Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.
Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.
Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.
Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.
[contents]
Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.
Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.
Что происходит с арендой земельного участка под построенным зданием?
Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.
Формы землепользования
Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.
Субаренда земли
Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.
Содержание документа
-
актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;
Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.
К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:
Землевладелец, землепользователь, собственник и арендатор: 2 основных отличия
- данные об общей площади;
- принадлежность к определённой категории земель;
- номер кадастрового учёта;
- точное местонахождение;
- цель аренды;
- описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).
Нюансы при оформлении
Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная , целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы.
Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор не считается заключенным. Это следует из анализа п. 3 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане — собственники земельных участков (в том числе граждане — предприниматели, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица — собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования; сами арендаторы в случае заключения договора субаренды. Арендаторами земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.
В отношении иностранных юридических лиц — арендаторов земельных участков законодатель наиболее последователен применительно к аренде земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Объектом аренды могут выступать земельные участки из большинства категорий земель, за исключением изъятых из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). К числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы России, и т.д. Данный перечень представляется вполне логичным, поскольку трудно было бы объяснить возможность передачи в аренду, например, участка государственной границы.
Характеризуя объект аренды, следует подчеркнуть специфику аренды земельных участков в составе отдельных категорий земель. При этом необходимо иметь в виду, что земли запаса в аренду не передаются, а земельные участки в составе остальных категорий земель в разной мере могут выступить предметом договора аренды.
Так, определенную специфику имеет договор аренды земельного участка в населенных пунктах для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельного участка в аренду для строительства может осуществляться на торгах либо без проведения торгов, но с предварительным согласованием мест размещения объекта. Независимо от процедуры заключения договора пользование земельным участком на праве аренды в населенном пункте должно осуществляться с соблюдением градостроительных регламентов, предусмотренных правилами землепользования и застройки. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Согласно п. 2 ст. 17 Закона об особо охраняемых природных территориях в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Определенную специфику имеет аренда земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, участков лесного фонда и т.д.
Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок не определен в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Законом могут устанавливаться максимальное (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. Например, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель устанавливает максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения 49 лет. Сам ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды земельных участков, однако закрепляет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
В ст. 22 ЗК РФ установлен перечень исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды. В их числе следует выделить приоритет права собственника здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, на покупку или аренду соответствующего земельного участка перед другими лицами (п. 3 ст.
35), в том числе право на заключение договора аренды или выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Не применяется право арендатора на продление срока договора аренды и в случае, если последний был расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ (например, за использование участка не по целевому назначению или неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения).
Анализ п. Зет. 22ист. 463К РФ позволяет сделать вывод об их корреспондировании положениям п. 1 ст.
621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Следовательно, критерий исполнения «надлежащим образом» своих обязанностей арендатором конкретизирован ст. 46 ЗК РФ.
Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Она может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором. Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
При аренде земель, находящихся в публичной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов. Однако, как отмечалось в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Законодатель четко разграничивает правовые последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года, а также на срок более пяти лет. Так, договор аренды или субаренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст.
26 ЗК РФ). В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям (ст. 651 ГК РФ). Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст.
22 ЗК РФ допускается передача третьему лицу арендных прав без согласия собственника участка, но при условии его обязательного уведомления, если иное не предусмотрено договором. Представляется, что уведомление должно производиться в письменной форме (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Особенности срока аренды, превышающего пять лет, касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель.
Из вышеназванного общего правила установлены исключения для резидентов особых экономических зон. Особая экономическая зона — определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности (ст. 2 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»). Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей, производства новых видов продукции транспортной инфраструктуры, а также туризма и санаторно-курортной сферы. Различают четыре типа особых экономических зон: промышленно-производственные, создаваемые на участках территории, площадь которых составляет не более 20 кв. км; технико-внедренческие, создаваемые не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более 2 кв. км; туристско-рекреационные, создаваемые на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ; портовые особые экономические зоны (их площадь не должна превышать 50 кв. км).
Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особая экономическая зона создается на 20 лет, за исключением портовых экономических зон (срок их создания — 49 лет). Срок существования особой экономической зоны продлению не подлежит, но может быть досрочно сокращен.
Резидентами особых экономических зон могут являться: в промышленно-производственной и портовой зонах — коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия); в технико-внедренческой и туристско-рекреационной зонах — индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).
Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков.
Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резидент)’ особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в пределах территории особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ.
Резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть их в любое время по взаимному согласию. Однако в случае аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает ряд дополнительных гарантий прав арендатора как наиболее уязвимой стороны договора.
Так, на арендатора в таком договоре распространены права арендатора частных земель, предусмотренные п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, а также установлен в императивной форме запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора либо иное ограничение его прав.
При этом досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, по инициативе арендодателя, возможно только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором условий договора, т.е. нарушений, которые влекут для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд — ст. 619 ГК РФ).
Однако арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.
619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п.
23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Кроме того, как отмечал Пленум, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Необходимо иметь в виду, что, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника этого участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
Источник: studme.org
Право арендатора земельного участка на строительство
Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.
В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящены статьи:
Статья 22 «Аренда земельных участков»;
Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;
Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;
Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;
Статья 22 «Аренда земельных участков»:
иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;
размер арендной платы определяется договором аренды;
арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;
при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;
передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);
в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;
изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;
размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»:
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;
земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;
земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;
граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;
гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:
заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;
на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»:
размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;
в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;
порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;
размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.
Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»:
заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2019 года);
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;
на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;
на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;
на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.
Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»:
аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;
аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;
аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:
в период полевых сельскохозяйственных работ;
в иных установленных федеральными законами случаях.
В следующем материале вы познакомитесь с понятием «земельный сервитут».
Источник: moiprava.info
Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления
Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.
Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.
Заключение договора субаренды земельного участка
Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
Какие документы нужны для оформления субаренды?
Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.
Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.
Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:
- подробное описание земельного надела;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
- технические паспорта зданий, расположенных на участке;
- график арендных платежей;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.
Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:
- акт приема-передачи недвижимого объекта;
- дополнительное соглашение;
- протокол существующих разногласий;
- протокол согласования разногласий.
При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.
Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.
Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.
Ограничения в использовании участка при субаренде
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Рекомендации юриста
При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:
- Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
- Соответствие земельного надела его описанию в документах.
- Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.
Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.
Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.
Источник: estatelegal.ru