Прекращение разрешения на строительство

Тенденцией последних нескольких лет является частая немотивированная отмена органами местного самоуправления ранее выданных ими же разрешений на строительство, постановлений об утверждении градостроительных планов земельных участков или проектов планировки территории.

Не исключено, что такая отмена может произойти и тогда, когда значительная часть инвестпроекта уже реализована, возведены объекты, вложены значительные денежные средства.

Что делать в таком случае, как защититься от произвола органов местного самоуправления и прочих чиновников бизнесу, какие превентивные меры принять?

Тезисно общие ответы на эти вопросы мы постараемся изложить в настоящем материале, подробно же каждый конкретный случай имеет смысл обсуждать индивидуально.

Вопрос № 1: как обжаловать Застройщику постановление об отмене ППТ (проект планировки территории) – как нормативный или ненормативный акт?

Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 58

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов»

Упрощенный порядок выдачи разрешения на строительство продлили до конца 2023 года

Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории, об установлении границ зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных зон), о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд не содержат норм права и не устанавливают правил поведения, а представляют собой акты применения к земельным участкам (землям) в границах определяемой соответствующим актом территории специального правового режима, предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом . По своей юридической природе такие акты не являются нормативными правовыми актами и могут быть оспорены по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция полностью воспринята арбитражными судами и подтверждена судебными актами ВАС РФ и нижестоящих судов по конкретным делам.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2013 N Ф09-13652/13 по делу N А47-14901/2012, Определением ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-860/14 отказано в передаче дела N А47-14901/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления .

Суд установил, что в соответствии с оспариваемым постановлением утвержден проект планировки территории . Суд кассационной инстанции указал, что спор суду надлежит рассмотреть с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом в соответствии с частью 1 статьи 200 Кодекса дело рассматривается судьей единолично.

Когда можно строить без разрешения на строительство

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу N А43-10172/2009

В рамках настоящего дела было установлено, что исполняющий обязанности главы Администрации издал распоряжение об утверждении документации по планировке территории, которое впоследствии было отменено последующим постановлением главы Администрации. Общество не согласилось с последним постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным .

Руководствуясь частью 1 статьи 4, статьей 65, частью 3 статьи 69, частью 1 статьи 198 ( Статья 198. Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными ), пунктами 3, 4 части 1 статьи 199 (требования к заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными), частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 1, статьями 18, 26 — 28, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), суд первой инстанции удовлетворил заявленное Обществом требование, указав, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ЗАО «НПСХ «Металлостройконструкция» в сфере предпринимательской деятельности.

Первый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменения. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены принятых судебных актов, указав, что суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, входят в перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, и пришел к правильному выводу, что отмена первоначального распоряжения нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 N КА-А41/7741-08 по делу N А41-К2-17298/07 (Определением ВАС РФ от 19.12.2008 N 15934/08 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2008 и решения Арбитражного суда Московской области от 28.01.2008 по данному делу.)

Как следует из оспариваемых судебных постановлений руководителя администрации, постановлением N 1175 был утвержден проект планировки микрорайона «Дружба-2» (1-ая очередь строительства).

Указанным постановлением ЗАО «Группа компаний «Дружба» было разрешено построить микрорайон с определенными технико-экономическими показателями. Данный акт касается только этого объекта, поэтому он не может рассматриваться, как нормативно-правовой акт.

Дело рассмотрено с соблюдением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ.

Рассматривают в качестве ненормативного акта постановления об утверждении планировки территории и суды общей юрисдикции: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2010 N 33-16385, Апелляционное определение Иркутского областного суда от 04.12.2013 по делу N 33-9853/13.

Указанная позиция отражена, в том числе, в: Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2013 по делу N А79-12357/2012, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2013 по делу N А11-3468/2012 (Определением ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14935/13 отказано в передаче дела N А11-3468/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления) и др. судебных актах.

Вопрос № 2: возможно ли отменить разрешение на строительство в порядке самоконтроля органу местного самоуправления и какие условия правомерности такой отмены выделяются судами?

В соответствии с положением ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») следует, что орган местного самоуправления не вправе безосновательно и произвольно отменять ранее принятые им акты, затрагивающие права и законные интересы третьих лиц.

Основанием для отмены ненормативного акта ОМСУ может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (Постановление 12ААС от 27 февраля 2012 г. N 12АП-982/12).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Указанная позиция находит свое подтверждение правоприменительной практикой (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2014 по делу N А56-20724/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу N А12-12616/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2013 по делу N А79-12357/2012 и др.), а также позицией Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ) [1].

Кроме этого, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 739-О-О прямо указано, что положение части 1 статьи 48 Закона о местном самоуправлении, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации.

Реализация органами местного самоуправления полномочий, предоставленных статьей 48 Закона о местном самоуправлении, не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных субъектов. Орган местного самоуправления должен обосновать необходимость отмены предыдущего решения в самом принятом акте, а в случае его оспаривания в суде. Отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права.

Таким образом, орган местного самоуправления должен представить доказательства того, что отмененный ненормативный правовой акт не соответствовал нормам действовавшего на момент его принятия законодательства, а отменяющий акт соответствует закону и не нарушает законные права и интересы заинтересованных лиц.

Разрешение на строительство, выданное в рамках своих полномочий соответствующим субъектом градостроительной деятельности, может быть прекращено исключительно в случаях и по основаниям прямо предусмотренным ГрК РФ.

В соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления исключительно в следующих случаях:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы закона, имеющей императивный характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований.

Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Указанная позиция в полной мере поддерживается судебными органами в судебных актах по аналогичным делам. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2013 по делу N А31-7368/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012).

Как следует из анализа правоприменительной практики и буквального содержания закона, указанное ограничение возможностей отмены в административном порядке ранее выданного разрешения на строительство установлено в ГрК РФ для обеспечения стабильности правоотношений, возникающих в сфере строительства и оборота недвижимого имущества, исключения произвольного и немотивированного лишения участников оборота имущества, либо причинения им имущественного ущерба.

В Определении от 24.08.2012 года № ВАС-10561/11 Высший арбитражный суд указал, что отсутствие в акте органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта надлежащего обоснования такой отмены нарушает право заинтересованных лиц на защиту.

Это является безусловным, вне зависимости от мотивов, которыми руководствовался орган местного самоуправления, основанием для признания такого акта недействительным судом.

Правовая позиция о недопустимости отмены разрешения на строительство, вне зависимости от мотивов принятого решения, находит свое отражение в целом иных судебных постановлений ВАС РФ: (Определение ВАС РФ от 07.02.2014 года № 17573/13, Определение ВАС РФ от 25.11.2013 года № ВАС-16109/13, Определении ВАС РФ от 24.08.2009 года № ВАС-10141/09).

Отдельно стоит отметить, что в Определении ВАС РФ от 07.02.2014 года № 17573/13 еще раз обращено особое внимание также на то, что основания для отмены разрешений на строительство, предусмотренных частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации носят исчерпывающий характер и не подлежат расширительному толкованию.

Указанная практика длительное время является единообразной, как на уровне высших судов РФ, так и на уровне арбитражных судов кассационных инстанций различных округов (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2013 по делу N А31-7368/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012).

Вопрос № 3: можно ли отменить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?

В судебной практике выработан подход, согласно которому Градостроительным Кодексом Российской Федерации в принципе не предусмотрена возможность отмены Постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка , поскольку ГПЗУ представляет собой документ, содержащий информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет, и по своему содержанию не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом [2].

Градостроительный план земельного участка является документом адресованному законному владельцу земельного участка и в котором содержатся сведения (сообщения, данные) о конкретном земельном участке, которые позволяют идентифицировать этот земельный участок и определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, недвижимости и т.д., а также сведения, необходимые для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах земельного участка. Каких-либо прав и ограничений данный документ не устанавливает.

Таким образом, орган местного самоуправления, утвердивший своим актом ГПЗУ, не может в административном порядке отменить свой ранее вынесенный акт, поскольку данная процедура в принципе не предусматривается ГрК РФ.

Как следует из анализа правоприменительной практики указанное ограничение, связанное с невозможностью отмены в административном порядке ранее утвержденного ГПЗУ, установлено в ГрК РФ для обеспечения стабильности правоотношений, возникающих в сфере строительства и оборота недвижимого имущества, исключения произвольного и немотивированного лишения участников оборота имущества, либо причинения им имущественного ущерба.

Вопрос № 4: как обезопасить себя от рисков отмены ранее вынесенных актов органов местного самоуправления и на что следует обратить внимание Застройщикам?

В Постановлении от 25.02.2010 года № 15951/09 Президиум ВАС РФ сделал вывод о недопустимости административной отмены ранее выданного разрешения на строительство при наличии возведенного объекта недвижимости.

При этом ВАС РФ в данном, обязательном для нижестоящих судов акте толкования права руководствовался недопустимостью внесудебного разрешения спора о праве.

Суды исходят из недопустимости отмены в административном порядке ранее выданных разрешений на строительство и постановлений об утверждении ГПЗУ и ППТ в случае, если Застройщик зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012

Из материалов дела усматривается, судами установлено и администрацией не оспаривается, что распоряжением от 24.10.2011 N 6531-г отменено выданное обществу «Предприятие «Жилтехстрой» разрешение на строительство по причине не соответствия разрешения ст. 51 Градостроительного кодекса, ввиду отсутствия на дату выдачи разрешения на строительство заключения Управления Главгосэкспертизы России по Челябинской области по вышеназванной проектной документации.

Кроме того, суды верно отметили, отсутствие в данном конкретном случае оснований прекращения разрешения на строительство, содержащихся в перечень п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса, имеющего исчерпывающий характер[1].

Поскольку, оспариваемое распоряжение администрации об отмене разрешения на строительство вынесено спустя шесть лет после выдачи разрешения на строительство и в отношении возведенных на основании этого разрешения объектов незавершенного строительства произведена последовательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и общества «Предприятие «Жилтехстрой», суды признали доказанным нарушение данным распоряжением их прав и законных интересов в сфере экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили заявленные предпринимателем требования о признании недействительным распоряжения от 24.10.2011 N 6531-г «Об отмене разрешения на строительство от 23.03.2005 б/н».

На момент издания оспариваемых ненормативных правовых актов органа местного самоуправления вся разрешительная документация на осуществление строительства была выдана на «объект по оказанию свадебных обрядовых услуг, розничной торговли, офисных помещений», за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства — «объект по оказанию свадебных обрядовых услуг, розничной торговли, офисных помещений».

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2013 по делу N А41-18640/12

Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, принятые акты непосредственно затрагивают права и интересы заявителя как собственника возводимого на основанииотмененных и измененных постановлений объекта.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Доводы Администрации по настоящему делу, не могут служить подтверждением обоснованности оспариваемых постановлений, следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно признал их недействительными.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что в обоснование принятых постановлений от 03.08.2011 N 1385, от 09.08.2011 N 1403, от 09.08.2011 N 1404 Администрация ссылается лишь на протест Воскресенской городской прокуратуры, без раскрытия существа выявленных нарушений земельного и (или) градостроительного законодательства, что нельзя признать достаточным основанием для отмены, ранее принятых и не оспоренных в судебном порядке, правовых актов Главы Воскресенского муниципального района Московской области.

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.02.2010 по делу N А49-6154/2009

Более того, как усматривается из материалов дела (л. д. 14 — 17) заявители задолго до принятия оспариваемого по делу ненормативного акта — постановления от 04.05.2009 N 618/1, а именно — в январе 2009 года зарегистрировали право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская, д. 20, а сведений и документов, что данное право собственности в судебном порядке признано недействительным, в материалах дела не имеется.

В связи с этим суду первой инстанции при новом рассмотрении дела следует истребовать у сторон документы и сведения об оспаривании права собственности заявителей на упомянутый объект незавершенного строительства, приобщить их (при наличии) к материалам дела и сделать соответствующий вывод, имея в виду, что до признания недействительным права собственности заявителей на спорный объект незавершенного строительства у органа местного самоуправления не имелось правовых оснований для отмены разрешения на строительство.

Таким образом, регистрация права собственности Застройщика на незавершенный строительством объект в Росреестре должна стать очередным орудием в борьбе с незаконными действиями ОМСУ.

С уважением управляющий партнер,

e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Определение Верховного Суда РФ от 08.10.2013 N 73-КГ13-4

2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 N 09АП-16499/2013 по делу N А40-146537/2012 (Постановлением ФАС Московского округа от 10.10.2013 по делу N А40-146537/12-120-1526 данное постановление оставлено без изменения, Определением ВАС РФ от 07.02.2014 N ВАС-165/14 отказано в передаче дела N А40-146537/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.)

Источник: www.nb-law.com

Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.

Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.

Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.

Так случилось с одной компанией города Златоуста. Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями. Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г. к началу своего пути.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:

• Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
• Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст.

85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Выводы

Отмена разрешения на строительство возможна только по указанным в ГК РФ основаниям. Но в правоприменительной практике встречаются случаи, когда решение муниципалитетом было принято незаконно.

В таких случаях ни одно из прописанных в Кодексе оснований не подходит к возникшей ситуации. В таком случае муниципалитет может сослаться на предоставленное ему законом право самостоятельной отмены ранее принятых актов, если они были выданы с нарушением.

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

• право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке. К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;
• отказ от права собственности или иного права на землю;
• физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
• было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

• отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
• истек срок договора аренды на землю;
• несоответствие вида разрешенного использования земли;
• в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
• нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
• в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
• нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству.

Вопрос-ответ

Ответ: Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ.

Утвержденный проект планировки территории рассматривается в каждом случае отдельно. Также нужно понимать – подобный акт не является нормативно-правовым документом, поэтому может быть оспорен при обращении в Арбитражный Суд со ссылкой на гл. 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ, а именно руководствуясь ст. 198-200. Спор в Суде рассматривается и с учетом положений Градостроительного Кодекса РФ, где четко прописаны правила регулирования градостроительных отношений.

Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица. Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия. Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения. Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.

Ответ: Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства.

В статье определено следующее:

Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше. Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда. К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.

Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение. В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд. Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца. В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.

Ответ: Согласно ст.51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае:

1. принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
   1.1. поступления предписания уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
2. отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3. расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4. прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, имеет место не отзыв, а прекращение действия разрешения на строительстве в чётко обозначенных Кодексом ситуациях. Решение государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Источник: ce-na.ru

Убытки бизнеса и проблемы жителей: последствия противоречивых решений властей

Крупная строительная фирма много лет назад купила в спальном районе землю, чтобы построить вместо старого детского сада многоэтажку. Местные жители возмутились такой уплотнительной застройкой и стали добиваться отмены строительства. В какой-то момент выяснилось, что рядом со спорным участком располагается объект культурного наследия, около которого нельзя строить высотку.

Но разрешение на строительство девелоперу городские власти все равно выдали. Тогда жители добились вмешательства прокуратуры в этот конфликт, которая признала выдачу разрешения незаконной. Разбирательства дошли до суда, а стройку заморозили. Судьба спорного участка теперь под вопросом, нет ответа и о том, кто возместит убытки строительной компании за простой купленной земли.

Еще в Постановлении от 6 июля 2004 года № 1424/04 Президиум ВАС разрешил госоргану в порядке самоконтроля отменять собственный акт, который вынесен с нарушением закона на основании ст. 51 Градостроительного кодекса («Разрешение на строительство»). Но летом 2011 года в эту норму внесли изменения, указав закрытый перечень оснований отзыва разрешения на строительства уполномоченным органом, отмечает партнер ЮП «Курсив» Юлия Макаренко. И перед судами встал вопрос: можно ли отменять такое разрешение в тех случаях, которых нет в перечне? На него и предстояло дать ответ петербургским судьям.

Высотка вместо детсада

В 2006 году строительная корпорация «ЛЭК Истейт» (бренд «Л1») приобрела участок вместе с типовым зданием нефункционирующего детсада на Светлановском проспекте в Петербурге. Купленная земля не имела каких-либо обременений, потому девелопер планировал в короткие сроки расчистить ее и построить там 24-этажный жилой дом. Но жители окрестных домов выступили против уплотнительной застройки. И в 2010 году губернатор Валентина Матвиенко сообщила, что градостроительный план для строительства высотки отменен.

Осенью 2016 года у местных жителей появился дополнительный аргумент для защиты своих интересов в противостоянии со строительной корпорацией. Тогда вступили в силу поправки к ФЗ «Об объектах культурного наследия», которые запретили застройку и реконструкцию около памятников.

Изменения предусматривали, что как только здание или сквер признают памятником, то вокруг него автоматически возникает защитная зона радиусом 100 метров. Для архитектурных ансамблей охранная территория еще больше и составляет 150 метров. В границах этого круга поправки запретили любые строительные работы, изменяющие высотность и объемы уже существующих зданий. А рядом с детсадом на Светлановском проспекте расположилась «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Перовской с садом», которая с 1993 года является охраняемым объектом культурного наследия.

Но перечисленные обстоятельства не помешали «ЛЭК Истейт» в декабре 2016 года получить у Госстройнадзора разрешение на строительство 75-метровой многоэтажки с подземным паркингом на спорном участке и даже начать первые строительные испытания.

«Шли только строительные испытания, так у нас в домах уже посуда тряслась. А представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что стены наших домов треснут», – рассказывали жильцы соседних со стройкой домов.

Судебные баталии после депутатского вмешательства

В начале 2017 года закон «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории СПб» уточнил, что на Светлановском проспекте нельзя строить дома выше 18 м. Тогда жители окрестных домов, опираясь на нововведение, обратились за помощью к депутату Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексею Ковалеву. После жалоб петербуржцев парламентарий обратился в прокуратуру, которая признала незаконным разрешение на строительство. Госстройнадзору пришлось отменить свой акт 2016 года с формулировкой, что участок на Светлановском проспекте находится в защитной зоне архитектурного ансамбля «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Перовской с садом». «ЛЭК Истейт» не согласился с такими выводами и обратился с двумя исками в Арбитражный суд СПб и Ленинградской области.

В первом деле девелопер просил отменить выводы прокуратуры (дело № А56-49557/2017), а во втором случае – признать незаконным отзыв разрешения Госстройнадзора. Прокурорский акт две инстанции признали обоснованным. А вот с оценкой действий Госстройнадзора возникли сложности.

АС СПб признал, что спорный участок на Светлановском проспекте находится в охранной зоне, поэтому разрешение на строительство в 2016 году чиновники выдали незаконно. И действие такого разрешения правомерно прекращено Госстройнадзором, подчеркнул суд (дело № А56-48136/2017). Фирма обжаловала такое решение в 13-м ААС.

У застройщика никак не получится компенсировать убытки за такой вынужденный простой строительной площадки, так как суды расценивают подобные ситуации в качестве предпринимательских рисков, которые бизнесмены должны предвидеть.

Апелляция, с которой затем согласился и окружной суд, пришла к иным выводам. Апелляционная инстанция указала, что в действующем законодательстве закрытый перечень обстоятельств, при которых чиновники могут отозвать свое же разрешение на строительство (ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса). Их всего четыре:

• принудительное прекращение прав на участки;
• отказ от права на земли;
• расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юрлиц возникли права на земельные участки;
• прекращение права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Ни одного из перечисленных условий суды в рассматриваемой ситуации не обнаружили, поэтому сохранили за «ЛЭК Истейт» разрешение на строительство многоэтажки.

Доводы жителей

Жители пошли в Верховный суд. В своей жалобе заявители указали, что в порядке самоконтроля чиновники могут отменить собственное разрешение на строительство, если оно выдано с нарушением закона. А в спорной ситуации прокуратура обнаружила, что спорный документ как раз нарушает защиту объекта культурного наследия, отмечается в жалобе. На сегодняшнем заседании в ВС представитель заявителей, юрист Владимир Чернышов, пояснил, что главная ошибка, которую допустили нижестоящие инстанции, – это вывод о закрытости перечня условий, при которых Госстройнадзор может отменить собственное разрешение на строительство.

– А какое решение вы хотите сами в этой ситуации? – поинтересовалась председательствующая судья Галина Попова.

– Чтобы стройка не нарушала установленные законом параметры – на спорном участке нельзя возводить здание выше 18 м, – пояснил Чернышов.

Более эмоционально выступили сами жители. Так, Нина Александрова возмущалась, что между двух пятиэтажек у них во дворе хотят «воткнуть небоскреб». По ее словам, эта стройка полностью нарушит их комфортную среду проживания: «Были только строительные испытания, так у нас в домах посуда тряслась, а представьте, что будет, если начнутся полным ходом строительные работы. Мы просто боимся, что все треснет».

Мария Сапожникова, её соседка по району, привела цифры о другой социальной проблеме в районе: «Не хватает мест в детсады. По состоянию на этот учебный год очередь только в ясли – 532 человека». Она отметила, что временно исполняющий обязанности главы города Александр Беглов сообщал жителям о ведении переговоров с «ЛЭК Истейт» по поводу выкупа городом этой земли или ее обмена. Такая мера необходима для сохранения детсада.

Правда, представитель строительной корпорации заявила, что никаких совещаний власти с фирмой не проводят: «Вообще, мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот детсад за наши другие долги перед городом, но власти отказались». После чего юрист девелопера сосредоточилась уже на доказывании формальной правоты бизнеса в этом конфликте. Она пояснила, что их участок даже не является соседним с объектом культурного наследия. А ограничение в 18 м, по ее мнению, никак не влияет на те разрешения, которые чиновники выдали строительной корпорации еще до вступления в силу местного закона про определенную высотность строений на Светлановском проспекте: «Документ не имеет обратной силы».

«Мы еще в 2008 году предлагали городу забрать этот участок с детсадом за наши другие долги перед городом, но власти отказались», – рассказала юрист строительной корпорации.

Выслушав все доводы сторон, тройка судей удалилась в совещательную комнату. Спустя несколько минут Попова огласила резолютивную часть решения ВС: все акты нижестоящих инстанций по этому спору отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АС СПб. Борьба против высотки на Светлановском проспекте продолжается.

«Нижестоящие суды поверхностно оценили ситуацию»

Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Юлия Макаренко полагает, что в обсуждаемом случае госорган не связан только теми обстоятельствами, которые указаны в ч. 21.1 ст. 51 ГрК: «Эта норма устанавливает специальные основания для отмены разрешения в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено». К аналогичному выводу пришел и сам ВС в деле № А76-17007/2016.

Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × отмечает, что в спорной ситуации нужно было одновременно проанализировать факт нарушения защитной зоны выданным разрешением и возможные основания для его отзыва, чего ни один нижестоящий суд не сделал. Одним словом, петербургские суды подошли к рассмотрению дела с сугубо формальной стороны и поверхностно, делает вывод Арташес Оганов, глава практики недвижимости SEAMLESS Legal (ранее CMS) SEAMLESS Legal (ранее CMS) Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Страховое право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 18 место По количеству юристов × .

Верховный суд провел более детальный анализ возможных оснований для прекращения действия разрешения на строительство и посмотрел на суть проблемы: допускало ли применимое градостроительное регулирование выдачу разрешения на строительство с такими параметрами? Такой подход можно только поприветствовать, так как очень часто российские суды критикуют именно за чрезмерно формальный подход к рассмотрению споров.

Проверка заранее и сложности с возмещением убытков

Макаренко предупреждает, что информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которые должны содержать всю информацию о землях для застройщиков, зачастую не отражают все необходимые сведения. В силу закона сведения об охранных зонах подлежат внесению и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

• Не ограничивайтесь выписками из ЕГРН и ИСОГД.
• Проводите более детальный анализ предполагаемых мест застройки.
• Выезжайте на местность, запрашивайте актуальные («отдежуренные») топосъёмки, заказывайте услугу по due diligence у юристов.

Отменить разрешение на строительство в порядке самоконтроля власти могут вплоть до окончания строительства. Поэтому при покупке участка под застройку проверять надо не только наличие документа, но и соблюдение порядка и условий его принятия, резюмирует партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Иначе объект признают самовольной постройкой, предупреждает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании × : «Поэтому скорейшее прекращение строительства в спорной ситуации способствует минимизации убытков компании».

Вместе с тем застройщик, который правомерно приступил к строительству, но столкнулся с вынужденным простоем по вине властей, может требовать компенсации от виновника такой ситуации. Если стройка приостановилась из-за правомерных действий властей, то применяется ст. 16.1 ГК («Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями госорганов и органов местного самоуправления»). Но на практике такой способ защиты вызывает большие трудности при доказывании размера ущерба, отмечает доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер Althaus Legal Althaus Legal Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании × Сусана Киракосян. По ее словам, надо обращать внимание суда и на тот факт, что власти злоупотребляли своими полномочиями: «Госорган должен был знать о существующих в области строительства запретах и ограничениях».

– Факт совершения властями противоправных и виновных действий, из-за которых застройщику причинены убытки.

– Наличие причинно-следственной связи между совершёнными действиями и возникшими убытками.

На практике взыскать убытки в подобных случаях непросто, суды отказывают в таких исках, если установят, что застройщик должен был знать о непригодности использования участка по назначению, рассказывает Макаренко. По ее словам, в рассматриваемой ситуации свою позицию госорган может мотивировать тем, что информация об объекте культурного наследия находится в открытом доступе: «И при проявлении должной осмотрительности застройщик должен был узнать об этом». Суды говорят о том, что все убытки – это следствие предпринимательского риска, констатирует эксперт.

Но шанс на благоприятный исход и возврат хотя бы части потраченных средств у строительной компании остается. С 1 января этого года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые предусматривают выплату убытков (в том числе упущенной выгоды) собственникам участков, чьи права ограничили из-за установления охранной зоны памятника культурного наследия. Чтобы получить эти деньги, корпорации предстоит доказать отсутствие ограничений на момент выдачи разрешения на строительство, обосновать размер понесенных убытков и причинно-следственную связь между ограничениями и убытками, резюмирует Величко.

Источник: pravo.ru