Правила фонда финансирования строительства

Многие застройщики уверяют покупателей, что приобретая недвижимость путем участия в ФФС (Фонде Финансирования Строительства) – это 100% гарантия получения желанной квартиры в собственность. Так ли это – рассказал юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко.

Приобретения жилья путем участия в Фонде Финансирования Строительства (ФФС) – это прямо предусмотренный и законодательно отрегулированный способ инвестирования строящейся недвижимости, к тому же достаточно распространенный.

Участники финансово-кредитных механизмов

Субъектами такой системы, согласно Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон «О финансово-кредитных механизмах»), являются:

Застройщик – лицо, которое согласно действующему законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружение объектов строительства и заключило договор с управителем.

Экономика 10 класс (Урок№14 — Источники финансирования фирмы.)

Управитель – финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах доверителей и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилами фонда и соответствует требованиям, установленным Законом.

Доверитель (установщик управления имуществом) – лицо, которое передает имущество (инвестиции) управителю в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС. В свою очередь, управитель закрепляет за Доверителем объект инвестирования. Проще говоря, Доверитель – это инвестор, который передает свои денежные средства Управителю для получения в будущем проинвестированной недвижимости.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок, подала в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство) о ее застройки для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства (ст.1 ЗУ «Об архитектурной деятельности»).

Что это за фонд

Данная схема инвестирования была «рождена на свет» 15 декабря 2005 года. Тогда, Верховной Радой Украины был принят Закон Украины № 3201-IV «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины». Им были внесены изменения в ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности», в корни изменившую систему инвестирования в строительство. Так, этим законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций.

Фонд финансирования строительства – это средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС (ст. 2 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

Маркетплейс строительного оборудования и услуг. Первое обсуждение идеи с единомышленниками.

ФФС бывает двух видов:

• Для ФФС вида «А» текущую цену объекта строительства определяет застройщик, при этом он берет на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.
• При создании ФФС вида «Б», цену продажи недвижимости определяет управитель фонда, он же и отвечает за аккумулирование необходимой суммы для строительства. В Украине, практика создание ФФС вида «Б» отсутствует. Это обусловлено рядом «неудобств» для управителя, связанных со строительной деятельностью.

Для каждого ФФС открываются отдельные счета. Каких либо ограничений о количестве объектов финансируемых ФФС или об объемах инвестиций привлеченных управляющим ФФС в управление – не установлено (ст. 11 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства недвижимости за счет физических и юридических лиц, для получения Доверителями ФФС в собственность, после окончания строительства, объекта инвестирования.

Стоит отметить, ФФС не является юридическим лицом. При этом, средства участников фондов, полученные управителем, отделяются от другого имущества управляющего, а также от средств других фондов. То есть, при ликвидации/банкротстве управителя ФФС, денежные средства доверителей не идут в ликвидационную массу, а остаются на счету и могут быть переданы другому управителю для возобновления строительства, что есть неоспоримым «плюсом» данной схемы инвестирования.

Как работает ФФС?

Механизм работы фонда можно разделить на 3 этапа:

Этап №1

• На подготовительном этапе создания ФФС разрабатываются и утверждаются правила фонда, которые регламентируют порядок взаимодействия участников ФФС, устанавливают порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и другое, а также открывается соответствующий счет;
• Заказчик строительства подписывает с застройщиком определённый пакет документов, в которых функции заказчика передаются новой организации (застройщику);
• В свою очередь, управитель фонда заключает договор с застройщиком, в котором последний обязуется построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект Доверителям;

После осуществление вышеперечисленных действий, ФФС считается созданным.

Этап №2

• Далее, доверитель подписывает определенные документы с управителем об участии в ФФС, после чего происходит аккумулирование средств в фонд;
• Управитель закрепляет за доверителем объект инвестирования;
• Управитель, перечисляет собранные средства застройщику, в соответствии с графиком;
• Застройщик организует сооружение объекта строительства, привлекая при этом генподрядную организацию;
• После 100% оплаты, управитель отступает (передает) имущественные права доверителю.

Этап №3

• По окончанию строительства, застройщик, передает объект в собственность доверителям;
• После достижения цели, с которой был создан фонд и после выполнения управителем ФФС обязательств перед всеми доверителями – прекращение функционирования фонда.

Для обеспечения взятых на себя обязательств, застройщик передает управителю по ипотечному договору имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Более того, по каждому объекту (квартире), между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, управитель вправе сменить его или самостоятельно выполнять функции застройщика.

Кто может создавать и управлять ФФС

Как указывается в ч. 1 ст. 11 Закона «О финансово-кредитных механизмах», финансовое учреждение, соответствующее требованиям настоящего Закона, может по собственной инициативе создать ФФС.

Согласно действующему законодательству, такими финансовыми учреждениями могут быть: 1) финансовые компании, которые имеют соответствующую лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства и (или) осуществления операций с недвижимостью; 2) или банковские учреждения. Такая лицензия выдается Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг.

Для осуществления своей деятельности, финансовое учреждение должно иметь уставной капитал не менее 1 000 000 евро, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от учредителей управления имуществом.

Как показывает практика, более безопасным управителем фонда является крупный системный банк.

Как контролируется работа ФФС

Отличительной чертой ФФС от других инвестиционных схем, является контроль всех участников строительства. Так, управитель ФФС выступает в роле так называемого контролера и обязан следить за различными процессами, в том числе за ходом строительства и за целевым использованием денежных средств до ввода объекта в эксплуатацию. В свою очередь, деятельность управителя фонда контролирует Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг или Национальный банк Украины, если управитель банк (ст. 24 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

На что обратить внимание

• До момента внесения каких-либо средств и подписания договора, покупателю необходимо обратить внимание на следующее:
• На репутацию управителя ФФС. Как уже ранее указывалось, главная идея ФФС – это контроль. Но, управитель может быть «карманной» компанией и принцип контролирующего органа будет отсутствовать. Потому убедитесь, что компании не связаны между собой!;
• На наличие соответственной лицензии в управителя;
• На договор. В типовом договоре, максимально защищены права застройщика и посредника, но не инвестора. Потому, внимательно изучите и внесите соответствующие изменения.
• И, конечно же, на необходимый пакет разрешительной документации.

Преимущества и недостатки

Среди преимуществ ФФС можно выделить:

• Четкое законодательное регламентирование;
• Для создания ФФС необходим полный пакет разрешительной документации на строительство;
• Защита инвесторов предусмотрена на законодательном уровне;
• Контроль участников строительства и целевого использование средств;
• Минимизирован риск двойных перепродаж квартир;
• Денежные средства, привлеченные ФФС, не подлежат налогообложению;
• Особый статус ФФС. При ликвидации/банкротстве управителя, денежные средства доверителей остаются на счетах и могут быть переданы другому управителю;
• Законодательно прямо предусмотрена возможность замены застройщика или управителя в случае возникновения проблем.

А вот основные риски и недостатки:

• Застройщик может создать «карманного» управителя фонда;
• Риск со сроками завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время или вообще – прекращение строительства (впрочем, как и при иных схемах инвестирования);
• Схема несколько сложна для понимания;
• Удорожание стоимости объекта из-за дополнительной платы (вознаграждения) управителю;
• Типовой договор, в основном защищает только права застройщика и управителя;

Как показала практика, в большинстве случаев, крупные строительные компании создают своего, «карманного», управителя. Понятно, что в таком случае застройщик сам распоряжается полученными денежными средствами и контролировать его никто не будет.

Подводим итоги

Если Вы решились приобрести недвижимость на «первичке», безусловно, на сегодняшний день это лучше делать через ФФС. Но, даже эта схема не дает 100% гарантий получения заветного жилья в собственность.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers»

Источник: gdevkievezhithorosho.com

Финансирование строительства жилья через фонды финансирования строительства (ФФС)

Порядок функционирования фонда финансирования строительства в соответствии с законодательством предусматривает последовательную реализацию системы следующие меры:

1) заключение договора между застройщиком и управителем ФФС, определение характеристик объектов строительства и объектов инвестирования, передача застройщиком управляющему ФФС перечня объектов инвестирования в объектах строительства;

2) обнародование застройщиком зарегистрированной проектной декларации;

3) утверждение Правил ФФС;

4) предоставление доверителю информации об условиях участия в ФФС;

5) заключение управляющим договора с доверителем об участии в ФФС;

6) внесение доверителем средств в ФФС и передачу их управителю ФФС в управление по договору об участии в ФФС;

7) формирование управителем ФФС оперативного резерва на счете ФФС за счет полученных в управление средств;

8) закрепление управляющим за доверителем избранного им объекта инвестирования;

9) открытие управляющим счета доверителю в системе учета прав требования доверителей ФФС;

10) передача доверителям, которые полностью проинвестировали закрепленные за ними объекты инвестирования, имущественных прав на эти объекты инвестирования по договору об уступке имущественных прав;

11) организация строительства застройщиком объектов строительства в соответствии с проектными документации и декларации;

12) финансирование управителем ФФС сооружения объектов строительства;

13) осуществление управляющим контроля за целевым использованием застройщиком направленных на строительство средств, соблюдением сроков выполнения работ на объекте строительства;

14) введение застройщиком объекта строительства в эксплуатацию, заказ технической документации на объект строительства и каждый объект инвестирования;

15) сообщение управляющим ФФС каждого доверителя о вводе объекта строительства в эксплуатацию с предоставлением по письменному требованию доверителя копии соответствующего акта;

16) осуществление доверителем окончательных расчетов с управляющим по данным о фактической площади объектов инвестирования;

17) получение доверителем сумм страхового возмещения в порядке и случаях, предусмотренных Правилами ФФС;

18) приобретение доверителями в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования, прекращение действий по договору об участии в ФФС;

19) перечисление управителем застройщику на условиях договора средств оперативного резерва, сформированного по введенному в эксплуатацию объекту строительства, закрытие финансирования объекта строительства;

20) прекращение действий по договору, заключенному между управителем ФФС и застройщиком.

Функционирование фонда финансирования строительства, в котором управляющим является финансовое учреждение, изображена на рис. 7.2, а в каком управляющим является банк — на рис. 7.3.

Управляющий (финансовое учреждение) определяет банк, в котором должен быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, участвующих в сооружении объекта строительства.

Участие банков в финансировании проектов строительства как управителя ФФС позволяет:

— Обеспечить эффективное финансирование строительства объектов на всех этапах реализации проекта;

— Осуществлять строительство с соблюдением сроков выполнения работ;

— Оптимизировать затраты по проекту.

Банк может предоставлять кредит доверителю ФФС на условиях, определенных в договоре об ипотечном кредите. Предметом ипотеки по ипотечному договору является объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем и / или имущественные права на него.

Рис. 7.2. Функционирование ФФС с управляющим фонда — финансовой компанией

Банковский кредит может получить застройщик — на осуществление расходов по строительству и управлению объектом.

При финансировании застройщика и инвесторов в рамках одного проекта банк может устанавливать общий лимит кредитования, и в пределах этого лимита осуществлять кредитование как застройщика, так и инвесторов. При финансировании застройщика объем кредита не превышает 70% от общего бюджета проекта.

Если управителем фонда финансирования строительства является банк (рис. 7.3), то свободные средства на текущих счетах фонда, временно не переданы на финансирование строительства, могут использоваться при осуществлении банковских операций. При этом банк-управитель отвечает за их сохранность собственными средствами.

Управляющий фонда на праве доверительной собственности осуществляет управление фондом и перечисляет часть полученных средств на финансирование строительства.

Порядок создания ФФС

ФФС считается созданным при следующих условиях:

1) утверждение управляющим Правил ФФС;

2) заключения договора с застройщиком;

3) открытие счета фонда финансирования строительства.

1. Утверждение управляющим Правил ФФС.

Управляющий для каждого фонда финансирования строительства разрабатывает и утверждает Правила ФФС и другие необходимые внутренние документы, регламентирующие функционирование этого фонда.

Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) — система норм, утвержденная и обнародованная управляющим этого фонда, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной учредителем управления.

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лица, желающего стать доверителем этого фонда.

Рис. 7.3. Функционирование ФФА с управляющим фонда — банком

Правила фонда финансирования строительства определяют:

— Процедуру создания ФФС;

— Порядок организации взаимоотношений застройщика, управляющего и доверителей;

— Условия, особенности и ограничения осуществления управления имуществом;

— Направления и порядок использования привлеченных средств;

— Порядок участия в фонде и отказа от участия в нем;

— Типы измеримых единиц объектов инвестирования;

— Порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем;

— Размер вознаграждения управляющего;

— Ответственность управляющего и застройщика за невыполнение взятых на себя обязательств;

— Порядок получения доверителем страхового возмещения в случае несвоевременного ввода объекта строительства в эксплуатацию, невыполнение работ, предусмотренных договором между управляющим и застройщиком и договором между управляющим и учредителем фонда, или ненадлежащего выполнения таких работ;

— Другие условия функционирования ФФС.

2. Заключение договора между управляющим и застройщиком.

Взаимоотношения между управляющим и застройщиком основываются на заключении договора, согласно которому управляющий заказывает застройщику построить определенные объекты строительства, ввести их в эксплуатацию и передать объекты инвестирования установщикам этого фонда на условиях, определенных законодательством и Правилами фонда.

Договор управляющего с застройщиком — договор, регулирующий взаимоотношения управляющего с застройщиком по организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управляющим средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования установщикам управления имуществом.

Объект строительства — здание, сооружение или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик и финансирование строительства которых осуществляет управляющий за счет полученных в управление средств.

Любые ограничения по количеству объектов строительства, которые могут сооружаться в рамках каждого ФФС, а также по объемам привлеченных управителем ФФС в управление средств, не устанавливаются.

Согласно договору между застройщиком и управителем ФФС по каждому объекту строительства застройщик передает управляющему перечень объектов инвестирования в объекте строительства.

Объект инвестирования — квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно стоящие нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т.п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

Выполнение обязательств застройщика по договору, заключенному между ним и управителем фонда, обеспечивается установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору могут быть имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или объект незавершенного строительства, и другое недвижимое имущество, которое принадлежит застройщику на праве собственности.

По каждому объекту строительства застройщик и управляющий заключают:

— Договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с условием;

— Договор поручения с условием, по которому управляющему в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия этих функций другим лицам.

3. Открытие счета фонда финансирования строительства.

Банк-управитель открывает счет ФФС в своем балансе. Для каждого ФФС открывается отдельный счет.

Управляющий, который не является банковским учреждением, открывает в избранном им банке на свое имя отдельный текущий счет, который является счетом фонда.

Счет фонда финансирования строительства управляющий использует для таких целей:

— Учета привлеченных в управление средств;

— Осуществление расчетов по операциям по управлению ФФС;

— Хранение оперативного резерва, сформированного за счет привлеченных в управление средств.

Привлеченные в ФФС средства управляющий использует на условиях договора об участии в ФФС в порядке, определенном Правилами ФФС.

Размер оперативного резерва банк-управитель определяет самостоятельно. Управляющий, который не является банковским учреждением, определяет размер оперативного резерва в соответствии с нормативами, установленными в нормативно-правовых актах органа, осуществляющего надзор и регулирование деятельности управляющего.

Средства оперативного резерва, сформированного управляющим на счету ФФС в соответствии с установленными ограничениями за счет полученных в управление средств, управляющий применяет для выполнения следующих операций:

— Выплата доверителям средств из ФФС;

— Перераспределение полученных в управление средств между объектами строительства в результате осуществления доверителями операции изменения объекта инвестирования.

Оперативный резерв, сформированный управляющим по конкретному объекту строительства, после введения этого объекта строительства в эксплуатацию управляющий перечисляет застройщику в порядке, определенном договором между управляющим и застройщиком.

Источник: studbooks.net

Создание фонда финансирования строительства

Фонд финансирования строительства (ФФС) является наиболее распространенным механизмом инвестирования в строительство жилья. Цель создания такого фонда – привлечение денежных средств для финансирования строительства с последующей передачей жилья (или нежилых помещений) в собственность инвесторам (доверителям). ФФС не является юридическим лицом. По своей сути это средства, переданные Управляющему для использования на строительство определенного объекта на условиях правил фонда и договора об участии в нем.

Управляющий ФФС действует от своего имени в интересах доверителя, осуществляя управление привлеченными средствами путем заключения договора с застройщиком. Управляющим ФФС может быть финансовая компания, которая имеет соответствующую лицензию или банк. Необходимыми условиями получения такой лицензии является проведение безубыточной деятельности в течение последних двух кварталов (кроме вновь созданных финансовых учреждений) и наличие оплаченного уставного капитала в размере не менее 1 млн евро. Доверителем ФФС может быть физическое, юридическое лицо или общий инвестор фонда операций с недвижимостью.

Различают ФФС двух типов:

1. ФФС типа А: текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск по недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства
2. ФФС типа Б: текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет управитель. Он же принимает на себя риск по недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Для создания ФФС финансовому учреждению необходимо:

• Получить лицензию на управления имуществом для финансирования объектов строительства и / или осуществления операций с недвижимостью в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (для банка — разрешение на право принятия управляющим на себя коммерческих рисков);
• Утвердить правила ФФС;
• Заключить договор с застройщиком;
• Открыть счет ФФС в банке на свое имя (если управителем является банк, он открывает счет ФФС в своем балансе).
• Для создания ФФС вида Б управляющий должен также получить разрешение Нацкомфинуслуг на принятие ним на себя коммерческих рисков.

Компания «Finance Business Service» поможет разобраться со всеми организационными моментами и эффективно использовать схему финансирования через ФФС. Наши услуги включают:

Источник: fbs-tax.com

Кабмин утвердил правила принятия решений о целесообразности достройки проблемных объектов

МОСКВА, 17 сентября. /ТАСС/. Правительство РФ утвердило правила, по которым Фонд дольщиков будет принимать решение о целесообразности финансирования достройки проблемных жилых объектов обанкротившихся компаний. Соответствующее постановление опубликовано во вторник на официальном портале правовой информации.

«Правила устанавливают порядок принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»… о финансировании мероприятий… или решения о нецелесообразности финансирования таких мероприятий… за счет средств компенсационного фонда,… имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований, а также порядок осуществления контроля за использованием предоставленных в рамках такого финансирования средств компенсационного фонда Фонда», — говорится в документе.

В частности, фонд может признать финансирование стройки нецелесообразным, если потенциальный размер компенсаций дольщикам проблемного объекта окажется меньше либо равен затратам на строительство.

«Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства…, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов,… за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машиномест и нежилых помещений,… в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», — говорится в постановлении. Помимо этого, Фонд дольщиков может принять решение о нецелесообразности достройки, если по результатам экспертиз на нее потребуется более трех лет.

Решение о целесообразности финансирования достройки может быть принято при соблюдении ряда условий. В частности, должен быть сформирован реестр требований участников строительства в рамках процедуры банкротства, конкурсный управляющий должен провести инвентаризацию имущества застройщика-банкрота и определить стоимость земельных участков под долгостроем. Также Фонду дольщиков перед принятием решения необходимо оценить степень готовности объекта, определить рыночную стоимость 1 кв. м равнозначного жилья на первичном рынке и предполагаемый предельный размер компенсаций дольщикам.

Отдельно в постановлении оговаривается, что решение по объектам, застройщики которых не платили взносы в компенсационный фонд, принимается на основании ходатайства субъекта РФ. Рассматриваться такие ходатайства будут по решению председателя правительства РФ либо его заместителя. В то же время решение о нецелесообразности финансирования объекта, по которому не производились взносы, будет приниматься при наличии хотя бы одного основания для этого.

Источник: tass.ru