Если застройщик уже признан банкротом, то зарегистрировать право собственности на объект, не завершенный строительством, можно за жилищно-строительным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ЖСК).
Объект незавершенного строительства, имеющийся у застройщика, и земельный участок могут быть переданы конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — ЖСК). Такой кооператив создается участниками строительства (п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Однако это возможно только при одновременном соблюдении условий, которые перечислены в п. 3 ст. 201.10 названного Закона. К ним относятся, в частности, следующие:
1) участники строительства приняли решение о создании ЖСК, который соответствует установленным требованиям;
2) оставшегося имущества (после передачи объекта незавершенного строительства) достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника перечислены денежные средства на погашение требований этих кредиторов;
Восстановление прав дольщиков, через механизмы банкротства. Эфир адвоката Анастасии Поликыржа
3) после завершения строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений должно быть достаточно для всех участников строительства, при этом не должно быть требований на одни и те же объекты;
4) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором он находится, — на праве собственности или на любом другом праве.
Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК решается арбитражным судом. При его удовлетворении права застройщика на этот объект и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений и денежных требований (п. п. 11, 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Госрегистрация перехода прав собственности (регистрация права собственности ЖСК) осуществляется в том же порядке, что и при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отличием является следующее:
· в данном случае подается два заявления: конкурсный управляющий подает заявление о переходе права собственности, а представитель ЖСК — о регистрации права собственности;
Источник: studopedia.ru
Банкротство застройщика — что делать дольщику
Банкротство застройщика при долевом строительстве является одной из наиболее сложных категорий дел, ведь претензии будут предъявлены одновременно десятками или сотнями дольщиков. Для защиты интересов целесообразно сразу обратиться за помощью юристам. В статье расскажем о возможных действиях, которые помогут вернуть деньги или получить квартиру.
- 1 Как узнать о банкротстве застройщика
- 2 Как проходит банкротство застройщика
- 3 Что и как нужно делать при банкротстве застройщика
Как узнать о банкротстве застройщика
Чтобы получить возможность приобрести новое жилье по относительно невысокой стоимости граждане могут вступать в долевое строительство. Для этого оформляется и регистрируется договор с застройщиком. Проблемы могут возникнуть только при ликвидации строительной организации, когда граждане рискуют остаться без инвестированных средств и готового объекта.
Новые правила о банкротстве застройщиков | Зайцев О.Р.
Даже при своевременном возведении многоквартирного здания и регулярном предоставлении отчетности, от дольщиков требуется постоянный контроль за признаками несостоятельности строительной организации. От момента, когда у застройщика будут выявлены указанные признаки, зависит возможность получить оплаченное жилье или вернуть денежные средства.
Какой перечень нормативных актов регламентирует банкротство застройщика? Процедура ликвидации застройщика в форме банкротства происходит по правилам, указанным в следующих документах:
- базовым актом, содержащий специальный раздел о несостоятельности застройщиков, является Федеральный закон № 127-ФЗ;
- права и обязанности участников долевого возведения многоквартирных зданий зафиксированы в Федеральном законе № 214-ФЗ;
- порядок оформления прав собственности, в том числе по итогам банкротного дела, установлен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ;
- на правоотношения между дольщиками и застройщиком распространяются правила Закона «О защите прав потребителя».
Нюансы проведения банкротного дела в отношении застройщика связаны с тем фактом, что он действует в одной из возможных форм юридического лица. На практике, строительные компании регистрируются в виде ООО. Поэтому процедура ликвидации юридических лиц предусматривает ряд обязательных формальностей и действий, в том числе и направление уведомлений в адрес кредиторов.
Как узнать, что в арбитражном суде началось банкротство застройщика? Для этого доступны следующие варианты:
- изучение информации о начале банкротного дела, опубликованной в «Вестнике госрегистрации»;
- из содержания извещения, которое должен получить каждый дольщик при инициировании банкротного процесса;
- из содержания онлайн-ресурса арбитражного суда «Картотека судебных дел»;
- из содержания специализированного федерального портала ЖКХ, где есть данные о банкротстве каждого застройщика.
С момента, когда становится известно про банкротство застройщика, необходимо незамедлительно обратиться к юристам. Только в этом случае можно гарантировать своевременное предъявление требований о передаче прав на готовый объект, либо о возврате собственных средств.
Граждане, получившие сведения о банкротстве застройщика, будут выступать в качестве кредиторов ООО. По этой причине, получить квартиру или вернуть деньги можно только в случае предъявления требований в реестр кредиторов.
Как проходит банкротство застройщика
Ввиду множества особенностей банкротной процедуры в застройщиков, дольщикам предстоит соблюсти все формальности, чтобы получить готовый объект в собственность. Исходя из нормативных актов и судебной практики, можно выделить следующую специфику действий дольщиков:
- если возведение здания завершено до такого этапа, когда может быть зарегистрирована незавершенка, граждане смогут претендовать на получение его доли, самостоятельно завершить строительство;
- банкротные процедуры, инициированные на стадии ввода готового здания в эксплуатацию, дают возможность установить право собственности через суд с одновременной передачей объекта;
- если строительные работы находятся на нулевом цикле, есть возможность предъявить требование о возврате средств, либо получить деньги за счет компенсационных и страховых фондов.
Только в редких случаях можно рассчитывать, что у застройщика будет выявлено имущество, достаточное для расчета по долгам. Выявлением и реализацией активов будет заниматься управляющий.
Если арбитражный суд инициировал банкротство застройщика, будут осуществляться следующие обязательные мероприятия:
- должником или кредиторами направляется заявление в суд о банкротстве ООО, что дает основание возбудить дело;
- на основании судебного постановления происходит утверждение кандидатуры арбитражного управляющего;
- в течении двух месяцев происходит формирование реестра требований кредиторов (для дольщиков одновременно с направлением требований нужно приложить соответствующий договор);
- управляющий формирует перечень имущества, которое числится у застройщика-должника;
- граждане получают возмещение из компенсационного и страхового фонда, если жилое помещение не может быть передано в натуре
- выявленное имущество застройщика распродается для выплат гражданам, а в качестве альтернативного варианта допускается признание права собственности на жилье через суд;
- в случае вынесения судебного акта о банкротстве застройщика, участники смогут получить долевое право на объект незавершенного строительства.
Самостоятельная реализация гражданами указанных действий и мероприятий может повлечь несоблюдение сроков или требований для предъявления законных претензий. Чтобы защитить свои права, целесообразно предпринимать любые шаги только при полной поддержке со стороны юриста по банкротству.
Что и как нужно делать при банкротстве застройщика
Чтобы своевременно заявить о своих законных правах в банкротном процессе, нужно направить в суд следующий пакет документации:
- заявление от каждого дольщика, официально подтверждающее предъявление требований к застройщику;
- бланк договора, подтверждающего наличие договорных отношений со строительной компанией;
- справки или платежные поручения, доказывающие оплату суммы по долевому договору;
- документы, удостоверяющие личность каждого заявителя.
Обратите внимание! В форме заявления нужно детально изложить все существенных договорные условия, в том числе реквизиты документа (дата и номер), регламентированные сроки сдачи готового дома и передачи жилых помещений дольщикам. Также нужно подтверждать, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
Учтите, что в ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ специально оговорен порядок направления дольщиками своих требований к банкроту. В состав возможных требований, которые будут рассматриваться судебным учреждением, входят:
- требование о фактической передаче жилого помещения, указанного в договоре, если он уже существует в натуре;
- требование об одностороннем прекращении договорных отношений, в результате чего строительная компания будет обязана вернуть средства;
- требование о взыскании неустойки по ДДУ, иных штрафных санкций.
Обратите внимание! Если дольщик решит воспользоваться своим правом и направит в суд одно из указанных требований, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей.
Все документы, которые граждане направляют в арбитраж, должны быть продублированы в адрес строительной компании и управляющего. Также при рассмотрении требований застройщик вправе выдвигать обоснованные возражения по существу дела.
Если арбитражным управляющим назначена распродажа имущества ООО, в том числе объекта незавершенного строительства, у дольщиков возникает право на получение части вырученных средств. Закон регламентирует, что на совокупные выплаты участникам долевого строительства не могут быть менее 25% от суммы вырученных средств.
После вынесения судебного акта о подтверждении права собственности, каждый дольщик должен обратиться на регистрацию и кадастровый учет. Основанием для регистрации будет являться судебный акт, а все необходимые мероприятия проводятся в Росреестре по правилам Закона № 218-ФЗ.
Нередко у должника отсутствует иное имущество, кроме самого возводимого объекта недвижимости. Если распродажа недостроенного здания не позволит рассчитаться со всеми дольщиками, закон допускает выплату компенсаций из средств компенсационных, страховых фондов.
Еще на стадии подготовки к строительству каждый застройщик обязан оформить страхование гражданской ответственности. Условия данной страховки будут распространяться на все случаи причинения ущерба дольщикам, в том числе при начале банкротства. Учтите, что на данный момент средства страховых и компенсационных фондов не позволяют полностью вернуть деньги по ДДУ.
В какие сроки
Все сроки, которые предстоит соблюсти участникам банкротного дела, зафиксированы в нормах Закона № 127-ФЗ. Прежде всего, дольщики должны заявить о своих требований и претензиях в течение месячного срока после инициирования банкротной процедуры. По этой причине, ведение всех дел, в том числе и направление заявления в арбитраж, целесообразно поручить юристу. Это позволит соблюсти все регламентированные сроки, своевременно заявить о своих претензиях.
Длительность процедуры банкротства застройщика зависит от множества факторов – порядок и сроки проведения отдельных мероприятий управляющим, характера претензий и требований граждан, а также от иных особенностей процедуры. Подробнее об этих нюансах можно узнать на консультации у наших юристов. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
Источник: vseposhagam.ru
Право на незавершенное строительство при банкротстве застройщика
Банкротство застройщика: проблемы и решения
В августе 2011 года вступил в силу параграф N 7 Главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующий банкротство застройщиков. Тем не менее, до сих пор в юридической практике сохраняют актуальность вопросы, связанные с применением в различных юридических ситуациях положений законодательства о банкротстве в рамках правоотношений застройщиков и долевых инвесторов, финансирующих жилищное строительство на участке застройщика. В этом материале мы рассмотрим наиболее острые такие вопросы.
Банкротство застройщика обычно влечет целый комплекс неблагоприятных правовых последствий. Сроки контрактных обязательств застройщика нарушаются, многочисленные инвесторы обращаются в суд за защитой своих прав и законных интересов, могут возникать юридические конфликты между арбитражным управляющим и деловыми партнерами застройщика, а также между арбитражным управляющим и долевыми инвесторами. Юридическая и социальная значимость этого события тем выше, чем крупнее и масштабнее инвестиционно-строительная деятельность конкретного застройщика, а также чем больше в наличии у застройщика, объектов строительство которых не завершено, и в которые вложены частные долевые инвестиции граждан.
В качестве превентивных мер законодатель уже установил в законе ряд правил, защищающих права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщика. С одной стороны, застройщик обязан ежеквартально отчитываться перед надзорным органом о своем финансовом состоянии, а в случае нарушения этой обязанности несет существенную административную ответственность. Это позволяет надзорному органу государственной власти с формальной точки зрения отслеживать финансовое состояние застройщиков. С другой стороны, застройщики обязаны с 01.01.2014 дополнительно обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами путем страхования своей ответственности в их пользу или оформления в их пользу поручительства банка.
Однако, правила по страхованию ответственности застройщиков и оформлению поручительства банка вступили в силу относительно недавно. Жизненный цикл строительного проекта обычно составляет нескольких лет, и часть долевых инвесторов, которые вкладывали инвестиции в жилищное строительство до 01.01.2014 на прежних юридических условиях (без страхования ответственности или поручительства банка) еще довольно велика.
В условиях текущего экономического кризиса в России нельзя исключать риски банкротства некоторых наименее финансово-устойчивых застройщиков, которые начали привлечение долевых инвестиций в период до 01.01.2014. В этой ситуации долевые инвесторы таких застройщиков не будут защищены страховым полисом, или поручительством банка. Соответственно, перспектива участия в процедуре банкротства застройщика для них вполне реальна.
В рамках банкротства законодатель предложил долевым инвесторам следующую альтернативу: либо предъявлять застройщику так называемые денежные требования (возмещение убытков, оплата неустойки и т.д.), либо предъявлять к застройщику требование о передаче квартир в новостройке в натуре. Одновременное предъявление этих требований исключается, по закону при банкротстве застройщика долевому инвестору придется выбрать один из двух вариантов требований.
В первом случае долевые инвесторы вправе отказаться от своих претензий на квартиру в недостроенном здании в обмен на право получения с застройщика денежных средств по результатам процедуры банкротства. При этом, законодатель установил, что денежные требования долевых инвесторов удовлетворяются в ходе процедуры банкротства после удовлетворения требований о возмещении вреда. То есть, долевые инвесторы как кредиторы застройщика теперь находятся в преимущественном положении по сравнению с другими кредиторами застройщика третьей и последующих очередей.
Во втором случае долевые инвесторы принимают решение об отказе от денежных требований к застройщику и в этой ситуации предъявляют к застройщику требование о передаче в собственность квартиры. При этом, они в рамках процедуры банкротства принимают также коллективное решение об образовании жилищного кооператива, который по замыслу законодателя и должен за счет дополнительных взносов долевых инвесторов завершать строительство жилого здания, которое было начато обанкротившимся застройщиком. Эти юридические правила применяются для случаев, когда строительство жилого здания не завершено, то есть, когда с точки зрения гражданского права такое недостроенное здание квалифицируется как объект незавершенного строительства.
С какого момента объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью как таковой? С точки зрения действующего законодательства РФ ответ очевиден — с момента его государственного кадастрового учета.
Совсем недавно Верховный Суд России опубликовал разъяснение по этому вопросу, отметив, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью по крайней мере необходимо удостовериться, что завершены работы по сооружению фундамента будущего здания или аналогичные им работы. При этом, Верховный Суд России подчеркнул, что замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, то есть к объекту незавершенного строительства не относится.
Таким образом, для целей квалификации недостроенного здания как объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи необходимо два условия:
1) Завершение работ как минимум по возведению фундамента объекта капитального строительства (с учетом последнего разъяснения Верховного Суда России);
2) Государственный кадастровый учет недостроенного здания в качестве объекта незавершенного строительства (с учетом прямого указания закона).
Обратим внимание, что гражданским законодательством РФ определение понятия «объект незавершенного строительства» не предусмотрено. На мой взгляд под таким объектом может пониматься как недостроенное здание в целом, так и квартира в недостроенном здании, которая физически возведена, но не используется по назначению в связи с задержкой по какой-либо причине ввода в эксплуатацию здания в целом.
Верховный Суд России занял двусмысленную позицию по вопросу возможности государственного кадастрового учета помещения в недостроенном здании в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Сначала нам разъяснили, что долевой инвестор вправе признавать право собственности на квартиру в недостроенном здании, когда государственный кадастровый учет такого помещения выполнен, то есть индивидуальные характеристики помещения определены.
Затем, несколько позднее Верховный Суд России высказался фактически против государственного кадастрового учета помещений в недостроенных зданиях до их ввода в эксплуатацию. Поэтому пока, сложно определить, в какую сторону в дальнейшем пойдет вектор правоприменительной практики по этому вопросу.
См. Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019.
Вместе с тем, очевидно, что если Верховный Суд России допускает признание права собственности долевого инвестора на квартиру в недостроенном здании, то возникновению такого права должна предшествовать процедура государственного кадастрового учета помещения в недостроенном здании. По закону именно государственный кадастровый учет в юридическом смысле подтверждает существование недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. При отсутствии юридически зафиксированных индивидуальных характеристик недвижимости в государственном кадастре с точки зрения закона недопустимо признание права собственности на недвижимость, поскольку таковая не может считаться в юридическом смысле существующей.
Осуществление государственного кадастрового учета квартиры в недостроенном здании могло бы позволить признавать право долевого инвестора не на долю в праве общей долевой собственности на недостроенное здание, а на конкретный объект недвижимости — квартиру в недостроенном здании. Более подробно об этом юридическом сценарии развития законодательной и правоприменительной практики я уже писал в одном из своих материалов.
Отметим, также, что в случае, когда на часть квартир в объекте незавершенного строительства суд общей юрисдикции признает право собственности долевых инвесторов, то при отсутствии юридической возможности поставить на государственный кадастровый учет другие квартиры (на которые еще право долевых инвесторов не признано в судебном порядке) арбитражный управляющий фактически лишается возможности включить в конкурсную массу застройщика при его банкротстве это имущество. Очевидно, что недостроенное здание как объект незавершенного строительства при наличии факта признания права собственности хотя бы одного долевого инвестора на квартиру в нем — в конкурсную массу передано быть не может. Это приведет к нарушению права такого долевого инвестора. Если же этого не сделать, неясно как индивидуализировать построенное недвижимое имущество для целей его включения в конкурсную массу при банкротстве застройщика в ситуации, когда часть объекта незавершенного строительства фактически признана по решению суда собственностью долевых инвесторов, а не застройщика.
На мой взгляд, чтобы разрешать подобные коллизии необходимо с одной стороны внести изменения и дополнения в действующее законодательство о государственном кадастровом учете недвижимости. С другой стороны, при толковании закона в правоприменительной практике более гибко и последовательно подойти к вопросу о государственном кадастровом учете помещений в недостроенных зданиях, признавая легальными в определенных случаях подобные действия.
Второй вопрос, на котором я хотел бы более подробно остановиться заключается в том, что до конца не ясно все-таки к чьей именно собственности относится объект незавершенного строительства. От ответа на этот вопрос зависит, в частности, ответ на другой вопрос о том, подлежит ли включению объект незавершенного строительства в конкурсную массу застройщика при его банкротстве или нет. Напомним, что в конкурсную массу застройщика может быть включено только то недвижимое имущество, которым застройщик обладает на праве собственности.
Источник: docs.cntd.ru