Претензия на договор долевого участия в строительстве дома

Сегодня я подготовила инструкцию, как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве.

Согласитесь, приобретение жилья – это важное событие, и не очень приятно, когда оно омрачается не зависящими от вас обстоятельствами. Например, застройщик может передать квартиру не вовремя или со строительными дефектами, которые могут заключаться как в некачественной проводке, так и в трещине во всю стену. В таких случаях и возникает необходимость в написании претензии.

Сначала поговорим о содержании претензии в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства. Этот срок, к слову, всегда отражен в договоре с застройщиком, поскольку является его существенным условием.

Претензия составляется в свободной форме, а указать в ней необходимо следующее:

1. информацию о застройщике (наименование, адрес места нахождения и электронной почты (если он известен), номер телефона);
2. информацию о вас как об участнике долевого строительства (Ф.И.О., адрес места жительства или пребывания, по которому может быть направлен ответ, адрес электронной почты (при наличии), номер телефона);
3. обстоятельства, на которых вы основываете свою претензию, в том числе: реквизиты договора, срок, когда должна была состояться передача квартиры, дата фактической передачи и подписания передаточного акта или же указание на то, что объект до сих пор не передан;
4. требования, которые вы предъявляете, например, о выплате неустойки, со ссылками на нормы законодательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, актуальной на день исполнения обязательства. Для справки: с 25 октября нынешнего 2021 года ключевая ставка – это 7,5%.

Покажу, какими формулами можно воспользоваться для расчета.

Как предъявить претензию к застройщику по договору долевого участия?

Неустойка за 1 день = ставка рефинансирования, актуальная на день исполнения обязательства, х 1/150.

Общая неустойка = стоимость квартиры х количество дней просрочки х неустойка за 1 день.

Теперь возвращаемся к тому, что нужно указать в претензии:

Перейдем к содержанию претензии при наличии недостатков объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также проектной документации.

Если указанные условия или требования не соблюдены, покупатель вправе просить:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для обнаружения дефектов устанавливается договором и не может быть менее 5 лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, для которого срок не может быть менее 3 лет).

По своему содержанию этот вид претензии схож с претензией в случае нарушения срока передачи объекта, поэтому укажу только на их различия:

1. в основаниях, на которых основывается ваша претензия, необходимо указать реквизиты и цену договора, дату передачи объекта и описание выявленных дефектов;
2. в требованиях, предъявляемых к застройщику, указываем, на сколько хотим уменьшить цену договора, подсчитываем расходы на устранение недостатков и т.д.;
3. к претензии помимо прочих документов нужно приложить заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков.

Направить претензию, если иное не установлено договором, можно по почте, электронным документом или передать лично уполномоченному лицу застройщика.

Подведем итог. Если так вышло, что застройщик нарушил сроки передачи недвижимости или она оказалась ненадлежащего качества, не спешите расстраиваться. По статистике около 70% новостроек сдаются с нарушениями. Причем это касается не только «рядовых», но и «элитных» домов.

Взять хотя бы историю с «башней миллиардеров» в Нью-Йорке, жители которой – знаменитости и влиятельные люди – судились с застройщиком из-за потопов, неисправных лифтов и проблем с электричеством. Так что возможность урегулировать подобные вопросы в претензионном или судебном порядке всегда остается.

Источник: vladeilegko.ru

Претензия по договору долевого участия в строительстве

Основания, предусмотренные по закону для подачи претензий

Наиболее часто используются такие основания:

• Значительные погрешности в строительстве объекта;
• Площадь недвижимости меньше, нежели было прописано в соглашении – наиболее нежелательная ситуация, поскольку большинство граждан принимают участие в паевом строительстве, отчасти инвестируя государственные средства (в частности сертификаты, субсидии и прочее), соответственно конкретное количество квадратных метров на одну особу – это обязательное условие программы оформления субсидии;
• Несоблюдение сроков сдачи недвижимого жилого объекта.

Законодательная база

Главными нормативно-правовыми актами, которые регулируют данную правовую сферу, выступают:

ФЗ №214	«Об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в обособленные нормативные документы РФ», датируемый 2004-м годом.
ФЗ N 414-ФЗ «О внесении поправок в обособленные нормативные акты РФ	что касается защиты легитимных интересов, прав граждан, чьи финансовые активы привлекаются для возведения (постройки) многоквартирных зданий и (либо) прочих недвижимых объектов», датируемый 28 декабря 2013-го;
ФЗ N 127-ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)»	датируемый 26 октября 2002 года (в редакции от 28 декабря 2013-го года), а также Российский ГК;

Порядок составления

Жалоба оформляется в произвольной форме, и все же необходимо соблюдать некоторые стандартные правила:

Специалисты не рекомендуют излагать свою позицию относительно качественных характеристик построенного здания	самое основное – максимально лаконично, конкретно представить главные факты, доказательную базу, а также описать личные требования;
В обязательном порядке нужно проставить личную подпись лица составителя жалобы	дату подачи документа в офис фирмы-застройщика;
В тексте претензии нужно представить ключевые основания для ее составления	к примеру, расхождении предварительно указанной площади помещения, просрочка сдачи квартиры, некачественно выполненные ремонтные работы и прочее, личные конкретные требования;
В шапке претензии	указывают кому адресован документ, от кого он;
Необходимо оформлять жалобу в 2-х экземплярах	(по одному на каждую сторону), при этом один из них должен оставаться у заявителя как подтверждение.

В том случае, если идентичные проблемы присутствуют параллельно на нескольких объектах, рекомендовано оформить претензию в коллективной форме.

В таком документе нужно отметить паспортные данные каждого дольщика, который имеет претензии к фирме-застройщику.

Претензия по договору долевого участия

В строительстве

Самыми популярными причинами для предъявления претензий являются:

Дефекты с кафельной плиткой:	разбитые плиты, трещины, частичное отклеивание и прочее;
Сложно открывающиеся фрамуги окон	двери;
Плохое качество косметического ремонта	вздутые полы, наличие сколов, трещин на стенах, потолке, некачественно зашпаклеванные стены, поклеенные обои и прочее;
Не функционирующая сантехника	раковины, унитазы, краны и прочее.

Разрешается по закону оформлять жалобу от руки.

В документе необходимо отметить:

• Полное название строительной организации-застройщика, а также полный список установленных недочетов;
• Требования по разрешению спорной проблемы – ликвидация недостатков посредством строительной фирмы либо же предоставление конкретной денежной суммы для самостоятельной коррекции недочетов.

За просрочку

При условии, что застройщик выполнил передачу объекта клиенту после срока, предустановленного в ДДУ , необходимо оформить соответствующую жалобу в адрес строительной организации.

За последние несколько лет отмечается следующая тенденция – попытки продлить сроки сдачи зданий посредством заключения с клиентами дополнительных соглашений.

В таком случае до того как подписывать документы нужно тщательно их изучить, вникая в смысл написанного.

Оптимальнее всего, по мере возможности проконсультироваться с юристами в такого рода делах.

Даже при условии отказа от пролонгации срока сдачи объекта строительства, не подписания дополнительного соглашения, данный факт никоим образом не освобождает застройщика от ответственности за несоблюдение условий соглашения.

Кроме того, клиент имеет право оформить жалобу в адрес строительного предприятия, потребовав моральной, финансовой компенсации доставленного урона.

Претензия на неустойку

При недобросовестном выполнении застройщиком установленных договорных обязательств, клиент вправе написать ему претензию, потребовав перечисления неустойки в досудебном порядке либо посредством судебного органа.

Сумма штрафа указана в ФЗ № 214, датируемом 2004-м годом. Его величина насчитывает 1/300 от ставки рефинансирования Российского ЦБ.

На сегодняшний она насчитывает 10% годовых.

И все же в процессе вычисления пени в законную силу вступает Нормативно-правовой акт «О защите потребительских прав», в частности нормативы статьи №28.

В данном документ идет речь о то, что неустойка не может быть выше чем совокупная стоимость заказа (в конкретной ситуации, объект недвижимости).

О порядке взыскания неустойки по договору долевого участия, смотрите здесь.

Иначе говоря, оформляя жалобу застройщику, необходимо предъявлять логичные и адекватные требования, что касается компенсации финансового урона.

Составление жалобы по факту сдачи объекта

После того как были завершены работы по строительству, отделке и т.д. (что касается строительства жилого недвижимого объекта), специальная приемочная комиссия реализует:

Визуальную оценку многоквартирного жилого дома	всех этажей, подъездов, а также каждого объекта по отдельности;
Выполняется проверка предоставленных документов	на факт соответствия действующим требованиям, нормам права.

По факту осуществления оценочных работ предприятие-застройщик получает разрешительную документацию на выполнение ввода в эксплуатацию жилой постройки.

Затем происходит извещение дольщиков о завершении строительных работ.

В том случае, если в процессе первого посещения удалось найти некоторые недочеты, недоработки, нужно вовремя оформить жалобу.

При этом каждый вкладчик вправе не проставлять свою подпись на акте приема-передачи жилого объекта до момента полной ликвидации обнаруженных строительных дефектов.

Оформление претензии вовремя переуступки прав

Такое соглашение предполагает процесс передачи будущего права владения собственностью от дольщика к иной особе.

При этом обязательным условием подписания такого рода документа является выполнение всех требуемых расчетов по ДДУ . В случае, если это не было сделано вовремя, все долги перейдут новому владельцу.

В случае, если сменившийся собственник жилплощади находит на объекте существенные проблемы, недоработки, он так само вправе составить жалобу на строительную организацию.

При этом срок подачи претензии ограничивается пятилетней гарантией на выполненные работы.

К застройщику могут предъявляться такие требования:

Ликвидация найденных строительных дефектов	за счет фирмы, силами ее работников
Перечисление конкретной денежной суммы	которая является достаточной для выполнения ремонта (в т.ч. покупка стройматериалов, найм строителей, мастеров), а также выплата штрафа

Образец ДДУ

В обязательном порядке в ДДУ должна быть представлена такая информация:

1. Полные сведения о сторонах договора.
2. Обязанности, права каждой стороны.
3. Характеристика объекта, который получит дольщик по факту окончания строительных работ.
4. Сроки выполнения соглашения.
5. Совокупная цена недвижимого объекта, которую обязуется выплатить дольщик (перечислить на расчетный счет застройщика).
6. Печати, подписи двух сторон.

Процедура обращения в судебные инстанции

В случае, если в ответ на предъявленную жалобу фирма-застройщик совершенно не реагирует, клиент вправе инициировать судебное обращение, направив исковое заявление.

Иск можно подавать по месту:

• регистрации предприятия-посредника, который был задействован в заключении соглашения;
• проживания заявителя;
• пребывания объекта строительства;
• регистрации организации-застройщика.

По факту рассмотрения дела, утверждения положительного постановления, истец получает на руки исполнительный лист.

Данный документ в свою очередь получают приставы суда, которые в последующем будут реализовывать контроль процесса перечисления застройщиком финансовых средств.

Перечень требуемых документов

К иску необходимо приложить такие документы:

• Оплаченную квитанцию, удостоверяющую уплату госпошлины ;
• Копию, оригинал паспорта дольщика – сведения в соглашении должны целиком сходится с паспортными сведениями;
• ДДУ , а также платежная документация, удостоверяющая 100% внесение финансовых активов за возведенный объект.

Форма искового заявления

В иске нужно отметить:

— Название судебного органа, сведения о заявителе (ФИО, телефон, фактический адрес проживания);

— Информацию об ответчике — полное наименование, адрес (фактический);

— Суть жалобы к застройщику – наличие недочетов, несоблюдение сроков сдачи жилого недвижимого объекта и прочее;

— Ссылки на действующий законодательные нормы — требования к ответчику («признать», «обязать» и прочее).

Список документов, которые прилагаются к иску

В качестве доказательств допустимо использовать различные документы, выводы независимых экспертов, фотоснимки жилой постройки.

Видео: Претензия по договору долевого участия в строительстве:

Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru

Претензия застройщику

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).

Существенные условия

В предсудебной жалобе достаточно указать наименование ответчика и адрес его местонахождения из выписки ЕГРЮЛ с сайта ФНС. Указывать получателями рекламации должностных лиц не требуется. Ошибка отправления заявления по неверному адресу позволит ответчику возражать по присуждению штрафа.

От кого

Фамилия, имя и отчество заявителя в родительном падеже, индекс и почтовый адрес отправителя. Желательно указывать реальные координаты по которым удобно получить ответ. Для идентификации здесь можно написать номер и дату договора долевого участия.

Содержание

• номер и дата договора;
• номера и даты всех договоров уступки права требования (при наличии);
• характеристики объекта конфликта (условный номер, секция, этаж, площадь, строительный адрес) указываются по желанию, поскольку этими сведениями располагает ответчик;
• цену квартиры из первоначального договора, а не из договора цессии;
• срок сдачи квартиры и период просрочки в календарных днях;
• дата составления и подпись участника долевого строительства.

Поможем составить досудебное требование по компенсации. Сделаем за минимальную цену в 1 000 рублей. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Правовое обоснование конфликта

Условием правомерности спора является ч. 2 ст. 6 закона о долевом строительстве (ФЗ-214). Безусловным правом на предъявление иска обзадает участник долевого строительства. Виновную столрону следует проинформировать о возможности досудебного урегулирования спора и сообщить о мерах юридической ответственности за невыполнение условий договора. При этом не следует загромождать текст обращения ссылками на законы и пленумы, превращая его в исковое заявление.

Правовая аргументация, изложенная в иске, подкрепляется ссылками на нормы материального и процессуального права. К таким источникам права, в частности относится ГПК, в котором описаны процессуальные права и обязанности сторон. Правосудие основано на строгом соблюдении законов. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству изучит предоставленные документы, необходимые для его рассмотрения. Поэтому достаточно правильно изложить суть: кто, кому, когда, чего и сколько, с математически обоснованным расчетом без ошибок.

Математический пример расчёта

Желательно пользоваться калькулятором, который всё рассчитает самостоятельно в автоматическом режиме.

Предположим, что условия в ДДУ следующие:

• цена жилого помещения: 7 500 000 руб.
• квартира должна быть передана по акту не позднее: 28.02.2021
• дата направления требования: 11.11.2021

Если всё сделали правильно, получится:

с 01.03.2021г. по 11.11.2021г. 7 500 000 руб. 00 коп. x 256 x 7.5% x 1/150 = 960 000 руб. 00 коп.

Итоговые суммы по данному примеру.

• компенсация — 960 000 руб.
• штраф — 480 000 руб.
• неустойка плюс штраф — 1 440 000 руб.
• госпошлина: 0 руб.
• Период просрочки — 256 дней.

Срок для исполнения требования дольщика

Вполне достаточно указать срок ответа равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. Несоблюдение дольщиком, установленного ЗоЗПП порядка, может привести к абсурдной ситуации, когда при невыполнении в срок условий договора долевого участия, суд на ровном месте откажет в присуждении штрафа.

Ждать ответа на претензию застройщику не нужно. Иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение требования дольщика по неустойке. Десять дней (предусмотренные законом о защите прав потребителей) обязывают его произвести выплату в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках его подачи.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Банковские реквизиты

Указывать по желанию, чтобы ответчику было известно, по каким реквизитам платить. При этом, нецелессобразно вручную переписывать наименование банка, его корреспондентский счет, БИК и расчетный счет, поскольку так можно наделать опечаток. Проще и быстрее, распечатанные банковские реквизиты сделать приложением.

Если банковские реквизиты не указали, то на штраф это не повлияет. Денежные средства ответчик мог и должен был внести в депозит нотариуса и сообщить истцу об этом. Не было суда, который бы отказал во взыскании по этому основанияю.

Убытки и ущерб

Указать следующее (при наличии).

• расходы понесенные дольщиком по найму жилища;
• компенсация расходов по строительным дефектам и недостаткам;

Рекомендации к составлению

• возьмите за основу образец с нашего сайта;
• укажите суть требований. Постарайтесь не ошибиться в расчетах, этого судьи не любят. Для этого воспользуйтесь калькулятором и скопируйте полученные данные в предсудебное письмо. Такого расчета будет вполне достаточно.
• приложите банковские реквизиты;
• сошлитесь на правовые нормы в обоснование своих требований;
• название и адрес должника скопируйте из выписки ЕГРЮЛ с сайта налоговой;
• укажите реквизиты договора долевого участия и укажите нарушенные пункты ДДУ;
• нотариально заверять документы не нужно.

Ошибки в содержании

Недостатки жалобы могут в дальнейшем негативно сказаться на ходе судебного дела. В некоторых ситуациях, судья может вернуть иск или оставить его без рассмотрения. Особенно это касается наименования ответчика и адреса направления ему почтовой корреспонденции. Суд не может выйти за пределы судебного разбирательства, поэтому составляете все документы правильно.

• неверный или невыгодный расчет (неправильно указана ставка или период);
• неустойка в рассчитана от цены квартиры по договору уступки (цессии), а не по договору долевого участия;
• неправильно сформулированы требования;
• не указаны либо неправильно рассчитаны убытки;
• указаны несуществующие банковские реквизиты.
• не указан соистец;
• неправильно указан адрес должника либо его наименование;
• отсутствуют доказательства, подтверждающие надлежащее направление.

Образец претензионного письма

Пример содержит изменённые персональные данные и не может учесть все варианты конкретного дела. Выложен в ознакомительных целях. Для составления требуется консультация юриста. Форма законом не предусмотрена. Любой документ, предоставляемый в суд, нужно дорабатывать применительно к конкретной ситуации.

Порядок направления

Не следует нарочно отвозить письмо в офис ответчика. В суде может выясниться, что невозможно установить личность принявшего документ, а поскольку бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце, ему могут отказать в штрафе.

Любые документы следует направлять почтой России с описью вложения по форме 107, утвержденной в Приложении N 1 к Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (Приказ ФГУП «Почта России» от 17.05.2012 N 114-п).

Согласно п. 5.5 в описи вложения ф. 107 указывается наименование предметов.

• За № п/п 1 пишем «Претензия застройщику от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность 1 руб.
• За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность 1 руб.
• Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.

Опись сделать в двух экземплярах. Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться. Первый экземпляр описи вкладывается в почтовый конверт, а второй выдаётся заявителю вместе с квитанцией. В квитанции указывается номер почтового идентификатора (РПО).

Подтверждением возможности получения почтового отправления случит распечатка «Отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором». На сайте «Почта России» в разделе «отслеживание отправлений» нужно внести РПО из почтового чека. Полученный отчёт распечатать и вместе с рекламацией, описью и чеком предоставить в суд.

Опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки по отношению к доказательствам его неполучения (если такие будут). Не играет никакой роли, получил ли адресат письмо, направленное по его месту нахождения или не получил.

Юристы направляют любые документы адресату методом почтового отправления, а не нарочно. Подтверждением направления служит опись вложения по форме 107, почтовый чек и отчёт об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Юридический центр RegPractic

О взыскании штрафа

Разрешение конфликта в связи с просрочкой сдачи квартиры, предполагает информирование стороны жилищного спора о компенсации ущерба. Ждать подписания акта приёма передачи объекта долевого строительства не целессобразно, поскольку ответчик получит дополнительную фору по времени на вывод денежных средств.

Ответом на обращенеи будет следующая отписка: «По вашему вопросу сообщаем, что согласно сформировавшейся действующей судебной практики неустойка предствляет собой меру ответственности за виновное нарушение исполнения обязательств, поскольку носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой стороны, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может яляться способом оборащения одной из сторон».

Ожидая в течение месяца стандартной отписки, дольщик подаёт иск, как минимум на месяц позднее, чем это можно было бы сделать. Как знать, возможно именно этого месяца дольщику может не хватить, чтобы успеть подать иск, пока на счетах ответчика ещё присутствуют деньги.

Претензионно исковая работа юриста в суде

В какой срок после направления претензионного письма можно подавать иск в суд?

Ждать ответа не обязательно, достаточно выждать несколько дней. Десять дней по закону о защите прав потребителей предоставляется для добровольного удовлетворения требований, что не ограничивает истца в подаче искового заявления в суд раньше указанного в претензии срока. До рассмотрения дела по существу пройдет намного больше времени и у судьи не будет повода отказать в штрафе по этому основанию.

Подождать ли уведомления о продлении сроков строительства?

Направляйте досудебку, как только набегут пени 100 — 150 тыс. рублей (на дату рассмотрения судом подаётся ходатайство с расчётом уточнения исковых требований в сторону увеличения).

Дожидаться ли подписания передаточного акта?

Чем дольше ждать, тем больше шансов остаться с исполнительным листом, но без денег. Застройщик не Сбербанк, а неустойка — не депозит. Субсидиарная ответственность по таким делам не работает. Учредители или материнская компания по долгам не отвечают.

Можно ли рассчитывать на добровольное удовлетворение моих требований?

Как доказать факт получения моего письма?

На официальном сайте ФГУП «Почта России» можно посмотреть информацию о получении адресатом корреспонденции по почтовому идентификатору. Однако практического значения эта информация не имеет, если направили письмо по адресу из ЕГРЮЛ с сайта ФНС.

Строительство следующей очереди увеличивает мои перспективы получения денег?

Новостройку возводит подрядчик, который деньги на строительство уже получил. Поэтому нет никакой взаимосвязи между строительством дома и наличием денег на счетах ответчика. Для проверки платежеспособности есть другие способы, которые носят только вероятностный характер.

Возможно ли отсудить неустойку без снижения?

Возможно, даже при заявлении ответчика о её снижении. Секрет прост — это большой опыт работы. Хороший юрист всегда знает, что сказать и как возразить оппоненту, сможет подобрать к судье ключик, представить истца в наиболее выгодном свете. Также есть возможность обжаловать неправомерные процессуальные действия, направив апелляционную жалобу на решение суда.

Источник: regpractic.ru