Подготовка технического плана для постановки на учет объекта незавершенного строительства
Необходимо продать дом, который находится в стадии незавершенного строительства. Нужно ли ставить «недострой» на государственный кадастровый учет? И как это сделать?
Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Вам необходимо обратится в Компанию «Региональный кадастровый центр». Наши специалисты изучат все исходные данные по имеющимся у Вас документам и подготовят для Вас технический план.
В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства (ОНС), проектной документации на ОНС сведения о таком объекте недвижимости, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и степени его готовности, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
Местоположение ОНС на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура ОНС на земельном участке. Местоположение ОНС на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный ОНС, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
В техническом плане в отношении ОНС также предусмотрено указание следующих характеристик, свойственных для ОНС:
Урок по подготовке к сдаче квалэкзамена на тему «Затратный подход»
— проектируемое назначение ОНС (проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено);
— если ОНС представляет собой здание, строительство которого не завершено, в строке «площадь (кв. м)» указывается значение площади здания, строительство которого не завершено, в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м.;
— если ОНС представляет собой сооружение, строительство которого не завершено, в выбранной строке указывается значение основной характеристики такого сооружения;
— степень готовности ОНС в процентах.
После подготовки технического плана, необходимо подать его в орган регистрации прав лично с заявлением о постановке на кадастровый учет.
В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.
После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
ИсточникПример расчета степень готовности объекта незавершенного строительства
В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.
I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя
Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
и п 7. Методики определения соответствия… Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.
Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.
Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:
Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;
Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;
Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;
Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;
Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;
Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.
Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.
— расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;
— не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).
II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА
Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):
Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
i — номер конструктивного элемента по порядку;
n — общее количество конструктивных элементов в объекте;
Весi — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);
Сi — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).
Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:
— устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
— конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
— конструкции надземной части здания;
— сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
— ограждающие конструкции здания;
— внутренние инженерные системы и оборудование;
— внутренние отделочные работы;
— внутренние перегородки и стены;
Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.
Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.
Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).
Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
— сантехнические работы и электроосвещение;
Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:
1. Работы нулевого цикла, в том числе:
1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);
1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);
2. Внутриплощадочные сети;
3. Работы надземной части здания, в том числе:
3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;
3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;
3.3. Крыша, кровля;
3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;
3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;
3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;
4. Прочие работы.
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:
1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
— Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м
4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
— Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
— Общей площади квартир до 4 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 — 10 этажей
— Общей площади квартир до 8 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
— Общей площади квартир до 12 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ при строительстве шести типов многоквартирных домов
Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
ИсточникПример расчета степень готовности объекта незавершенного строительства
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Объемом общей площади
МКД до 20000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м
Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)
Итого по первым шести видам работ
Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники)
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир
Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир
Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир до 12 000 кв. м
Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир до 18000 м.кв
Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
Фундаменты (свайное основание)
Стены, перегородки, шахты лифтов
Перекрытия, лестничные марши и площадки
Окна, двери, остекление лоджий
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир до 18000 м.кв
Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
Фундаменты (свайное основание)
Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов
Перекрытия, лестничные марши и площадки
Окна, двери, остекление лоджий
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ
Общей площади квартир до 18 000 кв. м
Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Фундаменты (свайное основание)
Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов
Перекрытия, лестничные марши и площадки
Окна, двери, остекление лоджий
Сантехнические работы и электроосвещение
Итого по первым шести видам работ
Источник: Союз инженеров-счетчиков
При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:
— В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».
Фото: www.media2.24aul.ru
— Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);
— В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.
Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.
Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:
— акты на списание строительных материалов;
— табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;
— рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;
— акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.
Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.
Фото: www.krasgss.ru
Другие публикации по теме:
Продажа участка в Ярославле под многоквартирную застройку аукционным методом
Экономика — это эффективное распоряжение ограниченным ресурсом.
Как максимально точно определить стоимость имущества при покупке или продаже в сложившейся ситуации неопределенности? Перманентное изменение множества факторов происходящих в стране и мире отражают свое влияние на ценообразование всех групп продуктов. Эластичность спроса и предложения в разных сегментах разительно отличается, ни один оценщик или риэлтор не может достоверно определить стоимость особенно крупных, коммерческих или специальных объектов, или бизнеса. Единственный цивилизованный метод — это открытый аукцион.
Даже в стабильной ситуации на рынке, на основании проведенных торгов, мы определяли процент ошибки организатора торгов от 10 до 35. То есть реализуя свой объект либо бизнес продавец может недополучить, а покупатель, приобретая, — переплатить до трети стоимости.
Электронная биржа недвижимости и бизнеса torrgi.ru предлагает проведение в электронном виде открытых аукционов как на повышение, так и на понижение с последующим повышением при наличии предложений.
Всем, кто не согласен с вышезаявленным утверждением о сложности учета всех факторов при определении рыночной цены, предлагаю оценить стоимость лота 92, 9 га земли под многоэтажное строительство в Дзержинском районе г. Ярославля. В соответствии с проектом планировки на участке размещается 130 000 м 2 жилья https://torrgi.ru/lots/92
Для помощи представляю данные о проводимых торгах и стоимости аренды земельных участков в Ярославле. Участки отдельные не смежные.
Площадь м 2
Стоимость аренда в год ₽
Стоимость 1м 2 аренды
Адрес
Кадастровый номер
№ протокола дата проведения
Разрешенное использование З/У
7 731
Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №31
Протокол №130 от 08.06.2022
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 664
Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №27
Протокол №140 от 22.06.2022
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
4 896
Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №38
Протокол №135 от 15.06.2022
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
5 180
Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №58
Протокол №136 от 15.06.2022
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 150
Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №34
Протокол №139 от 22.06.2022
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
Функционал портала позволяет всем пользователям, ознакомившись с представленными материалами, бесплатно оценить стоимость лота. Это позволит понимать диапазон определения стоимости, а после проведения аукциона — точное отклонение от рыночной цены и целесообразность применения аукционного метода при реализации объектов.
Исходя из данных таблицы, стоимость аренды земельных участков определена как 1815 ₽ за 1м 2 . Стоимость аренды в год 9 га 163 млн ₽ при исполнении проекта в течение 6 лет Стоимость аренды составит 1 млрд ₽. Предлагаемый к реализации лот 92 состоит из шести смежных участков, что позволяет экономить, ведя и проектирование и строительство в отличие от точечной застройки.
Уникальное торговое предложение Электронной биржи torrgi.ru заключается в аукционном методе корректировки начальной стоимости реализуемого объекта предложениями покупателей как на повышение, так и на понижение с возможным дальнейшим повышением. Трафик покупателей формируется как за счет стандартных маркетинговых мероприятий, так и за счет реферальной и партнерской программы, выплаты по которым гарантированы биржей и позволяют привлечь к реализации лота неограниченное количество профессионалов и людей обладающих нужной информацией со всех регионов. Правила проведения аукционов и взаимодействия с биржей опубликованы на портале.
Аукционный метод признан ведущими участниками рынка недвижимости, активно разрабатывается и используется застройщиками ПИК и ГК Самолет при реализации объектов на собственных платформах. Для профессионалов предлагаем приобрести лицензию электронной биржи недвижимости и бизнеса РоБиН https://torrgi.ru/lots/82
Приглашаем к сотрудничеству крупных бенефициаров, агентов аукционистов, блогеров, маркетологов и всех заинтересованных лиц с целью извлечения дохода в сфере сделок с недвижимостью и бизнесом аукционным методом при помощи портала torrgi.ru.
Наш консультант Александр Фогель в вашем распоряжении 24/7.
Источник