САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ / ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ / UNAUTHORIZED CONSTRUCTION / DEMOLITION OF AN UNAUTHORIZED CONSTRUCTION / DECLARATION OF PROPRIETARY RIGHTS TO AN UNAUTHORIZED CONSTRUCTION
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Пудовкина Ольга Викторовна
Исследуются научные и практические проблемы осуществления самовольного строительства в Российской Федерации как основания приобретения права собственности. Анализируются возможные пути их устранения. Рассматриваются некоторые судебные решения как примеры несовершенства правового регулирования самовольного строительства .
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Пудовкина Ольга Викторовна
Problems of Unauthorized Construction as Grounds for Acquiring Property Rights
Scientific and practical problems of unauthorized construction in the Russian Federation as grounds for acquiring property rights are studied. Possible solutions for these problems are considered. The author analyzes some judicial decisions as certain examples of imperfection of unauthorized construction legal regulation.
Научный круглый стол «Правовые проблемы самовольного строительства. 2 часть». Часть1
Текст научной работы на тему «Проблемы самовольного строительства как основания приобретения права собственности»
УДК 347.2/.3 ББК 67.404.1
PROBLEMS OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION AS GROUNDS FOR ACQUIRING PROPERTY RIGHTS
Scientific and practical problems of unauthorized construction in the Russian Federation as grounds for acquiring property rights are studied. Possible solutions for these problems are considered. The author analyzes some judicial decisions as certain examples of imperfection of unauthorized construction legal regulation.
Key words and word-combinations: unauthorized construction, demolition of an unauthorized construction, declaration of proprietary rights to an unauthorized construction.
ПРОБЛЕМЫ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Аннотация. Исследуются научные и практические проблемы осуществления самовольного строительства в Российской Федерации как основания приобретения права собственности. Анализируются возможные пути их устранения. Рассматриваются некоторые судебные решения как примеры несовершенства правового регулирования самовольного строительства.
Ключевые слова и словосочетания: самовольное строительство, снос самовольной постройки, признание права собственности на самовольную постройку.
и настоящее время на территории Российской Федерации все чаще возникают прецеденты незаконного строительства, признания только что возведенных новостроек самовольными, вследствие чего возрастает число обманутых участников долевого строительства. Все это свидетельствует о несовершенном механизме системы действующих нормативных актов, регулирующих порядок строительства, недостаточно действенном порядке государственной регистрации недвижимости, а также недоб-
Научный круглый стол «Правовые проблемы самовольного строительства». Часть2
Вестник Поволжского института управления • 2017. Том 17. № 2 1 2.3
росовестном исполнении должностных обязанностей сотрудниками органов государственной власти, контролирующих процесс строительства.
Казалось бы, собственнику принадлежит триада правомочий: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам и не нарушающие права и интересы других лиц. В то же время, осуществляя строительство, собственник или застройщик обязаны действовать только при наличии разрешения на строительство, соблюдать все санитарные, строительные, экологические, противопожарные и иные правила и нормы. Однако, пренебрегая всеми правилами, застройщики нередко возводят незаконные постройки.
Законодательное определение самовольной постройки закреплено в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, согласно которому под ней понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил [1].
Ряд теоретиков гражданского права считают, что самовольное строение представляет собой совокупность строительных материалов [2, с. 517—518], другие ученые исследуют его в качестве особой разновидности недвижимости [3, с. 14], третьи трактуют как гражданское правонарушение [4, с. 5; 5, с. 9]. По нашему мнению, самовольную постройку необходимо рассматривать прежде всего в качестве недвижимости. Ведь самовольно построенное сооружение представляет собой разновидность недвижимого имущества, поскольку оно не будет подлежать сносу как самовольное, если не является недвижимым.
Именно поэтому особое внимание следует уделить арбитражному делу о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся вследствие реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, и, соответственно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13 февраля 2008 г. № КГ-А41/159-08) [6].
Отметим, что ст. 222 ГК РФ имеет противоречивый, дуалистичный характер. С одной стороны, норма закрепляет санкцию за нарушение требований законодательства в виде сноса самовольного сооружения, с другой — основания для легализации неправомерного строительства.
В таком случае недобросовестный застройщик, видя возможные основания признания права собственности на его нелегальную постройку, не будет стремиться выполнять предписания закона в полной мере. В связи с этим нарушение нормы ст. 222 ГК РФ не является редкостью.
По мнению Л.В. Щенниковой, «основанием приобретения права собствен-
Bulletin of the Volga Region Institute of Administration • 2017. Vol. 17. № 2
ности должна являться исключительно правомерная деятельность, направленная на создание новых вещей (в том числе недвижимых), а ее гражданско-правовым последствием, как подчеркивается в п. 1 ст. 218 ГК РФ, становится приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего. Самовольная же постройка — действие противоправное, и закон призван предусматривать адекватные ей гражданско-правовые последствия» [7].
Н.И. Матузов и А.В. Малько считают, что «рассмотрение самовольной постройки как правовой категории только через характеристику ее как правонарушения может вести только к правовому последствию в виде гражданско-правовой ответственности (сносу), поскольку осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ» [8, с. 527].
С изложенными взглядами сложно не согласиться, поскольку любое нарушение законодательства должно влечь наступление определенных санкций, а если при этом имеются исключения, тогда и правонарушения будут совершаться чаще. Получается, что законодатель себе противоречит, устанавливая основания признания постройки самовольной, и в то же время даже при наличии данных оснований самовольная постройка может быть легализована.
ГК РФ закрепляет следующие основания признания права собственности на незаконную постройку:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан [1, ст. 222].
Эти нормы в 2015 г. подверглись реформе: ранее в статье не закреплялся такой четкий перечень оснований признания права собственности на самовольную постройку. Данные изменения смягчили действующую норму и позволили продолжить осуществлять незаконное строительство.
Тем не менее отметим следующее несоответствие позиций законодателя и высшего судебного органа: согласно ст. 222 ГК РФ одним из самостоятельных оснований признания постройки самовольной является отсутствие разрешения на строительство. В то же время в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие данного разрешения само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку [9, п. 26]. В связи с этим суды, ссылаясь на данное разъяснение, часто признают самовольные постройки легальными, хотя они были возведены без разрешения на строительство.
При определенных обстоятельствах приобретение права собственности на
Вестник Поволжского института управления • 2017. Том 17. № 2 125
самовольную постройку возможно только по решению суда (хотя есть случаи признания и в ином порядке), к примеру, если строительство осуществлялось самовольным застройщиком без согласия собственника, а также в других ситуациях при наличии спора о праве на строение. Согласно позиции законодателя в случае возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если такой земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, то органы местного самоуправления вправе самостоятельно принять решение о ее сносе.
На наш взгляд, признание постройки самовольной, а также решение о ее сносе может быть вынесено только в судебном порядке, поскольку данная процедура является процессуально сложной и осуществлять ее должны только лица, отправляющие правосудие в соответствии с законом. Такой же позиции придерживается, к примеру, и П.А. Шишканов [10, с. 23].
В этом вопросе есть сторонники и другой позиции. Так, А.В. Иваненко [5, с. 11], М.М. Попович [11, с. 8] считают, что и в случае признания права собственности на самовольную постройку, и в случае принятия решения о ее сносе необходимо вынесение судебного решения. Представляется, что при определенных обстоятельствах нет необходимости в вынесении судебного решения для признания права собственности на самовольную постройку — к примеру, если строение возведено без нарушений требований законодательства и других норм и правил, готово к вводу в эксплуатацию, и лицо предпринимало попытки к получению разрешения и тем самым пыталось его легализовать.
ГК РФ на данный момент закрепляет только одно последствие признания постройки самовольной — ее снос. В доктрине же есть и другие предложения. П.А. Шишканов высказывает следующее дополнение: следует предусмотреть возможность переноса самовольной постройки на земельный участок, который находится в собственности или ином вещном праве лица, осуществившего самовольное строительство. В качестве еще одного последствия ученый предлагает передачу самовольной постройки в собственность публично-правового образования, на земельном участке которого было осуществлено самовольное строительство, при условии, что самовольный застройщик не возражает против данной передачи и ему будет компенсирована стоимость материалов, из которых был создан объект самовольного строительства [10, с. 23].
Подчеркнем, что перенос недвижимости может быть осуществлен в исключительных случаях и нередко стоит в разы больше, чем само строение и его снос, поэтому включение данного обстоятельства в качестве санкции за самовольное строительство является сомнительным. Что касается признания права собственности на самовольную постройку за публично-правовым образованием, то вопрос о том, как будет происходить компенсация стоимости материалов самовольному застройщику, остается открытым. Маловероятно и то, что муниципальному образованию будет выгодно выделять деньги из бюджета на данные расходы. В связи с этим сегодня единственным целесообразным последствием признания постройки самовольной видится лишь ее снос.
Одной из причин самовольного строительства является злоупотребление
1 Bulletin of the Volga Region Institute of Administration • 2017. Vol. 17. № 2
правом со стороны граждан. Так, граждане, получившие или купившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, строят многоквартирные дома либо иные жилые дома, не являющиеся объектами индивидуального жилищного строительства. Владея данными земельными участками, собственники пользуются упрощенной процедурой государственной регистрации данных земель, представляя только правоустанавливающие документы на землю, без предъявления документов на ввод в эксплуатацию объектов строительства.
По всей стране самовольных построек с каждым годом становится все больше. Суды по этому поводу часто выносят противоречивые решения, иногда признавая, а в других случаях не признавая объекты недвижимости самовольно построенными, хотя закон, закрепляющий критерии самовольного строения, один для всех. Видимо, проблема в пробельности данного закона, в неправильном его толковании, а также в отсутствии надлежащего контроля со стороны органов государственной власти и административной ответственности за несоблюдение предписаний ГК РФ в части осуществления правомерного строительства.
В некоторых случаях судебные органы ни при каких обстоятельствах не смогут признать право собственности на самовольную постройку и тем самым легализовать ее — к примеру, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении. В этом случае суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Иное решение суда противоречило бы положениям ст. 8 Земельного кодекса РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую [12].
В судебной практике отдельные исковые заявления о сносе самовольно построенных домов являются в некоторой степени абсурдными, например, гражданский спор, по которому администрация города М. обратилась в суд с иском к собственникам многоквартирного жилого дома о сносе данной самовольной постройки. Исковое заявление обосновывается тем, что спорный дом был построен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализации, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов.
Представители ответчиков, возражая против удовлетворения заявленных требований, указали, что генеральный план городского поселения, план застройки не утверждены, администрация препятствует изменению целевого назначения земельного участка. Дом стоит в двадцати метрах от здания администрации и с 2008 г. не ставился вопрос о неправомерности его возведения, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом возведен в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города М.
Вестник Поволжского института управления • 2017. Том 17. № 2 12.1
В связи с тем, что спорный объект, в сущности, представляет собой многоквартирный жилой дом, его возведение должно было проводиться юридическими лицами, имеющими свидетельство саморегулируемой организации, на основании проектной документации, которая прошла экспертизу под надзором Госстройнадзора.
Как следует из ответа Главгосстройнадзора города М. и Предписания Глав-госстройнадзора города М., застройщик не уведомлял орган о начале строительства объекта, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. В результате проведенной проверки установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным объектом и жилыми домами, находящимися на смежных земельных участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. На том основании, что качество строительно-монтажных работ в спорном жилом доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемым к жилым зданиям, возникают сомнения в продолжительном сроке службы и ремонтопригодности жилого многоквартирного дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Изучив все обстоятельства гражданского дела, суд принял решение о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен юридически неправомерный акт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства [13].
В приведенном примере судом в полной мере раскрыты обстоятельства, которые свидетельствуют о нарушениях нормативных актов, регулирующих процесс строительства, допущенных ответчиками, которые в конечном счете привели к возникновению угрозы жизни и здоровью граждан. Но каким образом жилой дом, строительство которого осуществлялось в двадцати метрах от здания администрации, оставался незамеченным разными контролирующими органами вплоть до заселения, остается неизвестным.
Еще один пример вынесенного судебного решения подтверждает противоречивость взглядов и толкования судьями нормы ст. 222 ГК РФ.
Администрация города В. обратилась в суд с исковым заявлением к Г. Установлено следующее: на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возведен объект капитального строительства. Спорный объект по своим характеристикам противоречит полученному разрешению на строительство индивидуального жилого дома, построен с нарушением параметров допустимого размещения объектов, эксплуатируется в качестве гостиницы, соответственно требуются создание проектной документации, которая подлежит государственной экспертизе, и проведение инженерных изысканий. Данные требования выполнены не были, что подтверждает наличие угрозы жизни и здоровью граждан. В связи с этим истец просил суд возложить на Г. обязанность произвести снос самовольной постройки.
Однако, ссылаясь на упомянутое постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, суд определил: в данном случае указанная постройка не подлежит сносу, так как возведена на земельном участке, принадлежащем
128 Bulletin of the Volga Region Institute of Administration • 2017. Vol. 17. № 2
ответчику на праве собственности, при этом объективных доказательств того, что сохранение постройки нарушит права и интересы других лиц либо создаст угрозу жизни и здоровью граждан, истцом не представлено. Наличие формальных оснований, таких как отсутствие разрешения на строительство либо возведение постройки с нарушением установленных градостроительных и иных норм и правил, еще не является безусловным основанием к ее сносу. Сам факт несоблюдения такого порядка в отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов других лиц не является безусловным основанием для сноса спорного объекта [13].
Таким образом, рассмотрев данные судебные решения, можно констатировать, что, во-первых, на практике преуменьшается роль разрешительного порядка строительства, а во-вторых, в настоящее время отсутствует надлежащий контроль со стороны соответствующих органов государственной власти за соблюдением гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Сотрудники органов местного самоуправления должны выезжать на места предположительно нелегальной застройки и проводить соответствующие экспертизы.
Необходим тотальный контроль со стороны государственных органов власти за всеми новостройками, тем более многоэтажными. К примеру, в Казани налажено взаимодействие между управлением градостроительных разрешений и управлением Росреестра по Республике Татарстан. При рассмотрении документов, представленных на государственную регистрацию права собственности на индивидуальный жилой дом площадью более 500 кв. метров, государственный регистратор направляет запрос в управление градостроительных разрешений с просьбой сообщить, не является ли дом многоквартирным. В случае если в ходе выезда сотрудники управления градостроительных разрешений устанавливают факт строительства многоквартирного дома, в государственной регистрации прав отказывается [14].
Важным моментом является и отсутствие в настоящий момент надлежащего порядка государственной регистрации недвижимого имущества. Каким образом регистрируется право собственности на недвижимость, которая возведена без соответствующего разрешения, с нарушением норм и правил, и в конечном счете может быть признана незаконной постройкой, остается непонятным.
Итак, анализ теоретических аспектов, а также рассмотренной практики показал, что в настоящее время норма ст. 222 Гражданского кодекса РФ по сравнению с ее предыдущей редакцией в какой-то степени ослабила запрет на возведение самовольных построек, тем самым, с одной стороны, оказав содействие в решении проблемы с обманутыми дольщиками многоквартирных домов, с другой стороны, посодействовав гражданам, злоупотребляющим своими правами и возводящим постройки без получения соответствующих разрешений или на участке, не отведенном для этого, в нарушение строительных, санитарных и других норм и правил. В связи с этим можно констатировать, что ст. 222 ГК РФ является несовершенной и нуждается в пересмотре.
Вестник Поволжского института управления • 2017. Том 17. № 2 129
1. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1 от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_5142/
2. Суханов Е.А. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. 2-е изд., стереотип. М., 2011. Т. 1.
3. Гумилевская О.В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2008.
4. Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2010.
5. Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2013.
6. Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика. URL: http://www.garant.ru/article/6593
7. Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. С. 18-22.
8. Матузов НИ., Малько А.В. Теория государства и права: курс лекций. М., 1997.
9. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апр. 2010 г. URL: http://base.garant.ru/1795065/
10. Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2012.
11. ПоповичМ.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России: дис. . канд. юрид. наук. Рязань, 2002.
12. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 6.
13. КузинаМ. Снести нельзя оставить // Жилищное право. 2015. № 2. С. 15-26.
14. Шакирова З.М. Как прекратить незаконное строительство многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства // Законность. 2013. № 1. С. 39-41.
Bulletin of the Volga Region Institute of Administration • 2017. Vol. 17. № 2
Источник: cyberleninka.ru
Самострой: проблемы настоящего и будущего
Признать право собственности на самовольную постройку едва ли не единственный выход стать полноправным хозяином имущества. Однако в настоящее время, а возможно, и в дальнейшем, сделать это будет все труднее и труднее.
В судах не уменьшается количество споров о самовольных постройках: с одной стороны, с заявлениями о признании права собственности на самовольно возведенные строения обращаются лица, осуществившие незаконное строительство, с другой стороны, от администраций муниципальных образований либо уполномоченных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства, поступают иски о сносе подобных строений.
До осени 2006 года гражданам и организациям, которые владели объектами самовольного строительства, было проще на основании судебного решения приобрести право собственности на такие объекты. После вступления в законную силу Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 N 93-ФЗ право на узаконивание самовольных построек по п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) было аннулировано.
С принятием 29 апреля 2010 года Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление) «правила игры» в процедуре узаконивания самовольных строений также изменились: прежде чем вынести решение о признании за лицом права собственности на самовольно возведенное строение или решение о сносе этого строения, суд должен установить несколько фактов.
Во-первых, факт отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки.
В соответствии с п. 26 Постановления, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Так, Советским районным судом г. Владикавказа (Республика Северная Осетия-Алания) в 2011 году было рассмотрено гражданское дело по иску А. к Администрации местного самоуправления (далее — АМС) о признании права собственности на самовольную пристройку и перепланировку.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд посчитал исковые требования гражданки А. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно договору купли-продажи и передаточному акту гражданка А. купила часть домовладения на земельном участке.
Согласно технической документации на возведение пристройки к жилому дому разрешения не предъявлено, на расширение помещения N 1 за счет части помещений N 2 разрешения не предъявлено, на переоборудование помещения N 3 из жилого в ванную и коридор разрешение не предъявлено.
В судебном заседании было установлено, что на возведение пристройки и производство перепланировки истец соответствующих разрешений не получил, следовательно, произведенная постройка и перепланировка являются самовольными.
Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа Управлением было рассмотрено заявление истца с просьбой узаконить самовольную постройку, и ей было отказано.
В ходе судебного разбирательства в отношении домовладения была проведена строительно-техническая экспертиза. Из заключения эксперта усматривалось, что им было проверено состояние конструкций жилого дома с подвалом в связи с перепланировкой и возведением этажа. По результатам обследования жилого дома, принадлежащего гражданке А., определено, что техническое состояние конструкций дома удовлетворительное, и жилой дом признан пригодным к дальнейшей эксплуатации. При возведении пристройки соблюдены все градостроительные нормы.
Кроме того, из экспертного заключения главного врача ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РСО-Алания» следовало, что строительство и реконструкция пристройки к жилому дому соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Согласно письменному ответу заместителя начальника отдела надзорной деятельности г. Владикавказа МЧС по РСО-Алания при обследовании помещений частного домовладения, принадлежащего гражданке А., нарушений требований пожарной безопасности, ведущих к угрозе возникновения пожара, не выявлено.
Таким образом, иск гражданки А. подлежал удовлетворению.
Во-вторых, факт должных и достаточных действий заинтересованного лица по получению разрешительной документации на самовольную постройку.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления).
Наибольшую проблему для правоприменителей вызывает оценочный характер предпринятых мер заинтересованного лица к легализации самостроя, так как неясны основания для выводов суда о том, что предпринятые меры были надлежащими или, наоборот, не были таковыми.
Например, из-за отсутствия доказательств обращения гражданина в уполномоченные органы за выдачей разрешения на строительство судом было отказано в исковых требованиях о признании права собственности на самострой.
Так, в 2010 году Заводским районным судом г. Орла (Орловская область) было рассмотрено исковое заявление Администрации района г. Орла к гражданину Ж. о сносе самовольно возведенного жилого дома, а также встречное требование о признании права собственности на строение.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
В материалах дела отсутствовали достаточные доказательства осуществления ответчиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства на спорном объекте, или получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов.
Ответчик обращался за выдачей разрешения на строительство и получил отказ по причине непредставления необходимых документов. Как следовало из материалов дела, повторно за получением разрешения на строительство ответчик не обращался, тогда как замечания уполномоченного органа, выраженные в письме, носят устранимый характер. Доказательств оспаривания действий (бездействий) Комитета Администрации г. Орла по отказу в выдаче разрешения на строительство в материалы дела ответчиком не представлено.
Ответчик не принимал никаких мер к получению разрешения на строительство также и во время проведения строительных работ. Ответчиком не представлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения — жилого дома и его соответствия градостроительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов.
Утвержденная уполномоченными органами проектная документация на строительство жилого дома у истца отсутствует.
Заключения в качестве доказательств соответствия спорного объекта градостроительным, строительным нормам и правилам в материалы дела не представлено (в том числе отсутствует заключение о безопасности конструкций объекта со ссылкой на их надежность, исключающую возможность обрушения объекта, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях).
Арбитражные суды в подобных ситуациях более категоричны и буквально следуют нормам Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В 2010 году Арбитражным судом Новосибирской области было рассмотрено заявление ООО «С. » к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку.
ООО «С. » осуществило постройку нежилого здания — склада на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности.
Истец полагал, что самовольная постройка могла быть легализована в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как усматривалось из материалов дела, строительство было осуществлено в отсутствие соответствующего разрешения.
Более того, истец и не принимал меры к получению такого разрешения.
В качестве доказательств совершения указанных действий истцом представлен отказ мэрии г. Новосибирска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Однако отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию здания, на основании ч. 8 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не был оспорен застройщиком в судебном порядке.
Указанные выше обстоятельства не позволили квалифицировать действия истца, как принявшего достаточные меры к получению разрешения на строительство.
В иске было отказано. Надзорные инстанции также не поддержали позицию истца.
Таким образом, если заинтересованное лицо обратилось в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, представив все необходимые документы, оно должно получить его и соответственно на законных основаниях построить объект.
Если же уполномоченный орган отказал в предоставлении разрешения на строительство, соответствующий документ необходимо обжаловать в суде, а не обращаться с заявлениями о признании права собственности.
Но что делать заинтересованному лицу в случае признания судом отказа уполномоченного органа обоснованным? Либо как узаконить самострой, если пропущен установленный законом срок на обжалование отказа? Признание права — единственный путь, но тогда у суда не будет оснований применять ст. 222 ГК РФ для легализации самовольной постройки, поскольку соответствующий акт уполномоченного органа не обжалован либо признан законным.
Юристы, столкнувшиеся с данной проблемой, настаивают на том, что порядок узаконивания самовольной постройки не должен подменяться действиями по обжалованию актов органов власти.
В-третьих, факт отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан, а также угроз их жизни и здоровью возведением строения.
Как отмечено абз. 3 п. 26 Постановления, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить факт отсутствия нарушения лицом, осуществившем возведение постройки, прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Так, Советским районным судом г. Краснодара было рассмотрено гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодара к гражданину М. о сносе самовольно возведенного строения.
Судом было установлено, что гражданину М. на праве личной собственности принадлежат нежилые помещения первого этажа многоквартирного жилого дома.
Гражданином М. разработан проект входной группы на первом этаже жилого дома. Данный проект утвержден Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар. Однако при возведении строения ответчиком допущено отклонение от утвержденного проекта, что подтверждено актом проверки соблюдения норм градостроительного законодательства.
Также из представленных материалов следовало, что возводимая пристройка затрагивает балконную часть квартир, расположенных на втором этаже жилого дома, в связи с чем суд пришел к выводу о нарушении ответчиком интересов собственников данных квартир.
Разрешая требования истца, суд установил, что действия гражданина М. по возведению пристройки нарушают нормы градостроительного законодательства Российской Федерации и Краснодарского края.
Кроме того, поскольку строение, возведенное ответчиком, являлось пристройкой к многоквартирному дому, суд пришел к выводу, что данным строительством затронуты права и интересы проживающих в данном доме жильцов.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
В нарушение норм жилищного законодательства ответчиком возведена пристройка, вопрос о возведении которой не рассматривался на общем собрании членов ТСЖ <. >. Таким образом, возведенное строение нарушает права, установленные законодательством РФ, всех собственников товарищества.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований администрации МО г. Краснодара о сносе строения, прилегающего к квартире гражданина М.
Все три факта доказывания являются взаимосвязанными, поэтому отсутствие в материалах дела доказательств хоть по одному из них может привести к отказу в иске о признании права собственности либо постановлению о сносе самовольного строения.
Напомню, что в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, а также п. 3 ст. 25 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Иск о сносе самовольной постройки или иск о признании права отсутствующим
В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
Высшими судами указывается, что наличие государственной регистрации права собственности на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
Таким образом, простой обыватель, купивший недвижимое имущество и зарегистрировавший соответствующее право, может столкнуться с ситуацией, когда ему будет предъявлено требование о сносе самовольной постройки. И в случае отсутствия надлежащим образом доказанных оснований возведения строения иск будет удовлетворен. В результате собственник лишится права собственности на объект недвижимости и приобретет головную боль в виде изыскания способа получения назад денежных средств, уплаченных продавцу за данный объект и способа поиска этого продавца.
Вопрос по поводу вида иска, с которым необходимо обращаться заинтересованному в сносе самовольной постройки лицу, является актуальным и по настоящий день.
Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций и получил широкое распространение в спорах о сносе самовольных построек (к примеру, Определения ВАС РФ от 20.10.2011 N ВАС-13578/11 по делу N А56-28750/2009, от 05.05.2011 N ВАС-2947/11 по делу N А53-20008/2009, Постановления ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А40/7521-11 по делу N А40-57157/10-85-473, от 13.05.2011 N КГ-А40/3946-11 по делу N А40-78557/10-150-675).
В приведенных судебных актах истцы предъявляли иск о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим. Целью иска являлось признание этого объекта самовольной постройкой с его последующим сносом на основании решения суда. И суды, по существу, разрешали спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и о ее сносе в пользу истцов.
Такое применение иска о признании права отсутствующим может объясняться тем, что согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Соответственно, если недвижимое имущество является самовольной постройкой, то и право собственности на него отсутствует. Однако такое обоснование не учитывает того, что требование сноса самовольной постройки может быть предъявлено с помощью специального иска — о сносе самовольной постройки.
24 января 2012 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было вынесено Постановление N 12576/11, разграничивающее сферу применения требования о сносе самовольной постройки и требования о признании зарегистрированного права отсутствующим.
ВАС в очередной раз указывает, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. В таком случае судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Из приведенных разъяснений следует, что удовлетворение иска о сносе самовольной постройки не только обеспечивает освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в ЕГРП. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего цель исправление сведений, содержащихся в ЕГРП, не требуется. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект.
Наличие государственной регистрации права само по себе не означает, что спорное имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, является недвижимым. При новом рассмотрении дела суду следует выяснить, обладает ли возведенный объект признаками недвижимого имущества, предусмотренными ст. 130 ГК РФ.
Таким образом, заинтересованному в сносе самовольной постройки лицу, обратившемуся с иском о признании права отсутствующим, необходимо доказывать факт регистрации права на движимый объект в качестве недвижимого, например, в случае, когда временно возведенная торговая конструкция представлена в виде капитального строения и на нее зарегистрировано право собственности.
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации, вступление в действие которого предполагается с 1 сентября 2012 года, ст. 222 подверглась изменениям.
Так, во-первых, само понятие «самовольная постройка» в новом ГК по сравнению с действующим претерпело преобразование: разработчики проекта кодекса сузили толкование определения. Если сейчас под ним понимается незаконно созданные жилой дом, другое строение, сооружение или иное имущество, то позднее самовольной постройкой будет только здание или сооружение.
Во-вторых, ст. 222 дополнена нормами вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, что дает основания считать возможным сохранение преемственности в вопросах разрешения споров о самостроях.
К каким спорам приведут эти изменения, увидим и проанализируем в будущем!
А. Жиров,
генеральный директор юридической компании «Бизнес и право»
«Жилищное право», N 5, май 2012 г.
Источник: www.adm-kush.ru