Желая урегулировать споры с застройщиком без многомесячных судебных тяжб, дольщики при наличии разногласий составляют досудебную претензию, в которой указывают на все с их точки зрения, имеющиеся недостатки, с конечным требованием либо устранить их в течение действия договора долевого участия, либо вернуть денежные средства за нанесённый ущерб. По своей сути такая претензия – это требование о возврате денежных средств и одновременно урегулирование споров с застройщиком без подачи иска в суд.
Несмотря на то, что в последние годы российское законодательство в области защиты прав участников долевого строительства изменилось в лучшую сторону случаи, при которых строительные компании не соблюдают свои обязательства по договору и идут на многочисленные хитрости, чтобы не признавать свои ошибки, по-прежнему не редки.
Как написать претензию к застройщику?
Написание претензии по сравнению с подачей иска в суд имеет следующие преимущества:
- в случае игнорирования претензии застройщиком при подаче иска у вас появится дополнительное доказательство его вины;
- если застройщик пойдёт вам на встречу и удовлетворит ваши требования, вам не придётся начинать долгий и выматывающий судебный процесс;
- в отличие от искового заявления досудебная претензия к застройщику не имеет строгой законодательной формы – и составить её будет под силу человеку, который не является профессиональным юристом.
Образец
Существует несколько видов претензий, в зависимости от вины застройщика. Как правило, её предметом является:
Что делать дольщику, если площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в ДДУ?
Досудебная претензия застройщику
Данный документ помимо указания необходимых реквизитов сторон должен содержать максимально ёмкое и точное описание имеющихся претензий. Для того чтобы изложение суть претензии была изложена максимально конкретно и обоснованно в ней прежде всего необходимо указать:
- все необходимые даты (дата действия договора, начала срока просрочки и.т.д.) (см. образец);
- ссылку на законодательство, согласно которому застройщик нарушил свои права (опираясь в первую очередь на ФЗ № 214 «О долевом строительстве»).
Фактически, написание досудебной претензии является единственным способом разрешить имеющиеся противоречия с застройщиком. Устные претензии не могут служить доказательством для последующего взыскания неустойки или требования устранить недостатки. При этом само написание претензии выполняет для вас сразу несколько задач: является попыткой максимально быстро разрешить имеющиеся противоречия и одновременно с этим служит дополнительным доказательством в суде против строительной компании.
Претензия застройщику об устранении недостатка по гарантии
В большинстве случаев претензия может носить и формальный характер. Ей Вы оповещаете застройщика о том, что хотите получить компенсацию за невыполненные условия договора и собираетесь подавать в суд. Но что плохого, если составить ее максимально емко с учетом всех обстоятельств, искользуя вышеуказанный образец?
Практика
На практике застройщики реагируют на такие претензии по-разному, в зависимости от собственной квалификации, степени вины и элементарной порядочности. После отправки претензии, действия строительной компании могут быть следующими:
- игнорирование ваших требований;
- ответ на досудебную претензию, с указанием причин возникших проблем и сообщение об окончании нового срока строительства с последующей гарантией в выплате неустойки (если речь идёт о задержке сроков);
- предложение подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства, зачастую, намного более позднего.
В случае ответа застройщика у вас появляется возможность узнать фактическое положение дел и договориться о выплате за понесённый ущерб, рассчитать который вы можете, используя калькулятор неустойки. Обратите внимание, в формуле рассчета используется ключевая ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Если в установленные законом 30 календарных дней застройщик не отреагировал на вашу претензию, наиболее разумным вариантом будет обратиться в суд, приобщив к материалам дела поданную претензию, способную послужить весомым доказательством в судебном процессе по объекту недвижимости. Поскольку судебная тяжба с застройщиком сложна и специфична, вам не обойтись без помощи специализированного юриста.
Юристы нашей компании, специализирующиеся на взыскании неустоек по ДДУ, опираясь на современную практику и собственный опыт по взысканию неустоек в полном объёме, всегда будут готовы помочь составить вам грамотную и обоснованную претензию. В том случае, если застройщик никак не отреагировал на ваши требования, мы готовы отстаивать ваши права в суде, с конечной целью взыскания с застройщика, всей суммы, полагающейся вам по закону.
Источник: legalmill.ru
Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)
“____” ______ ______года я заключил с Вашей организацией договор участия в долевом строительстве №_____. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ____________. Объектом договора является квартира №____, общей проектной площадью _____ кв. м, расположенная на ____ этаже в ___ подъезде жилого дома. Стоимость работ по договору составляет _______ рублей, которая была оплачена мной в полном объеме.
Согласно п._____ данного договора срок передачи объекта участнику долевого строительства до “____” ______ ______года. Однако до сих пор квартира мне не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи не направлено. Или
если квартира передана с просрочкой Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан лишь ___.___._____. То есть срок передачи квартиры вами нарушен.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На дату подачи претензии ___.___._______ или на дату передачи квартиры по акту размер неустойки за просрочку сдачи квартиры составляет: _____ рублей * __%/30000 * 2 * _____ дней = ____ рублей * ____ дней = _____ рублей.
На основании изложенного, прошу вас в течение 10 дней с момента получения данной претензии:
1) Если квартира еще не передана: Передать мне объект долевого строительства, расположенный по адресу: ________ (квартира №____, общей проектной площадью ____ кв. м, расположенная на ___ этаже в ___ подъезде жилого дома) в состоянии, соответствующем
договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д.
2) Выплатить мне неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с ___.___.____ если квартира еще не передана по дату сдачи объекта в размере ___ рублей за каждый день просрочки;
если квартира передана — по ___.___.____ в размере ___ рублей.
3) Дать письменный ответ на претензию при невозможности удовлетворения моих требований.
Источник: paritet.guru
Претензия о выплате неустойки по ДДУ
Претензия
о выплате застройщиком неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства
_____________ г. [Дата заключения договора долевого участия, далее по тексту ДДУ] между _____________ [ФИО участника долевого строительства] и _____________ [наименование застройщика] был заключен договор № _____________ [номер ДДУ] участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее по тексту Договор долевого участия), зарегистрированный _____________ [указать данные о регистрации договора].
Договор заключен в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214).
Объектом долевого строительства по договору является _____________ [указать данные объекта долевого строительства].
Цена _____________ [указать объект ДДУ], в соответствии с п. _____________ [указать пункт ДДУ] договора долевого участия составляет _____________ [указать цену].
Участник свои обязательства перед Застройщиком по оплате цены Договора долевого участия выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив Застройщику денежные средства в полном объеме.
Таким образом, _____________ [указать фамилию и инициалы участника долевого строительства] полностью исполнил надлежащим образом обязательства по договору долевого участия, а именно оплатил стоимость _____________ [указать объект ДДУ] в размере _____________ [указать цену], что подтверждается _____________ [указать документ подтверждающий оплату ДДУ].
В соответствии с п. _____________ [указать пункт договора] Договора участия в долевом строительстве срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — _____________ [указать срок передачи объекта ДДУ])
Однако объект долевого строительства передан истцу _____________ [указать дату фактической передачи объекта], о чем был составлен передаточный акт.
В силу изложенного, взятые на себя обязательства Застройщик в нарушении положений Договора надлежащим образом не исполнил. Таким образом, Застройщиком нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства.
Обоснование
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим.
Как указано в ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такового срока.
В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
При этом, как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 10 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013г.) к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.
В п.4 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст.28, ч.7 ст.29 ГПК РФ и п.2 ст. 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Компенсация морального вреда
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994 г. N 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда».
«Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.»
_____________ [указать нравственные и физические страдания участника долевого строительства].
Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств Застройщика, Участник долевого строительства оценивает в _____________ [указать размер морального вреда].
На основании вышеизложенного, требую в течении 5 (Пяти) календарных дней с момента получения настоящей претензии:
- оплатить неустойку в размере _____________ [указать размер неустойки];
- компенсировать моральный вред в размере _____________ [указать размер морального вреда].
Реквизиты для перечисления денежных средств:
_____________ [указать банковские реквизиты участника долевого строительства для оплаты]
В случае отсутствия оплаты в указанный срок _____________ [указать фамилию и инициалы участника долевого строительства] в свою очередь будет вынужден обратиться в суд, при этом сумма увеличится на сумму государственной пошлины, оплаты работы адвоката (представителя), штрафа в размере 50 % (Пятьдесят процентов) от суммы присужденной судом за неисполнение требований о выплате неустойки в добровольном порядке.
Источник: yuristica.ru