Первое, что вам понадобится — земельный участок в собственности.
«Группа ЛСР», один из лидеров рынка индустриального домостроения на Урале, разработала проект одноэтажного дома площадью 52,5 кв. м. Застройщик готов возвести такой коттедж из железобетонных изделий, произведенных на собственном заводе в Екатеринбурге, на вашем земельном участке.
«Группа ЛСР» работает по фирменной сборной технологии домостроения, которая обеспечивает высокие качество и скорость строительства, поэтому весь процесс займет всего лишь за два месяца.
Планировкой предусмотрены кухня-гостиная и две изолированные спальни, а также помещение для котельной, совмещенный санузел и второй этаж площадью 30 кв. м, который при желании можно сделать теплым. Внутри будут установлены все необходимые инженерные коммуникации, в том числе вентиляция и водоснабжение. Нужны только точки подключения к инженерным сетям на земельном участке, их определяет собственник.
Коттедж можно приобрести с использованием сельской ипотеки от 3%. Посмотреть демонстрационный вариант можно в «Мичуринском». Запись открыта по телефону: +7 (343) 215-9-216.
Переход права собственности на землю к участнику долевого строительства
Источник: www.lsr.ru
ст 25-30 ЕГРП
1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2005 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 206-ФЗ; дополнен Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
____________________________________________________________________
Положения пункта 3 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
Когда участник долевого строительства становится арендатором земельного участка
____________________________________________________________________
Положения пункта 3 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных частью 1 статьи 1 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» государственных или муниципальных услуг, — см. пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ.
____________________________________________________________________
4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2005 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 206-ФЗ; дополнен Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
____________________________________________________________________
Положения пункта 4 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
5. Пункт, дополнительно включенный с 31 декабря 2005 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 206-ФЗ, утратил силу с 1 сентября 2006 года — Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
(Статья в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 196-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
Статья 25_1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства *25_1)
(наименование в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года
Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (пункт в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются (абзац в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию):
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство (подпункт дополнительно включен с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ).
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
(Абзац дополнительно включен Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
____________________________________________________________________
Положения абзаца шестого пункта 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных частью 1 статьи 1 Федерального закона от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» государственных или муниципальных услуг, — см. пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ.
____________________________________________________________________
Положения пункта 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
2_1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
(Пункт дополнительно включен с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)
2_2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (пункт дополнительно включен с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
2_3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт дополнительно включен с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (пункт дополнен с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
3_1. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
(Пункт дополнительно включен с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю (пункт дополнительно включен с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).
(Статья дополнительно включена с 1 апреля 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ)
Статья 25_2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт в редакции, введенной в действие с 8 декабря 2007 года Федеральным законом от 23 ноября 2007 года N 268-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ):
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
3. Пункт утратил силу с 1 марта 2010 года — Федеральный закон от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
4. Пункт утратил силу с 1 марта 2010 года — Федеральный закон от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
5. Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
6. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок не допускается.
7. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:
свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Представление предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
(Пункт дополнительно включен с 8 декабря 2007 года Федеральным законом от 23 ноября 2007 года N 268-ФЗ)
(Статья дополнительно включена с 31 декабря 2005 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 206-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2006 года Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)
Статья 25_3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ, — см. предыдущую редакцию):
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Абзац утратил силу с 1 марта 2010 года — Федеральный закон от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если (абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2010 года Федеральным законом от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ, — см. предыдущую редакцию):
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно (абзац в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
____________________________________________________________________
Положения пункта 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно (пункт в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ; в редакции, введенной в действие со 2 августа 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 174-ФЗ; дополнен Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
____________________________________________________________________
Положения пункта 4 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
5. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации (пункт в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
(Статья дополнительно включена с 1 сентября 2006 года Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ)
Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
(наименование в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года
Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, —
см. предыдущую редакцию)
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (абзац в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (абзац в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется (абзац в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2008 года Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 225-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
2. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
3. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (абзац в редакции, введенной в действие с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 июля 2004 года Федеральным законом от 29 июня 2004 года N 58-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, содержащиеся в решении о наложении (снятии) ареста, оформленные в виде выписки из решения о наложении (снятии) ареста, в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества и залога, избранного в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, проводится без уплаты государственной пошлины (абзац дополнительно включен с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 9 апреля 2010 года Федеральным законом от 7 апреля 2010 года N 60-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или об избрании в качестве меры пресечения залога либо выписка из решения о наложении (снятии) ареста в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия является основанием для соответствующей государственной регистрации, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня соответствующей государственной регистрации обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для соответствующей государственной регистрации.
(Абзац дополнительно включен с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 5 декабря 2011 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
4. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации.
Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.
(Пункт дополнительно включен с 1 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 196-ФЗ)
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (абзац дополнен с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами (абзац дополнен с 17 сентября 2003 года Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
4. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») (абзац в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 26 января 2009 года Федеральным законом от 22 декабря 2008 года N 264-ФЗ. — См. предыдущую редакцию).
5. Особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 29_1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом
В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц (статья дополнительно включена с 11 января 2009 года Федеральным законом от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ; дополнена Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Статья 30_1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
1. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.
В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.
2. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством Российской Федерации. *30_1.2)
(Статья дополнительно включена с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ)
Статья 30_2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности
1. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.
2. К указанному в пункте 1 настоящей статьи заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок или такую земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
3. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права, не зарегистрированного ранее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила пункта 2 статьи 6 настоящего Федерального закона не применяются.
4. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.
В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю на основании настоящего пункта орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю.
(Статья дополнительно включена с 24 октября 2008 года Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 29 декабря 2010 года N 435-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)
Источник: aenbi.ru
Глава 1. Земельный участок и его разрешённое использование
1.2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
В российском земельном законодательстве реализована модель признания земельного участка и объекта, возведённого на нём, двумя обособленными недвижимыми вещами. Вследствие подобного раздельного правового регулирования двух юридически связанных вещей к основным началам земельного законодательства отнесён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённый в ст. 1 ЗК РФ: все объекты, прочно связанные с землёй, следуют судьбе земельных участков [1] .
Реализация принципа единства судьбы участка и объектов на нём
1. Судьба прав на землю при приобретении объекта недвижимости:
1.1. При создании новой недвижимой вещи
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае, если такой объект правомерно возведён на чужом земельном участке, правообладатель строения обладает исключительным правом на использование части земельного участка под объектом в силу принципа единства [2] . Исключение составляют объекты, возведённые на чужой земле, находящейся в публичной собственности, без оформленных арендных отношений – в силу ст. 222 ГК РФ такой объект может быть признан самовольной постройкой, а его возведение не наделяет правами на землю.
Также данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершённого строительства.
1.2. При приватизации зданий или сооружений
Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлена универсальная формула, согласно которой собственники приватизированных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в собственность (общую долевую собственность после приватизации всех частей зданий и сооружений) земельный участок, на котором расположен такой объект. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением [3] .
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующего здания или сооружения или его части к общей площади всех зданий или сооружений на участке.
1.3. При приобретении помещений в многоквартирном доме
Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П [4] указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме.
Таким образом, к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. При регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у такого собственника автоматически возникает право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.
Следует отметить, что судебная практика сформировала устойчивую позицию о том, что возникновение права на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона только с момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома [5] . Например, при строительстве нескольких многоквартирных домов на участке до его раздела и формирования участков для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома право собственности на участок не возникает.
При этом даже в отсутствие такого права собственности у собственников таких объектов недвижимости всегда существует право на доступ к объекту недвижимости и пользование им в объёме, необходимом для его эксплуатации (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Исходя из разъяснения Департамента недвижимости Министерства экономического развития [6] , если за всеми участниками долевого строительства зарегистрированы права на все объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.
1.4. При приобретении прав на вторичные объекты недвижимости (помещения)
Реализация принципа единства относительно помещений в нежилых зданиях отличается от реализации этого же принципа относительно жилых. При продаже помещений в нежилом здании у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности возникает то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.
Таким образом, если земельный участок находился в собственности у застройщика, то аналогичное право возникает и у покупателя, в случае если у застройщика земля на праве аренды – с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора автоматически возникает множественность лиц [7] .
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44–48 ЖК РФ. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании [8] .
1.5. При приобретении прав на первичный объект недвижимости (здание или сооружение) по договору купли-продажи
В соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
При этом если участок находится у продавца в собственности, то покупатель в силу прямого указания закона получает право собственности на участок, необходимый для эксплуатации приобретённого объекта недвижимости.
В ситуации, когда продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок и несколько зданий, расположенных на нём, для продажи одного из зданий ему необходимо выделить под ним самостоятельный земельный участок.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу А56-33380/2016 отмечено, что в случае, когда под зданием (частью здания) возможно выделить часть земельного участка, такие объекты подлежат совместной продаже.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными [9] .
Возникновение права на земельный участок является следствием возникновения права на объект недвижимости, и необходимость отдельной государственной регистрации прав на земельный участок отсутствует. Требование регистрирующего органа о предоставлении в общем порядке документов на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельный участок не может быть признано правомерным [10] .
При отсутствии препятствий для раздела исходного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации [11] .
2. Судьба прав на участок при приобретении прав на объект недвижимости
2.1. Исключительное право на выкуп или аренду участка из государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
Ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан, юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность или в аренду при условии, что такие лица являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках.
Исходя из этого, правообладатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке в силу закона, обладает правомочиями пользования и распоряжения земельным участком. В дальнейшем эти правомочия подлежат оформлению в виде права аренды или собственности [12] .
Следует отметить, что это право не является абсолютным, так как ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований для отказа в реализации этого права.
2.2. При передаче объекта недвижимости в ипотеку
Согласно ст. 62 Закона об ипотеке [13] , по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Однако земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога только при условии, что такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. По общему правилу ипотека распространяется и на эти вновь возведённые здания и сооружения.
В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. Право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды [14] .
2.3. При мене земельного участка
Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при условии, что здания и сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также являются предметом договора мены.
Согласно п. 4 ст. 39.22 ЗК РФ при заключении договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
При обмене земельными участками между частными субъектами установлены аналогичные требования. Так, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2.4. При утрате прав собственности на земельный участок
2.4.1. При утрате прав в случае реквизиции земельного участка
Ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ установлено, что в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причинённых убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Исходя из принципа единства, при реквизиции изъятию подлежит как земельный участок, так и объекты недвижимости, расположенные на нём.
Реквизиция подразумевает временный характер изъятия. В случае, если изъятый земельный участок невозможно вернуть правообладателю, собственнику предлагается на выбор либо выплата рыночной стоимости изъятых объектов, либо предоставление равноценного участка в другом месте.
2.4.2. При утрате прав в результате конфискации земельного участка, объектов, расположенных на нём
Конфискация является единственным безвозмездным способом изъятия земельного участка. Земельный участок совместно с постройками на нём может быть безвозмездно изъят у его собственника исключительно по решению суда и/или в виде санкции за совершение преступления [15] . Не допускается раздельная конфискация указанных объектов. Конфискованное имущество обращается в собственность государства.
Основания конфискации установлены гражданским (ст. 243 ГК РФ), земельным (ст. 50 ЗК РФ) и уголовным законодательством. Так, согласно ст. 104.1 УК РФ, конфисковано может быть имущество (в том числе земельный участок), которое:
а) получено в результате совершения преступлений, перечень которых приведён в уголовном законе (за исключением имущества, подлежащего возвращению законному владельцу);
б) получено в результате совершения преступления, а доходы от этого имущества были частично или полностью превращены, или преобразованы;
в) используется или предназначено для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооружённого формирования, преступного сообщества (преступной организации).
В случае конфискации земельного участка либо здания, расположенного на нём, должен соблюдаться принцип единства. Это означает, что при конфискации земельного участка конфискуется и здание (сооружение), расположенное на нём, аналогично конфискуется и земельный участок, если взыскание обращено на здание (сооружение) на нём [17] .
2.4.3. При утрате прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия регламентирован главой VII.1 ЗК РФ, а также ст. 279 ГК РФ. Под государственными (муниципальными) нуждами обычно понимают общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов [18] .
Изъятие земельных участков для таких нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъекта РФ либо органов местного самоуправления. Земельные участки изымаются совместно с расположенными на них объектами недвижимого имущества за плату, определяемую в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [19] .
2.4.4. В случае изъятия земельных участков, находящихся в приграничных территориях
Федеральным законодательством введены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования. Установлены изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.
В соответствии с Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» утверждён перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками [20] .
В случае, если земельный участок, находящийся на такой приграничной территории, принадлежит на праве собственности иностранному физическому или юридическому лицу, то такой земельный участок подлежит отчуждению в соответствии со ст. 238 ГК РФ.
Таким образом, если в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в законе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
2.4.5. При утрате прав при виндикации земельного участка
Виндикация земельного участка невозможна без разрешения судьбы расположенных на нём объектов недвижимости, поскольку такое истребование противоречит закреплённому в земельном законодательстве принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов [21] .
Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки (при её самовольности), либо с иском о признании права собственности на такую постройку.
3. Исключения из принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости
П. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрены исключения из рассматриваемого принципа: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
3.1. Отчуждение части здания, сооружения, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка
В ситуациях, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится такая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом [22] .
3.2. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ
Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
По общему правилу отчуждение здания, сооружения вместе с ограниченным в обороте земельным участком не допускается, однако в случае, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и (или) юридических лиц, то отдельное отчуждение здания не допускается.
3.3. Отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута
4. Последствия нарушения принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости
Нарушение принципа единства допускается в исключительных случаях, строго установленных законом.
П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» регламентированы последствия его нарушения. Так, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными [23] .
Застроенный земельный участок либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение – место расположения здания или сооружения, в связи с чем невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним [24] .
Рассматриваемый принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости. Вместе с тем указанное общее правило не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим.
Возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством (п.п. 3 и 5 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 и п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
[1] Более подробно см. Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нём // Введение в российское право недвижимости. Вып. 2, Москва: М-Логос, 2020.
[3] П. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[4] Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова».
[5] Например, Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2021 по делу № 2-220/2021; Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2020 по делу № 2-4676/2019.
[6] Письмо Росреестра от 11.12.2018 № 14-12405-ГЕ/18 «О рассмотрении обращения».
[7] Определение ВАС РФ от 21.04.2014 № ВАС-4099/14 по делу № А55-23231/2012; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2012 по делу № А82-1806/2011; Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2014 по делу № А55-1486/2013.
[8] Например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2020 № Ф05-1248/2019 по делу № А41-10902/2018.
[9] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[10] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.04.2019 № Ф02-1359/2019 по делу № А19-20408/2018.
[11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 305-КГ17-18472 по делу № А41-55816/2016.
[12] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 24.03.2021 № 56-КАД21-3-К9, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.01.2021 № 305-ЭС20-15655 по делу № А40-287158/2019.
[13] Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
[14] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 № Ф08-2134/2018 по делу № А32-9115/2017.
[15] Например, Приговор Московского городского суда от 13.10.2017 по делу № 2-53/2017, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.07.2020 № 22-415/2020 по делу № 1-393/2019.
[16] Постановление Конституционного Суда РФ от 07.03.2017 № 5-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части третьей статьи 81 и статьи 401.6 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданина А.Е. Певзнера».
[17] П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[18] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 № 09АП-7705/2021-ГК по делу № А40-72481/2020.
[19] Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2019 № 303-ЭС19-18134 по делу № А51-10399/2018.
[20] Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 08.10.2019 по делу № 33-33605/2019; Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2017 по делу № 33-9074/2017.
[21] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731 по делу № А32-8510/2012, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.03.2017 № 308-ЭС15-18307 по делу № А32-29074/2013.
[22] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.2014 по делу № А70-10846/2013; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу № А70-8200/2013.
[23] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.03.2017 по делу № 301-ЭС16-13752, А38-3075/2014; Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 306-ЭС18-8108 по делу № А55-30191/2015.
[24] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2020 № Ф05-9472/2020 по делу № А41-74181/2019.
Источник: landlawfirm.ru