Предпроектная подготовка строительства
Перед тем как делать проект, необходимо выполнить предпроектные проработки в соответствии с требованиями законодательства. Только после этого можно получить разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
Созданию рабочего проекта предшествуют несколько этапов. Во‑первых, для начала вам понадобится эскиз‑проект мойки под выбранные вами участок земли или помещение. Он нужен для того, чтобы можно было предметно разговаривать с чиновниками. Эскиз‑проект – это «набросок» будущего внешнего вида участка с мойкой, он определяет размещение объекта на участке, его объемно‑пространственное и архитектурное решение, технико‑экономические показатели. Стоимость эскизника – примерно $500‑1000.
С готовым эскиз‑проектом можно идти в администрацию получать разрешение на проектирование. На этой стадии также потребуется разработать задание на проектирование, получить предварительные технические условия на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, сделать топографическую съемку участка.
Видеолекция «Предпроектная подготовка и предшествующие разработке генплана работы»
Результатом этапа предпроектной подготовки будет комплект исходно‑разрешительной документации, которая является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.
ИРД включает:
• основание для оформления ИРД;
• градостроительное обоснование размещения объекта;
• градостроительное заключение в составе:
♦ заключения по обследованию объекта недвижимости;
♦ заключения по условиям проектирования;
♦ заключения согласующих организаций;
♦ заключения по инженерному обеспечению объекта.
Исходно‑разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в службе Государственного градостроительного кадастра. Основанием для получения права на строительство или реконструкцию является разрешение комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.
Проектная подготовка включает:
• разработку, согласование и утверждение архитектурно‑градостроительного решения;
• разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
• разработку рабочей документации.
Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно‑градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно‑разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования.
Архитектурно‑градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно‑разрешительной документации и утверждается комитетом по градостроительству и архитектуре. Может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации – в зависимости от решения заказчика и проектировщика.
Что такое рабочая документация в строительстве и зачем она нужна
Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.
Нормальный качественный проект стоит никак не меньше $50‑100 за 1 м 2 будущего здания (или 7‑15 % от стоимости строительства). Это без учета взяток для согласований. Причем разброс цен на услуги проектировщиков может быть в три‑четыре раза. Проект представляет собой толстую пачку бумаги с несколькими разделами и делается пару месяцев (табл. 1).
Таблица 1. Примерный перечень проектной документации
Проект должен быть согласован во множестве инстанций; вот, например, список для Петербурга:
1. Получение заключения транспортного отдела КГА.
2. Согласование с районным архитектором.
3. Согласование с главным архитектором СПб.
4. Согласование с УГИБДД.
5. Согласование с КГИОП.
6. Согласование с Управлением эстетики городской среды КГА.
7. Согласование с УСПХ.
8. Согласование с ГУ «Центр комплексного благоустройства и озеленение».
9. Согласование с КБДХ.
10. Получение исходных данных в ГУ ГО и ЧС.
11. Согласование с УГПС.
12. Получение ТУ с ОАО «Ленэнерго».
13. Получение ТУ с ГУП «Водоканал СПб».
14. Получение ТУ с тепловых сетей.
15. Получение ТУ с тепловых сетей с КЭиИО.
16. Получение экспертного заключения СЭС.
17. Получение санитарно‑эпидемиологического заключения.
18. Согласование с ОПС в КГА.
19. Согласование с муниципальным округом.
20. Согласование с администрацией (межведомственной комиссией).
21. Проведение общественных слушаний.
Поскольку для проведения всех этих согласований нужно пройтись по кабинетам множества различных чиновников, времени на выполнение всех этих пунктов придется потратить прилично. Чиновники – это обычные люди, у них бывают выходные, приемные/ неприемные дни, больничные, отпуск и т. д. Некоторые инстанции имеют минимальные сроки на рассмотрение заявок. Например, в КГА – это не менее 30 дней.
Список достаточно внушительный, но чем меньше город, тем меньше потребуется согласований. В регионах все немного проще, чем в мегаполисах.
Для того чтобы не потерять свои деньги на проекте, вам необходимо при выборе проектной организации следовать простым правилам. Во‑первых, попросите у них список уже построенных по их проектам объектов. Во‑вторых, свяжитесь с владельцами этих объектов и узнайте у них, как проходило их сотрудничество с этой проектной организацией. Если отзывы будут положительными, с ними можно работать.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В качестве примера приведу упрощенную схему прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы (рис. 2).
Рис. 2. Схема прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы:
1– изготовление документов предпроектной подготовки; 2– документы на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; 3– подготовка и получение акта разрешенного использования участка территории объекта; 4– заявление застройщика о принятии решения о строительстве объекта; 5– создание рабочего проекта; 6– согласование проекта; 7– заявка на получение разрешения на строительство
ИсточникТерминология, применяемая в предпроектной и проектной подготовке строительства
При подготовки строительной документации, проектировании и строительстве используют профессиональные термины. Приведем некоторые из них.
Архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект) – часть проектной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают градостроительные, конструктивные, социальные, экономические, функциональные, санитарно-гигиенические, экологические и инженерно-технические требования к объекту.
Благоустройство территории – комплекс проводимых на территории мероприятий, направленных на повышение эксплуатационных и эстетических характеристик территории и предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс): архитектурно-планировочная организация территории; озеленение; устройство архитектурного освещения, поливочного водопровода; размещение малых архитектурных форм, объектов городского дизайна, рекламы, визуальной коммуникации и информации, произведений монументально-декоративного искусства.
Градостроительная деятельность – деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц в области градостроительного планирования развития территорий, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей территорий.
Градостроительная документация – документация, определяющая градостроительное развитие территории, условия градостроительной деятельности, социально-экономическое и градостроительное обоснования размещения объектов, их основные технико-экономические показатели и функциональное назначение. Документация состоит из следующих частей: генплан города, градостроительный план развития административного округа и района, схема размещения отраслевого строительства, проект планировки территории, градостроительное обоснование размещения объекта.
Заказчик (застройщик) – юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид работ, для проведения которого требуется разрешение на строительство.
Земельный участок – часть территории, имеющая границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.
Зона охраны памятника истории и культуры – совокупность территорий, окружающих территорию недвижимого памятника истории и культуры, а также пространства над ним и под ним, необходимых для обеспечения сохранности историко-культурной ценности и пространственной целостности памятника. Здесь действует определенный режим использования в утвержденных границах и в установленном порядке.
Использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности) – комплекс мероприятий на территории, позволяющих использовать ее в соответствии с разрешенной функцией, без права строительства.
Исторические территории города – территории, в пределах которых расположены объекты недвижимого историко-культурного наследия, охранные зоны вокруг них, заповедные территории, а также иные историко-культурные ценности, созданные в прошлом и представляющие собой эстетическую, социально-культурную, историческую, археологическую, архитектурную, градостроительную или иную ценность, приобретенную в процессе исторического развития; территории, имеющие особый режим регулирования градостроительной деятельности, определяемый и контролируемый специально уполномоченным государственным органом охраны памятников.
Исходные материалы – комплект документов и информационных материалов, определяющих совокупность специальных требований, рекомендаций, условий, разрешений, правовых обоснований для осуществления этапа инвестиционно-строительной деятельности.
Исходно-разрешительная документация – комплект документов, оформляющий результаты предпроектной подготовки и яв ляющийся основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.
Капитальное строительство – строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ при устройстве заглубленных фундаментов, возведении несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций.
Капитальный ремонт – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей функционального назначения, предусматривающих восстановление ресурса зданий с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей.
Недвижимый памятник истории и культуры – расположенный на данной территории и связанный с историческими событиями и развитием города объект недвижимого историко-культурного наследия, зарегистрированный в Государственном реестре памятников истории и культуры: историко-градостроительный ансамбль, историко-архитектурный комплекс и ансамбль, здание, строение с принадлежащей ему территорией, сооружение, участок культурного слоя, достопримечательное место, особо охраняемая территория, а также движимые объекты, находящиеся на нем и являющиеся его неотъемлемой частью, представляющие собой историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.
Некапитальное строительство – строительство объектов площадью более 20 м 2 из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.
Переоборудование помещений – строительные работы в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающие:
• замену (частичную или полную) перегородок;
• замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию);
перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов).
Перепланировка помещения – проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих:
• замену (частичную или. полную) перегородок, пробивку проемов в перегородках;
• замену инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую за собой переоборудование по всему зданию).
Предпроектная подготовка строительства – комплекс работ, проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории и получения права на ее проведение.
Проект застройки – градостроительная документация, определяющая архитектурно-пространственное решение застройки, использование земельных участков, параметры объектов транспортной и инженерной инфраструктур, решения по благоустройству и озеленению территории, линии регулирования застройки.
Проект планировки – градостроительная документация, определяющая планировочную структуру территории, предложения по развитию застройки, культурно-бытового, транспортного обслуживания, инженерного обеспечения и устанавливающая регламент градостроительного зонирования территории и основные показатели градостроительного развития.
Проектная документация – документация, содержащая архитектурно-градостроительные решения, учитывающие социальные, экономические, функциональные, инженерные, технологические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к сооружению в объеме, необходимом для разработки рабочей документации, а также включающая в себя сметную стоимость строительства.
Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.
Разрешение на осуществление градостроительной деятельности – правовой акт городской администрации о разрешенном использовании градостроительного объекта, являющийся составной частью разрешения на строительство и устанавливающий право застройщика на инвестиционно-строительную деятельность на объекте недвижимости в соответствии с установленными к нему градостроительными требованиями и регламентами.
Разрешение на строительство – комплект документов, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт здания; ремонт, покраску фасадов; установку нестационарных объектов; перепланировку, переоборудование помещений; реконструкцию и благоустройство территории.
Разрешение (ордер) на производство работ – документ, являющийся составной частью разрешения на строительство и выдаваемый специально уполномоченными органами контроля и надзора, дающий разрешение на производство отдельных видов строительных работ в соответствии с разрешением на осуществление градостроительной деятельности, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией.
Реконструктивные работы – строительные работы в отдельном помещении здания, предусматривающие один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания или несущих конструкций:
• изменение формы оконных и дверных проемов;
• создание, ликвидация оконных и дверных проемов;
• устройство входов, тамбуров входов;
• устройство лоджий, балконов;
• остекление лоджий, балконов;
• замену столярных элементов фасада.
Реконструкция объекта – проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих:
• изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта);
• изменение габаритных размеров и технических показателей;
• капитальное строительство пристройки, надстройки;
• разборку и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры);
• переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45°);
• строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций здания (кроме недвижимых памятников истории и культуры).
При реконструкции зданий предусматривается полное или частичное освобождение помещений (отселение жителей, вывод организаций и т.д.).
Рекультивация территории – комплекс мероприятий, предусматривающих улучшение, восстановление свойств грунта на территории в целях исключения его физического и химического негативного воздействий на окружающую среду, удаления посто-ронних примесей, восстановления плодородного слоя.
Ремонт фасада объекта – строительные работы, предусматривающие:
• ремонтно-восстановительные операции фасада здания (включая замену отделочного материала);
• ремонт или частичное восстановление архитектурных элементов;
• проведение штукатурных и окрасочных работ;
• ремонт, замену столярных изделий (кроме объектов историко-градостроительной среды);
• окраску столярных изделий;
• ремонт, покраску кровли.
Реставрация – комплекс исследовательских, предпроектных, проектных и производственных работ, проводимых на недвижимых памятниках истории и культуры, на их территориях в целях обеспечения сохранности материальной структуры недвижимых памятников и их историко-культурной ценности, включающих в себя консервацию, ремонт, научную реставрацию и приспособление недвижимых памятников истории и культуры к современному использованию.
Справка государственного градостроительного кадастра – комплект документов, содержащих сведения об объекте недвижимости, полученных на основании зарегистрированных в установленном порядке информационных ресурсов государственного градостроительного кадастра.
Установка нестационарных объектов – установка объектов (палаток, киосков, боксовых гаражей) площадью не более 20 м 2 , собранных из конструктивных элементов или установленных без сборки конструктивных элементов на месте и без устройства заглубленных фундаментов и подземных помещений, которые можно перенести без разрушения (изменения) несущих конструкций и ограждающих элементов.
Экспертиза – квалифицированная оценка проектов, инженерных решений, условий строительства и эксплуатации и состояния строительных объектов.
Источник