Предоставление участка в собственность под незавершенным строительством объект

Предоставление участка в собственность под незавершенным строительством объект

Правовая позиция относительно порядка распределения денежных средств в деле о банкротстве гражданина…

Защита от субсидиарной ответственности

25 августа 2022 г. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда рассмотрела жалобу гене…

Индексация взысканных сумм в банкротстве: это надо знать каждому кредитору!

Многим может показаться, что если должник уж оказался в банкротстве, то «пиши пропало», своё хотя бы…

Судебная практика

• 22.09.2022.

Вывод активов предприятия: добросовестность и внутригрупповые связи

Аффилированность заемщика, залогодателя и кредитора (банка-банкрота, представленного в процессе АСВ…

Банкротство многодетных

По общему правилу земельный участок, безвозмездно предоставленный в собственность в рамках реализаци…

Объективное банкротство должника – что это такое, как и когда оно наступает?

Объективное банкротство должника (дата объективного банкротства, признаки объективного банкротства, …

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Поиск

Публикации Строительство

Предоставление земельных участков под разрушенными зданиями, строениями, сооружениями: некоторые практические аспекты

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 39 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Высшим Арбитражным Судом РФ в период 2008-2011 г. была сформирована правовая позиция по делам, связанным с восстановлением уничтоженных, поврежденных и иным образом пострадавших объектов недвижимого имущества применительно к вопросу о «юридической гибели» подобных объектов и прекращению прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в соответствии со ст. 235 ГК РФ.

Отправными точками в формировании позиции Высшего арбитражного суда РФ по анализируемому вопросу стали следующие судебные акты ВАС РФ: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07 [1] и Постановление Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу N А40-36130/06-135-273 [2].

Как зарегистрировать дом в собственность из объекта незавершенного строительства?

В частности, Президиумом ВАС РФ [3] было обращено внимание на то, что, согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта [4].

Исходя из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.

В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.

Предъявленный предпринимателем иск о признании за ним права пользования частью земельного участка и об устранении препятствий в таком пользовании, то есть о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а также о пресечении действий, нарушающих его права, соответствует способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ВАС РФ впервые указал на абсолютное право лица, являющегося собственником объекта недвижимого имущества, пострадавшего при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости и т.п. восстановить подобный объект. Любые препятствия со стороны третьих лиц, в том числе, собственника земельного участка в подобном случае являются неправомерными.

Постановлением же Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу N А40-36130/06-135-273, оставившем в силе судебный акт первой инстанции по этому делу (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2006, 13.10.2006 по делу N А40-36130/06-135-273) был фактически включен зеленый свет в плане возможности оспаривания договоров аренды земельных участков представляемых в нарушение законных интересов собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на таком участке, со ссылками на нарушение таким договором императивных требований ст.ст. ст. ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ [5].

Вместе с тем, анализ вышеуказанных и последующих судебных постановлений, принятых ВАС и нижестоящими судебными органами, позволяет сделать вывод, что право восстановления объекта у лица будет существовать в том случае, если он применительно к ст. 39 ЗК РФ, заявит о своём желании восстановить объект, в последующем обратится с заявлением о предоставлении земельного участка под восстановленным объектом в собственность, либо в аренду.

Так в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220 указано, что одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Поскольку общество «Армида-строй» на протяжении длительного времени фактически не предприняло мер к восстановлению объекта недвижимости, Президиум применительно к пункту 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет, также приходит к выводу об отсутствии у него прав на спорный земельный участок.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определением ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-12479/10 по делу N А57-8161/2009 отказала в передаче дела по иску о признании права пользования земельным участком, устранении препятствий в пользовании участком для пересмотра в порядке надзора судебных актов, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно указал, что восстановление разрушенного объекта невозможно, истец на протяжении длительного времени не предпринимал мер к восстановлению объекта, у истца отсутствуют права на участок.

При этом «тройка судей ВАС РФ» подтвердила обоснованность выводов судов нижестоящих инстанций, указав следующее: «…По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.».

Аналогичной позиции придерживаются суды кассационной и нижестоящих инстанции: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2006 по делу N А43-45447/2005-9-1347; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2011 по делу N А78-846/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А74-1975/2009; Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А49-1074/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2011 по делу N А42-165/2010 (Суд признал незаконным отказ Министерства имущественных отношений субъекта РФ в предоставлении ООО на праве аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости — фундамента здания, поскольку подтверждено право собственности ООО на спорный объект, доказательств полного уничтожения имущества и невозможности его восстановления в материалах дела не имеется.); Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223 (В силу общего принципа неприкосновенности собственности собственник имущества не может быть лишен права собственности на остатки уничтоженной вещи, может восстановить ее, а потому сам по себе факт разрушения объектов недвижимого имущества не является основанием для принудительного прекращения права собственности на них.).

Указанная позиция отражена также в п.п. 16-17 Рекомендаций Научно-консультативных советов при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа (по итогам совместного заседания, состоявшегося 3 — 4 сентября 2009 года в г. Тюмени) [6]

Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Вестник ВАС РФ, 2008, N 7

2. Вестник ВАС РФ, 2008, N 1

3. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07.

4. В данном деле, объект, принадлежавший на праве собственности Истцу, сгорел, никаких прав на земельный участок у него оформлено не было.

5. «Таким образом, Департамент земельных ресурсов заключил договор аренды земельного участка с ЗАО «Планета Картинг» обремененный ранее заключенным договором аренды с истцом, на котором находится недвижимое имущество, являющееся его собственностью, что является нарушением ст. ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и дает основание для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ». (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2006, 13.10.2006 по делу N А40-36130/06-135-273).

Источник

ВАС РФ: Возведение на земельном участке вспомогательных объектов недвижимости (при отсутствии основных), не является основанием для приобретения земельного участка в собственность

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 19.03.2013 N 12668/12 ПО ДЕЛУ N А21-6529/2010 «ПРИ ОТСУТСТВИИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ОБЪЕКТОВ ОСНОВНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПОСТРОЕНЫ НА ЭТОМ УЧАСТКЕ, ВОЗВЕДЕНИЕ НА НЕМ ТОЛЬКО ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДАЖЕ ПРИ НАЛИЧИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НИХ НЕ ВЛЕЧЕТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У ИХ СОБСТВЕННИКА ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ПРАВИЛАМ СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ»

В 2001 г. в соответствии с постановлением главы городского округа (в дальнейшем — муниципальный район) в аренду на 49 лет ООО «Балтийский курорт» (далее — Общество) был передан земельный участок площадью 44 га под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании данного постановления между администрацией муниципального образования (далее — Администрация) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка для «поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан». В дальнейшем в постановление и договор были внесены изменения, позволяющие осуществлять на земельном участке строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха.

Позднее обозначенный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, определен вид его разрешенного использования — «под проектирование и строительство рекреационного района», установлено местоположение участка.

В период 2007 — 2009 гг. на земельном участке были возведены объекты недвижимости вспомогательного и инфраструктурного назначения (электрическая подстанция, водопровод, канализационная система, наружные электрические сети и т.д.). Данные объекты находились в собственности Общества, которое обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе этого участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Данное заявление было удовлетворено, и постановлением Администрации земельный участок был предоставлен Обществу в собственность по цене 5 232 389 руб. 10 коп. Был заключен соответствующий договор купли-продажи земельного участка.

В связи с выкупом земельного участка по соглашению сторон был прекращен договор аренды земельного участка.

Однако в дальнейшем Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, об обязании Управления Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды этого земельного участка. При новом рассмотрении дела требования Администрации были уточнены (см. раздел «Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ»).

Требования Администрации основывались на том, что наличие объектов, которые построило Общество на спорном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление этого земельного участка в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, поскольку общество возвело не все объекты, в целях строительства которых участок был предоставлен в аренду.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерны ли требования Администрации?

Проблема приватизации земельного участка

собственниками — частными лицами объектов недвижимого

имущества (зданий, строений, сооружений)

Статья 36 ЗК РФ предусматривает право приватизации на льготных условиях земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами.

Однако Президиум ВАС РФ толкует ст. 36 ЗК РФ ограничительно. Так, он исходит из того, что кроме случаев, предусмотренных законом, собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, поскольку «объект незавершенного строительства» не поименован в данной статье (Постановления от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132, от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008).

Обозначенным правом не обладает и собственник разрушенного здания, строения, сооружения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011, ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 по делу N А66-10691/2009, ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 по делу N А20-1310/2011). Это право возникает у него только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.

В практике возникают также случаи, когда, например, на одном земельном участке располагается комплекс зданий, строений, сооружений, в том числе вспомогательного назначения. В этой ситуации возникает вопрос, учитываются ли здания, строения, сооружения вспомогательного назначения при определении размера земельного участка, подлежащего приватизации. Президиум ВАС РФ ответил на данный вопрос следующим образом: если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым прочно связанным с землей сооружением, имеющим в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Государственная регистрация прав на отдельные объекты (в том числе вспомогательные) не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией указанного единого объекта (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008, а также Постановления ФАС Поволжского округа от 16.04.2013 по делу N А55-21582/2012, ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2012 по делу N А56-60217/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.05.2013 по делу N А53-8067/2012).

В других случаях комплекс зданий, строений, сооружений еще только возводится на земельном участке, находящемся в публичной собственности. При этом построены лишь вспомогательные объекты (инфраструктура). В этой связи возникает вопрос, достаточно ли наличия объектов недвижимости вспомогательного назначения (в отсутствие объектов основного назначения) для реализации права на приватизацию земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ.

Именно этот вопрос был разрешен в анализируемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

Следует отметить, что согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

При первом рассмотрении дела суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Администрации отказал, что было поддержано судом апелляционной инстанции. Однако суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении требования Администрации были уточнены. Они состояли в следующем: признание недействительным договора купли-продажи с момента заключения и применение последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение (взыскание с Общества в бюджет муниципального района с учетом ранее внесенной по договору купли-продажи суммы в размере 5 232 389 руб. 10 коп. платы за фактическое пользование спорным участком в размере 22 259 536 руб. 65 коп. за период с 25 августа 2009 г. по 1 октября 2011 г.).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении указанных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 20.12.2012 N ВАС-12668/12 по делу N А21-6529/2010 пришла к выводу о необходимости пересмотра в порядке надзора судебных актов нижестоящих инстанций, принятых при повторном рассмотрении дела.

В данном Определении было отмечено, что приобретение Обществом земельного участка в собственность направлено не на обеспечение использования земельного участка по его целевому назначению, а на реализацию экономических интересов самого Общества (получение дополнительной экономической выгоды от перехода с уплаты арендных платежей на уплату земельного налога и от выкупа всего спорного земельного участка по льготой цене, установленной ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Использование земельного участка по целевому назначению было возможно при существовании между сторонами долгосрочного договора аренды земельного участка.

Целесообразно отметить, что на последнее обстоятельство указал и Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, принятые при повторном рассмотрении дела, и удовлетворил требования Администрации частично: признал недействительным с момента заключения договор купли-продажи земельного участка, а дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Высшей судебной инстанцией при этом были сформулированы следующие правовые позиции.

При отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ. Вследствие этого в рассматриваемом случае договор купли-продажи земельного участка является ничтожным.

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в данной ситуации ничтожность договора купли-продажи земельного участка не влечет невозможности достройки комплекса зданий, строений, сооружений, так как строительство на земельном участке может быть осуществлено на основании договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Источник

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Аренда

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

• договор аренды участка;
• градостроительный план;
• схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст.

55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Видео сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

• Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
• В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
• Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

• Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
• При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
• Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Источник