Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету
Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.
Правовое регулирование участия в долевом строительстве
Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двусторонне — обязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевом строительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности. Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, а застройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю.
Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия.
В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным. Это означает, что «данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора». Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.
Кроме того, договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства должен произвести финансирование строительства объекта и именно на этом основании застройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактически потраченными средствами является платой застройщику за ее действия.
Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения.
Например, А.А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О.Л.
Капица, которая утверждает: «Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами — бытового подряда и оказания услуг».
«Правовая среда»: покупка и оплата квартиры по договору долевого участия
Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Данное положение воспроизводит п.4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика; 2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.
1.2 Развитие правового регулирования отношений, связанных с участие в долевом строительстве
Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.
Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития данного института.
В России лишь в 1930-е годы отношения в долевом строительстве получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.
При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.
В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.
Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).
Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.
Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.
На взгляд автора, в данный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач — решением жилищного вопроса.
Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.
В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.
Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны.
Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.
Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.
К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.
Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.
Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строит
Источник: www.studsell.com
Договор участия в долевом строительстве, правовое регулирование. (Вопрос 46)
Закон регулирует отношения по привлечению средств граждан и юр.лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников дол. строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости и распространяется на отношения, возникшие после вступления закона в силу. Действие закона не распространяется на строительство объектов производственного назначения.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик– юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства, на основании полученного разрешения на строительство. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, и регистрации права собственности или аренды, субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты
4) гарантийный срок на объект долевого строительства; (не может быть менее 5 лет)
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Договором могут быть предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Передача объекта долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче в срок не позднее предусмотренного договором. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Основания расторжения договора – ст. 9 Закона. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом (земельный участок, представленный для строительства или право аренды, право субаренды, и строящиеся на этом земельном участке объект) или поручительством (только поручительство банка) (ст. 13-15, 15.1 Закона).
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если ФЗ не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Договор и уступка прав требований по договору, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежат государственной регистрации (ст. 16, 17 Закона, ст. 25.1 Закона о регистрации).
Гос. рег. договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторондоговора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
(пп. 5 введен Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 23.07.2013 N 239-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ)
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
Гос. регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
После гос. регистрации первого договора участия в долевом строительстве гос. регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Госпошлина ю.л- 6000р., ф.л-350руб (оплата пополам).
Порядок обжалования действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Основание и порядок возмещения вреда, причиненного действиями (бездействием) такого органа. Порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомлений о поступлении решения суда, вступившего в законную силу, с указанием срока окончания осуществления государственной регистрации прав, в случае если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным. (Вопрос 101)
ст.218 «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 29.06.2015) п.5. ст.2, п. 2, 3 ст.31, ст.31.1, п.6 ст.20 №122-ФЗ
Порядок обжалования действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав ст. 218№21-ФЗ от 08.03.2015
1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Обжалование отказов юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 28.06.2014) в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (ч.4 ст. 198 АПК, ч.1 ст. 219Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ).
При удовлетворении требований арбитражный суд признает отказ в гос. регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую рег-ю в установленный судом срок. В решении может быть указано на необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в пятидневный срок со дня его принятия заявителю и органу по регистрации. Решение арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействий) гос. органов и должностных лиц подлежит немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.
Отказ в гос.рег прав либо уклонение соответствующего органа от гос.рег. могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судеб. пристав.-исполн. В суд, арбитражный суд. (п.5 ст. 2 №122 –ФЗ)
Основание и порядок возмещения вреда, причиненного действиями (бездействием) такого органа. п. 2,3 ст.31, ст.31.1
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
Порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомлений о поступлении решения суда, вступившего в законную силу, с указанием срока окончания осуществления государственной регистрации прав, в случае если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным
п.6 ст.20 №122-ФЗ Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить заявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав.
Источник: infopedia.su
Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Сегодня договор участия в долевом строительстве является распространенным видом гражданско-правового договора. В первую очередь его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016).
Актуальным всегда был и остается вопрос не просто об обеспечении граждан жильем, а об обеспечении комфортным жильем. Он был и в дореволюционный период, был и в советское время, существует и сегодня. Сегодня жилищными условиями недовольны более половины граждан страны. Большая проблема связана с недостаточностью денежных средств для приобретения жилья надлежащего качества27.
Предпосылки возникновения тех отношений, которые связаны с участием в долевом строительстве, во многом имеют связь именно с потребностью человека в улучшении жилищных условий или в жилье как таковом. Возникновение договора участия в долевом строительстве во многом обусловлено развитием договора строительного подряда, который был известен еще в Древнем Риме. Изучение развития института участия в долевом строительстве, а также определение путей его усовершенствования невозможны без изучения истории его становления.
В нашей стране он появился примерно в 1930 году. Появление связано с передачей местным Советам средств социалистических организаций. Заключались соглашения на строительство, по которым на организации возлагались функции застройщиков.
Существенные условия отражались в протоколах к ним. Важно отметить, что в указанных соглашениях граждане не могли принимать участия, так как строить для проживания они могли только индивидуальные жилые дома.
Долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве получило широчайшее распространение в советское время. Для указанной системы финансирования было характерным централизованное распространение бюджетных средств для целей, непосредственно связанных со строительством государственного жилья, которое в дальнейшем предоставлялось гражданам, нуждающимся в нем.
В 1960-е годы широкое распространение получили коллективы индивидуальных застройщиков. Они являлись первыми аналогами современных застройщиков. Сама по себе организация подобного рода коллектива напоминала существующий сегодня договор простого товарищества.
Позднее стали создаваться жилищно-строительные кооперативы. Их цели были связаны с созданием и эксплуатацией возводимых домов. В члены принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Устав кооператива определял его цели, порядок финансирования и прочее. Способ определения цены договора имел существенные отличия от того, который применяется сегодня.
Указанные кооперативы получала финансирование от государства. Получаемое жилье распределялось между гражданами. Жилищный вопрос в то время имел первостепенное значение, поэтому контроль на государственном уровне был неизбежен. К началу экономических реформ в нашей стране практически полностью отсутствовали рыночные механизмы, которые позволяли бы организациям, а также гражданам решать жилищные проблемы самостоятельно.
Государство выступало и как застройщик, и как заказчик.
Со временем институт частной собственности укрепился. Вовлечение граждан в непосредственное участие в долевом строительстве было неизбежно. Много новых возможностей появилось после принятия Гражданского кодекса РФ. Возможность заключения договора по принуждению стала недопустимой, система плановых договоров была отвергнута. Приобрести жилье стало можно через инвестирование.
В конце 1990-х годов получили широчайшее распространение отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан в строительство недвижимости. Привлекались как средства организаций, так и средства граждан. Постепенно уменьшалась доля государственного участия.
Следствием всему этому стало увеличение объемов, а также темпов строительства объектов недвижимости, в том числе и многоквартирных домов. Преимущественно все осуществлялось именно на долевых началах. Строительство было очень затратным.
Отношения участия в долевом строительстве со временем приобрели массовый характер. Прямого правового регулирования длительное время не существовало. В результате этого появились многочисленные случаи злоупотребления как со стороны застройщиков, так и со стороны участников долевого строительства. Изобретались новые схемы привлечения денежных средств. При этом отношения, как правило, регулировались двухсторонними договорами.
В соответствии в Конституции РФ, каждый имеет право на жилье. Данное положение во многом помогло сформировать отношения, связанные с участием в долевом строительстве в том виде, в котором они существуют сегодня. Конституцией РФ установлено также и то, что органы государственной власти и местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство, предпринимать усилия для создания условий, в которых можно было бы осуществлять права на жилище.
Президент Российской Федерации В.В. Путин в 2005 году послании Федеральному Собранию повышение качества жизни граждан обозначил как приоритет государственной политики. В центре внимания оказалась жилищная ипотека. Было указано, что данная цель должна быть достигнута посредством реализации наиболее важных проектов в областях образования, здравоохранения и жилья.
Во многих развитых странах жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования. В России кредитная система является слабой, а платежеспособность населения низкая. Во многом именно этим и обусловлен низкий спрос на жилье.
При этом участие в долевом строительстве становится чуть ли не единственным способом улучшения жилищных условий.
Застройщики привлекают денежные средства на стадии начала строительства, так как опасаются проблем с ликвидностью уже построенных ими объектов недвижимости.
Предпосылки создания закона, регулирующего участие в долевом строительстве, связаны с обманом в данной сфере, нецелевым использованием денежных средств и многими другими проблемами. Необходимо было повысить государственные гарантии защиты потребителе, которые желают приобрести жилое помещение путем финансирования строительства.
Также необходимость принятия также была обусловлена и отсутствием норм, регулирующих рассматриваемые отношения. По сути стороны исходили из принципа свободы договора, то есть заключали договоры, не предусмотренные законом, но ему не противоречащие.
После введения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016)29 изменилось многое. В первую очередь стоит отметить имения самой схемы, при помощи которой частный капитал вовлекается в финансирование строительства. Ранее застройщик большую часть квартир продавал еще до того момента, когда у него оказывались все необходимые разрешительные документы. С момента законодательного закрепления рассматриваемых отношений заключение договоров стало возможным только после выполнения всех без исключения установленных законом условий.
Также нововведением стала обязательная государственная регистрация договора. На сегодняшний день незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не может быть признан заключенным. Регистрируется как сам договор, так и последующий переход объекта в собственность.
Правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, выделились из иных гражданских правоотношений. Договор участия в долевом строительстве, стал документом, непосредственно их регулирующим. В законодательстве он закреплен как самостоятельный договор. Его существенные условия строго определены.
Позднее принято Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (ред. от 16.01.2007).
В случае если участником долевого строительства является потребитель, то есть лицо, приобретающее для нужд, которые не имеют связи с предпринимательской детальностью, отношения дополнительно регулируются Федеральным законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 13.07.2015). Наиболее важным в данном случае является то, что в случае нарушения его прав, участник долевого строительства, являющийся потребителем может дополнительно требовать:
— компенсацию морального вреда;
— штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворение требований потребителя;
— неустойки за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков и так далее;
— неустойку за нарушение срока возврата денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве.
Отношения, связанные с участием в долевом строительстве, отчасти регулируются и Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015).
В данном случае речь о правилах, установленных при регистрации договоров, последующего перехода права собственности на объект, залога на земельный участок, на котором осуществляется строительство и так далее. В частности применимы ст. ст. 25, 25.1 указанного закона.
Участие застройщиков в обществах обязательного страхования регулируется нормами Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании» (ред. от 13.07.2015).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 05.10.2015) определяет порядок возникновения и прекращения ипотеки в силу закона. В данном случае относящиеся к рассматриваемому вопросу нормы права содержатся в статье 26 указанного закона.
Важнейшим инструментом на рынке первичного жилищного жилья в нашей стране является ипотечное кредитование. Оно стало неотъемлемой частью повседневной жизни. Ипотечное кредитование эффективно, так как возникающие при его использовании издержки меньше тех, что присутствуют при иных способах обеспечения жилья.
Участие в долевом строительстве в обязательном порядке связано с нормами «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
За нарушение прав участников долевого строительства предусмотрена административно-правовая ответственность. К нарушителю применяются нормы ст. 14.28 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.03.2016).
Уголовная ответственность за нарушение прав участников долевого строительства предусмотрена ст. 159, 160 «Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 01.05.2016).
Институт участия в долевом строительстве в нашей стране формировался достаточно долго. В прошлом в большинстве случаев в роли и застройщика, и заказчика выступало государство.
Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 01.05.2016)39 установил определенные правовые рамки, в которых должно осуществляться взаимодействие застройщиков и участников долевого строительства с целью наиболее полного соблюдения прав и тех, и других. Фактически он узаконил те отношения, которые существовали до его введения и проявлялись в различных формах. До сих пор жилищный вопрос продолжает быть приоритетным направлением государственной деятельности. Долевое строительство активно распространяется. При этом существует немало моментов, которые требуют корректировок и уточнений.
Источник: studbooks.net
41.1. Понятие и правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Договором участия в долевом строительстве признается соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
Юридическая характеристика договора.
Приведенное понятие позволяет квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный, возмездный, двусторонний (взаимный).
Форма договора — простая письменная. Данный договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии[78]) и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу этого требования возможен лишь один способ совершения сделки — путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Объектом договора (объектом долевого строительства) является имущество, по поводу которого заключается договор конкретным участником долевого строительства и которое подлежит передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таковыми могут быть строящееся (создаваемое) с привлечением денежных средств участника долевого строительства жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также входящие в их состав объекты недвижимости.
Стороны договора — застройщик и участник долевого строительства.
На стороне застройщика по такому договору может выступить только юридическое лицо, организационно-правовая форма которого законом не ограничивается.
Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществляться на основании полученного разрешения строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не относящихся к объектам производственного назначения.
Застройщик приобретает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство (на основании ст. 51 ГрсК РФ); опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (включающей информацию о застройщике и проекте строительства) и государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого земельного участка.
На стороне участника долевого строительства может выступать как гражданин, так и юридическое лицо. При этом ряд специальных правил направлен на регулирование отношений с участием граждан.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК.
Источники правового регулирования и сфера использования договора. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором, поэтому к нему применимы нормы Гражданского кодекса, закрепляющие правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК (п. 2 ст. 420).
К обязательствам, возникшим из данного договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307—419 ГК) (п. 3 ст. 420).
Основным специальным источником правового регулирования отношений участия в долевом строительстве является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
(в ред. ФЗ от 17 июля 2009 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее — Закон о долевом строительстве), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Его нормы не имеют обратной силы и распространяются лишь на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, субсидиарно (в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве) применяется законодательство о защите прав потребителей.
Законодатель допустил подзаконное регулирование рассматриваемых отношений: Правительству РФ предоставлены полномочия издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении (п. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Нормы Закона о долевом строительстве разработаны в целях предоставления дополнительных гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства — граждан и юридических лиц. Потому в случае привлечения застройщиком средств таких лиц с передачей им в будущем объектов недвижимости в сданном в эксплуатацию объекте недвижимости может быть использован лишь договор участия в долевом строительстве. Заключение иных договоров в подобных случаях не допускается. Но может использоваться ряд внедоговорных форм.
В частности, если для строительства объектов недвижимости юридическим лицом привлекаются денежные средства граждан, а после исполнения сторонами обязательств у граждан возникает право собственности на жилые помещения, то допустимо использование следующих правовых средств:
1) если юридическое лицо имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и получило в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, то оно вправе выступить эмитентом, привлекая денежные средства граждан путем выпуска жилищных сертификатов (являющихся облигациями особого вида), закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
2) потребительские кооперативы в виде жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов вправе привлекать денежные средства граждан для целей, аналогичных участию в долевом строительстве, в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (см.
ст. 116 ГК, разд. V ЖК РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ (в ред. ФЗ от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ) «О жилищных накопительных кооперативах»1).
Не распространяется Закон о долевом строительстве на договорные отношения, в которых на обеих сторонах участвуют только юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, если они связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Такие отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности (см.: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»[79]). Во избежание временной замены субъектов для прикрытия отношений по участию в долевом строительстве не допускается заключение указанными субъектами инвестиционных договоров с последующей передачей гражданам прав по ним путем уступки требования, если после исполнения их у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Источник: all-sci.net