Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. По договорам долевого участия в строительстве жилого дома (договорам уступки права требования) супруги приобретают имущественное право требования передачи им в общую совместную собственность квартиры после сдачи жилого дома в эксплуатацию*(2).
Данное право требования охватывается понятием имущества, определяемым в ст. 128 ГК РФ, и может быть разделено между супругами.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд вправе признать за каждым из них право требовать предоставления ему в собственность спорной квартиры в размере соответствующей доли. При рассмотрении подобных споров судам следует привлекать к участию в деле застройщика дома в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
С.А. обратился в суд к бывшей супруге С.Н. с иском о разделе совместно нажитого имущества, просил признать за ним права собственности на 1/2 доли в квартире, а также признать за ним право требования на 1/2 доли в строящейся квартире.
Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью
Решением Дудинского городского суда от 24 апреля 2009 г., оставленным без изменения судом кассационной инстанции, исковые требования С.А. удовлетворены.
Судом установлено, что супругами С. в период их брака по договору купли-продажи приобретена квартира в г. Дудинка. По договору уступки права требования, заключенному в период брака, к С. перешло право требовать передачи им в собственность двухкомнатной квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Договор уступки оплачен супругами за счет общих сбережений и заемных денежных средств, полученных по кредитному договору, в котором супруги С. являются созаемщиками.
При рассмотрении данного иска судами были правомерно отклонены доводы ответчицы о том, что квартира в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию, не может быть предметом раздела до момента государственной регистрации права собственности.
По заключенному в период брака договору уступки супруги С. получили имущественное право требования — передачи в их общую совместную собственность квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство позволило суду признать за каждым из супругов право требовать предоставления квартиры в равнодолевую собственность по окончании строительства дома.
Источник: lawbook.online
Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Переуступка прав требования по ДДУ
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).
Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).
Определение порядка пользования квартирой
Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).
Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6; Пленума ВАС РФ N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-9973/2020):
• фактически сложившийся порядок пользования квартирой, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;
• нуждаемость каждого из сособственников в этой квартире;
• реальную возможность совместного пользования.
В некоторых случаях суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Такое возможно, например, если порядок пользования квартирой между сособственниками не сложился, истец в спорной квартире не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2252/2020).
Если возможность предоставить участнику долевой собственности для проживания часть квартиры, соразмерную его доле, отсутствует, то он может потребовать у других собственников квартиры выплаты соответствующей денежной компенсации.
В зависимости от обстоятельств дела также может быть заявлено требование об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (п. 2, ст. 247 ГК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 18-КГ18-186; Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-52977/2019).
Изменение (перераспределение) долей в праве общей собственности на квартиру
При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.
Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).
Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).
Оно должно содержать Ф.И.О. и паспортные данные участников долевой собственности, описание квартиры, доли в которой изменяются (адрес, кадастровый номер, площадь), основания возникновения права общей долевой собственности на квартиру, размер долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, а также сведения об изменении размера долей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Заключенное соглашение является основанием для государственной регистрации распределения (изменения) долей в праве общей собственности на квартиру (п. 2, ч. 2, ст. 14; ч. 2, ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В случае отсутствия согласия сособственников на изменение долей в праве общей собственности на квартиру участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть при наличии согласия на это остальных сособственников) неотделимые улучшения этого имущества, вправе обратиться в суд с требованием о соответствующем увеличении своей доли в праве на общее имущество (п. 3, ст. 245 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
При этом следует учесть, что удовлетворение заявленного требования возможно, только если будет установлено, что неотделимые улучшения были произведены при наличии согласия остальных собственников квартиры.
Кроме того, текущий ремонт к неотделимым улучшениям не относится (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53744/2018; Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 N 33-20166/2015).
В случае удовлетворения судом заявленных требований вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации изменения размера долей в праве общей собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 42, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Источник: ur29.ru
Выкуп доли в праве собственности. Практика применения ч.4 ст. 252 ГК РФ.
Общая собственность всегда таит в себе возможность неразрешимых конфликтов, вытекающих из противоположных интересов сособственников. Учитывая же недостаточную договороспособность наших граждан, наличие общей собственности может привести к полному тупику. Именно в силу аномального характера общей собственности в ГК РФ существует ряд норм, позволяющих либо уменьшить количество сособственников, либо прекратить право общей собственности на имущество.
Одним из случаев, когда можно уменьшить количество долевых сособственников имущества, является право прекращения собственности на незначительную долю в праве общей долевой собственности. Речь пойдет о ч.4 ст. 252 ГК РФ, предусматривающей возможность, выражаясь простонародной формулировкой, выкупить долю в праве общей собственности.
Итак, обратимся к содержанию второго абзаца ч.4 ст. 252 ГК РФ, в котором говорится следующее:
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Из данной нормы следует, что, вопреки общему правилу, запрета на принудительный выкуп имущества у собственника, при определенных обстоятельствах сособственники могут в судебном порядке прекратить право собственности одного из сособственников. Каковы же необходимые условия для возникновения такой возможности:
- Незначительность доли;
- Невозможность выдела доли в натуре;
- Отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.
Значительная доля или нет у сособственника – вопрос оценки с учетом конкретных обстоятельств дела. Так, если например, речь идет о четырехкомнатной квартире, то доля в размере ¼ не является незначительной, в то время, как в однокомнатной квартире такая доля будет, скорее всего, признана незначительной. Иначе говоря, данный критерий усмотренческий, зависящий от особенности ситуации.
Невозможность выдела доли в натуре определяется экспертным путем. Если речь идет о квартире, то квартиры, как правило, являются неделимыми вещами. Тем не менее, если спор идет между собственниками жилого дома, то следует определять, имеется ли возможность выдела доли в натуре.
Существенный интерес в использовании имущества определяется также с учетом индивидуальных обстоятельств спора. Так, если спор идет о квартире, то если лицо, имея в собственности, например 1/10 долю, никогда не проживал в ней и имеет в собственности иное жилое помещение, в котором он и живет, то ясно, что никакого реального значимого интереса в использовании первой квартиры у него нет. С другой стороны, если лицо, имея ту же долю, всегда проживало в данной квартире и не имеет в собственности иного жилого помещения, то у него имеется существенный интерес в пользовании общим имуществом.
Для того, чтобы осуществить принудительный выкуп доли или, как говорит ст. 252 ГК РФ прекратить право собственности на долю с выплатой компенсации за неё, в наличии должны быть все три вышеприведенных элемента.
Теперь перейдем к анализу судебной практики применения второго абзаца ч.4 ст. 252 ГК РФ.
Определение ВС РФ 6-КГ17-13 от 27.06.2017.
Фабула.
Арсеньева (Лазарева) обратилась в суд с иском о прекращении права собственности на 1/12 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. с выплатой ответчику стоимости принадлежащей ему доли. В обоснование своих требований истец указала на то, что является собственником 11/12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу.
Собственником 1/12 доли в праве собственности на квартиру является её брат — Лазарев Г.И., который приобрёл право собственности на указанную долю в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. Квартира принадлежала на праве собственности родителям Лазарева Г.И. и Арсеньевой (Лазаревой) И.И., которые в ней постоянно проживали. С 2009 года в квартире стала проживать Лазарева И.И., Лазарев Г.И. отношения с родителями не поддерживал, в спорной квартире никогда не проживал, обеспечен жилым помещением по другому адресу. В 2013 году Лазарев Г.И. зарегистрировался в спорной квартире, взломал входную дверь, мотивируя тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушает её. Истец указала, что между ней и братом сложились неприязненные отношения и их совместное проживание в одной квартире невозможно.
Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 года в удовлетворении иска Арсеньевой (Лазаревой) И.И. отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 года решение суда первой инстанции изменено в части определения пользования местами общего пользования.
На самом деле, суды неправильно применили ч.4 ст. 252 ГК РФ в силу, как я говорил ужу выше, неясной редакции данной статьи. Они, как ожидалось все перепутали. Это неудивительно, так как я в одной из дискуссий на сайте Праворуб вынужден был доказывать очевидные вещи коллегам-юристам, так как они высказывали понимание данной нормы такое же, как и нижестоящие суды в данном деле.
Так как я бывший математик и изучаю судебную практику, юридическую литературу, иностранное право, то для меня не представляет больших трудностей понимать право системно с точки зрения взаимной связи норм, а также их целей, а не просто читать урывки статей, перемешивая их в полный винегрет. Я же отстаивал именно то понимание ч.4 ст. 252 ГК РФ, какое высказал ВС РФ. К сожалению, и многие суды, пока им не разъяснят очевидное, не могут выйти из фрагментарного понимания закона, не вникая в его суть.
ВС РФ, отменяя решения судов нижестоящих инстанций, исходил из следующего:
Из содержания приведённых положений статьи 252 ГК РФ следует, что участникам долевой 6 собственности принадлежит право путём достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора. Арсеньева (Лазарева) И.И. как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику Лазареву Г.И., подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.
Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Это судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными. Отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности, в данном случае — Арсеньевой И.И.
Также не могут признаны обоснованными и выводы судебных инстанций о том, что доля Лазарева Г.И. в спорной квартире не является незначительной. Судом установлено, что принадлежащая Арсеньевой (Лазаревой) И.И. доля в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: , значительно превышает долю в праве собственности Лазарева Г.И.
Арсеньевой (Лазаревой) И.И. принадлежит 11/12 доли, в то время как Лазареву Г.И. принадлежит 1/12 доли. В соответствии с данными технического паспорта от 14 июля 2014 года площади комнат в спорной квартире составляют: 20,6 кв.м, 30,5 кв.м, 16,6 кв.м, 42,1 кв.м (т. 1, л.д. 228-232). На принадлежащую Лазареву Г.И.
1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру приходится 14,6 кв.м общей площади квартиры, однако изолированной комнаты, по размеру, соответствующей принадлежащей ему доле, в квартире не имеется.
Ссылка суда на то обстоятельство, что доля ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру (1/12) не может быть признана незначительной, в связи с тем, что она превышает учётную норму для принятия на учёт лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе Владивостоке, является необоснованной, поскольку законодатель не связывает критерий незначительности с учётными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.
Между тем, судом, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости Лазарева Г.И. в использовании такого имущества, не дана. Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Арсеньевой (Лазаревой) И.И., связанные с основанием приобретения Лазаревым Г.И. права собственности на спорную квартиру (обязательная доля в наследстве), об имущественном положении Лазарева Г.И., о наличии у него собственной семьи, с которой он постоянно проживает по другому адресу.
Данное определение ВС РФ полностью соответствует моим представлениям о том, какие значимые обстоятельства должны выясняться по делам данной категории.
Аналогичную позицию ВС РФ в применении ч.4 ст. 252 ГК РФ находим и в Определении ВС РФ от 12.07.2016 N 46-КГ16-8, в котором ВС РФ отменяя состоявшиеся решения судов, указал следующее:
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у ответчика имеется интерес в использовании общего имущества, поскольку он не заявлял требований о выделе доли в спорном имуществе, а также потому, что согласие на выдел доли выражено не было. Однако эти выводы не основаны на положениях статьи 252 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов о том, что Гавриков Д.Н. несет расходы по содержанию общего имущества совместно с Озеровой И.В., в нарушение требований действующего Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не основаны на каких-либо доказательствах.
Ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации сама по себе не может являться основанием для отказа в иске. Суды не учли, что Гавриков Д.Н. проживает в Ленинградской области и отношений с истцом не поддерживает.
Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, в данном деле ВС РФ исходил из того, что вопросы заинтересованности сособственника в использовании общего имущества должны решаться не механически, а с взвешиванием баланса интересов сторон. Так, в этом деле ответчик, хотя и не имел в собственности иного жилого помещения, тем не менее, проживал в другом субъекте РФ, что говорило об отсутствии интереса в использовании общего имущества либо о несоизмеримости его интереса относительна интересов иных сособственников.
Источник: advokatizosimov.ru