Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно поправкам, с 01.07.2018 застройщики вправе, а с 01.07.2019 обязаны использовать схему эксроу-счетов. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку — эскроу-агенту не выплачивается.
Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Состав документов, необходимых для проведения таких операций, будет устанавливаться Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ.
Лекция 2 Право на привлечение средств граждан в строительство объектов недвижим
Введено требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности.
Увеличивается срок раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности. Теперь она должна быть раскрыта не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода.
Введен запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (при этом уже созданные кооперативы смогут завершить проекты). Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.
Установлены полномочия Фонда по осуществлению на постоянной основе мониторинга за соответствием застройщиков установленным требованиям, в т.ч. требованиям к размеру собственных средств, и направление в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, уведомления о несоответствии требованиям.
Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению
- Вконтакте
- LiveJournal
Прокуратура
Ханты-Мансийского автономного округа — Югры
Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа — Югры
9 июля 2018, 18:25
Ужесточаются требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Лекция 2. Право на привлечение средств граждан в строительство объектов недвижимости.
Согласно поправкам, с 01.07.2018 застройщики вправе, а с 01.07.2019 обязаны использовать схему эксроу-счетов. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку — эскроу-агенту не выплачивается.
Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Состав документов, необходимых для проведения таких операций, будет устанавливаться Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ.
Введено требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности.
Увеличивается срок раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности. Теперь она должна быть раскрыта не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода.
Введен запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (при этом уже созданные кооперативы смогут завершить проекты). Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.
Установлены полномочия Фонда по осуществлению на постоянной основе мониторинга за соответствием застройщиков установленным требованиям, в т.ч. требованиям к размеру собственных средств, и направление в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, уведомления о несоответствии требованиям.
Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению
Адрес: 628011, Россия, г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова 1а,
Телефон: +7 (3467) 352-212
Телефон: +7 (3467) 352-138
Источник: epp.genproc.gov.ru
Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: виды сделок
С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) должны были быть устранены проблемы, связанные со строительством объектов недвижимости, в частности определен порядок привлечения застройщиками денежных средств физических лиц, обеспечены гарантии качества строительства, установлена ответственность за несоблюдение застройщиками сроков строительства.
Кроме того, существенным моментом является тот факт, что в ст. 1 данного Закона предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов на началах их долевого участия только на основании договора участия в долевом строительстве, что исключает применение иных видов договоров, в том числе использовавшихся в строительстве до принятия Закона N 214-ФЗ, в частности договоров простого товарищества, инвестиционных договоров, договоров соинвестирования и т.п.
Как показала правоприменительная практика, при принятии рассматриваемого Закона законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства. Закон N 214-ФЗ явно направлен на защиту интересов участников долевого строительства без учета объективных реалий, связанных со сроками подготовки к строительству — получением необходимых разрешений и согласований, что и привело застройщиков к поискам различных схем в обход указанного Закона.
В интервью адвоката Н. Петрусева отмечалось, что в 2009 г., «по самым примерным подсчетам, более половины (а по некоторым источникам 80 — 90%) жилья как в Москве, так и в других регионах приобретается у застройщиков по различного рода договорам, не являющимся договорами участия в долевом строительстве» .
См.: Петрусев Н. Каждый день изобретаются новые способы «сравнительно честного отъема денег у граждан» // Жилищное право. 2009. N 10. С. 13.
Такая несбалансированность прослеживается уже на первом (начальном) этапе строительства. В части 1 ст. 3 Закона 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет строиться многоквартирный жилой дом. Однако за поименованным в Законе коротким перечнем требований, необходимых для начала строительства и привлечения денежных средств, скрывается, по существу, чуть ли не половина всей работы застройщика. Непосредственное возведение строения при современном развитии техники осуществляется в короткие сроки, тогда как оформление технической документации, а также процедура получения различных согласований и разрешения на строительство в компетентных организациях занимают довольно много времени и требуют от застройщика немалых финансовых затрат.
В соответствии с п. 7 ст. 51 ГсК РФ застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган соответствующее заявление. К данному заявлению прилагается пакет документов, подготовка и получение которых также требуют временных и финансовых затрат.
В связи с этим застройщику необходимо иметь достаточное количество денежных средств еще до того момента, когда он вправе в соответствии с законом привлекать средства дольщиков по договору участия в долевом строительстве. Между тем на практике не все застройщики в состоянии профинансировать начальный (подготовительный) этап строительства. И это одна из основных причин того, почему не соблюдаются сроки или вообще невозможно завершить строительство.
Несмотря на то что согласно требованию ст. 23 Закона N 214-ФЗ и во исполнение Постановления Правительства от 21 апреля 2006 г. N 233 Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н была утверждена Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, представляется, что соответствие финансового положения застройщика данным нормативам не обеспечит его надлежащую финансовую устойчивость без установления первоначального (стартового) капитала застройщика. Необходимость введения такого норматива для строительных организаций-застройщиков продиктована предоставленным им правом привлекать денежные средства физических лиц в качестве дольщиков для строительства жилых домов. В любой деятельности, в рамках осуществления которой возможно предоставление права привлечения денежных средств населения (будь то банковская, страховая или строительная деятельность), риск потери физическим лицом, вложившим свои денежные средства в строительство, должен обеспечиваться имуществом застройщика. Очевидно, что наличие у застройщика не номинального (в 10 тыс. руб.), а сопоставимого с реальными затратами на строительство стартового капитала в большей степени гарантирует финансовую устойчивость застройщика, его заинтересованность в долгосрочной деятельности на строительном рынке и ее дальнейшем развитии.
См.: Постановление Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
Кроме того, представляется вполне обоснованным введение ограничения на количество одновременно открываемых застройщиком строительных площадок, что позволит сделать его деятельность прозрачной и контролируемой. Это ограничение поможет не допустить образования бесконечных «пирамид» с привлечением денежных средств физических лиц.
Осложняют применение норм Закона N 214-ФЗ и установленные им положения о солидарной ответственности банка и застройщика по договору поручительства перед дольщиками в случае предоставления банком кредита застройщику и о распределении денежных средств при реализации залога. Несмотря на то что Закон N 214-ФЗ предусматривает защиту прав и интересов дольщиков, прежде всего физических лиц, нельзя забывать и о равенстве партнеров в гражданских правоотношениях. Не вызывает сомнения тот факт, что ни один банк не предоставит застройщику кредит и тем более не выступит в качестве поручителя, не получив достаточного и надежного финансового обеспечения или каких-либо других гарантий, минимизирующих его риски в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком-застройщиком своих обязательств по возврату кредита ввиду невозможности закончить строительство многоквартирного дома или нарушения сроков строительства.
Предоставляя кредитные средства застройщику, банк кроме процентов за пользование ими реально не получает практически никаких выгод, при том что риски по надлежащему обслуживанию данного кредита достаточно высоки. Из-за неустойчивого финансового положения строительных компаний кредиты такого характера требуют проведения тщательного мониторинга (периодического выезда на место строительства, проверки финансового состояния и технической документации в течение всего срока строительства и т.п.).
При этом существует вероятность подорожания строительных материалов в ходе строительства, вследствие чего застройщику потребуются дополнительные средства для его окончания. Увеличение суммы кредита, при том что в основном уставный капитал и собственные средства организаций-застройщиков незначительны, а имущества зачастую нет вовсе, — это дополнительный риск для банка, так как он может не вернуть предоставленные им денежные средства. Залог земельного участка, который оформляется между банком и застройщиком в обеспечение исполнения обязательств последнего по кредиту, дает банку шанс вернуть сумму предоставленного кредита и компенсировать свои расходы на обслуживание данного кредита за счет реализации залога. Однако положения п. 8 и 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ не предоставляют банкам такой возможности, признавая договор залога, заключенный между банком и застройщиком, прекращенным с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Поэтому вполне объяснимо, почему кредитование застройщиков не нашло широкого применения на практике. Как правило, оно осуществляется только теми банками, в которых открыты расчетные счета данных организаций при условии, что основные денежные потоки от деятельности этого заемщика будут проходить через этот расчетный счет. Кредитование может также устанавливаться путем заключения дополнительного соглашения к договору расчетного счета, закрепления обязанности держать определенный неснижаемый остаток средств на счете данного заемщика.
Мы назвали только две причины, однако они не единственные, которые заставляют застройщиков искать обходные пути с целью привлечения денежных средств для строительства.
В настоящее время сложилось достаточно большое количество договорных схем на первичном рынке жилья. О них упоминается в работах юристов, анализирующих реализацию Закона N 214-ФЗ на практике . Рассмотрим некоторые из них.
См.: Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. 2008. N 11. С. 69; Басыров И.И.
Отдельные проблемы правового регулирования инвестиционных отношений и разрешения споров в Российской Федерации // Российский судья. 2009. N 3. С. 26; Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право. 2008.
N 3. С. 44; Кирсанова Е.В. Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008.
Самые распространенные схемы реализуются с использованием векселей и института предварительного договора.
Вексельная схема состоит в следующем. Застройщик заключает с физическим лицом — потенциальным покупателем квартиры договор купли-продажи простого беспроцентного векселя самого застройщика или его дочерней компании-посредника, у которой, как правило, имеется минимальный уставный капитал и нет никакого имущества. Сумма векселя равна полной стоимости покупаемой квартиры. Срок погашения векселя, как правило, соответствует сроку окончания строительства и времени, необходимому для оформления права собственности застройщика на квартиру (в действительности оформление права собственности квартир на застройщика занимает более одного года, а в г. Москве — более 18 месяцев).
Одновременно с договором купли-продажи векселя (тем же числом) заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с указанием существенных условий основного договора купли-продажи и срока его заключения, «привязанного» к сроку погашения простого векселя, приобретаемого потенциальным покупателем. Векселедателем в данных схемах может выступать сам застройщик или другое юридическое лицо. Как правило, это дочерняя компания застройщика.
Если застройщиком будут соблюдены сроки строительства и оформления права его собственности на квартиру, то согласно схеме по окончании срока строительства и совпадающего с ним срока предъявления векселя, приобретенного по договору купли-продажи, физическое лицо предъявляет застройщику или иному векселедателю вексель к оплате. В зависимости от того, кто является векселедателем — сам застройщик или его дочерняя фирма-посредник, вексельная сумма идет в зачет стоимости квартиры либо полученные наличные денежные средства передаются по договору купли-продажи на оплату покупаемого жилья. И тогда же между застройщиком и физическим лицом заключается уже основной договор купли-продажи квартиры, а денежные средства, полученные физическим лицом по векселю, направляются на оплату квартиры по основному договору купли-продажи.
Кроме того, надо иметь в виду, что первый потенциальный покупатель квартиры — физическое лицо может на этапе строительства до заключения основного договора купли-продажи квартиры переуступить свои права требования по указанным договорам путем заключения договора о переуступке прав требования. К этому достаточно часто прибегают участники данных правоотношений в случае возникновения финансовых затруднений и, соответственно, изменения имущественного положения физического лица — потенциального покупателя жилого помещения.
Если у физических лиц не хватает собственных средств на приобретение жилья, в данной схеме могут принимать участие и банки. В этом случае физическое лицо приобретает вексель застройщика или его дочерней структуры на кредитные средства. Срок кредита так же, как и в первом случае, соответствует сроку окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и времени, необходимому для оформления квартиры в собственность застройщика в целях последующего заключения договора купли-продажи.
Для банка описанная схема невыгодна по нескольким причинам: выданный кредит рассматривается как потребительский; кредит на покупку векселя формально никак не связан с приобретением недвижимости, что исключает применение к нему норм Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Прежде всего это касается положения, предусмотренного ст. 77 указанного Закона, согласно которому жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств и невозврата кредита банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Поэтому кредит, который выдается банком формально на покупку векселя, не является ипотечным, а только увеличивает риск банка.
Другая распространенная схема кредитования, применяемая на первичном рынке строительства многоквартирных домов, — заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. При использовании данной схемы по условию договора потенциальный покупатель оплачивает всю стоимость будущей квартиры в качестве обеспечительной меры по заключению основного договора купли-продажи после окончания строительства. Надо отметить, что Закон N 214-ФЗ предусматривает оплату строящегося жилья как путем единовременного внесения всей суммы, так и поэтапно (ст. 5). Однако на сегодняшний день в предлагаемых видах договоров, которые заключаются с дольщиками, а тем более при использовании договорных схем поэтапная оплата практически не используется.
Включение такого условия в текст предварительного договора обусловлено позицией судов, выражающейся в том, что предварительный договор не порождает имущественных обязательств сторон и в рамках предварительного договора не могут производиться никакие платежи по основному обязательству. Вместе с тем в судебной практике уже имеются случаи признания возможности рассмотрения такого платежа в качестве задатка или иного способа обеспечения исполнения обязательств .
См.: Определение Московского городского суда от 28 сентября 2010 г. по делу N 33-30138/2010. См. подробнее: Соловых А. Обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи жилого помещения // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 54. Кроме того, необходимо отметить, что в подготовленном проекте новой редакции ГК РФ указанная позиция также нашла отражение в возможности обеспечения задатком исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Понятно, что применение различных договорных схем вместо заключения договора участия в долевом строительстве выгодно для застройщика, поскольку с него снимаются довольно существенные правовые риски и, соответственно, санкции, предусмотренные Законом N 214-ФЗ за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. При использовании указанных выше схем застройщик не несет ответственности за нарушение гарантии качества объекта строительства, сроков сдачи его в эксплуатацию. Поскольку договоры об участии в долевом строительстве не заключаются, нет необходимости регистрировать их в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и уступку прав требования по таким договорам. Неисполнение застройщиком своих обязательств в случае применения вексельной схемы грозит ему только предъявлением к оплате векселя в указанный на векселе срок. А учитывая тот факт, что, как правило, вексель выдается на сумму стоимости квартиры без начисления процентов (простой беспроцентный вексель), застройщик остается еще и в выигрыше, поскольку в течение полутора-двух лет пользовался полученными средствами безвозмездно.
Таким образом, все вышесказанное подтверждает то, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств физических лиц для строительства не в рамках Закона N 214-ФЗ, а с помощью иных сделок. Однако при всем многообразии использования застройщиком различных договорных схем для получения денежных средств от физических лиц — потенциальных покупателей жилья факт незаключения им договора участия в долевом строительстве является достаточно обоснованным и законным основанием для того, чтобы квалифицировать данные сделки как недействительные и, более того, как ничтожные, применяя при их рассмотрении п. 2 ст. 170 ГК РФ о притворности сделки .
См.: Определения Московского городского суда от 21 сентября 2010 г. по делу N 33-26266 и от 14 сентября 2010 г. по делу N 33-25895; Белобабченко М.К. Право требования, возникающее из договора долевого участия в строительстве, может быть признано совместно нажитым имуществом супругов // Комментарий судебной практики. 2011. Вып. 16.
При рассмотрении в суде таких категорий дел довольно просто проследить связь между договорами, заключаемыми в рамках указанных схем, в частности по условиям, содержащимся в предварительном договоре и в основном договоре купли-продажи, в том числе по срокам погашения векселя, заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и основного договора, а также по суммам платежей, осуществленным покупателем в рамках заключенных договоров.
В связи с этим представляется, что формирование судами правоприменительной практики в этом направлении заставит участников этих правоотношений следовать требованиям Закона. Конечно, нельзя говорить о том, что признание судами таких сделок ничтожными в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ моментально приведет к исчезновению всех используемых договорных схем и применению норм Закона N 214-ФЗ. Тем не менее мы считаем, что количество договорных схем в этом случае может сократиться из-за опасения применения правил той сделки, которую стороны имели в виду, т.е. неисполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве.
В последнее время в средствах массовой информации, а также со стороны представителей Министерства регионального развития РФ высказывалось мнение о целесообразности отмены Закона N 214-ФЗ, так как он не решил тех задач, ради которых был принят. Отчасти с этим можно согласиться, но представляется, что основная причина несоблюдения требований данного Закона заключается в том, что предметом его регулирования является лишь сам процесс строительства, тогда как весь комплекс правоотношений, возникающий до начала строительства многоквартирного дома, остается в неизменном виде. Неурегулированность и непрозрачность в принятии решения и получении необходимых для начала строительства согласований, ненадлежащий контроль за деятельностью на рынке жилья строительных компаний-застройщиков, отсутствие системы мониторинга их финансового положения со стороны контролирующего органа являются, по нашему убеждению, основными причинами того, почему Закон N 214-ФЗ не работает.
И хотя государством предпринимаются усилия для того, чтобы сделать Закон N 214-ФЗ более эффективным, в том числе вносятся изменения, ужесточающие ответственность за его несоблюдение , все же до тех пор, пока не будет законодательно четко прописан весь механизм создания объекта капитального строительства (особенно это касается установления оптимальных и жестких сроков на стадиях принятия решения о начале строительства и получения необходимых согласований и разрешений, а также конкретной ответственности за их нарушение), результативность действия Закона N 214-ФЗ будет минимальной. Поэтому обоснованным представляется говорить не об отмене Закона N 214-ФЗ, а о целесообразности и необходимости внесения изменений в ГсК РФ и земельное законодательство.
Последние изменения в Закон N 214-ФЗ были внесены Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ.
Басыров И.И. Отдельные проблемы правового регулирования инвестиционных отношений и разрешения споров в Российской Федерации // Российский судья. 2009. N 3.
Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. 2008. N 11.
Кирсанова Е.В. Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008.
Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право. 2008. N 3.
Петрусев Н. Каждый день изобретаются новые способы «сравнительно честного отъема денег у граждан» // Жилищное право. 2009. N 10.
Соловых А. Обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи жилого помещения // Хозяйство и право. 2010. N 4.
Источник: kmcon.ru
Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3 УК РФ)
Рассматриваемая норма является одним из средств защиты нрав участников долевого строительства жилья от действий недобросовестных застройщиков по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости в нарушение требований законодательства. В результате подобных действий граждан причиняется значительный по масштабам материальный и моральный вред, создаются условия для нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства жилья и их хищения.
Непосредственный объект — установленный законодательством РФ порядок привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Предмет преступления: денежные средства граждан, привлеченные для участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Обязательным признаком предмета преступления является привлечение денежных средств граждан для строительства в крупном размере. Согласно примечанию 1 к ст. 200.3 УК РФ деяния, предусмотренные данной статьей, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает 3 млн руб.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение указанных требований запрещается, и лица, нарушившие указанные требования, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Объективная сторона преступления (ч. 1 ст. 200.3 УК РФ) выражается в привлечении денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после: а) получения в установленном порядке разрешения на строительство [1] ; б) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с указанным Законом; в) государственной регистрации нрава собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп.
15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. При этом право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом (ст. 4 Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Соответственно, застройщик не имеет права на привлечение денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве, если:
- — не получено в установленном порядке разрешение на строительство;
- — не опубликована соответствующая проектная декларация;
- — отсутствуют государственная регистрация права собственности на земельный участок, договор аренды, субаренды такого земельного участка или договор безвозмездного пользования таким земельным участком.
Состав преступления, предусмотренный ст. 200.3 УК РФ, формальный — оно является оконченным в момент совершения указанного в законе действия.
С субъективной стороны преступление характеризуется прямым умыслом. Субъект сознает, что привлекает денежные средства граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере и желает совершить эти действия. При этом мотивы преступления могут быть любыми, чаще всего корысть, выражающаяся в стремлении получить незаконную выгоду в результате указанных действий.
Субъект специальный — лицо, выполняющее в организации-застройщике управленческие и иные функции, уполномоченное в соответствии с законодательством и уставными документами на привлечение денежных средств граждан для строительства (руководители организации-застройщика, ее учредители, другие работники организации — застройщика, непосредственно участвующие в привлечении денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве, индивидуальные предприниматели). Иные лица, не являющиеся работниками организации-застройщика, участвующие в привлечении денежных средств граждан для строительства, при наличии соответствующих признаков несут ответственность как соучастники преступления.
В ч. 2 ст. 200.3 УК РФ установлена более строгая ответственность за то же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (согласно примечанию 1 таковой признается сумма привлеченных денежных средств, превышающая 5 млн руб.).
В примечании 2 к ст. 200.3 УК РФ содержится специальное основание освобождения от уголовной ответственности за рассматриваемое преступление, согласно которому лицо, совершившее преступление, предусмотренное данной статьей, освобождается от уголовной ответственности, если: а) сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме; б) указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.
Источник: studme.org
Обязательно ли заключение договора долевого участия в случае привлечения денежных средств граждан для строительства нежилых помещений?
Закон о долевом участии регулирует привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Согласно п.2 ст.1 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании:
1) Договора долевого участия;
2) Жилищных сертификатов;
3) Путем участия в жилищно-строительном кооперативе.
То есть на основании данной статьи можно сделать вывод о том, что она регулирует только привлечении денежных средств для строительства жилых помещений.
П. 2.1. ст.1 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» регулирует последствия заключения сделки в отношении жилого помещения, в нарушении п.2 ст.1 214-ФЗ, согласно которой запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 ст. 1 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 ст.1 214-ФЗ настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Статья 14.28 КоАП РФ устанавливает ответственность, за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния.
Застройщик имеет право привлекать денежные средства гражданина для строительства жилого помещения при условии:
1) Получения разрешения на строительство;
2) Опубликования проектной декларации;
3) Наличие в собственности или аренде земельного участка.
А также с соблюдением формы привлечения.
На мой взгляд, КоАП РФ предусмотрена ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений в нарушение требований 214-ФЗ. Я не нашел судебную практику, в которой юридическое лицо привлекалось к ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ за привлечении денежных средств для строительство нежилого помещения.
Указанные в ч.2 ст.1 214-ФЗ формы привлечения имеют формулировку для строительства жилых помещений, и только договор долевого участия предполагает использование в целях строительства как жилых, так и нежилых помещений. Но при этом в случае строительства нежилого помещения он может и не применяться. Или в случае, если стороной договора является гражданин, то в отношения нежилого помещения должен заключаться договор долевого участия?
Также для меня неясна формулировка ст. 200.3. УК РФ, согласно которой, преступлением является привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере.
При привлечении денежных средств для строительства каких объектов применяется данная статья?
Источник: zakon.ru
Привлечение средств граждан для строительства
Нюансы применения статьи 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.
Фото: www.semeykapital.ru
Принимаемые законодателем меры, направленные на сокращение количества недостроенных объектов жилищного строительства и исключение появления новых обманутых дольщиков, в перспективе, конечно, принесут ожидаемый результат, но в настоящее время мы наблюдаем несколько иной эффект.
Ранее глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал наступление болезненного периода на российском рынке жилья после перехода застройщиков на работу по эскроу-счетам.
«Уйдет много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще (. ). В целом процесс [перехода застройщиков на новые правила работы] будет проходить болезненно» 1 .
Увы, сегодня можно констатировать, что этот прогноз претворяется в жизнь.
Количество проблемных объектов долевого строительства за полгода выросло в России в два раза. Об этом генеральный прокурор России Юрий Чайка сообщил на коллегии ведомства по итогам работы в первом полугодии 2019 года. При этом он отметил, что требуют глубокого анализа причины увеличения вдвое в первом полугодии числа проблемных объектов долевого строительства (с 894 до 1845), а также роста на 6 тыс. числа обманутых граждан (с 38,7 тыс. до 44 тыс.) 2 .
В таких условиях неизбежно возникает вопрос об ответственности руководителей компаний-застройщиков. И если раньше девелоперов привлекали к уголовной ответственности при наличии материального состава уголовного преступления, чаще всего по ст. 159 УК РФ (мошенничество), то применяемая с недавних пор ст. 200.3 УК РФ содержит формальный состав.
И теперь для привлечения к уголовной ответственности нет необходимости доказывать причинно-следственную связь между действиями застройщиков и наступлением последствий, неблагоприятных для участников долевого строительства. Преступление, уголовная ответственность за которое установлена ст. 200.3 УК РФ, считается оконченным с момента нарушения законодательства о долевом строительстве при привлечении денежных средств граждан.
Фото: www.saratov.gov.ru
Государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ. Этот орган осуществляет контроль деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов (МКД), и принимает меры, необходимые для привлечения должностных лиц компаний-застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства, к ответственности, установленной федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 214-ФЗ и законодательством РФ.
Для решения вопросов о возбуждении уголовных дел контролирующий орган должен направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний.
Ст. 200.3 УК РФ содержит формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием и не требует наступления конкретных последствий. Под преступлением с формальным составом понимают такой вид правонарушения, который предусматривает, что оно будет оконченным с того момента, когда совершено общественно опасное деяние. То есть в число необходимых признаков не включены причинная связь и последствия. Какие из возможных нарушений 214-ФЗ являются теми общественно опасными деяниями, за которые может и должна последовать уголовная ответственность?
В связи с этим вопросом возникает теоретическая проблема определения границы между преступным и непреступным в деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан на стадии строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. А на практике встает вопрос разграничения составов правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ст. 14.28 КоАП РФ и ст. 200.3 УК РФ.
Но прежде следует ответить на другой вопрос: что запрещено застройщикам под угрозой привлечения к административной или уголовной ответственности?
Фото: www.promdevelop.ru
214-ФЗ содержит запрет привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого закона. Согласно ей привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ) или жилищно-строительными кооперативами.
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ст. 1 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ (ч. 2.2 ст. 1 214-ФЗ).
Обратим внимание на то, что часть 2.2. ст. 1 214-ФЗ непосредственно предусматривает ответственность только за одно конкретное правонарушение — привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных ст. 1 214-ФЗ.
По-другому отвечают на вопрос о наказуемых действиях застройщика КоАП РФ и УК РФ.
Ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств гражданина лицом: 1) не имеющим на это права в соответствии с 214-ФЗ; 2) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством о долевом строительстве.
При этом КоАП РФ не конкретизирует, какие именно нарушения могут повлечь привлечение к административной ответственности. Единственная оговорка, сделанная законодателем, такова: если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 1. ст. 14.28).
Вместе с тем, административная ответственность за конкретное нарушение — порядка размещения информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) — установлена ст. 13.19.3 КоАП РФ.
Привлечение денежных средств граждан в крупном размере (свыше 3 млн руб.) с нарушением законодательства о долевом строительстве влечет уже уголовную ответственность (ч. 1 ст. 200.3 УК РФ). От уголовной ответственности застройщика не спасает стоимость квартир менее 3 млн руб., поскольку реализация с нарушениями 214-ФЗ нескольких квартир на общую сумму более 3 млн руб. также влечет уголовную ответственность.
Фото: www.uhelp.pro
Применение законодательства о долевом строительстве в настоящее время вызывает сложности, т.к. одновременно действуют несколько редакций 214-ФЗ, применение которых зависит от даты получения разрешений на строительство и переходных положений, содержащихся в нескольких федеральных законах.
Реформирование законодательства о долевом строительстве идет постоянно (уже принято 26 законов, вносящих изменения и дополнения в 214-ФЗ), только за последние 2 года в 214-ФЗ внесено 8 пакетов поправок. Одновременно действуют пять правовых режимов работы застройщика в зависимости от даты получения разрешения на строительство, при этом требования в этих режимах противоречивы, неоднородны и очень часто избыточны. Деятельность на таком «колдобистом» правовом поле таит опасности даже для весьма добросовестных участников рынка долевого строительства.
При этом часто возникает вопрос о том, насколько новации законодательства направлены на защиту прав дольщиков.
Приведем лишь один пример. 214-ФЗ требует указать в проектной декларации информацию о физических лицах, входящих в соответствии с законодательством РФ о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Федеральный закон «О защите конкуренции» 135-ФЗ к числу таких лиц относит не только такое физическое лицо, но и его супруга, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, если это физическое лицо соответствует одному или нескольким признакам, указанным в ст. 9 этого закона.
В связи с такими требованиями 214-ФЗ возникает много вопросов, в том числе и о том, как информация о полнородных и неполнородных братьях и сестрах физического лица, входящего с застройщиком в одну группу лиц, служит достижению цели защиты прав дольщиков? Ситуацию осложняет требование 152-ФЗ «О персональных данных» о необходимости получения застройщиком письменного согласия конкретного лица на обработку его данных прежде чем разместить информацию о нем в ЕИСЖС.
Между тем формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан свыше 3 млн руб. и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика.
Возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы обманутых дольщиков ранее называли ученые Центрального экономико-математического института РАН:
• возможное разорение значительной части застройщиков, к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу;
• сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25%, к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье;
• тотальный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;
• увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения 4 .
В связи с увеличением проблемных объектов из-за неудавшегося, в силу ряда причин, перехода отдельных застройщиков на проектное финансирование наибольшую общественную опасность сегодня представляет возможный переход таких застройщиков на «серые» схемы привлечения средств граждан.
Фото: www.cashcirculation.ru
Анализ практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, проведенный в 2013 году Верховным Судом РФ, показал, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства МКД в специальном законе привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований 214-ФЗ:
• заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве;
• заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
Фото: www.static.tildacdn.com
• заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;
• выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);
• заключения договоров инвестирования строительства;
• заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств … 5 .
К сожалению, изменения законодательства о долевом строительстве происходили без учета причин появления обманутых дольщиков, среди которых значительную часть составляют перечисленные выше незаконные способы привлечения денежных средств граждан.
Учитывая реальную угрозу возбуждения уголовных дел в связи с формальным составом преступления по ст. 200.3 УК РФ и в связи с возможным переходом отдельных застройщиков на «серые» схемы привлечения денежных средств граждан, представляющим наибольшую общественную опасность, необходимо изменить ст. 200.3 УК РФ и установить уголовную ответственность за конкретное правонарушение — привлечение денежных средств граждан для строительства посредством сделок, совершаемых без учета требований 214-ФЗ.
Это предложение полностью соответствует ч. 2.2. ст. 1 214-ФЗ, которая предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных ст. 1 214-ФЗ, и направлено на то, чтобы провести четкую границу между преступным и непреступным в деятельности застройщиков.
Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.
Источник: erzrf.ru