Привлечение средства для финансирования строительства

Журнал «Документы и комментарии» № 18, сентябрь 2012 г.

Минфин России в очередной раз уклонился от анализа нестандартных хозяйственных ситуаций, возникающих в деятельности застройщиков многоквартирных домов. В комментируемых письмах речь идет о связи проектной документации и технических условий, а также о заключении договоров долевого участия после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Для решения этих вопросов ведомство рекомендует обращаться за разъяснениями к ФСФР России. (Письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/377, письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/379)

Долевое строительство

Письма Минфина России от 03.08.12 № 03-03-06/1/377 и № 03-03-06/1/379, о которых пойдет речь, касаются вопросов налогообложения средств, расходуемых на долевое строительство многоквартирных домов.

Напомним, что денежные средства, уплачиваемые застройщику участниками долевого строительства по договору, относятся к средствам целевого финансирования. Они не признаются доходом застройщика, если используются им по назначению, определенному дольщиками или федеральными законами (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Разрешенные направления использования таких средств установлены в статье 18 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Привлечение финансирования в малые инновационные компании

Суммы нецелевого использования средств дольщиков включаются во внереализационные доходы застройщика на основании пункта 14 статьи 250 НК РФ.

Главный критерий – соответствие проектной документации

Письмо № 03-03-06/1/377 посвящено налогообложению средств на строительство наружных инженерных коммуникаций для подключения строящегося дома к существующим сетям.

По-видимому, вопрос задает не застройщик, а его контрагент, который совмещает функции технического заказчика (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и подрядчика по строительству внешних сетей (трубопроводов). То есть за разъяснением в Минфин России обратился не налогоплательщик, а третье лицо*.

*Обратите внимание: такое обращение возможно на основании доверенности (п. 1 ст. 34.2, п. 1, 3 ст. 26, п. 1, 3 ст. 29 НК РФ).

Этот нюанс обсуждался в письме УМНС России по г. Москве от 26.06.03 № 11-17/34114.

Из хозяйственной ситуации, описанной в запросе, следует, что технологическое присоединение жилых домов разрешено осуществить в точках, находящихся за пределами земельного участка, отведенного под их строительство. Следовательно, такое присоединение потребовало прокладки трубопроводов. Как учитывать эти затраты, Минфин России не отвечает, а лишь цитирует общеизвестные нормы законодательства. Поэтому попытаемся разобраться самостоятельно.

Проектная документация и технические условия

В пункте 4 статьи 18 Закона № 214-ФЗ недвусмысленно сказано, что средства дольщиков можно расходовать на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения. Но лишь в том случае, если это строительство прямо предусмотрено проектной документацией**.

Деньги под проект. Как банкам и девелоперам взаимодействовать в условиях проектного финансирования?

**Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения включаются в градостроительный план земельного участка (подп. 7 п. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В итоге в общем случае проект может предусматривать строительство внешних сетей.

При таких обстоятельствах финансирование прокладки трубопровода за пределами границ земельного участка, отведенного для строительства, за счет средств дольщиков допускается. Нецелевого расходования здесь не возникает.

В то же время, если обеспечение отдельными видами ресурсов возможно осуществлять различными способами, технические условия подлежат определению для всех возможных способов (п. 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. постановлением Правительства РФ от 13.02.06 № 83; далее – Правила).

Кроме того, технические условия имеют срок действия, по окончании которого они могут быть изменены (п. 10 Правил). И если такой срок для исходных технических условий истек, то тогда они устанавливаются заново с учетом оценки альтернативных вариантов подключения объектов капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (п. 12 Правил).

Следовательно, не исключена ситуация, когда прокладка внешних трубопроводов проектом не предусмотрена. В этом случае застройщику придется финансировать ее из собственных источников. В частности, это могут быть средства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, по нашему мнению, однозначный вывод по рассматриваемому вопросу дать невозможно без ознакомления с технической документацией, имеющейся у застройщика.

В финале письма № 03-03-06/1/377 специалисты министерства сообщают, что по вопросам применения Закона № 214-ФЗ следует обращаться в Федеральную службу по финансовым рынкам. Действительно, ФСФР России является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 23 Закона № 214 ‑ ФЗ). Основание – постановление Правительства РФ от 10.03.07 № 152.

Налоговые последствия

Между тем в письме № 03-03-06/1/377 перед чиновниками был поставлен весьма своеобразный вопрос: учитываются ли расходы на строительство трубопроводов при определении налоговой базы по налогу на прибыль?

Такая формулировка позволяет предположить, что соответствующие затраты у застройщика все же были признаны доходом (ввиду нецелевого расходования средств). Дело в том, что впоследствии созданные внешние сети инженерно-технического обеспечения передаются в государственную или муниципальную собственность. Невзирая на безвозмездный характер передачи, контролирующие органы позволяют признавать расходы на строительство наружных сетей, если их прокладка была условием землеотвода. Подробности – в письме УФНС России по г. Москве от 11.11.11 № 16-15/109654.

Расходы застройщика после ввода дома в эксплуатацию

Письмо № 03-03-06/1/379 адресовано застройщику, продолжающему доработку многоквартирных домов после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию. Особенность ситуации состоит в том, что застройщик заключал договоры долевого участия в строительстве после получения таких разрешений.

В итоге предстоит разобраться с двумя не связанными между собой вопросами. Во-первых, можно ли рассматривать затраты на такую доработку как целевое использование средств дольщиков? И во-вторых, являются ли средства, привлеченные после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, целевым финансированием?

Минфин России уклонился от содержательного ответа и на этот раз***. Поэтому вновь рассуждаем самостоятельно.

***В соответствии с пунктом 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.05 № 45н обращения по проведению экспертизы договоров и по оценке конкретных хозяйственных ситуаций не рассматриваются.

Вопрос первый

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации. Причем выдается он по обращению застройщика в связи с его заявлением (п. 1, 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому после получения разрешения у застройщика не имеется оснований считать, что работы, ведущиеся на объекте, предусмотрены проектной документацией. Ведь запланированные работы выполнены, а брак, обнаруженный застройщиком впоследствии (например, при вводе объекта в эксплуатацию), подлежит исправлению за счет средств подрядчиков (п. 1 ст. 754, ст. 723, 755 Гражданского кодекса РФ).

Если же недостатки выявлены дольщиком до подписания передаточного акта, то застройщик обязан устранить их за свой счет (п. 2 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Средства участников долевого строительства для доработки многоквартирного дома не предназначены (п.

1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Комментируемое письмо содержит одну важную оговорку. По мнению чиновников, критерием нецелевого использования является расходование средств дольщиков на цели, не соответствующие заключенному договору участия в долевом строительстве. Такая формулировка порождает заблуждение, что договором можно установить любое направление расходования.

Между тем эта позиция противоречит жестким нормам статьи 18 Закона № 214-ФЗ. Условия сделки, не отвечающие требованиям закона, ничтожны (ст. 168, 180 ГК РФ).

Итак, затраты на доработку домов не могут считаться целевым использованием средств дольщиков. А лояльность застройщика к недоделкам строителей – это фактор риска его предпринимательской деятель-ности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Вопрос второй

Закон № 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2). Однако разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что строительство завершено.

И если денежные средства поступили после даты, указанной в разрешении, то строительство велось без их привлечения. А значит, нет и оснований именовать помещение, являющееся предметом договора, объектом долевого строительства. Факт государственной регистрации договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), не в силах изменить закон.

Подкрепим нашу позицию дополнительными аргументами. Существенными условиями договора являются обязательства застройщика о строительстве дома и передаче объекта долевого строительства другой стороне (участнику). Эти условия названы в Законе № 214-ФЗ (п. 1 ст. 4). Но ни одно из них в описанном случае невыполнимо.

Поэтому, по нашему мнению, госрегистрация не означает заключение договора участия в долевом строительстве. Основание – пункт 1 статьи 432 ГК РФ. Хотя названные недостатки договора не лишают приобретателя помещения определенных прав. Но для нас главное, что такой договор не порождает у застройщика специфических обязанностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

Примечательно, что застройщику не придется оформлять в собственность помещения, на которые он за-ключил договоры после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, в целях на-логообложения их нельзя переквалифицировать в предварительные договоры купли-продажи. Скорее перед нами разновидность инвестиционного договора, не подпадающего под запрет пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Поэтому подпункт 14 пункта 1 статьи 250 НК РФ на средства, привлеченные по таким договорам, распространяется. А вот статья 18 Закона № 214 нет.

Не отвечая на заданные вопросы, специалисты Минфина России ставят новый вопрос: правомерно ли привлечение средств дольщиков после получения разрешения на введение многоквартирного дома в эксп-луатацию? А за ответом на него они вновь направляют налогоплательщика в ФСФР России.

По-видимому, подобный запрос придется сделать и налоговой инспекции, если она соберется вынести решение, неблагоприятное для застройщика.

Добавим, что арбитражная практика в отношении договоров долевого участия, заключенных после по-лучения разрешения на ввод в эксплуатацию, неоднозначна. Правда, в судах рассматривались хозяйственные, а не налоговые споры.

Так, ВАС РФ в определении от 22.04.09 № 4918/09 поддержал ФАС Поволжского округа в том, что государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве влечет возникновение прав и обязанностей сторон договора в силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

Зато ФАС Северо-Кавказского округа считает иначе. В постановлении от 09.01.08 № Ф08-8190/07 (поддержано определением ВАС РФ от 10.04.08 № 4967/08) указано, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, но после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует. Поэтому в регистрации договора при названных обстоятельствах должно быть отказано. Развивая эту мысль, по-видимому, можно доказать, что госрегистрация была незаконной.

Источник: www.audit-it.ru

Альтернативные источники финансирования для бизнеса

Ликвидность — это кровь бизнеса, без которой он погибает, и чем больше кассовый разрыв, тем стремительнее смерть компании.

Основной задачей финансового директора является обеспечение достаточного уровня ликвидности для обеспечения бесперебойной деятельности всех производственных процессов. Этому и посвящена данная статья, в которой мы рассмотрим помимо привычных источников финансирования альтернативные, доступные бизнесу в настоящее время.

Структура капитала и баланс собственных и заемных средств — дискуссионный вопрос. Встречаются ситуации, когда акционеры совсем не готовы использовать заемный капитал из-за риска потери контроля. Применяются и противоположные стратегии, когда развитие компании проводится агрессивными темпами и объем привлеченных средств для реализации стратегических задач может быть колоссальным.

Мастерство финансового директора заключается в том, чтобы выбрать подходящую комбинацию доступных источников финансирования, чтобы обеспечить текущую операционную деятельность и решение стратегических задач, в том числе использовать новые альтернативные источники привлечения финансирования, которые позволят диверсифицировать риски и сделать управление ликвидностью еще более гибким.

Средства акционеров

На ранних стадиях существования компании средства акционеров могут быть единственным доступным источником финансирования, т.к. у нее еще нет стабильного денежного потока, который банки рассматривают как гарантию обеспечения возврата кредита. Также зачастую у компании нет достаточного имущества, которое можно предложить в качестве залога. Однако собственных средств акционеров для решения стратегических задач по развитию бизнеса, выходу на новые рынки, запуску новых продуктов редко бывает достаточно.

Очевидные плюсы данной стратегии:

• гарантия контроля над бизнесом;
• отсутствие поручительств и персональной ответственности по обязательствам бизнеса.

Очевидный минус — низкая скорость развития компании.

Банковское финансирование

Не будем подробно останавливаться на банковском финансировании, т.к. это самый распространенный источник привлечения средств.

Основные ограничения, с которыми сталкивается компания при банковском финансировании:

• риск потери контроля (при залоге долей, имущества);
• ограничения при распоряжении имуществом (при залоге);
• личные поручительства акционеров;
• ковенанты в операционной деятельности (в некоторых случаях и по вопросам принятия решений);
• длительная процедура получения из-за многоступенчатой процедуры согласований и принятия решения.

Альтернативные источники финансирования для бизнеса. Обновленные банковские инструменты

Когда у компании нет свободных от обременения активов или дополнительных объектов недвижимости, которые можно предложить в качестве залога, привлечение дополнительных кредитов видится маловероятным.

Однако в линейке банковских продуктов для компаний малой и средней капитализации (малого и среднего предпринимательства — МСП, табл. 1) в рамках национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы» предусмотрена возможность кредитования под залог прав на интеллектуальную собственность в размере 31 млрд руб. в 2019–2024 гг.

Таблица 1. Критерии определения субъектов МСП

Среднесписочная численность персонала Тип субъекта МСП Объем доходов

До 15 человек	Микропредприятия	До 120 млн руб.
15–100 человек	Малые предприятия	До 800 млн руб.
101–250 человек	Средние предприятия	До 2 млрд руб.

Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Данный механизм является новеллой банковского финансирования и призван расширить доступ субъектов МСП к финансовым ресурсам. Однако пока он не получил широкого распространения из-за низкой степени информированности со стороны субъектов МСП, а также не до конца доработанного механизма оценки нетипичных объектов залога со стороны банков. Для них такой вид залога, как интеллектуальная собственность, является непрофильным, а в отсутствие институтов для свободного оборота объектов интеллектуальной собственности привлекательность подобных залогов для банков крайне низка. На практике права на объекты интеллектуальной собственности принимаются либо в качестве созалога, либо при наличии гарантии Корпорации МСП.

В случае использования гарантии расходы на привлечение кредита, а также части процентов можно возместить с помощью субсидий по постановлению Правительства РФ №533 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета субъектам малого и среднего предпринимательства на возмещение расходов, связанных с получением кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность».

Субсидия предоставляется через Министерство экономического развития Российской Федерации для субъектов МСП, осуществляющих деятельность в приоритетных отраслях экономики (согласно перечню в Приложении №2 к постановлению Правительства РФ №533) на следующие виды расходов:

• уплата вознаграждения за предоставление гарантии Корпорации МСП;
• уплата части процентов за пользование кредитом.

Окончательный размер возмещения рассчитывается из лимита бюджетных обязательств и плановых показателей выдачи кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность в доле на каждого заемщика. Субсидия предоставляется раз в год на основании заключенного с Министерством экономического развития договора о предоставлении субсидии, заявка на который подается до 1 ноября текущего финансового года.

Новости и аналитика по интеллектуальному праву от д.ю.н. ежемесячно

«Сектор роста»

Многие уже могли слышали о формировании специальной площадки в рамках Московской биржи — «Секторе роста», целью создания которого является содействие привлечению инвестиций компаниями малой и средней капитализации. 2020 г. объявлен Годом предпринимательства, кроме того, будет создан информационно-аналитический портал для инвесторов и компаний в рамках «Сектора роста», а также в полной мере заработают механизмы доступа субъектов МСП к фондовому рынку.

В рамках уже упомянутого национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы» предусмотрено 47,65 млрд руб. на финансирование субъектов МСП через выпуск корпоративных облигаций. Преимущества этого инструмента заключаются в:

• отсутствии требований по регистрации проспекта эмиссии в ЦБ РФ;
• упрощенный порядок, отсутствие обязанности по полному раскрытию информации (отчет эмитента по требованиям Московской биржи — один раз в год);
• сокращение сроков подготовки эмиссионных документов;
• отсутствие необходимости подготовки консолидированной (индивидуальной) финансовой отчетности для целей составления проспекта и/или листинга облигаций.

Уже в 2019 г. из запланированных 1 млрд руб. было размещено 13 выпусков (табл. 2.) общим объемом 3,12 млрд руб., что свидетельствует о востребованности и доступности данного инструмента финансирования.

Таблица 2. Выпуски облигаций МСП в 2019 г.

Эмитент Регион Сектор Дата размещения Срок обращения, лет Объем размещения, млн руб.

ООО «НЗРМ»	Новосибирск	Глубокая переработка металла	01.03.19	3,5	80
ООО «Брайт Финанс2	Екатеринбург	Фитнес-индустрия	28.03.19	10	220
ООО «Талан Финанс»*	Москва	Девелопмент	25.04.19	3	1000
ООО «С-инновации»	Москва	Научные исследования	03.07.19	2	200
ЗАО «Ламбумиз»	Москва	Производство картонной тары	17.07.19	5	120
ООО «Каскад»*	Москва	Производство комплектующих для автотранспортных средств	14.08.19	3	300
ООО «Кузина»	Новосибирск	Производство пищевых продуктов	17.09.19	4	55
ООО «Моторные технологии»*	Пенза	Производство машин и оборудования	25.09.19	3	50
ООО «Легенда»	Санкт-Петербург	Девелопмент	30.09.19	2	545
ООО «Эбис»	Москва	Рециклинг ТБО	01.10.19	3	150
			03.12.19	3	150
ООО «Завод КЭС»	Казань	Энергетика	24.12.19	3	150
ООО «Сибирский КХП»	Омская обл.	Агропромышленность	27.12.19	5	100
Итого					3120

*МСП Банк выступил якорным инвестором по выпуску (40–50%).

Для ЦБ РФ в рамках Национального проекта поставлена задача по повышению информированности субъектов МСП о возможностях привлечения инвестиций через биржевые инструменты, в частности через выпуск корпоративных облигаций. Регулярно проводятся мероприятия совместно с Московской биржей, ТПП РФ, «Опорой России», «Деловой Россией», региональными органами власти, отвечающими за развитие МСП, для обозначения новых возможностей по привлечению финансирования, механизмов государственной поддержки в виде субсидий на организацию выпуска облигаций, а также на часть купона.

Для компаний такой вид заимствований помимо диверсификации инструментов финансирования является еще и важным шагом к формированию публичной истории. Обширная география уже проведенных выпусков, разнообразие отраслей экономики, в которых представлены эмитенты, а также опережающие темпы достижения целей национального проекта по этому инструменту позволяют сделать вывод, что данный вид финансирования становится привычным. Доступные методы государственной поддержки делают его еще более привлекательным.

Портрет потенциального эмитента для выпуска корпоративных облигаций гораздо шире по сравнению с требованиями к субъектам МСП по ФЗ-209. Для эмитентов «Сектора роста» критерии отбора следующие:

• выручка от 120 млн до 10 млрд руб.;
• объем выпуска — не менее 50 млн руб. (30 млн руб. при наличии гарантии / поручительства от Корпорации МСП);
• срок существования эмитента – не менее трех лет

Из плюсов данного инструмента финансирования можно выделить ключевые:

• отсутствие залога;
• отсутствие личных поручительств собственников компании;
• относительно короткие сроки от подачи заявки до получения финансирования (дебютные выпуски занимают два-три месяца, последующие транши в рамках зарегистрированной программы — от нескольких рабочих дней).

Минусы тоже есть, конечно, но в долгосрочной перспективе часть из них нивелируется:

• плавный переход компании к публичности, на что готовы не все акционеры;
• более высокая ставка по дебютным выпускам, чем по банковским продуктам, но есть возможность субсидирования и последующие выпуски, как правило, дешевле; более того, для банков привлечение компанией публичного долга является сигналом снижения рисков и сокращения ставок;
• сильные стереотипы о сложности привлечения финансирования на биржевом рынке; не все готовы к этому шагу морально.

Как уже упоминалось, существует целая система инструментов поддержки субъектов МСП при выходе на фондовый рынок. Помимо инфраструктурных возможностей, предоставляемых самой Московской биржей, существенная финансовая поддержка предусмотрена в Постановлении Правительства №532. Если кратко, то компании возмещается до 1,5 млн руб., потраченных на организацию выпуска через профессиональных участников рынка ценных бумаг, и далее возмещается до 70% от ключевой ставки ЦБ РФ по купонным выплатам. Компания сначала размещает выпуск, подтверждает оплату затрат на его подготовку, а уже после этого обращается через Министерство экономического развития для получения субсидии. Заседания комиссии проводятся не менее двух раз в год (заявки принимаются до 1 июля и до 1 октября текущего финансового года).

Субсидии предоставляются эмитентам, которые на момент подачи заявки соответствуют следующим критериям:

• эмитент является субъектом МСП;
• эмитент обладает статусом налогового резидента РФ;
• в отношении эмитента не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве);
• эмитент не имеет просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
• эмитент не является иностранным юридическим лицом (доля иностранцев в управляющей компании — менее 50%);
• эмитент не получает средства из федерального бюджета на основании иных нормативных актов;
• эмитент не является микрофинансовой организацией, лизинговой компанией.

Помимо этих критериев должно иметься подтверждение договорных отношений с организатором выпуска, полной оплаты обязательств по договору, а также отсутствия просрочек по выплате купона по облигациям.

Решение о предоставлении субсидии оформляется соглашением, заключенном с эмитентом и Министерством экономического развития РФ, в котором предусматриваются сроки, цели, порядок и условия предоставления субсидии, а также ответственность за нарушение условий предоставления субсидии, порядок и сроки ее возврата. Основанием для возврата являются несоответствие представленных документов требованиям, предоставление неполного перечня требуемых документов, а также недостоверность сведений в представленных эмитентом документах.

Министерство экономического развития РФ контролирует цели, условия и порядок предоставления субсидий как самостоятельно, так и посредством уполномоченных органов государственного финансового контроля.

Пример из практики

Конечно, непросто решиться на новый опыт, особенно если он связан с привлечением финансирования. Сложно преодолеть стереотипы и ожидаемые риски, которые не всегда оправданы, но иногда у компании просто нет альтернативного источника.

Рассмотрим одного из эмитентов — ООО «С-инновации». Компания осуществляет научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, и более 50% ее активов составляет база интеллектуальной собственности в виде патентов и ноу-хау. Нетипичный случай для российской практики, но тем он интереснее.

Компания была основана в 2011 г., на текущий момент в ней работает 52 сотрудника, девять из которых кандидаты наук. Команда прогрессивная, молодая, амбициозная, средний возраст сотрудников — 33 года. С момента основания она является резидентом Сколково и к 2014 г. смогла наладить серийный выпуск высокотехнологичной продукции. Компания производит высокотемпературные сверхпроводниковые ленты второго поколения (ВТСП) и является одним из пяти мировых лидеров в этой сфере. Оборот компании до момента размещения составил чуть более 500 млн руб.

Недостаток ликвидных объектов залога не позволил компании привлечь финансирование для развития в нужном объеме. Как и отмечалось выше, банки неохотно рассматривали права на объекты интеллектуальной собственности в качестве залогового обеспечения по кредиту. У компании оставался единственный выход — привлечение средств инвесторов через выпуск долговых инструментов на бирже.

3 июля 2019 г. «С-инновации» разместили дебютный выпуск корпоративных облигаций с помощью организатора ООО «ИК «Септем Капитал» объемом 200 млн руб. сроком обращения два года. Несмотря на то что ставка по дебютному выпуску всегда выше, чем по банковским продуктам, но в пересчете эффективной ставки в отсутствие обязательного требования залога и риска потери контроля над активами может быть сопоставимой. По данному выпуску ставка купона составила 15%, но компании удалось получить субсидию Минэкономразвития, и эффективная ставка по данному инструменту составила 10,1%.

Привлечение долгового финансирования позволило компании заказать новую производственную линию для расширения производства в 2020 г. Объем выпускаемой продукции и доля экспорта многократно возросли. По оценке компании, по итогам 2019 г. ожидается, что экспорт превысит 65% от объема выручки. Компания прогнозирует к 2022 г. как минимум удвоить выручку, увеличение EBITDA ожидается более, чем в три раза. Команда «С-инновации» продолжает непрерывные исследования и разработки (R

возможность привлечь финансирование в достаточно сжатые сроки;

поддержка профессиональной команды Московской биржи и организатора выпуска облигаций — «Септем Капитал»;

большой потенциал для развития площадки по привлечению публичного долга;

возможность рассказать о компании на рынке и сформировать публичную историю;

наличие субсидий согласно действующему законодательству.

Выводы

В условиях высокой неопределенности и турбулентных явлений в национальной и мировой экономиках скорость принятия стратегических решений, вывода новых продуктов на рынок и защита продукции являются определяющими для долгосрочного существования и развития компании, поэтому важно знать и использовать все возможные способы увеличения и защиты активов, а также обеспечения достаточного для компании уровня оборотного капитала.

Источник: legal-support.ru

2.6. Формы привлечения денежных средств в жилищное строительство застройщиками

До сих пор строительные организации практически не могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве.

Кредитование строительства относится банками к числу наиболее рискованных кредитных операций, что вызвано нерешенностью ряда нормативно-правовых вопросов по обеспечению этих кредитов.

Дополнительными проблемами являются неотработанность методологических вопросов, связанных с предоставлением и обслуживанием этих кредитов, недостатком квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять рисками, возникающими при кредитовании строительства.

Инертность банков, не желающих кредитовать строительство жилищных объектов, побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования. На практике это нашло отражение в различных формах участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестиций.

Эти схемы позволяют застройщикам финансировать строительство за счет более дешевых ресурсов, чем банковские кредиты. Что касается граждан, которые вынуждены именно таким способом приобретать жилье, то для них подобные схемы далеко не всегда оказываются надежными. К негативным чертам таких схем следует отнести перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков, возможность завышения себестоимости строительных работ, нарушение графика осуществления строительных работ и несвоевременный ввод жилья. Кроме того, договоры инвестирования не подлежат обязательной регистрации, а опыт их применения показывает, что существует опасность заключения числа договоров, превышающего число построенных квартир. Граждане — участники долевого строительства порой не в состоянии контролировать такой сложный процесс, как строительство многоквартирного дома; их денежные средства, по сути, авансируют застройщиков.

В случае некомпетентности или непрофессиональности застройщика, финансирующего объект за счет денежных средств граждан, последние рискуют их потерять.

В последнее время, стремясь увеличить приток средств от населения, застройщики стали создавать различные ссудно-сберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Аналогичные формы используются и для организации приобретения гражданами готового жилья в рассрочку. Эти организации не имеют лицензии Банка России на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками. Отсутствие надзора со стороны государственных органов за сохранностью и целевым использованием привлеченных от населения средств означает возможность их бесконтрольного расходования, что чрезвычайно рискованно для рядовых пайщиков подобных союзов.

Примером создания сберегательных организаций является Программа развития системы ссудно-сберегательных касс (ССК), утвержденная правительством Москвы в 1998 г. Населению предоставляется возможность приобрести жилье в строящихся домах на следующих условиях:

• первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет, как правило, от 5% стоимости квартиры;

• сумма накоплений — от 45 до 75% стоимости квартиры путем внесения ежемесячных равных взносов в течение 1–3 лет с начислениями 1,5% годовых;

• после сдачи жилого объекта в эксплуатацию на не выплаченную от стоимости квартиры сумму (от 50 до 20%) члену ССК предоставляется рассрочка под 8% годовых в валюте сроком 3–5 лет;

• квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.

Таким образом, граждане еще на стадии строительства направляют свои сбережения в строительство дома, информацию о месторасположении которого, планировке и площади квартиры они получают из рекламных проспектов.

Авансируя застройщика в процессе строительства, гражданин крайне органичен в свободном выборе жилья, распоряжении своими вкладами, возможности контролировать стоимость и качество строительства.

Принятые в конце 2004 г. законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопительных кооперативах» в составе пакета, направленного на формирование рынка доступного жилья, создают достаточно надежную законодательную базу для привлечения средств граждан в строительство и приобретение жилья, существенно снижают риски для граждан и делают деятельность застройщиков более прозрачной.

Выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов использовался как еще одна форма привлечения регионами финансовых средств в жилищную сферу (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Каждая приобретенная облигация давала право ее владельцу на получение какой-то установленной площади жилья (например, 0,1 кв. м).

Облигации имеют длительный срок обращения — до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.

Анализируя эффективность подобной формы финансирования жилья, необходимо отметить, что она не получила широкого распространения, так как:

• облигации практически не приносят их владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке;

• облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье в конкретном доме, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;

• приобретение гражданами облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как эти облигации предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах.

Источник: textbooks.studio