Расхождение показателя площади объекта как основание для приостановления ГКУ
Федеральным законом № 202-ФЗ от 13.07.2020 расширен перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В частности, был добавлен пункт 61 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218): «в результате строительства или реконструкции площадь здания, сооружения (при условии, что основной характеристикой такого сооружения является площадь), в том числе для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство».
Согласно части 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГРК РФ) различие данных о площади объекта капитального строительства, указанной в техническом плане такого объекта, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машиномест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.
Уточнение понятий жилой дом, капитальный объект, некапитальное строение, самовольная постройка Помо
В силу части 10.1 статьи 55 ГРК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом №218.
На практике возникают случаи, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставляет в орган регистрации для постановки объекта на кадастровый учет разрешение на ввод (с приложением технического плана) в котором площадь объекта отличается от площади, указанной в проектной документации или разрешении на строительство, более чем на 5 процентов, что является основанием для приостановления государственного кадастрового учета по пункту 61 части 1 статьи 26 Закона №218 (помимо разрешений указанная ситуация возникает при выдаче органом власти уведомления о соответствии постореннего объекта).
В случае предоставления на государственный кадастровый учет разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и технического плана, в которых площадь объекта отличается от площади, указанной в проектной документации или разрешении на строительство, более чем на 5 процентов, возможна постановка на государственный кадастровый учет при наличии:
— документа, подтверждающего разницу в подсчете площадей (например, пояснение проектной организации, которая разрабатывала проектную документацию);
Объекты капитального строительства не подлежащие экспертизе
— обоснования указанного расхождения площадей в заключении кадастрового инженера.
При наличии сомнений государственный регистратор вправе направить запрос в орган власти и местного самоуправления, принявший решение о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в целях получения дополнительных документов, обосновывающих расхождение площади.
ИсточникГрадостроительный регламент
Градостроительный регламент – это документ, которым определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки территории поселения или городского округа, и включает в себя следующую информацию (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ):
2) о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства;
4) расчетные показатели обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчетные показатели территориальной доступности такой инфраструктуры (если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории).
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (сформированы, образованы до установления градостроительных регламентов на соответствующую территорию), могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Однако реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования (1) указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий.
Категории земель, в отношении которых может быть утвержден градостроительный регламент
Категории земель, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается
— земли населенных пунктов;
— земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий;
— земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
— земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
— земли лесного фонда;
— земли, покрытые поверхностными водами;
— земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
- в границах территорий общего пользования;
- предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также предельные размеры таких участков, определяются уполномоченными органами власти или органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Например, предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяются по правилам ст. 4 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.
Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с Лесным кодексом РФ, законодательством об особо охраняемых природных территориях (ФЗ от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).
Источник