Аналитика Публикации
Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.
На новое рассмотрение
Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.
Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Какие еще самовольные постройки нельзя узаконить?
Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?
Снос или легализация?
Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.
Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.
Что является самовольной постройкой и как её узаконить в суде
Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.
Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.
2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.
Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.
Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.
Как получить свою долю
Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.
Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.
В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.
Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:
самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;
самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;
постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.
Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.
Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.
ИсточникПризнаки объектов самовольного строительства
Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>
О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Использование самовольной постройки не допускается.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Источник