Право на строительство на земельном участке у правообладателя земли

Содержание

Примечание.: Нормы главы 17 в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Земельное право || Земля как объект права собственности

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Документы на земельный участок. Инструкция покупки участка под строительство дома. Земельный юрист.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. (п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

1. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

2. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. (в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании

Утратила силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Читайте также:  Пс что это в строительстве расшифровка

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли — продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

5. Утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса. (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 — 282 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Источник: elementy.ru

Права и обязанности правообладателя земельного участка

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников.

Собственник, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право (Статьи 40, 41 ЗК РФ):

  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры;
  • возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Перечень прав по использованию земельных участков, установленный статьей 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права.

Какими обязанностями наделен правообладатель земельного участка?

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ установлен перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, согласно которого, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

  • использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  • осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
  • своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
  • своевременно производить платежи за землю;
  • соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
  • выполнять иные требования, предусмотренные ЗК, федеральными законами.

Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся, — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Читайте также:  Общая характеристика стройплощадки и объектов строительства

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по использованию земель в соответствии с их целевым назначением собственник земельного участка (лицо, не являющееся собственником земельного участка) может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с законодательством РФ.

Согласно положениям части 1 ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

    В перечень обязанностей собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков, установленных статьей 42 ЗК РФ в том числе включена обязанность сохранять специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством РФ.
    В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром ) закрепление границ объектов землеустройства межевыми знаками осуществляется как один из этапов при проведении межевания.

Предварительно согласованные со всеми заинтересованными лицами границы объекта землеустройства закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства.

За уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков в соответствии с частью 1 статьи 7.2 КоАП РФ собственник земельного участка, а также иное лицо, не являющееся собственником земельного участка, могут быть подвергнуты мерам административного взыскания. За данное нарушение налагается административный штраф на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Источник: rosrealt.ru

Право на землю и строительство дома

В свидетельстве о государственной регистрации права записано: Земельный участок. Категория земель: земли населённых пунктов. Разрешенное использование: под существующий жилой дом. Вопрос: можно ли на этом участке построить другой дом, убрав существующий и не потеряется ли при этом право на земельный участок?

Право на земельный участок удостоверено в вашем свидетельстве о праве на этот земельный участок. Так что лишить вас этого права не так просто — МОЖНО СДЕЛАТЬ ТОЛЬКО ПО СООТВЕТСТВУЮЩИМ ОСНОВАНИЯМ НАПРИМЕР -согласно норм ЗемельногО Кодекса РФ Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
В виду того что у вас разрешенное использование УЧАСТКА под существующий дом. Вам необходимо получить разрешение в Архитетктуре на строительство нового жилого дома.Для этого с вас затребуют изменение категории земли на для ИЖС.

Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли В ВАШЕМ ГОРОДЕ для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации ВАМ ИЗМЕНЯТ КАТЕГОРИЮ разрешенного использования земли на Для ИЖС и можно строить.
Если будите строить на участке — убрав старый дом не изменив разрешенное использование земли -будут проблемы с регистрацией такого жилого дома в соответствующих органах.

Собственно говоря, вид разрешенного использования земельного участка в вашем Сведетельстве указан крайне неграмотно даже по меркам предыдущих лет. К сожалению, в этой сфере не было единообразия и указывали «как Бог на душу положит», то есть в соответствии с бурной фантазией местных администраций.

На данный момент ситуация несколько изменилась. В соответствии с Градостроительным кодексом с 2004 года вид (не категория ни в коем случае) разрешенного использования определяется применительно к каждой территориальной зоне, а с 01 января 2012 года Правила землепользования и застройки в обязательном порядке должны быть приняты во всех населенных пунктах. В данном документе должны быть указаны правила смены вида разрешенного использования, при этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:1) основные виды разрешенного использования;2) условно разрешенные виды использования;3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий,выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, вам необходимо обратиться в местную администрацию с требованием о предоставлении вам информации о территориальном зонировании и основных и вспомогательных видах разрешенного использования, доступных для вашего участка, а затем вы можете сменить ВРИ на тот ВРИ, который вам наибольшим образом подходит.

При этом если в классификаторе нет такого ВРИ, как «под существующй жилой дом», то будет применяться соответствующий основной ВРИ.

Что касается разрешения на строительство жилого дома, то если вы желаете построить новый жилой дом, вам действительно, как сказал коллега выше, необходимо получить разрешение на строительство дома, которое выдается местными органами самоуправления. Для этого в управление Архстройнадзора необходимо предоставить

  1. Заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома.
  2. Документы, подтверждающие собственность участка, договор купли-продажи.
  3. План участка земли.
  4. Схема земельного участка с обозначением размещения жилищного строительства.
  5. При реконструкции дома необходимы правоустанавливающие документы на него

Без получения этого разрешения строительство будет признано самовольным согласно ст. 222 ГК. Это может повлечь требование о сносе дома, однако на ваши права на земельный участок не повлияет.

Источник: pravoved.ru

Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём

Представим, что вы решили продать дом. Правда ли, что у покупателя возникнут права также и на земельный участок под ним? А что, если вы получили дом в наследство, но права на земельный участок не были оформлены? О сути принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нём и последствиях его применения читайте в этой статье.

1. Единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём. Что это за принцип?

Данный принцип гласит, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за некоторыми исключениями. Это значит, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может без него существовать. Следовательно, они должны участвовать в обороте совместно, комплексно.

Однако в России сложилось так, что земельные участки и недвижимость, расположенная на них – самостоятельные объекты права собственности. То есть у земельного участка и расположенного на нём здания вполне могут быть разные собственники или различные правовые режимы.

Допустим, право собственности на дом уже зарегистрировано в Росреестре, а земля принадлежит тому же человеку на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного (наследуемого) владения. И хотя закон позволяет оформить такие участки в собственность, это сделали далеко не все. Что произойдёт с правами на участок, если вы решите продать дом? Что делать, если вам завещали дом, а права на земельный участок не были оформлены? Мы постараемся ответить на эти и другие вопросы и разберёмся, в каких ситуациях будет актуален принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём.

2. Купля-продажа дома. Что происходит с правами на земельный участок?

Покупка или продажа недвижимости имеет множество нюансов. Особенно когда мы имеем дело с двумя объектами: зданием (домом) и земельным участком.

В первую очередь, следует выяснять, на каком праве принадлежат эти объекты продавцу. Рассмотрим некоторые варианты.

2.1. Если собственнику принадлежат земельный участок и здание на нём

Это самая простая ситуация. В Земельном кодексе РФ указано, что если у земельного участка и здания, строения, сооружения на нём один собственник, то отчуждаются они только вместе. А любые сделки по передаче зданий отдельно от земельного участка являются ничтожными (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

А теперь представим, что у собственника на земельном участке находятся два жилых дома, один из которых он хотел бы продать. Как будет применяться принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём в данном случае? Есть два варианта оформления подобной сделки:

а) объектом продажи выступает жилой дом и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Размер доли в праве на землю определяют стороны в договоре (апелляционное определение Воронежского областного суда от 14.12.2017 г. по делу № 33-9488/2017; постановление Президиума Воронежского областного суда от 22.12.2010 г. № 44-г-63);

б) сначала собственник производит раздел земельного участка. Для этого ему нужно обратиться к кадастровому инженеру за установлением границ новых участков и составлением межевого плана. После этого необходимо пройти государственный кадастровый учёт, зарегистрировать права на образованные земельные участки и снять с учёта старый участок. Лишь после всех этих действий собственник продаёт вновь образованный земельный участок с домом на нём (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 г. № 73-КГ14-5).

Здесь важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.

2.2. У здания и земельного участка разные собственники

Такая ситуация характерна для Москвы, где большой процент земель принадлежит государству или муниципалитетам. В п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ содержится положение о том, что:

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Говоря простым языком, новый собственник здания приобретает также право пользоваться частью земельного участка, на которой стоит здание и которая нужна для его использования по назначению. Возникает вопрос, как же определить размер той части земельного участка, которая подлежит передаче в пользование?

Каких-либо нормативов для определения площади этой части земельного участка нет, и этот вопрос обычно становится предметом судебных споров. Решения чаще всего выносятся на основании заключения эксперта (определение Верховного Суда РФ от 06.02.2018 г. по делу № 4-КГ17-66, определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 г. по делу № 33-14961/2016,постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.07.2009 г. по делу № А29-10140/2008 ).

Читайте также:  Гидрогеологические изыскания для строительства что это такое

Сотрудники Лаборатории права Майи Саблиной помогут вам оценить перспективы разбирательства и подготовят аргументированную позицию. Ориентировочная стоимость сопровождения судебного процесса по вопросу определения площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нём здания, составляет 50 000 – 80 000 рублей .

2.3. Продавец здания арендует земельный участок

В данном случае действует положение п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ: при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

То есть новый собственник здания получает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Означает ли это, что приобретатель становится стороной договора аренды? По этому вопросу в судах существует две противоположных позиции.

Часть судебных решений содержит мнение, что новый собственник здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость не становится автоматически стороной в договоре аренды земельного участка. Для этого необходимо, чтобы договор был заключён непосредственно с ним (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2005 г. по делу № А43-17136/2004-22-603).Для регистрации замены стороны в договоре необходимо подать заявление в Росреестр, но только после регистрации права собственности на здание.

Другие суды указывают, что в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве, то есть новый собственник здания заменяет в договоре аренды прежнего. К нему переходят в том числе и долги по арендной плате продавца объекта (постановление ФАС Московского округа от 16.03.2005 г. по делу № КГ-А40/1308-05, постановление ФАС Московского округа от 21.07.2003 г. по делу № КГ-А40/4885-03).

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда придётся платить долги за прежнего собственника, рекомендуем тщательно проверить исполнение им обязанности по внесению платы за аренду земельного участка. Если требуется помощь, вы можете доверить эту задачу нам. Стоимость проверки составляет 5 000 – 10 000 рублей .

2.4. Земельный участок принадлежит продавцу здания на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения

Это наиболее сложная ситуация. Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 3) указывает, что такое право необходимо переоформить либо на право аренды, либо на право собственности. Однако здесь есть несколько проблемных моментов: уже не столь очевидно, как именно должен применяться принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём.

Во-первых, неясно, кто должен заниматься переоформлением прав на землю – собственник здания до его продажи или уже новый собственник? Ведь такой обязанности на изначальном собственнике не лежит, и всё будет зависеть от договорённостей сторон.

Во-вторых, есть риск того, что бывший собственник здания сохранит право пользоваться участком, если он не будет оформлен в собственность до сделки. Чтобы избежать этого, можно оформить отказ прежнего собственника здания от любых прав на земельный участок после передачи здания. Для этого он должен обратиться в управление Росимущества или местный орган власти с соответствующим заявлением. Решение органа будет основанием для прекращения права пользования земельным участком. И хотя суды в своих решениях больше склоняются к тому, что прекращение права происходит автоматически, мы рекомендуем произвести этот шаг во избежание дальнейших споров.

В-третьих, какое право на земельный участок приобретает новый собственник здания, если прежнее право всё же не переоформили? Судебная практика по этому вопросу разнообразна, однако Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что приобретатель здания получает право зарегистрировать право собственности на земельный участок (определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. по делу № 305-КГ16-10570, определение Верховного Суда РФ от 30.10.2012 г. № 18-КГ12-53,).

Аналогичные вопросы могут возникнуть не только при купле-продаже дома, но и при его дарении, наследовании, а также при разделе имущества бывших супругов. Если вы столкнулись с трудностями при оформлении прав на недвижимость, мы будем рады вас проконсультировать.

3. Наследование дома. Что происходит с правами на земельный участок?

Целый ряд вопросов возникает и при наследовании недвижимости. Возможны несколько вариантов развития событий, в зависимости от того, находился ли земельный участок в собственности умершего и было ли завещание.

3.1. Я получил дом в наследство, но участок не был в собственности. Что делать?

Давайте определимся, на каком праве мог принадлежать земельный участок наследодателю, и как в зависимости от этого будет действовать принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта.

Итак, возможные варианты прав на земельный участок:

1) Право пожизненного (наследуемого) владения

Согласно ст. 1181 Гражданского кодекса земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного (наследуемого) владения, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Точно так же, как если бы он находился в его собственности. То есть здесь никаких проблем. Наследник получает дом в собственность и возможность переоформить право пожизненного наследуемого владения на земельный участок на право собственности (см. раздел 2.4. статьи).

2) Право постоянного (бессрочного) пользования

Это право не наследуется. Наследник получает только право пользоваться частью земельного участка, необходимой для доступа к дому и для его использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Но не спешите расстраиваться. Здесь есть два интересных момента.

Во-первых, земельный участок можно включить в наследственную массу в судебном порядке,если он был предоставлен для ведения личного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и некоторых других целей (например, участок в СНТ), и это произошло до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 2001 года). Правда, для этого требуется соблюдение дополнительного условия – наследодатель должен был подать заявление на получение такого участка в собственность при жизни (п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Во-вторых, на практике даже без соблюдения этого условия можно встретить решения, когда за наследником признаётся право на земельный участок, который принадлежал предыдущему владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как правило, в обоснование судебного акта в таких случаях ложится как раз принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нём объекта.

С учётом ценности земли мы бы рекомендовали всегда пробовать идти в процесс, потому что при положительном исходе вы получите намного больше, чем потратите на судебное разбирательство. Но при этом, конечно, нужно быть готовым к отрицательному исходу, потому что основания для него имеются.

3.2. Что делать, если наследодатель завещал дом, но не указал, кому переходит земельный участок?

Такое дело было предметом рассмотрения Верховного Суда РФ. Женщина получила в наследство по завещанию 1/2 дома, а её брат и сестра по 1/4 доли. Земельный участок под домом остался незавещанным. ВС РФ указал, что раз наследодатель не сделал распоряжений в отношении участка, то наследоваться он должен на общих основаниях.

Поэтому дом перешёл к наследникам по завещанию, а участок — в порядке наследования по закону. В итоге все наследники получили по 1/3 доли в праве собственности на земельный участок (определение Верховного Суда РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14).

Обратите внимание на то, что размер долей в праве собственности на дом и на земельный участок может не совпадать. Однако это не нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания, если собственники – одни и те же лица.

4. Здание разрушили или полностью перестроили. Можно ли оформить права на земельный участок?

Давайте рассмотрим ещё один важный момент, связанный с применением принципа единства судьбы земельного участка и здания на нём. Он касается тех ситуаций, когда здание (дом) находится в собственности, а права на земельный участок ещё не оформлены. Если собственник решит реконструировать или полностью разрушить дом, и лишь потом заняться оформлением участка в собственность, при регистрации могут возникнуть проблемы.

Здесь нужно обращать внимание на то, какая именно недвижимость располагается на участке и в каком состоянии она находится. Рассмотрим несколько примеров из судебной практики:

Пример № 1. Житель Москвы оформил на себя жилой дом, причём часть ему досталась по наследству, а часть он выкупил у других собственников. Здание он реконструировал, в результате чего площадь дома увеличилась в 4 раза. В Росреестре регистрировать земельный участок отказались, ссылаясь на то, что старый дом снят с технического учёта и, следовательно, права на землю он утратил. Между тем, Верховный Суд РФ поддержал заявителя и указал, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком у гражданина сохранилось в силу того, что он не отказывался от права собственности на реконструированный дом (определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 г. № 5-КГ16-240).

Пример № 2. Застройщик выкупил все квартиры в многоквартирном жилом доме, затем разрушил здание и обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации отказал. Дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что согласно ч. 6 ст.

36 Жилищного кодекса РФ в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, и застройщик сохранил право собственности на землю после сноса дома (определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. по делу № 305-КГ16-10570).

Пример № 3 . С коммерческой недвижимостью дело обстоит иначе. Суды указывают, что согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ уничтожение объекта недвижимости прекращает и право собственности на него. А в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости это влечёт прекращение прав на земельный участок (постановления ФАС Уральского округа от 16.02.2007 г. № Ф09-11891/06-С6, от 25.08.2009 г. № Ф09-559/09-С6). В то же время есть судебные решения, из которых следует, что если присутствуют отдельные фрагменты разрушенного здания, то нет оснований для прекращения права собственности на него (постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2010 № Ф09-3424/10-С6 по делу № А76-857/2009).

Если вы оказались в одной из подобных ситуаций и не знаете, как бороться с системой, приходите к нам на консультацию – мы оценим перспективы и составим план действий. Практика применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта периодически меняется. Возможно, то что раньше не имело шансов на успех, сейчас окажется вполне реалистичным.

Как можно заметить, сделки с домами, сооружениями, строениями таят в себе множество подводных камней, особенно когда земельный участок под ними не оформлен в собственность. Если ваши права на земельный участок не регистрируют, не спешите отчаиваться. Возможно, регистратор не учитывает принцип единства судьбы земельного участка и здания на нём, и, скорее всего, придётся запастись терпением и обратиться в суд. В делах такой категории будет сложно разобраться без помощи юриста-профессионала. Поэтому не бойтесь защищать свои права, а мы вам в этом с удовольствием поможем.

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 01.08.2019 г.

Ниже указана ориентировочная стоимость юридических услуг по наиболее востребованным запросам в области земельного права:

Консультация по земельным вопросам

Определения площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нём здания, в судебном порядке

Признание в судебном порядке права собственности на земельный участок при покупке/наследовании дома

Источник: msablina.ru

Рейтинг
Загрузка ...