Застройщик, с которым у меня заключён договор долевого участия, в настоящее время банкротится (введена процедура наблюдения). Имущества у него мало, поэтому предъявлять свои требования о включении в реестр требований кредиторов я считаю бесперспективным. Многоквартирный дом построен на 90%. Что необходимо сделать мне, как дольщику, чтобы моя квартира не была продана с торгов для погашения требования иных кредиторов.
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:
Не редки случаи, когда получить недостроенную квартиру значительно выгоднее, чем отказываться от неё и предъявлять денежные требования к застройщику в рамках дела о банкротстве.
Чтобы квартира не попала в конкурсную массу и не реализовывалась впоследствии, дольщику необходимо обратиться в суд с требованием о признании его права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Исковое заявление необходимо подавать по месту нахождения недвижимого имущества.
Анализ сложившейся судебной практики показывает, что довольно часто суды удовлетворяют подобные требования дольщиков, обосновывая указанные решения ссылками на Закон «О защите прав потребителей», положения о договорах подряда в Гражданском кодексе РФ.
Право собственности на объект незавершенного строительства
Перед обращением в суд дольщикам в первую очередь необходимо обратиться к застройщику с требованием зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства – недостроенный многоквартирный дом.
После регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства необходимо рассчитать размер доли каждого дольщика в объекте незавершенного строительства, эквивалентной квартире, на которую заключен договор. Данный расчет может произвести орган технической инвентаризации, изготовивший технический паспорт, либо любое экспертное учреждение, имеющее лицензию и специализирующееся на строительстве.
Обращаться в суд лучше с коллективным иском, это снизит расходы каждого дольщика, ускорит и упростит судебное разбирательство.
В случае удовлетворения судом требований дольщиков о признании права собственности на доли в объекте незавершённого строительства, фактически осуществляется исполнение договора участия в долевом строительстве, то есть дольщик получает объект долевого строительства и обязательства застройщика по договору долевого участия должны быть прекращены.
В то же время данное обстоятельство не лишает права дольщика (в связи с тем, что объект долевого строительства фактически передан в состоянии, не соответствующем условиям договора) на основании части 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ потребовать от застройщика по своему выбору:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Следует иметь в виду, что на основании ч. 1 ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, принятие судом решений о признании прав дольщика на долю в объекте незавершенного строительства будет невозможно после введения процедуры конкурсного производства.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Основания возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом Текст научной статьи по специальности «Право»
В последние годы особо остро стоит вопрос «обманутых дольщиков» и «недостроя», этим и обусловлена актуальность данной темы. Цель данной работы выявления недоработок и коллизий законодательства. В данной статье рассмотрены снования возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом . А так же рассмотрена процедура передачи объектов незавершенного строительства на федеральном и региональном уровне.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Сахно В. В.
О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве
Господдержка обманутых дольщиков. Санация, взаимодействие с сюрвейером — механизмы реализации имущественных прав обманутых дольщиков
Текст научной работы на тему «Основания возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом»
06.02.2002) // Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». (дата обращения: 25.10.2019).
2. «Об утверждении правил организации хранения, комплектования, учета и использования документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов в органах государственной власти, органах местного самоуправления и организациях» [Электронный ресурс]: Приказ Минкультуры России от 31.03.2015 N 526 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 10.09.2015. (дата обращения: 25.10.2019).
3. Ярославцев С. Ф. Проблемы правового регулирования общественных отношений в сфере утилизации документов организации // Юридическая наука и правоохранительная практика. 2010. №1 (11). С.89-94.
студентка 1 курса юридического факультета Кубанский государственный аграрный университет им. И. Т. Трубилина
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДОСТРОЕННЫЙ
В последние годы особо остро стоит вопрос «обманутых дольщиков» и «недостроя», этим и обусловлена актуальность данной темы. Цель данной работы — выявления недоработок и коллизий законодательства. В данной статье рассмотрены снования возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом. А так же рассмотрена процедура передачи объектов незавершенного строительства на федеральном и региональном уровне.
Право собственности, объекты незавершенного строительства, многоквартирный дом,
договор долевого участия, банкротство.
Последние лет двадцать активно развивается строительство жилых объектов и иных объектов недвижимости. Однако, строительство многоквартирных домов не только прибыльный, но и очень затратный процесс, поэтому есть необходимость привлечения денежных средств как граждан, так и крупных инвесторов.
Для многих людей участия в долевом строительстве — это единственный способ приобрести жилье. Вложение огромных сумм и плохо отлаженный механизм защиты дольщиков привлекает огромное количество мошенников. Ведь дольщик приобретает не право собственности на объект, а лишь право требования. В данной статье мы разберем, кто же все таки может получить право собственности объект незавершенного строительства в случае банкротства застройщика или обращения взыскания на его имущество.
Для начала необходимо дать определение объекта незавершенного строительства. Анализирую ст. 1 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ [1], можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства- это объект капитального строительства, то есть здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, исключением являются некапитальные
строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка.
Теперь рассмотрим основания возникновения права собственности на многоквартирный дом, который не достроен. Во-первых, анализируя ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ [2], можно выделить следующие основания возникновения права собственности: а) регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен недостроенный объект; б) разрешения на строительство объекта и наличие правоустанавливающего документа на земельный участок (аренда или право безвозмездного пользования), на котором расположен такой объект недвижимости. [3 с. 2]
Все вышеперечисленное является правом возможного собственника, теперь рассмотрим случаи, когда регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является необходимостью. [4 с. 4] К таким основаниям можно отнести обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства или начало конкурсного производства, направленного на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника. Анализируя ч. 5 ст.
13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [5] ( далее ФЗ-214), согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Ведь после завершения процедуры признания банкротом застройщика, все его имущественные права и обязанности по завершению строительства многоквартирного дома подлежат передаче в Фонд субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь, осуществляет деятельность по завершению строительства многоквартирного дома и передает дольщикам недвижимость. Данные положения вступили в силу в июне 2019 года в ФЗ-214, поэтому практика по данным положения отсутствует. В связи с этим возникает вопрос, в чьей собственности будет находится объект незавершенного строительства? И каким образом будет завершаться строительство многоквартирного дома? Таким образом, можно сделать вывод, что субъекты еще не успели подготовить нормативную базу для реализации данного положения.
Обратимся к законодательству субъектов. В данный момент в Краснодарском крае действует Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-К3 «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» [6], согласно которому на проблемные объекты привлекаются инвесторы, которые завершают строительство таких объектов, а в замен они получают прибыль с не обремененных договором долевого участия объектов недвижимости. А в случае превышения расходов инвестора по сравнению с рыночной стоимостью жилых помещений, не обремененными правами дольщиков, инвестору предоставляется право приобретения иного земельного участка, находящегося в собственности Краснодарского края или муниципальной собственности, либо государственной собственности. Практика по данному законодательству так же отсутствуем, поэтому мы не можем пока оценить эффективность данных положений.
Вернемся к конкурсному производству, для удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника. В данной ситуации у нас существует 2 стороны: дольщик и застройщик. Когда в данных отношения у нас появляется третья сторона, мы можем выделить еще одно основание-возникновение права собственности на объект незавершенного строительства на основания возмездной сделки.
Подводя итог всему вышесказанному, можем сделать вывод, что у нас существует несколько оснований возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом. Самое распространенное — переход права собственности на участок, при регистрации права собственности на
землю, а так же регистрации права собственности на объект при наличии соответствующей документации и правоустанавливающих документов на землю. [7 с. 8] Самым проблемным является вопрос, кто будет приобретать право собственности на недостроенный объект после банкротства застройщика? Законодательство еще не разработало механизм работы Фонда субъекта Российской Федерации. Поэтому предлагаем разработать положение перехода права собственности между Фондом, субъектом и застройщиком.
Список использованной литературы:
1. Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.08.2019) «Градостроительный кодекс Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
2. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 16.09.2019) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «Консультант Плюс».
3. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
4. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
5. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
6. Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-K3 (в ред. от 05.05.2019) «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края»// СПС «Консультант Плюс».
7. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
Ведущий консультант Аппарата Информационного Центра Центральной избирательной комиссии Республики Башкортостан.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИЗБИРАТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
На современном этапе развития Российской государственности, важным моментом является разработка и реализация новых демократически- избирательных информационных моделей и политик, основанных на совершенном механизме правового регулирования избирательной системы. От эффективности и правильного подхода к этой задачи, зависит степень прозрачности и доверия к
Источник: cyberleninka.ru