее уплаченные по договору суммы, за вычетом понесенных убытков. Закон не предусматривает конкретные цифры неустойки, ее размер остается на усмотрение сторон и может достигать 15 % от стоимости объекта недвижимости. Если требование об уплате долга осталось неисполненным, ДДУ считается расторгнутым через 30 дней после вручения дольщику письменного уведомления.

Дольщик может отказаться от договорных обязательств при наличии следующих причин:

— застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и дольше;

— выявление серьезных недочетов в квартире и отсутствие действий со стороны застройщика по их исправлению;

— прекращение действия поручительства, используемого застройщиком для обеспечения своих обязательств по договору.

Если застройщик «заморозил» стройку, или серьезно изменил проектную документацию, или поменял назначение общего имущества в доме – дольщику пора обращаться в суд!

В случае, когда на момент разрыва договора дольщиком уже была уплачена часть суммы за квартиру, застройщик за 20 дней должен вернуть полученные деньги, с начисленными процентами (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ). Если застройщик в нарушение закона затягивает сроки возврата, к нему применяют штрафные санкции – дополнительно начисляются проценты.

Процедура расторжения ДДУ также регистрируется в РосРеестре, после чего квартира возвращается в собственность застройщика.

При расторжении ДДУ возможны финансовые потери – при подписании договора обратите внимание на размер неустойки!

Источник: liga-lift.ru