Новые правила приемки квартир в новостройке: что изменило Постановление Правительства от 23 марта 2022 года № 442
Приветствуем всех тех, кто ждет ключи от своей квартиры в новостройке по ДДУ. Несколько дней назад появились новости, которые всколыхнули все форумы ЖК: вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Но как реально изменится процесс приемки квартиры и отношения с застройщиками? Об этом мы сегодня вам расскажем.
Юристы компании «Аудит Новострой» провели анализ как данного документа, так и рынка «приемщиков», которые осуществляют услуги в Москве и СПБ. Свои выводы мы разбили на несколько основных блоков:
Для начала рассмотрим самое важное для владельцев квартир по ДДУ: как принимать свои долгожданные квадратные метры в соответствии с новым Постановлением.
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее — специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта
«Геодезический контроль строительно-монтажных работ».
1. Первичная приемка осуществляется в том же порядке, как и раньше. Осмотр квартиры может осуществлять, как сам дольщик самостоятельно так и специалист профессионально занимающийся этим делом. Тут полное раздолье в выборе специалиста, его можно найти Авито, Ремонтник.ру, Profi.ru, либо обратиться в компании специализирующееся на данных услугах.
2. В случае если в процессе приемки выявлены несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик указывает их в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком в течении 60 дней (по истечении указанного срока застройщик должен будет пригласить вас для визирования исправлений).
3. Если застройщик отказывается их устранить или возникают разноглася относительно объема недостатков, то в данном случае необходимо приглашать специалиста, который составит акт в соответствии с новыми требованиями. Стоимость услуг данного специалиста, в случае если он подтвердит наличие существенных недостатков, согласно Постановлению, будут компенсированы застройщиком. Либо в суде, если застройщик откажется их устранять.
Данного специалиста можно приглашать, согласовав время и дату с застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий. То есть, если на первичной приемке, вам говорят, что устранять не будут, можете смело звать подобного мастера.
Видеолекция Организация контроля качества дорожных работ. Основные виды контроля
В п. в ст 1 Постановления речь идет о так называемых существенных недостатках, а что под этим понимает юридическая наука? Разъяснение существенности недостатков товара, а квартира, как ни как товар, хоть и очень дорогой, дается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Существенные недостатки — это такие недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Под существенными недостатками следует понимать:
· неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
· недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
· изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения. В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории «существенные» в категорию «несущественные» и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.
Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации
Таким образом вызывая специалиста, который будет составлять акт осмотра, необходимо предварительно запросить у него следующие документы:
1. Трудовой договор с организацией, которая состоит в СРО;
2. Номер, присвоенный Приемщику при включении его в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
3. Документы подтверждающие, что организация, где работает специалист, действительно состоит в СРО;
Номер специалиста вы можете проверить в открытых источниках таких как:
Логичный вопрос, а какая квалификация необходима для включения в данный реестр?
1) наличие высшего образования по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства;
2) наличие стажа работы соответственно в организациях, выполняющих инженерные изыскания, осуществляющих подготовку проектнои документации, строительство, реконструкцию, капитальныи ремонт объектов капитального строительства на инженерных должностях не менее чем три года;
3) наличие общего трудового стажа по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее чем десять лет;
4) повышение квалификации специалиста по направлению подготовки в области строительства не реже одного раза в пять лет;
5) наличие разрешения на работу (для иностранных граждан).
Наши специалисты провели небольшой статистический опрос среди специалистов осуществляющих деятельность на портале profi.ru и выяснили, что среди 30 опрошенных респондентов только у 4 имеется подобная квалификация.
Данные опроса говорят, что отрасль оказалась абсолютно не готова к изданию подобного нормативно-правового акта. Реакция компаний в основном выжидательная, они пытаются найти оптимальные способы решения данной проблемы, но в штате большинства просто отсутствуют специалисты подобной квалификации (напомним, стаж не менее 10 лет). Да и увольнять опытных приемщиков откровенно нецелесообразно.
Некоторые из компаний рассматривают возможность, использования партнерских программ, а также вступление в СРО и дополнительный рекрутинг специалистов. Однако услуги на подобные приемки могут резко вырости в силу объективных обстоятельств, что неминуемо ударит по карманам дольщиков.
Для первичной приемки вам подойдет профессиональный приемщик, который обладает необходимым опытом и знает недостатки каждого застройщика. Большинство из данных недостатков застройщик будет готов исправить самостоятельно, и у вас не возникнет с этим больших проблем. Если недостатки все же будут не исправлены, следует прибегнуть к услугам сертифицированного специалиста. Если говорить за Аудит Новострой то данная услуга будут стоить на 50% дороже обычной приемки, иные компании могут устанавливать другие наценки.
По сути вызов этого специалиста, это не что иное, как экспертиза на минималках, а именно составление экспертного заключение без сметы. Законодатель отрегулировал досудебный порядок урегулирования спора, который и до этого был обязательным.
Однако, у нас есть большие сомнения в том, что если недостатки будут действительно существенными, застройщик пойдет на их устранение.
В большинстве случаев, как и раньше, он отправит человека в суд. Из этого можно сделать логичный вывод, что Приемщика 2.0 стоит заказывать в том случае если вы действительно готовы идти в суд. При этом стоит сразу обращаться в организацию, которая также поможет вам сделать строительную экспертизу. В противном случае вы будете нести еще дополнительные затраты на эксперта.
Аудит Новострой, желает Вам успехов в приемке квартир!
Наш Telegram канал о приемках квартир: https://t.me/auditnovostroypk
Наконец-то хоть кто-то разъяснил! Спасибо автору !
Спасибо, информация для меня полезная и своевременная. Для себя уже решила, каждый должен заниматься своим делом, так и приемку пусть проводят специалисты.
Подскажите, пожалуйста, как это постановление отразится на уже переданных ранее квартирах. Можно ли будет требовать соразмерного уменьшения цены договора / возмещения расходов на устранение недостатков (как впервые обнаруженных экспертизой, так и тех недостатков, по которым уже направлялись претензии застройщику (были акты осмотра)?
В юриспруденции есть такая «приятная» штука, как обратная сила закона, в этом случае законодатель ее не применял, поэтому оно действует только на правоотношения возникшие после принятия его принятия.
Поэтому, если Вам посчастливилось принять квартиру до издания Постановления, вы можете смело заказывать строительную экспертизу и обращаться в суд.
Вопрос еще вызывает применение п. 2 ст. 4 ГК РФ.
«По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.»
Насколько я понимаю, с учетом ст. 4 ГК РФ права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214-ФЗ, ГК, Законом о ЗПП, относительно требования компенсации расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения убытков, требования неустойки по Закону о ЗПП, возникли еще в момент передачи объекта долевого строительства или предъявления соответствующих требований к застройщику. Соответственно, в таком случае я должен иметь право на компенсацию стоимости устранения недостатков, неустойку, предусмотренную Законом о ЗПП за неисполнение требования потребителя (до 26.03.22 как я полагаю, согласно постановлению правительства № 479).
Остается и вопрос насчет потребительского штрафа 50%. Думаю в лучшем случае здесь можно исходить из момента возникновения права требования в суде такого штрафа, в виде неудовлетворения в установленный срок досудебной претензии.
В моем случае квартира была передана по одностороннему акту, не вполне обоснованному на мой взгляд. Я планировал его оспорить, установить дату передачи = дате передачи ключей (такая судебная практика есть). Теперь боюсь это делать — вдруг суд сочтет квартиру вообще не переданной. Думаю насчет того чтобы зарегистрировать право собственности, попытаться в будущем признать односторонний акт недействительным только в части даты передачи (такая судебная практика тоже есть).
Интересно а есть практика судов по данному вопросу, именно в части квартир принятых до вступления в силу Постановления, в части требования возмещения расходов на устранение недостатков своими силами, т.к. есть подозрения, что и на квартиры переданные ранее, но недостатки по которым выявлены после вступления постановления в силу (в течение гарантийного срока), суды будут его распространять и отказывать в этом требовании, предоставляя право устранения недостатков Застройщику
спасибо, нашел хоть где все разжевано, а то думал что сразу дорогого эксперта что ли брать
Ну если вы собираетесь в суд то все равно прийдется брать эксперта, и составлять смету для формирования исковых требований. И более того в суде ответчик может запросить независимую экспертизу.
А если дело уже в суде рассматривается по неустранению недостатков застройщиком ? Квартира на этом основании не принята ! Как теперь ? И что теперь согласно п. 2 данного постановления — закон о защите прав потребителей не действует на дольщиков?
Если дело уже принято судом и рассматривается по существу, на вас положения данного постановления не распространяется. Так как в последнем пункте постановления установлено положение о его сроке действия. Обратной силы данный НПА не имеет.
Здравствуйте. У меня вопросы к 1му пункту. Вы говорите, что приемку осуществляется как прежде и возможна с участием эксперта по приемке. Тогда как в постановлении сказано: «при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л».» Смотрим пункт «л» — дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;»
То есть это разные дни, и чтобы пригласить эксперта нужно выявить нарушения, и видимо, не экспертом. В наш жк Одинград Лесной, эксперта например не пускают на приемку, ссылаясь на это постановление
В этом случае вы можете воспользоваться помощью стороннего специалиста. Мы находим подобные требования застройщика необоснованными. Т.к. возникает логичный вопрос, как могут быть выведены «существенные» недостатки если Вам на них ни кто не укажет.
ИсточникПриемка бетонных и железобетонных конструкций или частей сооружений
p>18.1 Строительный контроль законченных конструкций или частей зданий и сооружений следует производить на соответствие:
- фактических геометрических параметров конструкций рабочим чертежам и отклонениям по таблице 5.12;
- качества поверхности внешнему виду монолитных конструкций (приложение X);
- свойств бетона проектным требованиям по 5.5 и арматуры — по 5.16;
- применяемых в конструкции материалов, полуфабрикатов и изделий требованиям проектной документации по данным входного контроля технической документации.
18.2 Приемку законченных бетонных и железобетонных конструкций или частей сооружений следует оформлять в установленном порядке актом освидетельствования скрытых работ и актом освидетельствования ответственных конструкций.
18.3 Требования, предъявляемые к законченным бетонным и железобетонным конструкциям или частям сооружений, приведены в таблице 5.12.
Таблица 5.12. СП 70.13330.2012
Несущие и ограждающие конструкции.
Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87
Предельные отклонения, мм
Контроль (метод, объем, вид регистрации)
1 Отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали или проектного наклона на всю высоту конструкций для:
Измерительный, каждый конструктивный элемент, журнал работ
стен и колонн, поддерживающих монолитные покрытия и перекрытия
стен и колонн, поддерживающих сборные балочные конструкции
стен зданий и сооружений, возводимых в скользящей опалубке, при отсутствии промежуточных перекрытий
1/500 высоты сооружения, но не более 100
стен зданий и сооружений, возводимых в скользящей опалубке, при наличии промежуточных перекрытий
1/1000 высоты сооружения, но не более 50
2 Отклонение осей колонн каркасных зданий на всю высоту здания (n-количество этажей)
∑h (200n 1/2 ), но не более 50
Измерительный, всех колонн и линий их пересечения, журнал работ
3 Отклонение от прямолинейности и плоскостности поверхности на длине 1 — 3 м и местные неровности поверхности бетона
По приложению X для монолитных конструкций. По ГОСТ 13015 для сборных конструкций
Измерительный, не менее 5 измерений на каждые 50 м длины и каждые 150 м поверхности конструкций, журнал работ
4 Отклонение горизонтальных плоскостей на весь выверяемый участок
Измерительный, не менее 5 измерений на каждые 50 м длины и каждые 150 м поверхности конструкций, журнал работ
5 Отклонение длин или пролетов элементов, размеров в свету
Измерительный, каждый элемент, журнал работ
6 Размер поперечного сечения элемента h при:
Измерительный, каждый элемент (не менее одного измерения на 100 м площади плит перекрытия и покрытия), журнал работ
h > 2000 мм
При промежуточных значениях h величина допуска принимается интерполяцией
7 Отклонение от соосности вертикальных конструкций
Измерительный (исполнительная геодезическая съемка), каждый конструктивный элемент, журнал работ
8 Отклонение размеров оконных, дверных и других проемов
Измерительный, каждый проем, журнал работ
9 Отметки поверхностей и закладных изделий, служащих опорами для стальных или сборных железобетонных колонн и других сборных элементов
Измерительный, каждый опорный элемент, исполнительная схема
10 Расположение анкерных болтов:
То же, каждый фундаментный болт, исполнительная схема
в плане внутри контура опоры
в плане вне контура опоры
18.4 При приемочном контроле внешнего вида и качества поверхностей конструкций (наличие трещин, сколов бетона, раковин, обнажения арматурных стержней и других дефектов) визуально проверяют каждую конструкцию. Требования к качеству поверхности монолитных конструкций приведены в приложении X. Особые требования к качеству поверхности монолитных конструкций должны быть представлены в проектной документации. Требования к качеству поверхности конструкций допускается устанавливать для монолитных конструкций по ГОСТ 13015.
18.5 При приемке монолитных конструкций на строительной площадке контроль качества бетона должен осуществляться комплексным применением следующих методов испытаний и контроля:
- показателей качества бетона по прочности в конструкциях по ГОСТ 18105;
- морозостойкости по ГОСТ 10060;
- водонепроницаемости по ГОСТ 12730.5.
Примечание. При необходимости осуществляется контроль установленных в проектной документации и ГОСТ 26633 других показателей.
18.6 Определение показателей качества бетона по прочности в конструкциях при приемке в соответствии с ГОСТ 18105 осуществляется неразрушающими методами или по образцам, отобранным из конструкций.
18.7 При контроле прочности бетона конструкций в промежуточном возрасте неразрушающими методами контролируется не менее одной конструкции каждого вида (колонна, стена, перекрытие, ригели и т.д.) из контролируемой партии.
18.8 При контроле прочности бетона конструкций неразрушающими методами в проектном возрасте проводится сплошной неразрушающий контроль прочности бетона всех конструкций контролируемой партии. При этом, согласно ГОСТ 18105, число участков испытаний должно быть не менее:
- трех на каждую захватку для плоских конструкций (стена, перекрытие, фундаментная плита);
- одного на 4 м длины (или три на захватку) для каждой линейной горизонтальной конструкции (балка, ригели);
- шести на каждую конструкцию — для линейных вертикальных конструкций (колонна, пилон).
18.9 Общее число участков измерений для расчета характеристик однородности прочности бетона партии конструкций должно быть не менее 20. Число измерений, проводимых на каждом контролируемом участке, принимают по ГОСТ 17624 или ГОСТ 22690.
При инспекционном контроле (проведении обследований и экспертной оценке качества) линейных вертикальных конструкций число контролируемых участков должно быть не менее четырех.
18.10 Определение показателей качества бетона по прочности в конструкциях при приемке по образцам осуществляется в тех случаях, если это предусмотрено проектной документацией.
18.11 Отбор образцов из конструкций для определения показателей качества бетона по прочности должен производиться по ГОСТ 28570.
18.12 Оценка и приемка бетона конструкций по образцам, отобранным из конструкций, проводится по ГОСТ 18105 из условия Вф > В и осуществляется:
- с определением характеристик однородности бетона по прочности при использовании данных текущего контроля прочности бетона отдельной конструкции или партии (группы) конструкций с числом участков испытаний не менее трех;
- без определения характеристик однородности бетона по прочности при использовании данных текущего контроля прочности бетона отдельной конструкции или захватки конструкции с числом участков испытаний не менее трех. При этом фактический класс бетона Вф принимается равным 80% средней прочности бетона контролируемых участков конструкции или захватки конструкции, но не более минимального частного значения прочности бетона отдельной конструкции или участка конструкции, входящих в контролируемую партию.
Контролю по образцам, отобранным из конструкций, подлежат также те показатели качества бетона, которые приведены в проектной документации.
18.13 Для бетонов классов В60 и выше оценка и приемка бетона по прочности проводится в соответствии с ГОСТ 18105 с учетом следующих требований:
- коэффициент требуемой прочности принимается по таблице 2 ГОСТ 18105, но не менее 1,14;
- в начальный период уровень требуемой прочности бетона в партии принимается в соответствии с 6.8 ГОСТ 18105 либо по схеме «Г»;
- фактический класс бетона Вф в партии (группе) монолитных конструкций определяется по контрольным образцам, изготовленным на стройплощадке, в исключительных случаях, если невозможно определить прочность бетона в конструкциях неразрушающими методами по формулам;
- при количестве единичных результатов от каждой партии конструкций не менее шести, но не более 15, без учета характеристик однородности бетона по прочности по формуле
где Rm — средняя фактическая прочность бетона в партии (группе) конструкций по данным испытаний контрольных образцов, МПа;
где ta — коэффициент, принимаемый по таблице 3 ГОСТ 18105 в зависимости от числа единичных значений прочности бетона, по которым рассчитан коэффициент вариации прочности бетона;
Vm — текущий коэффициент вариации прочности бетона в партии конструкций по данным испытаний контрольных образцов.
18.14 Партия конструкций подлежит приемке по прочности бетона, ГОСТ 18105, если фактический класс бетона Вф в каждой отдельной конструкции этой партии не ниже проектного класса бетона по прочности Внорм.
18.15 Значения фактического класса прочности бетона каждой конструкции должны быть приведены в журнале бетонных работ.
18.16 На поверхности конструкций не допускается обнажение рабочей и конструктивной арматуры, за исключением арматурных выпусков, предусмотренных в рабочих чертежах.
18.17 Открытые поверхности стальных закладных деталей, выпуски арматуры должны быть очищены от наплывов бетона или раствора.
18.18 На лицевых поверхностях монолитных конструкций, предназначенных под окраску, не допускаются жировые и ржавые пятна.
18.19 Качество рельефных и т.п. поверхностей, не подлежащих дальнейшей отделке (окраске, оклейке, облицовке и т.д.), должно соответствовать требованиям проектной документации.
18.20 Предельно допустимую ширину раскрытия трещин следует устанавливать исходя из эстетических соображений, наличия требований к проницаемости конструкций, а также в зависимости от длительности действия нагрузки, вида арматурной стали и ее склонности к развитию коррозии в трещине.
При этом предельно допустимое значение ширины раскрытия трещин аcrc, ult следует принимать не более:
- из условия сохранности арматуры:
- 0,3 мм — при продолжительном раскрытии трещин;
- 0,4 мм — при непродолжительном раскрытии трещин;
- 0,2 мм — при продолжительном раскрытии трещин;
- 0,3 мм — при непродолжительном раскрытии трещин.
Для массивных гидротехнических сооружений предельно допустимые значения ширины раскрытия трещин устанавливают по соответствующим нормативным документам в зависимости от условий работы конструкций и других факторов, но не более 0,5 мм.
18.21 При выявлении по результатам строительного контроля (обследования конструкций) отклонений качества готовых конструкций от требований проекта и раздела 18 настоящего СП (геометрические размеры, качество бетона и поверхностей, армирование, расположение закладных деталей) составляется акт освидетельствования бетонных и железобетонных конструкций, который согласовывается с проектной организацией на предмет обеспечения безопасности конструкций [8].
Источник