Принятие квартиры в новостройке по акту приема передачи

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы

Подписание акта приема квартиры в новостройке

Приобрели квартиру по договору долевого участия. При приемке квартиры нам сказали, что акт приема-передачи подписывается нами, а для подписания другой стороной отправляется в другой город. Это займет порядка двух недель, по словам застройщика. Получается, что квартиру я приму, но никаких подтверждающих документов не будет на этот срок. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли застройщик предоставить документ, подтверждающий, что акт ему направлен на подписание, и он обязуется его вернуть в конкретный срок?

Подписание передаточного акта с дольщиком не менее важный этап для застройщика, чем для участника долевого строительства (далее – дольщика).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, а обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Таким образом, подписанный сторонами передаточный акт подтверждает не только юридический факт передачи застройщиком объекта долевого строительства (в конкретном случае – квартиры) дольщику, но и то, что обязательства застройщика по договору долевого участия исполнены, а дольщик принимает на себя все риски, связанные с утратой или повреждением квартиры, берет на себя расходы по ее содержанию, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Такой растянутый во времени способ подписания передаточного акта его сторонами, о котором говорит автор вопроса, законодательно не запрещен.

Подписав со своей стороны экземпляры передаточного акта, дольщик может попросить в офисе застройщика сделать ему отметку на копии этого акта, что оригиналы передаточного акта (и в каком количестве) переданы застройщику с указанием на копии должности, ФИО представителя застройщика, даты приема документа.

Как вариант, подойдет и письмо от застройщика, о котором упоминает автор вопроса, что оригиналы передаточных актов, подписанных дольщиком, приняты застройщиком (и в каком количестве), с указанием в письме сроков возврата дольщику подписанных сторонами экземпляров передаточного акта.

По предварительному согласованию с застройщиком экземпляры подписанных дольщиком передаточных актов могут быть высланы застройщику в другой город почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи указываются наименование документа – «Передаточный акт, подписанный ___ (указать ФИО) по принятию объекта, расположенного по адресу: ____» и количество экземпляров (минимум три).

В любом из вышеперечисленных вариантов важно, чтобы до подписания передаточного акта между сторонами были произведены взаимозачеты в связи с уточнением окончательной цены договора долевого участия после проведенных фактических обмеров БТИ.

В сложившейся ситуации дольщику также важно обратить внимание на то, чтобы:

• в подписанных им экземплярах передаточного акта была проставлена дата (не нужно подписывать акт с «открытой» датой);
• дольщик до подписания передаточного акта реально осмотрел дом и квартиру;
• у дольщика не было претензий к застройщику по техническому состоянию квартиры;
• квартира фактически передавалась дольщику (выдаются ключи, есть возможность заселиться).

Также не надо спешить с подписанием передаточного акта после предварительного просмотра квартиры, предложенного застройщиком, когда дом (квартира в нем) не готовы к заселению или не введены в эксплуатацию, т.е. у застройщика отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как происходит процесс приема квартиры в новостройке ? Когда приходить на подписание акта приемки ? Кто должен присутствовать на процедуре приема квартиры от застройщика? Что брать с собой на приемку квартиры , купленной по ДДУ? Чек-лист правил: на что необходимо обратить внимание в ходе приемки жилья? Что делать с найденными недочётами? Подписывать ли акт приёма — передачи ? Как исправляют недочёты. Показать еще пунктов. Как происходит процесс приёмки квартиры в новостройке ? Вам предстоит принять квартиру в два этапа: Встретиться с застройщиком в офисе для сверки документов.

Как принимать квартиру в новостройке

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда. Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

• ручку и блокнот для записей;
• фонарик;
• зажигалка или спички;
• мел, чтобы помечать недочеты;
• небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
• строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
• рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Приемка квартиры в новостройке

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт. Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши. Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

• Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
• Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.

Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.

В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

• Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
• Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
• Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
• Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

• почтовый адрес дома;
• стоимость жилья;
• габариты квартиры;
• наименование сторон;
• стоимость жилья.

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос

Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Подписание акта приема квартиры в новостройке . Приобрели квартиру по договору долевого участия. При приемке квартиры нам сказали, что акт приема — передачи подписывается нами, а для подписания другой стороной отправляется в другой город. Это займет порядка двух недель, по словам застройщика. Получается, что квартиру я приму , но никаких подтверждающих документов не будет на этот срок. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли застройщик предоставить документ, подтверждающий, что акт ему направлен на подписание, и он обязуется его вернуть в конкретный срок? Долевое строительство, Застройщик. Наталия Булахова.

Приемка квартиры в новостройке: как ничего не упустить

Чтобы в новой квартире не остаться с продувающими окнами и подтекающей канализацией, все эти «косяки» застройщика надо вовремя заметить. Novostroy.su составил подробный чек-лист, как принимать квартиру, какие детали в обязательном порядке надо проверять, а также пояснил несколько юридических нюансов процесса.

Чтобы в новой квартире не остаться с продувающими окнами и подтекающей канализацией, все эти «косяки» застройщика надо вовремя заметить. Novostroy.su составил подробный чек-лист, как принимать квартиру, какие детали в обязательном порядке надо проверять, а также пояснил несколько юридических нюансов процесса.

Приемка квартиры в новостройке: как ничего не упустить

Приемка квартиры — обязательное условие передачи застройщиком покупателю готовой квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию, строительная компания уведомляет будущего новосела о готовности передать жилье. Официальная форма такого обращения — заказное письмо с уведомлением о вручении. После получения уведомления вы можете подтвердить свою готовность осмотреть квартиру в течение 7 рабочих дней. Специальной формы для этого действия нет, связаться с компанией можно любым способом.

По закону, на принятие квартиры выделяется 2 месяца после получения уведомления. Если за этот срок вы не записались на осмотр — застройщик имеет право составить акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке.

Этот порядок приема жилья прописан в статьях 7 и 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

• Подготовка к приемке
• Приемка квартиры в новостройке самостоятельно
• Счетчики расхода электричества, холодной и горячей воды
• Стены, пол, потолок
• Двери
• Окна
• Электрика
• Водоснабжение и канализация
• Отопление
• Вентиляция
• Пожарная сигнализация
• Габариты квартиры
• Прием-передача квартиры со специалистом
• Акт приема-передачи квартиры и иные юридические детали

Подготовка к приемке

Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.

Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:

• рулетка,
• телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
• лампочка,
• листик бумаги либо зажигалка,
• фонарик,
• мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).

Фотоаппарат не выделяем отдельно, т. к. сейчас он и так у всех с собой в мобильных телефонах.

Приемка квартиры в новостройке самостоятельно

Не торопимся, даже если представитель застройщика пытается на вас давить, и вдумчиво и внимательно проверяем все по списку:

1) Счетчики расхода электричества, холодной и горячей воды

Электрический щиток обычно расположен у входа. Он должен быть без повреждений, а рубильники внутри должны функционировать. Все счетчики должны быть опломбированы, и серийные номера должны совпадать с указанными в паспортах ИПУ. Проверьте показания счетчиков, сделайте фотографии.

2) Стены, пол, потолок

При черновой отделке проверяем сначала соответствие материалов договору. Затем — отсутствие трещин, щелей, наплывов, отверстий, влаги, плесени. В случае с перегородками из гипсокартона оцениваем надежность креплений листов к каркасу, надежность крепления перегородок к полу и потолку. Сверьте отсутствие проемов, не указанных в приложении к договору. В потолке и полу проверьте отсутствие отверстий к соседям.

При чистовой отделке — оцениваем качество облицовочных покрытий и их соответствие договору.

3) Двери

Проверяем соответствие входной двери характеристикам в договоре (материал — дерево или металл), повреждения на поверхности двери, коробке, ручке, качество петель, замков, ключей, глазка. Дверь не должна закрываться сама по себе, также ей ничто не должно мешать; замки должны открываться-закрываться без проблем.

С межкомнатных дверей стоит снять пленку, если она имеется, проверить отсутствие царапин и прочих дефектов на полотне и коробке, наличие уплотнителей. Последний не должен вылезать или скручиваться. К петлям, замкам, ручкам — критерии те же, что и у входной двери.

4) Окна

Устранять дефекты остекления — одно из самых дорогих «удовольствий», поэтому окна осматриваем особо тщательно. Проверяем:

• застройщик снял пленку с рамы, особенно снаружи, т .к. постояв долгое время на солнце, пленка прилипает к профилю так, что снять ее, не повредив поверхность, довольно сложно,
• отсутствие повреждений стекол и ПВХ-профилей со всех сторон, а также не испачканы ли стеклопакеты монтажной пеной,
• наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, петли, болтовые соединения) и насколько надежно она закреплена, нет ли повреждений,
• створки не провисают, регулируется корректно, при закрывании-открывании ничего не мешает,
• присутствует ли уплотнитель и насколько качественно он уложен (материал должен идти по периметру одним куском, быть вставлен в пазы, прилегать к раме, не скручиваться и пр.),
• не продувает ли воздух (можно проверить рукой или пламенем зажигалки).

При наличии балкона оцениваем также прочность крепления рамы в проеме, створок, сам профиль на дефекты, качество замков.

5) Электрика

Проверяем наличие электричества и исправность розеток, выключателей. Можно воспользоваться зарядкой для телефона и по индикатору батарейки определить, есть ли ток в розетке. Лампочку вкручиваем в патрон. Если свет не включается, телефон не заряжается — проверяем, включены ли автоматы в электрическом щитке в квартире и в общем щитке.

6) Водоснабжение и канализация

Оцениваем, что стояки установлены вертикально и прочно закреплены, на всех трубах и на стыках труб отсутствуют трещины, пробои, подтеки, вода, повреждения от сварки. Также проверяем надежность запорных кранов. На канализационных трубах дополнительно смотрим герметичность резиновых уплотнителей, а также наличие заглушек на канализационных выводах. Под ванной проверяем заземление (специальный провод должен быть прикреплен к чаше).

7) Отопление

Проверить отопление можно лишь в холодное время года. Оцениваем отсутствие дефектов радиаторов и вентилей (царапины, сколы, вмятины, влага, ржавчина), проверяем работоспособность регуляторов температуры и запорных кранов. Важно обратить внимание на количество кронштейнов радиаторов — их должно быть минимум два.

8) Вентиляция

Местоположения вентиляционных отверстий указывают в приложении к договору. Обычно они находятся на кухне и в санузле. В вентиляционных отверстиях не должно быть мусора. Также должны отсутствовать неровности, отверстие не должно сужаться.

Обязательно необходимо проверить тягу вентиляции. Есть «народные» методы, не требующие специального оборудования. Один из них — использовать клочок бумаги: при открытых окнах и входной двери бумажку на расстоянии сантиметров 10 от отверстия должно туда засасывать. Это показатель корректной работы вентиляции. Если же бумага не колышется — вентиляция засорена. Аналогично можно воспользоваться и огоньком зажигалки.

9) Пожарная сигнализация

В соответствии с действующими законами, в квартире должны быть установлены датчики пожарной сигнализации. Если вас беспокоит пожарная безопасность и работоспособность датчиков — попросите представителя застройщика продемонстрировать вам работу центрального пункта контроля.

10) Габариты квартиры

Измерить стены рулеткой и сверить соответствие получившихся цифр плану квартиры из ДДУ.

Прием-передача квартиры со специалистом

Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).

Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).

Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.

Акт приема-передачи квартиры и иные юридические детали

После осмотра квартиры подписывается два документа: акт осмотра и акт приема-передачи квартиры. Выявленные дефекты вписываются в акт осмотра квартиры (он же дефектный акт или лист осмотра квартиры). Если после осмотра замечаний нет, можно составлять акт приема-передачи.

В случае выявления претензий по качеству жилища — акт приема-передачи квартиры вы ни в коем случае пока не подписываете. Вы можете выбрать требовать от застройщика либо устранение дефектов либо снижения стоимости жилья либо возмещения ваших расходов на устранение недостатков. Законодательно это подтверждается пунктом 2 статьи 7 ФЗ-214.

Лист осмотра должен быть подписан представителем застройщика в двух экземплярах. Важно убедиться, что у менеджера имеется доверенность от компании.

Если замечания по качеству квартиры выявились уже после подписания акта приемки-передачи квартиры — дефект должен быть исправлен застройщиком по гарантии. Гарантийный срок составляет обычно от 3 до 5 лет.

Непутевые подрядчики могут не только разгромить вашу квартиру, но и лишить с трудом заработанных денег. Как же тогда найти хорошую бригаду? Стоит ли отдавать предпочтение предложениям с высокими прайсами? И как вычислить недобросовестных работников? Эти и другие вопросы Novostroy.ru задал экспертам.

Подписывается акт по приемке квартир в новостройке обеими сторонами – дольщиком и представителем застройщика. Составляет 2 идентичных документа – один передаётся дольщику, второй отправляется к застройщику. Теперь девелопер должен устранить описанные в акте недочёты. После этого дольщик снова приглашается на осмотр. Сверять выполненные работы рекомендуется по списку претензий. Если застройщик качественное исправил дефекты, а новых не выявлено, можно подписать акт по приёмки квартиры у застройщика. Что делать, если проверка объекта выявила много дефектов? … Порядок приема передачи квартиры таков: записаться на осмотр; взять с собой документы на квартиру , паспорт

Приемка квартиры у Застройщика

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик, и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке.

Формально Застройщик должен нас уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи. Если Застройщику не удалось до нас достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в т.ч. риск ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Мы же, в свою очередь, должны явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ-214.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда. Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их. По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год).

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и московской области).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

Собственно процесс приемки новой квартиры для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком. Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры.

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек. Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела. Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу, кривые стены, «заваленные» углы. Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции. А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами приемки квартиры у Застройщика (что и как проверять – см. по ссылке).

Помощь в приемке квартир у Застройщика, выявлении строительных дефектов и проверке инженерных систем – см. ЗДЕСЬ (Москва и МО).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п.). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты

— Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Закон ФЗ-214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс. Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию. Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет.

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…

Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.

Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.

Назад. Предыдущий шаг
Мониторинг стройки

Вперед. Следующий шаг
Оформление права собственности на новостройку

Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. … Стоимость квартиры . Дольщик не обязан подписывать акт приема — передачи , если у него есть претензии по его содержанию. Иногда возникают ситуации, когда государственная комиссия уже закончила принимать ЖК, но сам застройщик не торопится организовывать процедуру передачи жилья дольщикам. … Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты