Прекращение участия в долевом строительстве

С 1 июля 2019 года решено прекратить заключение договоров долевого участия в строительстве, заявил президент РФ Владимир Путин в ходе «Прямой линии».

Также Путин отметил, что нужно сделать так, чтобы 5 млн семей смогли улучшать жилищные условия ежегодно.

«Мы должны отказаться от использования средств граждан в строительстве. Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей могли улучшить свои жилищные условия. Это сложная, но реализуемая задача. Но если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это резко снизит объемы строительства.

С 1 июля 2019 года решено прекратить заключение долевых договоров», — цитирует «Российская газета» слова президента.

Также Путин пообещал отреагировать на проблемы обманутых дольщиков и отметил, что большая ответственность лежит на местных властях.

«Я обещаю, что зафиксирую эти просьбы. Мы на это отреагируем. Проблема шире, чем эти конкретные случаи. Это связано с недостаточно внятным регулированием, имевшим место до сегодняшнего дня. Объем строительства очень большой.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) / Выгодно ?

Всего в стране свыше 1 млн долевых договоров. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками. Большая ответственность лежит на плечах губернаторов», — сказал Путин.

Глава Минстроя Владимир Якушев напомнил, что с 1 июля этого вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве.

«Уход от котлового метода (одно разрешение на строительство — один расчетный счет) и банковское сопровождение — эти два механизма должны заработать с 1 июля этого года. Создается механизм, который позволяет использовать деньги дольщиков и не создавать пирамид. Это позволит очистить рынок и заняться амбициозным проектом — застройки 120 млн квадратных метров жилья», — сообщил глава Минстроя в ходе «Прямой линии».

Источник: www.irn.ru

Как расторгнуть договор долевого участия?

Долевое строительство несет в себе определенные преимущества и для застройщика, и для дольщика. Застройщик получает необходимые ему инвестиции для возведения жилого дома, а дольщик – недвижимость по приемлемой цене.

Каковы причины расторжения договора долевого участия?

Инициатива расторжения ДДУ может исходить от любой из сторон, причины повлекшие такое решение тоже могут быть различными. Для покупателя одним из поводов могут стать финансовые сложности, из-за которых он не в состоянии возместить стоимость жилья. Или, например, застройщик в силу каких-либо обстоятельств не выполняет условия договора: строит с нарушением обязательных требований, не передал в срок квартиру и т.д. Застройщик может выступать инициатором расторжения ДДУ только если покупатель нарушает сроки оплаты.

Прекращение действия договора по желанию дольщика осуществляется тремя способами:

• на основании соглашения о расторжении;
• в одностороннем порядке,

Расторжение договора долевого участия

• в судебном порядке.

Что делать, если нет законных оснований для расторжения?

В принципе, можно расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. Однако такой компромисс получается найти не так уж и часто, потому что стороны заинтересованы в противоположном.

Цены на недвижимость последние годы не растут, и зачастую расторжение ДДУ для дольщика гораздо выгоднее, чем получение квартиры в построенном доме. Соответственно, застройщику крайне невыгодно расторгать такие договоры, и он будет стремиться всячески тому препятствовать, пытаясь удержать с покупателя неустойку. Но даже если дольщик с этим согласится и подпишет соглашение, застройщик всё равно деньги может не выплатить. И придётся обращаться в суд.

Всё меняется, когда у дольщика появляются законные основания для расторжения ДДУ в одностороннем, либо судебном порядке.

Прекращение действия ДДУ в одностороннем порядке

Договор может быть расторгнут без учета желания застройщика в следующих случаях:

1. Полученное жилье не соответствует указанным в ДДУ требованиям и является непригодным для проживания. В данном случае продавец обязан в течение определенного срока устранить все нарушения или компенсировать покупателю связанные с этим затраты. Если застройщик отказывается выполнять эти условия, договор расторгается в одностороннем порядке.

2. Продавец нарушил срок сдачи объекта более чем на 2 месяца (крайний срок по договору может быть и другим).

3. Поручительство банка прекращает свое действие. Застройщику дается 15 дней на перезаключение договора с поручителем, но дольщика о данной ситуации он обязан предупредить заранее.

Расторжение ДДУ при наличии такого рода оснований даёт дольщику право требовать проценты за пользование ценой квартиры и штраф (подробнее тут), которые порою могут равняться стоимости квартиры.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Расторжение договора через суд возможно, если:

1. Застройщик серьёзно изменил проектную документацию, в результате чего, например, более чем на 10 % изменились размеры квартиры. Или изменилось назначение общего имущества (в него включаются чердаки, подвалы, подсобные помещения, подъезды и т.д.), либо нежилых помещений дома (например, вместо заявленного в проекте продуктового магазина запланирован концертный зал и т.д.).

2. Строительство дома прекращено или приостановлено и очевидно, что будет просрочка. На практике это основание практически не работает.
При судебном расторжении ДДУ дольщику полагаются такие же компенсации, что и при одностороннем порядке.
В заключение отметим, что принимать решение о расторжении ДДУ желательно только после профессиональной проверки рисков, связанных с застройщиком. И если всё в порядке, не стоит откладывать в долгий ящик – за год ситуация может измениться.

Источник: expert.ru

Расторжение договора долевого участия. Взыскание убытков с застройщика.

Я уже писал о таком способе защиты прав дольщика, как расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке, а если выражаться текстом закона, то отказаться от исполнения договора. Предположим, что у Вас возникло право на односторонний отказ от исполнения ДДУ. Мы уже говорили, что в таком случае Вы можете взыскать с застройщика сумму, уплаченную застройщику, а также проценты. В то же время многие забывают о том, что ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как определить, в каком случае и при каких условиях можно взыскать с застройщика убытки, причиненные расторжением ДДУ?

Обратимся к замечательной ст. 393.1 ГК РФ, которая предусматривает следующее:

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Итак, согласно ч.2 ст. 393.1 ГК РФ дольщик может потребовать уплаты застройщиком разницы между ценой квартиры, указанной в прекращенном договоре долевого участия, и ценой сопоставимой квартиры. Например, Вы заплатили по ДДУ 2 000 000 рублей. Текущая цена подобной квартиры 2 500 000 рублей. Соответственно размер убытков составит 500 000 рублей.

Обратимся к существующей судебной практике применения вышеизложенной нормы. Хотя эта практика немногочисленна, так как далеко не все даже подозревают о такой возможности взыскания убытков, связанных с расторжением ДДУ, но она заслуживает внимания.

В данном случае показательно Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2017 N 33-9627/2017 по делу N 2-414/2017 по делу о взыскании убытков с застройщика ООО «СК «Дальпитерстрой».

Я. первоначально обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее ООО «СК «Дальпитерстрой»), в котором просила взыскать с ответчика денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи от 06 июля 2011 года в размере 1 696 500 рублей; проценты в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 2 194 140 рублей; убытки в размере 1 072 500 рублей; компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований указано, что 06 июля 2011 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <. >, лит. А (Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары», участок 95), корп.

60.1, по условиям которого ответчик обязался передать объект недвижимого имущества в срок не позднее 01 марта 2014 года. Истец оплатила предварительную стоимость квартиры в размере 1 695 500 рублей, однако по состоянию на начало 2016 года дом не построен, квартира по акту приема-передачи не передана, в связи с чем 20 февраля 2016 года Я. обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, которое исполнено не было. В настоящее время стоимость жилья в поселке Шушары на рынке Санкт-Петербурга увеличилась, что является основанием для возмещения ответчиком причиненных истцу убытков.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 января 2017 года исковые требования Я. удовлетворены частично. Указанным решением суда с ООО «СК «Дальпитерстрой» в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору в размере 1 696 500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 1 200 000, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 500 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Как видно Невский районный суд отказал истцу во взыскании с застройщиков убытков. На самом деле для судов общей юрисдикции взыскание убытков, а тем более абстрактных, как в ч.2 ст. 393.1 ГК РФ, является высшей математикой.

Почему же Невский районный суд отказал во взыскании убытков. В решении говорится:

Между тем, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истицей суду не было представлено доказательств несения реальных убытков, то есть что ею понесены или будут понесены какие-либо расходы для восстановления нарушенного права, утрачено или повреждено ее имущество, либо не получены доходы, которые она получила бы, если бы ее права не были нарушены.

Получается, что суд первой инстанции не читал ч.2 ст. 393.1 ГК РФ, которая говорит об абстрактных убытках, исчисляемых не в связи с реальным несением затрат или необходимостью затрат в будущем.

Санкт-Петербургский городской суд отменил данное решение в части отказа в возмещении убытков. В апелляционном определении суд исходил из следующего:

Судебная коллегия полагает обоснованными доводы истца о неправомерном отказе во взыскании с ответчика убытков, поскольку принимая такое решение, суд сослался на ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 35 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, однако не применил их к спорным правоотношениям.

Между тем, согласно ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, предъявляющее требование о возмещение убытков, должно доказать причинную связь между неисполнением обязательства и убытками.

Как отмечено в п. 35 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года) убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

Положения ст. 393 ГК РФ также обязывают должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 393.1 ГК РФ предусматривает право кредитора потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой, и в случае, если он не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

По ходатайству истцовой стороны определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 14 сентября 2016 года по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза. Согласно заключению судебной экспертизы 690/2016-ОЭНД от 17 октября 2016 года величина рыночной стоимости объекта оценки — сходной по техническим и конструктивным параметрам квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <. >, лит. А, возведенной в 2013-2015 годах, на вторичном рынке, общей площадью 39 кв. м, рассчитанной на 30 сентября 2016 года составляет 2 770 000 рублей (71 000 рублей за один квадратный метр).

Судебная коллегия полагает возможным принять данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, стаж экспертной работы. Экспертное заключение соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, которое должным образом мотивированно и обоснованно, ответчиком суду апелляционной жалобы не представлено, равно как и доказательств возможности передачи квартиры в обусловленный договором срок и уклонения от ее принятия со стороны истца.

Доводы ООО «СК «Дальпитерстрой» о злоупотреблении истцом своими правами при заявлении требования о возмещении убытков, не могут быть приняты во внимание, так как материалами дела достоверно подтверждается, что в связи с длительным неисполнением условий договора ответчиком, у Я. возникло право на односторонний отказ от договора. До настоящего времени спорный объект недвижимости не построен.

Таким образом, требование истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению. Я. заявлено ко взысканию с ответчика убытков в размере 1 072 500 рублей. Истцом по договору оплачено 1 696 500 рублей, согласно заключению судебной экспертизы стоимость аналогичного жилья составляет 2 770 000 рублей, то есть разница составляет 1 073 500 рублей. Исходя из положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, судебная коллегия считает возможным взыскать с ООО «СК «Дальпитерстрой» в пользу истца убытки в размере 1 072 500 рублей.

Таким образом, если Вы расторгаете с застройщиком договор долевого участия в строительстве, Вы можете при наличии описанных условий взыскать с застройщика еще и убытки.

Адвокат по взысканию неустойки и защите прав дольщиков.

Расторжение договора долевого участия с ООО «СТД Девелопмент проект», ООО «Норманн», ООО «Пушкин» ООО «СПб Реновация», ООО «СК «Дальпитерстрой», ООО «Карелия Девелопмент», ООО «О2 Девелопмент», ООО «Титан», ООО «Петрострой», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ООО «Рубеж» и т.д.

Источник: advokatizosimov.ru

Чем грозит закон об отмене долевого строительства в 2021 году?

Одной из главных и часто обсуждаемых тематик на рынке недвижимости является, конечно же, новость, связанная с отменой долевого строительства. Запланированного уже с первых чисел нового года. Так ли это страшно на самом деле, и каких последствия — в лучшую или худшую сторону ожидать, мы сейчас и постараемся разобраться, выяснив наиболее важные и основные моменты.

В чем смысл нового закона?

Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия. После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта. Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.

Два основных момента:

• Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
• Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.

Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых». Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2021 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2021 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2021 года. Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства. Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах. В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2021 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия.

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической , рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

• о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
• о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
• о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

• отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика. Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2021 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2021г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

• договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
• договор счёта эскроу;
• договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

— Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2021 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

— Переходный этап: с 1 июля 2021 года по 30 июня 2021 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

— Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2021 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается. На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе. «Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

Проектный бар –

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на Facebook

Текст: Галина Паламарчук

Similar Posts:

None Found

Похожие записи:

• ИРБИС на заседании Комитета ЛОТПП по развитию…
• 13 ноября — новая встреча в Проектном баре!
• «ИРБИС» дарит скидки на строительный контроль в…
• Управление проектированием: современные реалии и опыт ИРБИС
• «Зеленое» строительство: тенденции развития в России
• Гостиничный комплекс «Сочи Парк Отель»

Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?

И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения. Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.

При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.

Причины следующие:

• Мошенничество со стороны страховых компаний.
• Безучастие региональных властей.
• Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
• Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.

По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.

Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.

Какие механизмы усиления контроля за застройщиками теоретически возможны?

1. Запрет продавать жилье на этапе строительства.

Многие поняли инициативу Шувалова именно так. Если будет выбран именно такой сценарий, то единственным источником средство для застройщиков станут банковские кредиты. Конечно, без них застройщики и сейчас не обходится.

Но Надежда Коркка, Генеральный директор прогнозирует существенное повышение цены квадратного метра от 30 до 50%. Возможно, рынок даже будет монополизироваться.

Среди последствий госпожа Коркка видит краткосрочное повышение спроса: покупатели будут стараться успеть запрыгнуть в последний вагон;

В долгосрочной перспективе — откат рынка на 10 лет назад. «Будут появляться серые схемы, как это и было до принятия 214-ФЗ, либо, при должном контроле со стороны правительства за исполнением нового закона, мы получим сокращение предложения, неконтролируемый рост цен и, в конечном результате, катастрофическое сокращение объемов сделок на рынке новостроек».

Андрей Черкасов, руководитель АН «Единый центр недвижимости» г. Оренбург опасается строить станут меньше и цены на новостройки вырастут. «С другой стороны, уход инвесторов, которые выкупали квартиры на стадии котлована, приведет к тому, что желающих купить квартиру на „первичке“ станет меньше и задирать цены застройщикам будет не с руки…»

2. Введение обязательной банковской гарантии

Генеральный директор Софья Лебедева говорит о том, что, скорее всего будет введена новая схема, при которой денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство.

Плюс для покупателя в том, что если все же стройка будет заморожена, то покупатель может предъявлять требования не только застройщику, но и банку. А банковская организация в свою очередь также должна гарантировать возврат денежных средств покупателю.

Наталья Саакянц, коммерческий директор RoseGroup считает, что если банки будут исполнять роль не столько кредиторов, сколько комиссионеров или неких контролеров за расходованием средств дольщика, то ситуация с ценами уже не будет столь радикальной.

Как может отреагировать рынок на введение обязательной банковской гарантии? Многое будет зависеть от того, какое количество банков будет принимать в ней участие и на каких условиях. Судя по всему, это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой. Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия, которые могут выглядеть не вполне привлекательно.

Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров.

Новая схема продажи на первичном рынке может привести к небольшому удорожанию квадратного метра, так как появится третий участник — банк, появятся дополнительные расходы у банковской организации необходимые, чтобы контролировать процесс строительства, на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Увеличение расходов будет заложено в стоимость квадратного метра.

С точки зрения застройщиков этот подход видится не совсем понятным, считает Наталья Саакянц, так как далеко не все российские банки имеют достаточные возможности для выполнения функции контролеров. «После экономического кризиса 2008—2009 гг. активы многих девелоперов отошли банкам, но только наиболее крупные из них, такие как Сбербанк или ВТБ24 имеют полноценные структуры для отслеживания и мониторинга деятельности подконтрольных застройщиков.»

3. Создание специализированных сберегательных касс

Если вовлечение банков в процесс строительства неизбежен, лучше чтобы это были финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся именно на строительстве. Депутат ГД Иван Грачев предлагает, чтобы этим занимались сберегательные строительные кассы. В законе нужно записать, что они обязаны заниматься исключительно операциями с жильем и недвижимостью. И что они подконтрольны Центральному банку.

Кстати, закон о строительных сберегательных кассах Иван Грачев первый вносил на рассмотрение Госдумы еще в 2004 г. По его мнению стройсберкассы — это очень надежный инструмент финансирования строительства. Ограниченность сферы действия данных банков защищает их от рыночных колебаний. И специфика стройсберкасс позволят получать кредиты под относительно низкие проценты.

Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?

По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания. Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года. А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».

Покупаем квадратные метры по-новому

Согласно новому закону о покупке квартиры в строящемся доме, будущий владелец жилья полную стоимость объекта передает не напрямую строителю, а кладет на счет эскроу в банк. У застройщика в банке также открыт аналогичный счет эскроу. Через него банк отслеживает движение средств девелопера и блокирует их в случае нецелевого использования. Целевое использование — это стройматериалы, приобретение земельного участка под застройку, зарплата рабочим. Нецелевое использование — это возведение нежилых зданий (объекты инфраструктуры должны будут строить местные власти за бюджетные деньги) и прочие расходы не по статье.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам

Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.

За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

Требования к руководству и бухгалтеру

В законе определены требования к руководителям компании-застройщика. Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления. Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Есть в законе и положение, касающееся банкротов. Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.

Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании. Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников. Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.

Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.

Источник: s70perm.ru