Предоставление земельного участка для строительства объекта в черте населенного

Аренда земель населённых пунктов

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Каждый гражданин РФ может взять в аренду у государства земельный участок на основании договора. Все гражданские и правовые законодательные акты и кодексы (Гражданский и Земельный), устанавливают общие нормативные требования. Но отношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды земельного участка.

Аренда земли у непосредственного собственника – Государства, это безопасно, удобно и выгодно. Не надо сразу отдавать большую сумму денег, как при покупке, долгосрочная аренда (до 49 лет) дает возможность впоследствии выгодно выкупить земельный участок за небольшую цену.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Предоставление земельного участка в собственность бесплатно

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя.

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

предоставление земельного участка в частную собственность

Если участок предоставляется без проведения торгов, то цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки.

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

максимальный срок аренды – 49 лет;

срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион. Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора.

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

• договор аренды земли в трех экземплярах;
• постановление о выделение земельного участка;
• паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
• оплата госпошлины (квитанция).

Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

Аренда земли в сельском поселении и населенном пункте на аукционе (торги)

На аукцион могут быть переданы земли сельского поселения и населенного пункта по инициативе администрации или по инициативе граждан.

Обращаться с заявлением на предоставление в аренду земельного участка на условиях аукциона или на льготных условиях без проведения аукциона необходимо в администрацию населенного пункта или сельского поселения по принадлежности интересующего участка земли.

Аукцион аренды земли по инициативе администрации

По инициативе администрации сельского поселения или населенного пункта земли, выставленные на аукцион по аренде для строительства зданий и сооружений, купить нельзя. Предоставляется только право аренды.

На сайте районной администрации и в самом поселковом совете надо узнавать информацию о землях, которые будут выставлены на аукцион. Победит тот арендатор, который предложит наибольшую арендную плату. Начальная ставка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до аукциона.

С 2015 года в одном лоте нельзя объединять несколько земельных участков. Чтобы принять участие в торгах надо за пять дней до аукциона подать заявку на участие, копию паспорта и оплатить задаток на участие в торгах.

Аукцион земель в аренду по инициативе граждан

Инициировать аукцион можно на уже сформированные участки земель в пределах населенного пункта, сельского поселения или на земли сельхоз. назначения. Сформированные земли – это участки, которые состоят на кадастровом учете, и зафиксированы на картах РосРеестра.

• выбираем участок, можно воспользоваться запросом в МФЦ или списком РосРеестра;
• при подаче заявления на проведение аукциона надо указать кадастровый номер интересующего земельного участка. В заявлении указываем целевое использование.

Ждать ответ придется максимум два месяца. Но возможен и отказ администрации в проведении торгов по аренде данного земельного участка.

В сельских поселениях и населенных пунктах, за границами больших городов, есть возможность взять большие сформированные участки земли и не оплачивать постановку на кадастровый учет.

Если участок не образован, его можно образовать. Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка и предоставить её в уполномоченный орган на рассмотрение. В течение 2 месяцев орган проверяет схему и направляет либо решение о её утверждении, либо решение от отказе.

В случае положительного решения, заинтересованное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ, постановку на кадастровый учёт. После этого можно обращаться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении необходимо указать цель использования участка. Далее необходимо получить технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Затем, в течение 2 месяцев орган принимает решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении.

Отказ в аукционе

Какие причины могут служить аргументацией для отказа в аукционе:

• надо уточнить границы указанного земельного участка;
• на этот участок земли нет регистрации государственной собственности;
• нет сведений о ТУ подключения к инженерным сетям;
• не совпадает целевое использование данных земель;
• на данном участке расположен объект (дом, постройка), который принадлежит другим собственникам;
• земля изъята или ограничена в обороте;
• участок зарезервирован для других нужд;
• планируется комплексное освоение по ранее заключенному договору;
• предназначен для размещения объектов инфраструктуры;
• предполагается строительство по госпрограмме;
• уже принято решение о согласовании предоставления в аренду;
• участок в зоне земель общего пользования.
• заявлений на аукцион по данному участку меньше двух (в данном случае аукцион признаётся несостоявшимся);

После проведения аукциона определяется победитель торгов, его данные, а также описание земельного участка, размер оплаты аренды, заносят в протокол, который подписывают организатор и победитель. После этого в 10-дневный срок заключается договор аренды.

Аренда земель по упрощенной процедуре

С 1 марта 2015 года администрация сельских поселений и населенных пунктов федерального значения имеет право предоставлять земельные участки, государственная собственность на которые не определена и не разграничена, в аренду.

Обращаться с заявлением о предоставлении аренды на земельный участок необходимо в муниципалитет или администрацию сельского поселения, или населенного пункта, к которому он относится.

В случае, если участок нужно образовать, порядок действий следующий:

• готовим схему интересующего нас земельного участка, который не состоит на кадастровом учете. Услуга кадастрового инженера обойдется до 2000 рублей;
• подаем заявление в администрацию о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении обязательно указываем кадастровый квартал, целевое использование земли. Прилагаем схему и копию паспорта. Важно указать, что просим предоставить участок без проведения торгов.

Совет. Земля под огородничество обойдется дешевле, чем ИЖС, а строить баню или хоз. постройку можно. Последующий выкуп такой земли в собственность будет стоить дешевле. Основное, что нужно учесть. Земля должна находиться в пределах населенного пункта.

В этом случае бесплатно можно поменять назначение на ИЖС.

• через 30 дней администрация должна дать ответ на заявление (отказ или постановление о согласовании);
• администрация поселения выдает постановление о предварительном согласовании предоставления участка земли без торгов и постановление, утверждающее схему расположения участка;
• далее необходимо оформить кадастровый паспорт, межевое дело и поставить земельный участок на учет в кадастре. Стоимость – до 6000 рублей, сроки – 10 дней рабочих;
• подаем заявление в администрацию населенного пункта или сельского поселения на аренду земли, прилагаем все оформленные ранее документы;
• через 30 дней подписываем договор аренды, выплачиваем стоимость аренды за полгода и после этого регистрируем данный договор в РосРеестре.

В случае, если участок уже образован, то требуется просто подать заявление о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.

Важно на таком участке быстро построить что-либо небольшое, гараж или баню и получить на эту постройку паспорт в Кадастре. Потом такой участок в собственность можно перевести за три процента от оценки по кадастру.

Источник

Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать

Сегодня инвестирование в земельные участки под строительство считается надёжным и выгодным вариантом для вложений.

Недвижимость всегда пользуется популярностью. Лишний дом или квартира не помешают. Если речь идёт о земле, такой объект не теряет потребительские свойства. Постоянное развитие инфраструктуры рядом с земельными участками только повышает объекты в цене.

Распространёнными способами для возведения частных домов и построек выступают участки для ИЖС и ЛПХ.

Чтобы понять, какой вариант выгоден, стоит обратиться к достоинствам и недостаткам каждого, о чем и буде вестись речь в статье. Мы также расскажем, как что такое земли ЛПХ, как оформить, и какие объекты разрешены для строительства.

ЛПХ и ИЖС: в чём разница

Индивидуальным жилым строительством признаётся способ получения гражданами в собственность жилого объекта, который ведётся будущими владельцами из личного кармана.

• Частного жилого дома.
• Подсобного строения.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (далее ГрК РФ), устанавливаются следующие ограничения ИЖС:

1. Допускается постройка не выше трёх этажей и высотой потолков до 20 м (п.39 ст.1).
2. Площадь не выходит за установленные пределы (ст.38).
3. Дом эксплуатируется несколькими семьями, но технически не делится на квартиры.
4. Хозяйственные постройки размещаются так, чтобы между ними и другими объектами сохранялись рекомендованные СНиПами нормы отступов между строениями.

Отметим, что закон запрещает эксплуатировать объекты, построенные на землях ИЖС, для получения прибыли, то есть в качестве объекта предпринимательской деятельности.

Личное подсобное хозяйство выступает объектом для сельскохозяйственной деятельности и не признаётся в качестве предпринимательства, так как не подразумевает извлечение прибыли. Его нередко путаются с КФХ крестьянских фермерским хозяйством. Согласно ст. 2 ФЗ № 112 «О личном подсобном хозяйстве» (далее ФЗ № 112), главное назначение ЛПХ удовлетворение семейных потребностей путём производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Практика показывает, что наделы выделяются из состава земель населённых пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

Участки в черте поселений именуются как приусадебные и используются для следующих видов работ:

• Разбивка огорода и сада.
• Возведение жилых объектов.
• Размещение сараев и других построек для скота.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ № 112, наделы сельскохозяйственного назначения для достижения целей ЛПХ именуются полевыми и не предназначены для возведения домой и зданий.

Отличия ЛПХ от ИЖС

1. Для объектов индивидуального строительства доступен залог под выдачу кредита, для ЛПХ такой «привилегии» нет.
2. Кадастровая стоимость у ИЖС выше по причине права на бесплатное подключение участков к коммуникациям.
3. Затраты на индивидуальное жилое строительство больше по сравнению с личным подсобных хозяйством, но у вторых могут возникать немалые расходы на проведение коммуникаций, оплату ЖКХ и энергоресурсов.
4. Возведение домой и зданий на землях ИЖС разрешается в личных целях, на ЛПХ для выращивания сельскохозяйственной продукции, то есть для занятия фермерской деятельностью.
5. Доступная площадь участка для индивидуального строительства составляет от 0,03 до 0,3 га. Размер земли личных хозяйств установлен в пределах 5 га, но может быть увеличен, согласно законодательству, не более чем в пять раз.
6. Участки для ИЖС это земли населённых пунктов. Для ЛПХ в дополнение к упомянутым добавляются и участки для сельскохозяйственных работ.
7. Разрешение на строительные работы на землях ЛПХ не требуется.
8. У личных подсобных хозяйств ставка земельного налога ниже в три раза.

Очевидно, что выгоднее земли ЛПХ. В отличие от ИЖС с помощью таких участков допускается получение прибыли от продажи выращенной продукции.

Как получить землю под ЛПХ

Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства могут находиться в:

1. Законном владении.
2. Арендном пользовании.
3. В пользовании безвозмездного характера, например, при наследовании.

Государство устанавливает право бесплатного получения земель ЛПХ для:

• Граждан, получивших участок в пользование и занимающийся обработкой на протяжении пяти лет.
• Многодетных семей с тремя и более детьми.

Чтобы стать владельцем земель ЛПХ, необходимо зарегистрировать право собственности на участок на основании акта (решения) органов местной или государственной власти, либо свидетельства о праве наследования.

Когда о праве законного владения отмечено в ЕГРН, подача документов не требуется.

Аренда земель ЛПХ допустима на 20 лет, право безвозмездного пользования не больше чем на 6 лет.

Граждане получают участки ЛПХ, выступающие собственностью государства или муниципалитета, без проведения торгов. Установление ценя за землю прерогатива органов местной или государственной власти владельцев участков.

Порядок получения земель для ЛПХ

1. Разработка плана расположения участка, если он не образован.
2. Составление и подача заявления на предмет предварительного согласования в местную администрацию.
3. Решение местной власти.
4. Кадастровые работы и одноимённый учёт земли.
5. Подача заявление о предоставлении участка.
6. Заключение договора купли-продажи, пользования в аренду или на безвозмездной основе.

Земли ЛПХ: что можно строить?

1. Жилых домов.
2. Хозяйственных помещений для бытовых и подсобных целей, например, гаражи.
3. Некапитальных объектов.

Строительство допускается только после уведомления о подобных намерениях местной администрации и получения от неё положительного решения в ответ на поданные документы. Одобрение приравнивается к разрешению, действует 10 лет и не требуется для объектов вспомогательного назначения.

Согласование с какими органами может понадобиться для строительства на земельных участках ЛПХ

1.С Росавиацией, если участок расположен в приаэродромной территории.
2.С Роснедрами, когда земля выходит за пределы населённого пункта и на территории есть полезные ископаемые.
3.С газовыми службами.

Особенности строительства на землях ЛПХ

Жилой дом должен соответствовать тем же требованиям, что и для объекта ИЖС:

• Не выше 3-х этажей.
• С комнатами и вспомогательными помещениями для удовлетворения бытовых и других видов нужд.
• Не делится на самостоятельные недвижимые объекты, что отражено в п.39 ст.1 ГрК РФ).

Выбирая земли для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства нужно взвесить плюсы и минусы каждого способа. Определившись, станет понятно, какие шаги предпринимать для достижения поставленной цели.

Источник