Предоставление зу для строительства МКД

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Новое в законодательстве о регистрации земельного участка под МКД

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Новый порядок образования земельного участка под МКД

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен. Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.

Источник epp.genproc.gov.ru

Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
• решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Источник realty.rbc.ru

4.6. Исключительные права собственников зданий и сооружений на участки, необходимые для их эксплуатации

В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) нашёл отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.

Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом [1] .

Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке.

В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляются в собственность или аренду публичные земельные участки под сооружениями, которые могут использоваться на основании сервитута, в том числе публичного, а также вовсе без предоставления земельного участка. К таким объектам в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ относятся рекламные конструкции, нестационарные торговые объекты, а также иные объекты, размещение которых в силу их функционального назначения, конструктива и габаритов не требует оформления земельно-имущественных прав на публичные земельные участки (элементы благоустройства, тепловые сети, водопроводы, подземные линейные сооружения и иные объекты, перечень которых закреплён в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 [2] ).

Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Особенности предоставления публичных земельных участков собственникам зданий/сооружений

А) Предоставление участка в аренду

Максимальный срок аренды публичного земельного участка для собственников зданий, сооружений составляет 49 лет в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Договор аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ может быть заключён без проведения торгов при условии соблюдения арендатором совокупности следующих условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действующего;
• исключительным правом на приобретение участка не обладает другое лицо;
• ранее заключённый договор не был расторгнут в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, создании самовольных построек или невыполнении обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Если договор аренды заключался на торгах либо арендатор не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, право обращения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов сохраняется на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги в соответствии с пп.

8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

С целью заключения договора аренды любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Земельный участок нельзя приобрести в аренду, если площадь участка многократно больше площади объектов недвижимости на нём [3] .

Предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

Земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если:

• здание/сооружение расположены на неделимом земельном участке (т. е. на участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам);
• помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности;
• здания, сооружения или помещения в них расположены на неделимом земельном участке и принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

После получения заявления от одного из правообладателей уполномоченный орган в течение 30 дней направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники, получившие проект договора аренды, обязаны подписать его и вернуть в уполномоченный орган в течение 30 дней.

На практике уполномоченный орган подписывает договор с первым заявителем, а со всеми иными собственниками подписывается соглашение о присоединении к действию договора. Это позволяет не ждать момента, когда все правообладатели решатся подписать договор аренды, и оформлять правоотношения с выразившими свою волю заявителями.

П. 7 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке – в течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Б) Предоставление участка в собственность

Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа государственных и муниципальных земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Исключениями являются установленные земельным законодательством ограничения приватизации земельных участков:

• заявителем является иностранец или иностранная компания, при этом испрашиваемый участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ [4] );
• здания/сооружения или помещения в них находятся в государственной или муниципальной собственности;
• участок изъят из оборота или ограничен в обороте по основаниям п.п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ;
• испрашиваемый участок относится к территориям общего пользования;
• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

Отметим, что предыдущее предоставление земельного участка в аренду, в том числе в ситуации отказа собственника здания от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи земельного участка и неосуществление его выкупа, не лишает собственника здания возможности обратиться с повторным заявлением о выкупе такого участка.

Собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе выкупить часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации при отсутствии препятствий для раздела исходного участка [5] . Отказ уполномоченного органа в выкупе участка одному из собственников со ссылкой на наличие действующего договора с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, так как нарушает предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право предоставления участка в собственность.

Одним из распространённых оснований для отказа в предоставлении земельного участка собственнику недвижимости, расположенной на нём, является несоответствие видов разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Данный подход является отражением норм, определяющих значение градостроительного регламента, и поддерживается действующей судебной практикой [6] .

Так, в соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

В случае, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, такой земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нём, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При этом реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Полагаем, что сложившаяся судебная практика основана на неверном толковании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, который предусматривает проверку на соответствие указанного в заявлении ВРИ, который установлен в ЕГРН, а не в градостроительном регламенте, так как ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом до момента внесения сведений об их выборе в ЕГРН не считаются применимыми к участку. Таким образом, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка был определён в соответствии с ранее действующими градостроительными документами, а после принятия новых Правил землепользования и застройки не соответствует видам разрешённого использования, определённым во вновь принятом градостроительном регламенте, данный земельный участок и объекты недвижимого имущества на нём могут использоваться без приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом. Допустимость выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ поддерживается всё ещё редкой новой судебной практикой [7] .

Площадь выкупаемого земельного участка определяется исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны [8] . Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить [9] .

С вступлением в силу главы 5.1 ЗК РФ и с момента утраты силы ст. 36 ЗК РФ государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 ЗК РФ, где в качестве основания для отказа отсутствует указание не несоразмерность площади земельного участка площади стоящего на нём здания или сооружения.

Несмотря на это, государственные органы до настоящего момента отказывают собственникам зданий и сооружений в продаже участков в собственность без торгов, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд, обжалуя отказы уполномоченных органов.

В целях устранения возникшего недопонимания Минэкономразвития России издало письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954, согласно которому правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

И несмотря на высказанную Минэкономразвития России позицию, судебная практика складывается по этому вопросу неоднозначно: даже решения Верховного Суда РФ противоречат друг другу. Так, например, в Определении от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015 Верховный Суд РФ указывает на то, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [10] ; в то же время в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указано, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015.

При такой нестабильности судебной практики следует исходить из того, что соразмерность участка необходимо доказывать для устранения рисков отказа по этому основанию. На практике это означает необходимость в досудебном или судебном порядке получить заключение специалиста / заключение судебной экспертизы.

Размер земельного участка является одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора между собственником объекта недвижимости и уполномоченным органом в связи с отказом последнего предоставить участок в собственность. Вопрос площади и конфигурации земельного участка разрешается при помощи соответствующей судебной экспертизы.

Площадь, необходимая для эксплуатации, определяется в соответствии с СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [11] и документами территориального планирования.

Так, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка должны быть произведены расчёты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки, с учётом коэффициента застройки [12] . Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости, различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений.

Отметим, что после внесения масштабных изменений в ЗК РФ в 2015 году формально критерий «несоразмерности земельного участка площади объекта» был исключён из закона, и существует судебная практика, которая отражала тот факт, что по этому основанию не может быть отказано в выкупе земельного участка [13] . Однако в последующем стала превалировать позиция судов о возможности отказа в выкупе по такому основанию, как несоразмерность площади участка, необходимой для эксплуатации здания, что требует от заявителя действий по обоснованию такой соразмерности.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях. Согласно позиции ВАС РФ [14] сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделён между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.

Порядок пользования устанавливается на основании экспертного заключения с учётом особенностей конкретного земельного участка [15] .

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания [16] .

Источник www.kachkin.ru