Для анализа проекта строительства жилого комплекта и последующей разработки мероприятий по управлению им был использован такой инструмент стратегического анализа как «SWOT-анализ» (рисунок 5.4), предполагающий анализ возможностей и угроз, сильных и слабых сторон.
Основными преимуществами SWOT анализа является возможность мысленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем, что является основой для принятия решений по улучшению процесса управления и системы управления.
Основным недостатком проведения подобного анализа является невозможность представления количественного представления результатов.
Сильные (S) и слабые (W) стороны являются факторами внутренней среды объекта анализа, (то есть тем, на что сам объект способен повлиять); возможности (O) и угрозы (T) являются факторами внешней среды (то есть тем, что может повлиять на объект извне и при этом не контролируется объектом).
1. Благоприятное местоположение объекта (в центральной части города);
Анализ конкурентов: Benchmarking
2. Уникальность проектных решений (строительство на стилобате);
4. Развитая инфраструктура;
5. Соответствие всем предъявляемым стандартам в области качества строительных конструкции и планировки;
6. Полный состав инженерно-технических коммуникации;
7. Привлечение профессиональной управляющей компании на объект;
8. Наличие полного комплекта технических и правоустанавливающих документов на объект.
1. Объект сдается в предчистовой отделке;
2. Высокая цена жилую недвижимость;
3. Необходимость привлечения сторонних организаций.
1. Рост деловой активности и реальных доходов населения города Краснодара;
2. Благоприятная инвестиционная среда в регионе;
3. Возможный рост арендных ставок;
4. Заинтересованность стратегических партнеров — западных девелоперов и фондов;
5. Развитие среднего класса и близких к нему групп населения по своему потребительскому поведению;
6. Увеличение потребительского кредитования;
7. Динамичное развитие строительной отрасли в городе Краснодаре;
8. Максимальное заполнение коммерческих помещений арендаторами;
9. Своевременный возврат вложенных денежных средств и получение стабильного высокого дохода.
1. Спад в мировой экономике;
2. Нестабильность налогового законодательства РФ;
3. Возможное повышение ставок по кредитам;
4. Высокий уровень конкуренции;
5. Новые требования к качеству зданий;
6. Продажа/сдача в аренду по более; ;низким ценам от плановых (до 10%);
7. Ухудшение экологической ситуации в районе строительства;
8. Ухудшение транспортной ситуации (появление пробок).
Рисунок 5.2 — SWOT — анализ
На рисунке 5.3 изображена матрица Бостонской консультативной группы
Доля рынка по сравнению с долей основных конкурентов
Рисунок 5.3 — Матрица БКГ
Идеальный портфель должен состоять из 2 групп товаров:
— Товаров, способных обеспечивать компанию свободными денежными ресурсами для возможности инвестирования в развитие бизнеса. (звезды и дойные коровы);
Сводные таблицы Excel с нуля до профи за полчаса + Дэшборды! | 1-ое Видео курса «Сводные Таблицы»
— Товаров, находящихся на стадии внедрения на рынок и на стадии роста, нуждающихся в инвестировании и способных обеспечить будущую стабильность и устойчивость компании (дикие кошки).
Другими словами, товары первой группы обеспечивают текущее существование компании, товары второй группы обеспечивают будущие доходы компании.
Мы видим, что компания застраивающая объект ЖК «Большой» имеет идеальный портфель.
Из выше перечисленных данных вытекает вывод о целесообразности внедрения управленческой компании в процесс управления ЖК «Большой». Причем, От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Источник: studbooks.net
SWOT-анализ по сравниваемым проектам.
Вывод: наиболее выгодным при проведении функционального анализа считаю строительство коммерческо-жилого здания, т.к. участок застройки расположен в жилой зоне, т.е. там потенциально высокий спрос на коммерческие товары и услуги. Помимо этого, строительство жилой недвижимости не противоречит генплану москвы. Исследуемый район имеет развитую транспортную сеть, что благоприятно отразится на нашем объекте. Кроме того, существует возможность сдачи жилых помещений сотрудникам коммерческих фирм, работающих в здании, что является рациональным решением в современных московских условиях.
5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
Финансовый план позволяет нам рассчитать прогнозные экономические показатели того или иного проектного решения. Ценность финансового плана состоит в том, что он дает нам возможность сравнить варианты проектных решений между собой, чтобы выбрать для реализации наиболее выгодный с экономической точки зрения проект.
В данном примере сравниваются между собой три варианта проектных решений: жилое здание, коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческое здание. Помещения сдаются в аренду на 5 лет, по истечении этого срока объект продается по рыночной стоимости. Следовательно, доход предприятия формируется за счет продажи имущества и арендных платежей. Для того, чтобы сравнить проекты между собой необходимо привести их финансовые результаты к одному моменту времени, так как инфляция и прочие факторы экономической среды могут исказить их.
Для того, чтобы привести денежный поток к определенному моменту времени, используется ставка дисконта (i), которую можно сосчитать кумулятивным методом на основе данных о ставке рефинансирования ЦБ РФ , годового темпа инфляции — h, рисковой премии r, т.е. i=d+h+r. Ставка рефинансирования в России составляет 8,25% (информация с официального сайта ЦБ РФ www.cbr.ru); годовой темп инфляции в России в 2011 году составляет примерно 7% (по данным информационно-аналитического журнала «Политическое образование»).
Рисковую премию примем условно 4,75% для нашего проекта, что позволит нам обезопасить себя от незначительных изменений рыночной ситуации в стране. Следует учесть, что ставка рефинансирования ЦБ рассчитывается на основе годового показателя инфляции. В таком случае я предлагаю ставку дисконта рассчитывать только на основе ставки рефинансирования ЦБ и рисковой премии, т.е. i=8,25%+4,75%=13%. Для дисконтирования денежных потоков примем условно ставку дисконтирования равной 13%.
Такая ставка дисконтирования будет соответствовать наиболее вероятному сценарию развития событий, при котором в ближайшие 5 лет не произойдет существенных изменений в экономике в какую-либо сторону. Для более углубленного финансового анализа необходимо разработать ещё несколько сценариев развития событий.
Оптимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконта равная 9%. Он предполагает, что экономическая ситуация в России улучшится, производство активизируется, инфляция уменьшится, финансовые инструменты (такие как кредит, например) станут для предприятия более доступными.
Пессимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконтирования равная 17%. Сценарий предполагает некоторое ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, усложнение условий ведения бизнеса, удорожание кредитов и займов, рост стоимости строительных материалов. Крайне пессимистический сценарий предполагает ставку дисконтирования равную 20%. Для данного случая характерно крайнее обострение экономических противоречий, наступление кризисных явлений в экономике. Такой сценарий актуален всвязи с прогнозами экономистов о грядущей второй волне мирового экономического кризиса.Для сравнения вариантов проектных решений между собой ниже представлен их экономический расчет.
5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% | |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | — | 2 294 | 2 628 | 3 030 | 3 818 | 4 673 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы | |||||
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | -23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 | |||
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -414,25 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -435 | -452 | -479 | -518 | -559 | |||
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 44%) | тыс. у.д.е. | -1 082 | -1 082 | -974 | -865 | -757 | -649 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -1 543 | 742 | 1 163 | 1 643 | 2 498 | 3 414 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+9834=20394 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | — | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| -612 | -612 | -612 | -612 | -612 | |||
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -1543 | |||||
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | — | -26 | -110 | -206 | -377 | -560 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -1543 |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Единица измерения | годы | |||||
| Заемный капитал в начале года (44% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 4 327 | 4 327 | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | — | 433 | 433 | 433 | 433 | 433 |
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | — | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 | 2 164 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года, 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 1 082 | 1 082 | 974 | 865 | 757 | 649 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 17 334 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 49 792 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -2 164 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 55 004 |
| V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы | |||
| Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») | -10 560 | ||||
| Инвестиции в строительство | -9 834 | ||||
| Заем (44% от инвестиций) | 4 327 | ||||
| Погашений займа | -433 | -433 | -433 | -433 | -433 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -1 543 | 1 509 | 2 242 | ||
| Амортизационные отчисления, 3 % | |||||
| Цена продажи недвижимости | 67 126 | ||||
| Налог с продаж | -9 958 | ||||
| Платежи по займу | -2 164 | ||||
| Кассовые поступления, | -16 067 | -1 543 | 1 004 | 1 688 | 57 425 |
| VI. Дисконтированный денежный поток | |||||||
| 2012 г | 2013 г | 2014 г | 2015 г | 2016 г | 2017 г | ||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | 27 582 | ||||
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 334 | ||||||
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,39 | ||||||
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. | ||||||
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |||||||
| На начало 2012 г. | годы | ||||||
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 415 | 1 097 | 34 241 | |||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 482 | -17 244 | -16 765 | -16 053 | -14 956 | 19 284 |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | 27 582 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 318 | 22 387 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 385 | -17 179 | -16 791 | -16 255 | -15 485 | 6 901 |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 285 | 19 232 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 352 | -17 156 | -16 797 | -16 312 | -15 634 | 3 597 |
| Расчет коэффициента чувствительности | |||||||
| № п.п | i | NPV | Определение уровня безопасности | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |||
| 0,09 | 19 284 | Сумма инвестиций ∑I= | 20 394 | i, % | NPV, т.у.д.е. | ||
| 0,13 | 12 334 | Сумма дисконт/ денежного потока∑C= | 28 401 | Нач.пер. | 19 284 | ||
| 0,17 | 6 901 | Кб= | 0,28 | Кон.пер. | 3 597 | ||
| 0,2 | 3 597 | Δ | -15 687 | ||||
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 529 | Ks= | 1426,1 | |||
| ΔNPV= | -15 687 | ||||||
| Δi= | 0,11 | ||||||
| Е= | -2,00 |
5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% | |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам») | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | — | 3 139 | 3 567 | 4 080 | 4 994 | 6 037 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы | |||||
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 | |||
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -551,26 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -579 | -602 | -638 | -689 | -744 | |||
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%) | тыс. у.д.е. | -2 065 | -2 065 | -1 859 | -1 652 | -1 446 | -1 239 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -2 663 | 1 068 | 1 748 | 2 814 | 4 003 | |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | — | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| — | -759 | -759 | -759 | -759 | -759 | ||
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 | ||||
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | — | — | -62 | -198 | -411 | -649 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Ед. изм. | годы | |||||
| Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 8 261 | 8 261 | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | — | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 | 4 131 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 2 065 | 2 065 | 1 859 | 1 652 | 1 446 | 1 239 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 21 514 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 56 320 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -4 131 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 62 440 |
| V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы | |||
| Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») | -10 560 | ||||
| Инвестиции в строительство | -14 751 | ||||
| Заем (56% от инвестиций) | 8 261 | ||||
| Погашений займа | -826 | -826 | -826 | -826 | -826 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -2 663 | -300 | 1 644 | 2 595 | |
| Амортизационные отчисления, 3 % | |||||
| Цена продажи недвижимости | 77 834 | ||||
| Налог с продаж | -11 264 | ||||
| Платежи по займу | -4 131 | ||||
| Кассовые поступления | -17 050 | -2 663 | -367 | 1 577 | 64 968 |
| VI. Дисконтированный денежный поток | |||||||
| Коэффициент дисконтирования (13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | 31 205 | |||
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 937 | ||||||
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,18 | ||||||
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. | ||||||
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |||||||
| На начало 2012 г. | годы | ||||||
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 443 | -309 | 1 025 | 38 738 | ||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 493 | -19 802 | -19 663 | -19 149 | -18 124 | 20 614 |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | 31 205 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 276 | -268 | 25 327 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 326 | -19 594 | -19 482 | -19 095 | -18 376 | 6 952 |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 219 | -255 | 21 758 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 269 | -19 524 | -19 420 | -19 070 | -18 436 | 3 321 |
| Расчет коэффициента чувствительности | |||||||
| № п.п | i | NPV | Определение уровня безопасности | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |||
| 0,09 | 20 614 | Сумма инвестиций ∑I= | 25 311 | i, % | NPV, т.у.д.е. | ||
| 0,13 | 12 937 | Сумма дисконтированого денежного потока∑C= | 29 987 | Нач.пер. | 20 614 | ||
| 0,17 | 6 952 | Кб= | 0,16 | Кон.пер. | 3 321 | ||
| 0,2 | 3 321 | Δ | -17 293 | -15 687 | |||
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 956 | Ks= | 1572,1 | |||
| ΔNPV= | -17 293 | ||||||
| Δi= | 0,11 | ||||||
| Е= | -2,12 |
5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Офисные помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений) | м² | 80% | 80% | 85% | 90% | 95% | |
| 4 646 | 4 646 | 4 936 | 5 226 | 5 517 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 2 897 | 3 100 | 3 558 | 4 068 | 4 810 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | 4 793 | 5 204 | 5 912 | 6 698 | 7 853 |
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.
Источник: cyberpedia.su
SWOT-анализ участка под строительство. Понять, что делать — за час!
В этом блоге я рассматриваю неочевидные аспекты проектирования, о которых многие, возможно не задумываются, потому что считают это «гурманством», неуместным тогда, когда нужен «просто дом без вывертов». На самом деле, вы удивитесь, какие результаты даст внедрение самой несложной аналитики в ваш проект по сравнению со строительством «по-проверенному как у всех».
Сегодня о SWOT-анализе участка под строительство — этапе, который логично предшествует предпроектной проработке и составлению техзадания .
Кратко о методе SWOT-анализа
Эта технология используется скорее в стратегическом управлении и менеджменте, и была изобретена как инструмент оценки конкурентоспособности компаний на рынке. С 1980-х годов ее обычно применяют менеджеры, когда им нужно разработать для компании стратегии развития.
Но нам ничего не мешает применять SWOT-анализ в любом проекте, который так или иначе требует какого-то управления в течении времени.
Я решила применить SWOT в неожиданном амплуа — для анализа земельного участка перед проектированием дома, то есть ваш участок — это и есть объект управления, для которого мы разрабатываем правильные стратегии освоения.
Для чего нужен SWOT-анализ участка? Я расцениваю его как предпроектную подготовку, способ «разведать стратегии» распоряжения землей до того, как вы начали прикидывать, какой дом на нем строить. Сделанные выводы вам очень четко покажут, как подчеркнуть сильные стороны участка, как нивелировать слабые, как не проколоться в долгосрочном планировании.
Итак, что означает SWOT в корпоративном менеджменте?
S — strengths (сильные стороны товара)
W — weaknesses (слабые стороны товара)
O — opportunities (возможности компании)
T — threats (угрозы компании)
В этой статье я применю этот анализ по отношению к земельному участку, поэтому нашими операндами будут 1) сильные стороны участка; 2) слабые стороны участка; 3) возможности застройщика (то есть вас); 4) угрозы для застройщика.
Вот пошаговая инструкция:
Шаг #1. Найдите сильные и слабые стороны участка
Сильными сторонами вашего участка будут те параметры, которые оказались лучше, чем в среднем у других участков.
Например, большая площадь, хорошая транспортная доступность, красивые виды, зрелые красивые деревья на участке.
Слабыми сторонами, соответственно, будут те, которые оказались хуже, чем в среднем у других.
Например, плохая инфраструктурная обеспеченность (не подведены коммуникации), неудобная форма (вытянутая), примыкание к шумной дороге.
Зафиксируйте плюсы и минусы. Возможно, их получится много, оставьте по 6-8 самых важных.
Шаг #2. Определите ваши возможности и угрозы
Возможности — это факторы внешней среды, которые помогут вам в будущем получить комфортное место для жилья.
Например, зрелые деревья на участке — возможность создать хороший ландшафт, перепад рельефа — возможность интереснее «посадить дом», или поставить его на возвышенности, а в низменности — водоем и т. д., существующие строения на участке — возможность их использовать.
Естественно, возможности должны быть такие, которыми вы собираетесь воспользоваться. Если ваш участок — кусок леса, кто-то предпочтет не пользоваться этой возможностью и вычистить его, тогда фактор переходит в «слабые стороны» — из-за затрат на зачистку.
Угрозы — это, соответственно, те факторы, которые могут спутать карты и не дать вам создать комфортное место для жилья.
Например, на участке прямо перед вами могут построить дом, который перекроет красивый вид, угроза подтопления участка, угроза сползания нестабильного грунта.
Сосредоточьтесь на долговременных факторах, в это шаге ваша задача — постараться предусмотреть все обстоятельства, которых сейчас нет, но они могут появиться в перспективе, все-таки дом — очень долгая инвестиция. Оставьте так же по 6-8 самых важных.
Шаг #3. Таблица SWOT-анализа
Теперь нужно структурировать всю полученную информацию: занести получившиеся сильные, слабые стороны, возможности и угрозы в таблицу вот такого вида:
Все найденные факторы вносятся в ячейки таблицы в порядке важности (от самого важного к наименее важному).
Проверьте реалистичность ваших факторов, действительно ли сильные стороны, которые вы выявили, — повышают привлекательность участка, а слабые — снижают? И действительно ли возможности помогут вам грамотнее распорядиться пространством и улучшить его качество, а угрозы — помешают сделать это.
Шаг #4. Матрица SWOT-анализа и подготовка выводов
Теперь самый важный этап — у вас есть таблица с четырьмя видами факторов, переходим непосредственно к составлению выводов по ней.
Что такое матрица? Это 4 квадранта с тактическими действиями, которые вытекают из последовательного соотнесения каждой из группы факторов. Это вот так:
Что это обозначает?
S-O действия, то есть сильные стороны + возможности. Это такие мероприятия, которые используют сильные стороны участка для раскрытия возможностей.
Например:
1) Большая площадь участка + зрелые деревья (если вы решили пользоваться этой возможностью) = сделать естественный ландшафтный парк, т.к. площадь позволяет.
2) Красивые виды + перепад рельефа = разместить главные помещения дома повыше и с ориентацией в сторону красоты:).
И так далее по списку. Если у вас по 6-8 плюсов и возможностей, то стратегий будет больше. Не обязательно разбивать их по парам, старайтесь предусмотреть все возможные комбинации, тогда не слишком значительные плюсы и возможности, не нашедшие пару, сами отпадут.
W-O действия, то есть слабые стороны + возможности. Это стратегия защиты — какие мероприятия нужно провести для преодоления слабых сторон участка, чтобы в полной мере использовать возможности?
Например:
1) Зрелые деревья + шумная дорога = использовать зрелые деревья как естественный звукоизолятор;
2) Перепад рельефа + вытянутая форма = подчинять конфигурацию дома вытянутой форме участка, используя «ступенчатую» посадку на рельеф, чтобы добиться хорошего вида из каждого помещения;
В этой группе выводов получилось скорее, как использовать возможности, чтобы нивелировать слабые стороны. Это не в полной мере классический вывод swot, но тоже полезный вывод.
S-T действия, сильные стороны + угрозы. Как правильно использовать сильные стороны участка для преодоления угроз?
Например:
1) Красивые виды + опасность, что сосед своим домом перекроет вид = размещать основные помещения выше первого этажа.
2) Красивые виды + угроза затопления = размещать дом на самом высоком месте, либо на опорах.
3) Зрелые деревья + угроза сползания грунта = сохранять и рассаживать деревья для естественного укрепления склона.
W-T действия, слабые стороны + угрозы. Какие мероприятия следует предпринять по преодолению слабых сторон участка для минимизации рисков угроз.
Например:
1) Вытянутый участок + неустойчивый к сползанию грунт = вытянуть дом по рельефу вниз согласно конфигурации участка, применив сочлененную конструкцию, когда сам дом является комплексом «подпорных стен».
Что получилось?
Итого, вот наши общие выводы:
Для понятности я привела в пример довольно простые параметры. Но вроде вышло наглядно)
Сразу оговорюсь, этот метод подходит тем, кто работает «от участка», то есть, покупает землю, а потом проектирует с привязкой к конкретному участку (логичный и последовательный путь), а не наоборот — выбирает относительно подходящий проект, а потом думает, куда его пристроить.
На весь этот анализ тратится около часа. Результат — первые правильные и обоснованные идеи по планированию участка, «причесывание в голове» сумбура, как и что здесь размещать.
Неплохо, да?
Когда вы провели базовую аналитику, советую вам проанализировать свои потребности и приступить к составлению технического задания — об этом прочитайте здесь: Технология составления технического задания .
Источник фотографии заставки www.ndsu.edu
Разместите статью в соцсети, чтобы не потерять:
Статьи по теме:
[recent_posts only_swipe=»false» autoplay=»4000″ number_of_posts=»5″ title=»» type=»image_title» category=»архитектура¬управление проектом» ]
Источник: selfietecture.com