Правоустанавливающие документы это в строительстве

Содержание

Владелец объекта недвижимости обязан подтвердить права с помощью соответствующих документов. Обычно это необходимо при различных юридических сделках с жилплощадью – при продаже, дарении и т. д. Поэтому правоустанавливающие документы на квартиру должны быть в наличии у каждого собственника.

Виды документов

Правоустанавливающие документы – это те бумаги, которые подтверждают основания для перехода прав собственности на имущество от одного человека к другому. Они не дают фактического права распоряжаться квартирой как полноценный владелец, но с их помощью можно зарегистрировать свои права.

Бумаги на недвижимость делят на два вида:

Те, что подтверждают законные основания получения права собственности на жилье.
Те, что выдает регистрирующий орган для подтверждения факта оформления права собственности.

К основным правоустанавливающим документам относят:

договор купли-продажи. Распространенный документ, дающий право на регистрацию права собственности;
дарственная. Она также входит в этот список, так как в ней указывается воля владельца на передачу своих прав;
свидетельство о праве на наследство. Получают при наследовании после того, как пройдут установленные законом сроки.

Купля-продажа жилплощади чаще всего является причиной смены хозяина. И соглашение, которое заключают стороны, является своего рода правоустанавливающим документом. Договор не дает юридических прав на жилье, но является основанием для перехода прав от одного человека к другому.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Оформляется договор с учетом ст. 550 ГК РФ. Участники сделки составляют документ в письменной форме и заверяют нотариально. Установлены законодательством и требования к содержанию контракта:

сведения об участниках;
техническая информация о жилье;
реквизиты правоустанавливающих бумаг;
стоимость жилья;
права и обязанности сторон;
дата;
подпись.

Договор купли-продажи обязательно регистрируется сторонами в Росреестре.

Дарственная нередко заключается между родственниками и на это есть несколько причин. Во-первых, нет необходимости платить налог, а во-вторых – одариваемый сразу оформляет право собственности, не дожидаясь открытия наследства.

Оформление договора дарения также осуществляется с учетом требований законодательства. Обязательными условиями является письменная форма договора, а также госрегистрация. Дарственную можно не заверять нотариально, но тогда стороны рискуют оказаться в суде. Эти договора очень часто оспариваются недовольными родственниками.

Для отмены дарственной есть множество причин, начиная от проблем со здоровьем дарителя и заканчивая принуждением со стороны одариваемого лица. После оформления дарственной у одариваемого лица есть все основания для регистрации перехода прав на квартиру. Процедуру осуществляют обе стороны, то есть, фактический владелец и будущий.

Еще один популярный вид документа, дающего возможность регистрации прав собственности, это свидетельство о наследовании. Порядок наследования имущества в России регулируется законом. Поэтому должны быть пройдены этапы:

Правоустанавливающие документы на квартиру

обращение наследников к нотариусу (или их поиск);
открытие наследства;
проверка предоставленных бумаг;
выдача свидетельства;
оплата налога и услуг нотариуса.

Процедура вступления в права наследования осуществляется в течение 6 месяцев. Получить свидетельство раньше нельзя по закону. Хотя разрешается пользоваться имуществом, если наследник делал это раньше. К примеру, если он проживал в квартире вместе с наследодателем.

Закон разрешает продолжать пользоваться имуществом, оплачивать коммунальные услуги и даже сделать ремонт. Это называется фактическое вступление в права наследования. Но кроме использования квартиры у лица нет других прав, пока не будет получено свидетельство. Поэтому он не вправе продать жилье или подарить.

Другие документы

Помимо основных документов, с помощью которых регистрируют право собственности на жилье, есть и другие. Реже встречаются такие бумаги:

договор долевого участия. Это соглашение, заключаемое между компанией-застройщиком и вкладчиком. На основании ДДУ впоследствии владелец может оформить право собственности;
договор уступки прав требования. Этот документ отличается от стандартного ДДУ, так как дольщик выступает в качестве посредника между застройщиком и будущим владельцем;
договор инвестирования. На основании этого документа участник также вкладывается в строительство недвижимости, но в отличие от ДДУ договор инвестирования не регистрируют. А под инвестициями подразумевают не только денежные средства, но и имущество вкладчика;
закладная. По этому документу получают жилплощадь в собственность, если владелец не выкупил ее вовремя из залога;
свидетельство, подтверждающее приобретение жилья на торгах. Квартира покупается человеком на специальном аукционе. Их нередко проводят различные банки, получившие недвижимость как залог;
брачный контракт. С его помощью супруги получают жилье в собственность при расторжении брака.

С юридической точки зрения даже договор соцнайма является бумагой, дающей право на оформление прав собственности. Но мало иметь любой из них, так как нужно пройти соответствующую регистрацию.

Решение суда

Недвижимость нередко становится предметом конфликтов между возможными владельцами. Такие имущественные споры рассматриваются в суде, поэтому постановление суда о передаче квартиры истцу или ответчику является правоустанавливающим документом.

Если стороны конфликта на досудебном этапе или по решению суда заключают мировое соглашение, его также считают документом, дающим право на дальнейшее оформление права собственности. Достаточно предоставить постановление суда или соглашение в Росреестр вместе с другими бумагами, чтобы закончить процедуру перехода собственности от одного владельца к другому.

Выписка из ЕГРН

В течение длительного времени владельцы недвижимости после регистрации прав получали соответствующее свидетельство. В 2016 году это свидетельство было упразднено и заменено специальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Порядок выдачи выписки регулируется ФЗ №218.

Существует два вида выписки – бумажная и электронная. Владелец квартиры при необходимости вправе оформить оба варианта. Но между ними есть существенная разница, которую учитывают при оформлении. Бумажная выписка включает подпись и штамп регистратора, тогда как в электронном варианте их нет.

Электронная выписка используется при оформлении документов онлайн или для ознакомления второй стороны с информацией, которая содержится в документе. Для осуществления той или иной сделки с квартирой владельцы оформляют стандартный бумажный вариант.

Выписка из ЕГРН содержит такую информацию:

адрес жилья;
площадь, этаж, количество комнат;
ФИО владельцев;
реквизиты правоустанавливающих бумаг;
факт наличия или отсутствия обременения. Если квартира находится в залоге у банка или третьих лиц, это обязательно указывается;
сведения из кадастрового паспорта – номер, стоимость и т. д.

Срок действия этой справки законом не установлен. Поэтому нет необходимости оформлять новую выписку каждые 5-10 лет. Но многие частные лица и организации при осуществлении сделок запрашивают выписки, выданные не более месяца назад. Если у продавца на руках документ 5-тилетней давности, то покупатель потребует новую версию выписки.

Оформление

О том, как получить выписку, нужно знать заранее. Существует несколько вариантов оформления выписки. Первый – это обращение в компанию, предоставляющую соответствующие услуги. Таких посредников можно легко найти в интернете, но нужно опасаться мошенников.

Оформление для физ. лиц стоит 400 рублей, тогда как ИП и организации платят 1100 рублей. Электронная версия несколько дешевле – 250 рублей для граждан и 700 рублей для юр. лиц. Если владелец квартиры хочет оформить выписку лично, то он подает заявление в Росреестр.

Это легко сделать по интернету, самостоятельно посетив ближайшее отделение или обратившись в многофункциональный центр. Для заказа по интернету нужно:

Открыть сайт Росреестра.
Заполнить специальный бланк заказа. Помимо сведений о жилье нужно указать способ доставки документа. Можно забрать готовую выписку в Росреестре или на почте.
Указать личные сведения.
Получить код платежа на электронную почту.
Оплатить стоимость услуги.

Стандартный срок оформления – 3 дня. Но на практике это происходит дольше (до 7-10 дней).

Разницы между оформлением в Росреестре или МФЦ нет. Отличие заключается только в сроках, так как подача заявления через МФЦ обычно осуществляется дольше. Процедура состоит из следующих этапов:

Оплатить госпошлину.
Подготовить необходимые бумаги.
Написать заявление.
Получить копию заявления для подтверждения.
Забрать выписку в указанный день.

Заплатить госпошлину можно в МФЦ при подаче заявления. Для этого там расположена специальная касса. Но процедура предусматривает оплату комиссии. Что касается срока оформления, то он стандартный – 3-7 дней. Если со временем владелец потеряет выписку, он вправе оформить ее аналогичным способом.

Документа, дающего основания для оформления права собственности, достаточно для обращения в регистрирующий орган. Это договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании или любая другая бумага. Важно лишь то, чтобы документ стороны оформили законно. Тогда его никто не оспорить в суде, а новому владельцу не придется возвращать собственность.

Источник: walaw.ru

Правоустанавливающие документы на дом или квартиру: как их оформить, изменить и восстановить

Правоустанавливающие документы являются основанием для возникновения права собственности одним из предусмотренных законом способов, правоподтверждающие — свидетельствуют о том, что данный конкретный объект принадлежит определённому человеку (или нескольким людям).

Полномочия собственника, которые закрепляют документы

Правоустанавливающие документы подтверждают право жить в квартире , ремонтировать её, перестраивать, но самое главное — продавать принадлежащее вам жильё. Право собственности предполагает следующие правомочия собственника: владение, пользование, распоряжение.

Владение представляет собой обладание объектом недвижимого имущества, предполагающее, что доступ в жильё запрещён всем, кроме одного или нескольких собственников.

Пользование возможно не только в случае обладания объектом, но и при наличии разрешения собственника (или распорядителя) имущества. Например, когда вы арендуете квартиру , вы не становитесь её собственником, но получаете право пользования чужой жилплощадью.

Самым важным является право распоряжения имуществом, что даёт собственнику полномочия решать дальнейшую участь принадлежащего ему объекта недвижимости (подарить, продать, завещать имущество может только дееспособный собственник, но не распорядитель или временный пользователь). Если же владелец недееспособен, правом распоряжения имуществом могут быть наделены его законные представители.

Виды документов на недвижимость

К правоустанавливающим документам относятся договоры, акты, свидетельства, справки жилищных кооперативов.

Договор купли-продажи

Оформляется в трёх равносильных экземплярах. Один из экземпляров хранится в регистрирующем органе (территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра), и два — у каждой из сторон сделки.

Договор мены

Юридически закрепляет факт обмена одного жилого помещения на другое. При неравной стоимости объектов одна сторона возмещает разницу другой в денежном эквиваленте. Обращаем ваше внимание на то, что сведения о состоянии обоих объектов недвижимости в технических паспортах БТИ и свидетельствах о государственной регистрации права должны быть идентичны.

Договор дарения

Может быть реальным, когда одна сторона передаёт объект недвижимости безвозмездно другой стороне сразу после подписания, или консенсуальным, когда для получения дара необходимо выполнить определённое условие. Очень близок по смыслу договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), когда недвижимость перейдёт в собственность покупателя только после наступления смерти нынешнего владельца жилья, но при выполнении покупателем существенного требования — обеспечения оговоренных в документе условий жизни дарителя.

План приватизации

План с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ) выдают в органах местного самоуправления, в полномочия которых входит данный вид передачи недвижимого имущества.

Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию)

Выдаётся по истечении 6 мес. с даты смерти наследодателя. Право собственности может быть установлено в договоре на передачу квартиры в собственность граждан, или в справке о выплате пая (в жилищно-строительном кооперативе, гаражно-строительном кооперативе, садовом товариществе), или в договоре долевого участия в строительстве.

Кроме того, существуют:

договор уступки прав требования;
соглашение о предоставлении отступного передачей должником недвижимого имущества кредитору;
договор о совместной деятельности (или договор простого товарищества);
постановление главы администрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию завершённого строительством объекта;
решение суда (о признании права собственности на объект недвижимости);
правоустанавливающие документы на вновь возводимый объект недвижимости;
правоустанавливающие документы на объект незавершённого строительства.

Документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент их составления в месте расположения недвижимости.

Документы-компаньоны

Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:

соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
соглашение о разделе наследственного имущества;
соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
брачный договор.

Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.

Оформляем право собственности на квартиру

Заявление о регистрации права собственности на квартиру подают в регистрирующий орган по месту нахождения жилья. Вам понадобятся:

паспорт заявителя;
правоустанавливающий документ, на основании которого у вас возникло право на владение недвижимым имуществом (например, свидетельство о праве на наследство по закону);
технический паспорт квартиры (площадь квартиры, количество комнат, материал стен и перекрытий, год постройки строения), оформляемый Бюро технической инвентаризации.

Заявление о регистрации права собственности оформляется непосредственно при подаче документов. Образец можно найти на портале государственных услуг, информационном стенде в МФЦ.

Если собственников несколько, правоустанавливающие документы на недвижимость должен получить каждый из них.

В документах должно быть прописано, какая часть положена каждому из сособственников. Однако это правило не распространяется на сособственников — супругов, если квартира или другое недвижимое имущество оформляется в общую собственность.

Документы на объект незавершённого строительства

Правоустанавливающие документы на объект незавершённого строительства во многом связаны со статусом земли, на котором строится объект. Особенно это относится к землям, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, если они находятся за пределами населённого пункта. Строительство на такой земле запрещено, поэтому оформить строение вы не сможете, независимо от степени его завершённости.

Если категория земли подходящая (например, для индивидуального жилищного строительства), но дом был построен собственником земли самостоятельно, без получения разрешительных бумаг, можно с заявлением и кадастровым паспортом обратиться в регистрационную службу и оформить право владения на недостроенный дом.

Если же права на земельный участок не оформлялись, то необходимо в обязательном порядке получить все разрешительные документы, подтверждающие надёжность возводимого сооружения, а затем обратиться в суд для легализации строительства.

Восстанавливаем документы

Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.

Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.

Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.

В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.

Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.

Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.

Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.

Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.

Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.

Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.

На что обратить внимание

Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.

Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.

Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.

Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.

Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).

Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.

Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.

Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.

Техника безопасности

Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.

Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.

Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.

Источник: geostart.ru