Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью.
Что такое общая долевая собственность
Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками. Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости.
Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.
Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов
Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет.
Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью
Нельзя
Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:
Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.
Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.
Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.
Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.
Можно, но сложно
Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.
Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.
Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.
Круглый стол. «Актуальные вопросы общей долевой собственности»
В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.
Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции Домклик.
Источник: blog.domclick.ru
Верховный суд рассказал, как супругам делить долевое имущество
Если в браке была оформлена долевая собственность, является ли она совместно нажитым имуществом? Как делить доли, записанные на общих детей? Можно ли считать оформление долевой собственности соглашением о разделе недвижимости? На все эти вопросы ответил Верховный суд. А эксперты рассказали, как действовать судам при рассмотрении таких споров.
Нужно соглашение о разделе общего имущества
После расторжения брака у Марины Курбаевой* и Игоря Идрасова* возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счёт общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на Идрасова и двух общих дочерей по 1/3 доли каждому. Курбаева решила, что находящаяся в собственности ответчика 1/3 доля земельного участка и жилого дома является общей совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях. Она обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю указанной недвижимости.
ИСТЕЦ: Марина Курбаева*
ОТВЕТЧИК: Игорь Идрасов*
СУТЬ СПОРА: Раздел нажитого в браке имущества, оформленного в долевую собственность одного из супругов
РЕШЕНИЕ: Если соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами
Кировский районный суд г. Махачкалы отказал в удовлетворении иска, Верховный суд Республики Дагестан оставил решение без изменения. Суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учётом интересов несовершеннолетних детей. Поэтому принадлежащая ответчику 1/3 доля спорной недвижимости общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит.
Курбаева обратилась в Верховный суд. Тот напомнил: супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41–42 Семейного кодекса).
Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет. Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются. Поэтому ВС отменил ранее принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 20-КГ19-13). Пока еще оно не рассмотрено.
Нажитое в браке принадлежит обоим супругам
«Право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. В случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества. Соответствующие разъяснения даны в п. 15 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15», – рассказала советник Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) × Ольга Бенедская. Адвокат Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании × Ирина Зимина отметила, что аналогичный подход существовал в судах и ранее (№ 33-11973/2018). «Определение ВС является очень важным, так как некоторые нижестоящие судебные инстанции неправильно толкуют действующие нормы семейного законодательства, что и случилось в рассмотренном деле», – отметила Анна Заброцкая, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Адвокатское бюро Nordic Star (ранее Borenius Attorneys Russia) Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . По словам менеджера аудиторско-консалтинговой группы «БДО Юникон» Елены Зиберт, суды нижестоящих инстанций, отказывая одному из супругов в иске, ориентировались исключительно на факт регистрации имущества на другого супруга и наличие несовершеннолетних детей: «Такой подход не может быть признан правильным и основанным на законе».
Определение ВС четко возвращает нас к источнику – закону. Он устанавливает, что раздел имущества супругов должен совершаться в установленном порядке: брачным договором, соглашением либо судом.
Галина Павлова, управляющий партнер Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×
Бенедская уверена: суд при новом рассмотрении выяснит, заключались ли между сторонами брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если не заключались, то удовлетворит иск. С ней согласилась адвокат АБ Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 12 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × Наталья Бокова: «Полагаю, при новом рассмотрении дела суд должен будет удовлетворить исковые требования и признать за истцом право собственности на 1/6 долю в спорном недвижимом имуществе».
Источник: pravo.ru
Что такое общая собственность?
Общая собственность — это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь. Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.
Общая собственность — это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь.
Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.
Например, при совместной собственности, чтобы продать свою часть, нужно сначала определить долю, потом выделить ее и только затем продавать. А при долевой собственности доля уже определена.
По умолчанию собственность долевая, с равными долями у всех сособственников.
Что понимается под правом общей собственности
Право общей собственности — это принадлежность имущества одновременно двум или нескольким собственникам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
При этом само имущество не делится между ними в натуре.
Сособственники не образуют между собой юридического лица. Можно сказать, что каждый участник общей собственности получает право на «совладение», «сопользование» и «сораспоряжение» всем общим имуществом (см., например, «Российское гражданское право», отв. ред. Е.А. Суханов).
Свои права на имущество сособственники, как правило, должны осуществлять по соглашению между собой (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).
Что такое право общей долевой собственности
Это общая собственность с определением доли каждого собственника (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Обратите внимание, на доли делится не сама вещь, а право собственности на нее.
Право собственности каждого участника общей долевой собственности охватывает всю вещь, а не какую-либо ее часть. Это значит, что нельзя иметь, например, в собственности 50% автомобиля, но можно иметь 50% в праве собственности на него.
По умолчанию общая собственность является долевой, если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Что такое доля в праве общей долевой собственности
Это часть в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Доля в праве собственности не означает физическую часть вещи.
Например, если какая-то часть автомобиля будет случайно повреждена, то расходы на его восстановление должны понести все собственники соразмерно их долям.
Такой вывод встречается в научной литературе, но его можно сделать также из ст. 249 Гражданского кодекса РФ.
Эта норма обязывает каждого сособственника соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Вне зависимости от размера доли каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться вещью вместе с другими сособственниками по их соглашению. Кроме того, он может распорядиться своей долей — например, продать (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Как определить размер доли в праве общей долевой собственности
Доли участников равны, если их нельзя определить по закону и сособственники не установили их размер соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Все участники могут установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).
Например, двое сособственников здания с долями по 50% могут договориться, что один из них за свой счет сделает пристройку к зданию, после чего его доля увеличится до 60%, а доля второго уменьшится до 40%.
Доля сособственника может увеличиться, если он за свой счет осуществил неотделимые улучшения имущества и при этом не нарушил установленный порядок его использования, то есть другие собственники дали на это согласие.
Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью сделавшего их участника и не увеличивают долю (п. 3 ст. 245 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)).
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Что такое право общей совместной собственности
Это такой вариант общей собственности, при котором у вещи два или более собственника, но их доли не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст.
6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Чем общая совместная собственность отличается от общей долевой
В совместной собственности, в отличие от долевой:
• чтобы продать свою часть, нужно сначала определить доли, а потом — выделить свою долю или разделить имущество. Доли изначально предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ);
• предполагается согласие сособственника на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако для некоторых сделок с супружеским имуществом все же нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст.
253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);
• закон не содержит возможности подать в суд, чтобы разрешить спор о владении и пользовании общим имуществом. Он предусматривает такую возможность только для долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
По каким основаниям возникает право общей собственности
Общая собственность возникает, если (п. 4 ст. 244 ГК РФ):
• в собственность двух или нескольких лиц поступило имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи) либо нельзя разделить по закону. Например, когда два покупателя приобретают автомобиль;
• закон или договор предусматривает общую собственность на делимое имущество. Например, при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки (п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ).
По каким основаниям прекращается право общей собственности
Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений.
Например, сособственники могут продать имущество. Кроме того, его может изъять государство, когда для этого есть законные основания.
Право общей долевой собственности прекратится и в случае, если все участники, кроме одного, свое право утратят, поскольку право общей собственности имеет место только тогда, когда имущество принадлежит двум и более лицам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
Например, если имущество принадлежит двум собственникам и один продает долю второму или получает от него компенсацию взамен своей доли, выбывший собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 235, п. 5 ст. 252 ГК РФ).
Второй остается единственным собственником имущества.
Еще вариант: имущество принадлежит двум собственникам, но по требованию одного из них производится выдел его доли в натуре, то есть фактически происходит раздел общего имущества между двумя сособственниками.
По смыслу п. 2 ст. 252 ГК РФ выдел доли представляет собой переход части имущества в единоличную собственность участника общей собственности и прекращает для него права на долю в общем имуществе.
Соответственно, у оставшейся части имущества также остается единственный собственник, а право общей долевой собственности прекращается. Такую позицию можно встретить в судебной практике (см. например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2020 N Ф05-16741/2019).
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Источник: ur29.ru
Права долевых собственников жилья и проблемы
С принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие граждане России стали собственниками квартир, в том числе долевыми собственниками. С тех пор прошло уже почти 30 лет, но не все еще наниматели и члены семей нанимателей квартир, пользующихся ими на основании договора социального найма, решились на приватизацию муниципальных и государственных квартир на основании этого Закона № 1541-1 по разным причинам.
Как показывает практика пользования квартирами долевыми собственниками за этот период, что помимо прав у них в таких квартирах, закрепленных положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, существует не мало проблем, которые не всегда можно легко и быстро разрешить, исходя из действующего гражданского и жилищного законодательства, даже в судебном порядке. Вот об этом в этой статье и пойдет речь.
1 Долевая собственность жилья.
Главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (кратко – ГК РФ) закреплены понятие и основания возникновения совместной собственности, определение долей в праве долевой собственности, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, преимущественное право покупки доли собственности участником долевой собственности в случае продажи участником доли в праве общей собственности постороннему лицу, обращение взыскания на долю в общем имуществе, а также общая собственность супругов.
Согласно статье 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Согласно статье 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Это все относится и к жилым помещениям, которые находятся в общей собственности граждан, в том числе с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
2 Права долевых собственников жилья.
Права долевых собственников жилья закреплены Главой 16 ГК РФ и Главой 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (кратко – ЖК РФ).
Так, согласно статье 246 ГК РФ распоряжаться жилым помещением, находящимся в долевой собственности, возможно по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в жилом помещении либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Статьей 247 ГК РФ закреплено владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в жилом помещении постороннему лицу остальные участники долевой собственности жилья имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно статье 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Положения статьи 30 ЖК РФ распространяется и на долевых собственников жилья, но с учетом положений статей 246, 247, 248 ГК РФ.
3 Проблемы долевых собственников жилья.
Несмотря на закрепленные ГК РФ и ЖК РФ права долевых собственников жилья, у них бывают не редко различные проблемы во владении, пользовании и распоряжением жилыми помещениями в целом.
Например, для вселения кого-то в квартиру, находящейся в долевой собственности, и для регистрации в ней по месту жительства или по месту пребывания, необходимо согласие всех долевых собственников жилья. Это относится и к сдаче такого жилья или его части (комнат) в найм физическим лицам по договору найма согласно статье 30 ЖК РФ. Даже вселить своего несовершеннолетнего сына в возрасте с 14 лет и зарегистрировать его по месту своей регистрации в квартире, находящейся в долевой собственности, для долевого собственника бывает проблематично без согласия других участников долевой собственности жилья, исходя из Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (кратко – Правила № 713), и части 2 статьи 20 ГК РФ.
Согласно пунктов 28, 29 Правил № 713 долевой собственник жилья может по месту своей регистрации в жилом помещении, находящейся в долевой собственности, зарегистрировать по месту жительства или по месту пребывания без согласия других участников долевого жилья своего несовершеннолетнего ребенка или детей в возрасте до 14 лет.
В статье 20 ГК РФ указано:
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
В течении текущего года в Интернете, в т.ч. на этом сайте были десятки вопросов по поводу того, что в паспортных службах МВД России родителям, имеющим доли собственности в квартирах, отказывали в регистрации их детей в возрасте с 14 лет по месту их регистрации в долевых квартирах, без согласия всех участников этих долевых квартир Подробнее ➤
К сожалению судебная практика свежая (2018-2019) по этому вопросу мне не попадалась.
Я полагаю, что такие отказы в регистрации несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет по месту жительства родителей без письменного согласия остальных участников долевой квартиры стоит обжаловать в административные суды на основании положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (кратко – КАС РФ) с ссылкой на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2010 года, в котором есть разъяснение Верховного Суда РФ на вопрос 4 как раз по этой теме.
Вопрос 4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи? Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.
У многих долевых собственников квартир возникают не редко проблемы с оплатой в них за коммунальные услуги, общедомовые расходы, взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (кратко – МД), так как кто-то из долевых собственников ежемесячно исполняет свои обязанности по несению расходов на жилое помещение, а кто-то не желает это исполнять по субъективным и объективным причинам. Также в случае проживания в долевой квартире родителей с несовершеннолетними детьми, которые тоже являются долевыми собственниками квартиры, то другой родитель после расторжения брака не желает помогать в оплате за своих детей их доли расходов по содержанию квартиры, по оплате общедомовых расходов и взносов на капитальный ремонт общего имущества в МД.
Не мало проблем у долевых собственников в долевых квартирах бывает во владении, пользовании и распоряжением такими квартирами в случаях расторжения браков, когда кто-то из бывших супругов вынужден жить раздельно в другом месте, а вопрос по оплате в долевой квартире годами стоит открытым.
Кроме того, после приватизации квартир часть долевых собственников (а таких сотни тысяч) не пользуются долевыми квартирами, не платят в них за коммунальные услуги, по содержанию общедомовых расходов, взносы на капитальный ремонт общего имущества в МД, а также не могут решить вопрос годами по поводу продажи своих долей в этих приватизированных квартирах или продажи квартир в целом, что бы потом разделить полученные от продажи квартир пропорционально своим долям в них. К этому еще добавляется серьезная проблема, что некоторые граждане на основании статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дали в своем время письменные согласия на передачу жилых помещений в собственность другим гражданам в муниципальных квартирах путем приватизации, а сами при этом по наивности получили бессрочное право пользования этими приватизированными жилыми помещениями согласно статье 2 Закона РФ № 15411-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Несмотря на то, что долевые собственники жилья вправе на основании статей 246, 250 ГК РФ продать свои доли собственности в долевых квартирах, но решить этот вопрос на практике бывает не так просто, за исключением случаев, когда долевые собственники жилья вынуждены обратиться за помощью себе в убыток и в убыток остальным долевым собственникам квартиры к «черным риэлторам».
4 Решение проблем долевых собственников жилья.
Разберем вышеизложенные проблемы долевых собственников квартир с практической стороны по порядку.
1) В долевой квартире есть два долевых собственника, один из которых ежемесячно платит в этой квартире все причитающие платежи (коммунальные услуги, общедомовые расходы и взносы на капремонт), а второй не платит по разным причинам и не дает деньги первому долевому собственнику в качестве компенсации, что он оплачивает все это за себя и за второго долевого собственника.
Как можно решить этот вопрос?
Этот вопрос можно решить как минимум 4 законными способами.
Оплачивать в долевой квартире все причитающие в ней платежи полностью в течение 3-4 месяцев, а потом обратиться с исковым заявлением на основании статей 3, 131 ГПК РФ о взыскании с другого долевого собственника 50% от тех сумм, которые первый долевой собственник оплатил в этой квартире за себя и за того «парня», который живет в этой долевой квартире как при коммунизме.
Согласно ч.1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу п.1 части 2 статьи 325 ГК РФ и статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
В силу положений статей 321-325 ГК РФ должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 27 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ).
Положительная судебная практика по этому вопросу:
1 Решение Кировского городского суда Мурманской области от 24 августа 2015 г. по делу № 2-1011/1015.
2 Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 августа 2015 г. по делу № 33-7742/2015.
3 Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 09 июня 2015 г. по делу № 33-2333/2015.
Какой может быть «минус» ?
Если второй долевой собственники не работает официально, то задолженность с него, взысканную решением суда, реально можно не получить долгое время, в т.ч. через судебного пристава-исполнителя.
Обратиться с исковым заявлением в суд об установлении порядка услуг по содержанию жилого помещения, оплаты коммунальных услуг, возложении обязанности заключить с долевыми собственниками соглашения об оплате жилого помещения, возложении обязанности заключить отдельные соглашения об оплате за отопление, признании обязательства по уплате задолженности по оплате стоимости отопления, содержания общего имущества и квартиры за вторым долевым собственником жилого помещения, возложении обязанности произвести расчеты и выставлять обоим долевым собственникам жилого помещения отдельные платежные документы.
Согласно ч.1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ч.1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из разъяснений, изложенных в пункте 27 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22 следует, что сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ).
По смыслу статьи 155 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ, каждый из таких сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа.
Положительная судебная практика по этому вопросу:
1 Истица обратилась с исковым заявлением в Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с требованием об установлении порядка услуг по содержанию жилого помещения, оплаты коммунальных услуг, возложении обязанности заключить с долевыми собственниками соглашения об оплате жилого помещения, возложении обязанности заключить отдельные соглашения об оплате за отопление, признании обязательства по уплате задолженности по оплате стоимости отопления, содержания общего имущества и квартиры за вторым долевым собственником жилого помещения, возложении обязанности произвести расчеты и выставлять обоим долевым собственникам жилого помещения отдельные платежные документы.
В своем иске Истица указала, что она является долевым собственником квартиры, которая находится в равной долевой собственности по 1/2 с Ответчиком (бывшим мужем), который на протяжении периода с 2016 года устранился от своих обязанностей по содержанию квартиры, по уплате в ней за коммунальные услуги, общедомовых расходов и взносов за капремонт.
В связи с тем, что квартира оборудована индивидуальными счетчиками учета электроэнергии, водоснабжения, газоснабжения произвести учет количества потребленной отдельно каждым из сособственником объема электроэнергии, либо воды, газа не представляется возможным. В связи с изложенным, Истицей заявлены требования о заключении отдельных договоров в отношении услуг по отоплению жилого помещения, а также оплаты содержания жилого помещения, уборки мест общего пользования, ЗПУ, оплаты содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположена квартира, является ОАО УЖХ Сипайловский, ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей услугу — отопление — ООО БашРТС, операции по формированию и направлению платежных документов по оплате услуг по содержанию жилого помещения, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг осуществляет МУП ЕРКЦ ГО г.Уфа РБ.
Между сособственниками квартиры соглашение о размере и порядке участия в расходах по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не достигнуто. На основании изложенного Истица просит:
1. Установить порядок оплаты услуг по содержанию жилого помещения (квартиры), услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, оплаты коммунальных услуг, предоставляемых собственникам жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: , исходя из приходящихся на Истицу и Ответчика? Доли за каждым, т.е. в равных долях – по 1/2 доли за каждым.
2. Обязать ОАО УЖХ Сипайловский Октябрьского района ГО г. Уфа РБ заключить с Истицей отдельное соглашение об оплате содержания жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: , а также по оплате услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, расположенной по адресу: , исходя из приходящуюся на Истицу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, т.е. в размере 50%.
3. Обязать ООО БашРТС заключить с Истицей отдельное соглашение об оплате отопления квартиры, расположенной по адресу: , исходя из приходящуюся на Истицу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, т.е. в размере 50%.
4. Признать за Ответчиком обязательство по уплате задолженности по оплате стоимости отопления стоимости отопления (1/2 доли), стоимости содержания 1/2 доли в квартире, содержания общего имущества (1/2 доли) в многоквартирном доме по адресу: , в размере 49 040,20 руб., в т.ч. пени – 7 499,55 руб.
5. Обязать МУП ЕРКЦ ГО г. Уфа РБ производить расчеты и выставлять отдельно на имя Истицы, Ответчика платежные документы по оплате содержания жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: , а также оплате содержания общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: , исходя из приходящихся на ФИО 1, ФИО 2, 1/2 доли за каждым, т.е. в равных долях – по 1/2 за каждым.
В судебном заседании Истица поддержала свои исковые требования.
Ответчик в судебном заседании иск признал полностью, полследствия признания иска ему понятны.
Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан своим Решением от 26 февраля 2019 го. по делу № 2-1184/2019 исковые требования Истицы полностью удовлетворил.
2Положительные были также решения по аналогичным исковым заявлениям долевых собственников:
-Решение Псковского городского суда Псковской области от 27 февраля 2019 г. по делу № 2-1184/2019.
-Решение Псковского городского суда Псковской области от 27 февраля 2019 г. по делу № 2-435/2019.
-Решение Октябрьского городского г.Тамбова от 27 февраля 2019 г. по делу № 2-350/2019.
-Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2017 г. Дело № 5-КГ 17-166.
«Плюсы» этого способа 2.
1) Долевой собственник оплачивает в квартире только за себя.
2) При наличии задолженности в этой квартире со стороны другого долевого собственника за коммунальные услуги поставщики коммунальных услуг или Управляющая компания не вправе согласно Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 г., ограничить в эту квартиру поставку коммунальных услуг.
Убедить другого долевого собственника квартиры на основании статей 247, 288 ГК РФ продать квартиру и поделить полученные деньги между собой пропорционально размеру долевой собственности в жилом помещении.
Если способ 3 не получился, то тогда на основании статей 246, 250 ГК РФ продать свою долю собственности в квартире. В случае, если второй долевой собственник вообще неадекватно себя ведет, хамит, на переговоры не идет, в квартиру первого долевого собственника не пускает, то в этой ситуации возможно первому долевому собственнику обратиться за помощью и к «черным риэлторам», которые, как правило в таких случаях занижают цену доли собственности в квартире, а потом подселяют в квартиру нового «крутого» долевого собственника, после чего второй долевой собственник будет рад продать свою долю собственности в квартире или этому «крутому» долевому собственнику или опять же «черным риэлторам».
Положительная судебная практика (без участия «черных риэлторов»).
1 Решение Октябрьского районного суда г.Свердловска от 25 мая 2017 г. по делу № 2-2455/17.
2 Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 16 сентября 2014 г. по делу № 33-3140/2014.
3 Апелляционное определение Московского городского суда от 30 августа 2013 г. по делу № 11-27789.
4 Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2013 г. по делу № 11-35868.
Есть и Способ 5. Но его можно использовать, если между долевыми собственниками квартиры отношения «враждебные», контакты исключены, а долевая собственность долевому собственнику в квартире, которой он не имеет реальной возможности пользоваться для проживания, приносит лишь убытки и нервотрепки. Но это уже отдельный вопрос.
2)В долевой квартире есть три долевых собственника, мать (доля собственности 1/2), двое несовершеннолетних детей в возрасте 7 и 11 лет, у которых равные доли собственности в квартире по 1/4, отец детей после расторжения брака проживает в другом месте в своей квартире и платит алименты на детей на основании исполнительного листа в размере 1/3 от заработной платы и (или) иного дохода в размере 16 000 рублей ежемесячно.
Мать детей ежемесячно за себя и за детей в этой квартире оплачивает коммунальные услуги, общедомовые расходы и взносы на капремонт, а отец на ее обращения о помощи отвечает, что он платит алименты на детей, которые она и должна расходовать согласно статье 60 Семейного кодекса РФ на детей, в т.ч. на оплату за детей расходов за их доли в этой квартире.
Кстати, на этом сайте и в Интернете часто задают такие вопросы, как матери, с которыми проживают несовершеннолетние дети, так и отцы, которые выплачивают алименты матерям на детей.
В этом случае мать несовершеннолетних детей, которые являются долевыми собственниками жилья, вправе обратиться с исковым заявлением к мировому судье или в суд (это зависит от суммы исковых требований) с требованием взыскать с отца детей 50% тех сумм, которые она, например, оплачивала за детей в этой квартире за 2, 5 или 6 месяцев (можно и за год, два, но это не выгодно из-за инфляции).
Согласно части 3 статьи 30 ЖК РФ, статье 210 ГК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с частью 1, пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ.
В силу части 1 статьи 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
В соответствии со статьёй 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.
Статьями 60, 80 СК РФ установлена обязанность родителей (отца и мать) содержать своих несовершеннолетних детей.
Согласно части 1 статьи 56 СК РФ Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов.
Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
Таким образом, исполнение обязанности по оплате сумм начисленных исполнителями коммунальных услуг по оплате жилого помещения за несовершеннолетних детей 7 и 11 лет возлагаются на обоих родителей в равной степени как на истца, так и на ответчика.
Пленума Верховного Суда РФ в п.28 Постановления от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указал следующее:
28. В случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (статьи 21, 26, 28 ГК РФ и статьи 56, 60, 64 Семейного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (статья 26 ГК РФ).
Источник: www.9111.ru