Право аренды на строительство жилых домов

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

• Наша компания оказывает помощь в приобретение права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
• Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Страхи и опасения по договору аренды на 49 лет с правом выкупа

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

• Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
• Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
• Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
• Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
• Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Переуступка прав аренды земельного участка.

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Источник: www.apex-realty.ru

Право аренды на строительство жилых домов

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Сегодня большинство многоквартирных жилых домов, расположенных вдоль центральных магистралей города, «обвешаны» многометровыми рекламными щитами, которые призывают нас приобрести какой-либо товар, либо воспользоваться какими-либо услугами определенной фирмы. Такие рекламные конструкции можно наблюдать как на стенах домов, так и на их крышах. Вправе ли размещать подобную рекламу на стенах жилых домов рекламодатели, чье согласие для этого необходимо получить?

Кто собственник рекламного места – стены и крыши?

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.

В соответствии с нормами ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, решение о передаче в пользование общего имущества, коим является стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Будущему «арендатору» в случае принятия общим собранием «положительного» для него решения, при этом совсем не обязательно заключать договор «аренды» с каждым собственником. Протокол общего собрания и будет являться основанием правоотношений, возникших между «арендатором» * и собственниками-арендодателями. Стоит помнить, что собственником квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, является муниципалитет и если в доме есть хоть одна неприватизированная квартира, в принятии решения «о передаче» должен участвовать соответствующий орган местного самоуправления.

* Оговоримся, что речь не идет о договоре аренды конструктивного элемента здания (об «аренде» мы говорим условно), ибо не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей, на что указывал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:

«. в рассматриваемом случае договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцем рекламной констукции передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Как использовать денежные средства, уплачиваемые «арендатором» за пользование стеной или крышей дома, должно также определять общее собрание собственников помещений дома.

Таким образом, ни органы местного самоуправления, ни организации, оказывающие коммунальные услуги не вправе без согласия собственников помещений дома передавать (соответственно получать денежные средства по договору) в пользование (сдавать в аренду) общее имущества, принадлежащее в силу закона собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.

Использование общего имущества собственников для размещения аппаратуры (тарелки, антенны и т.д.)

Все вышесказанное относится в полной мере и к проблемам размещения на крышах домов не только рекламных щитов, но и установки различного рода аппаратуры коммерческими организациями (принимающие, усиливающие сигнал устройства, тарелки, антенны… и т.д.).

Собственники помещений в доме вправе требовать оплаты за пользование «конструктивным элементом здания». Собственники также могут отказать в предоставлении в пользование общего имущества, если сочтут, что предлагаемые условия договора для них по каким-либо причинам не приемлемы. Если оборудование или рекламный щит уже смонтированы, однако правовых оснований (договора, решения общего собрания) для нахождения их «на доме» нет, собственники вправе требовать устранения всяких нарушений их права собственности на общее имущество (снять рекламный щит, демонтировать оборудование и т.д.) или обратиться в суд в том числе с требованием о взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом собственников помещений дома ( см. например , исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств).

Рекомендуем публикации по теме :

Адвокат Александр Отрохов, ПЦ «Логос», 2008 год

Рекомендуем также публикации по теме в рубрике: «Общее имущество в многоквартирном доме » , где содержатся более поздние и актуальные статьи, комментарии, судебная практика и образцы процессуальных документов по теме размещения рекламы на фасадах жилых домов и многие другие вопросы, касающиеся использования общего имущества собственников

Источник: logos-pravo.ru

Проблемы заключения договоров аренды крыши

Среда, 23 января 2013 При решении вопроса об аренде конструктивных элементов зданий, и других строений, вникает масса вопросов, о принципиальной возможности заключения арендных договоров по использованию структурных элементов многоквартирных домов и нежилых зданий.

Согласно п.1. ст.607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки, различные обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт, а так же другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Является ли, в частности крыша здания не потребляемой вещью? Мнения в юридической литературе разделились. Некоторые считают, что, так как крыша является конструктивным элементом здания, то вещью она не является, соответственно и оформить договор аренды на крышу нельзя.

Есть и другие мнения, например Е. Суханов говорит о том, что вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, которые имеют экономическую форму товара.

Высокая потребность вовлечения в хозяйственный оборот крыш всем известна ( размещение специального оборудования для сотовых компаний, размещение рекламных конструкций и даже мест досуга – кафе и ресторанов).

Если рассматривать крышу как часть вещи (здания), то опять же однозначного мнения в литературе до сих пор нет.

К договору аренды о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества применяются различные конструкции. В частности распространено заключение договоров о предоставлении права пользования конструктивным элементом объекта в целях размещения наружной рекламы, признавая при этом близость данной сделки к договору аренды.

Однако Гражданский кодекс не содержит такого вида обязательств, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а не нормами об аренде. А это значит, что при возникновении спорных ситуаций, набор юридических инструментов для защиты арендатора будет ограничен лишь обобщающими положениями ГК РФ.

Однако, данная правовая конструкция (при условии долгосрочных отношений сторон договора) представляет собой сделку с недвижимостью, которая подлежит регистрации в установленном порядке. Однако, регистрация прав на конструктивные элементы (крыша, стены здания) пока не предусмотрена нашим законодательством.

Позиция Высшего арбитражного суда РФ – договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует конструктивный элемент этого здания, для рекламных целей не является договором аренды. Вывод был сделан на основании того, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы передаваться в аренду отдельно от здания.

Однако, в разных регионах, суды выносят решения, которые допускают передачу в аренду части конструктивного элемента здания. В определенных ситуациях суды признают право сторон (арендатора и арендодателя) регламентировать отношения по пользованию (например, стен здания) для размещения рекламных конструкций, на основании 34 главы ГК РФ.

Обращает на себя внимание тот факт, что суды, рассматривая споры по аренде отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, выделяют ситуации, когда в аренду передается не только сам элемент здания, но и нежилые помещения, расположенные в нем.

Также, существует практика, в случае передачи в аренду нежилых помещений в здании, а также внешней стены используемого объекта недвижимости, суды признают такие сделки не противоречащими действующему законодательству.

Итак, действующая нормативная база ограничивает гражданский оборот частей объектов недвижимости, вынуждает контрагентов заключать вместо договора аренды договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом недвижимого имущества, что является мягко говоря, не очень выгодным решением для арендатора.

Единственной рекомендацией в описанной ситуации, пожалуй, является тщательная проработка условий договоров о пользовании элементами объектов недвижимости.

Конечно, желательно, чтобы законодательно было закреплено возможность аренды не только здания или отдельного помещения, но и конструктивного элемента как вещи и разработать механизм государственной регистрации договоров аренды, частей объектов недвижимости, включая и сделки купли-продажи конструктивных элементов зданий и сооружений.

Источник: nicstroy.ru

Аренда муниципальных нежилых помещений

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

• комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
• унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

1. возможность быстро начать бизнес;
2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
5. конкурентоспособная стоимость;
6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

• административное здание;
• склад;
• офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Источник: law03.ru