Признание акта передачи долевого строительства недействительным

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной. Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.

(Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?). После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Почему? Если кто-то приобретает этот объект, значит, застройщик теряет дополнительное финансирование. Ипотека на покупку квартиры по переуступке В данный момент очень сложно получить ипотечный кредит на квартиру по переуступке. В принципе, кредитуют подобные сделки в Петербурге буквально несколько банков.

Передача застройщиком объекта долевого строительства ➤порядок приема квартиры 2022 ➤➤AVA Group Анапа

Кредитовать они будут переуступку только в том случае, если данный строительный объект был ранее аккредитован банком. Мы активно сотрудничаем с банками — партнерами в развитии кредитных программ и уже можем предложить варианты кредитования переуступки по 214 ФЗ. Схема эта более чем рабочая и процентная ставка не будет отличаться от ставки кредитования на рынке строящегося жилья.

Как влияет подписание акта приема-передачи квартиры на переуступку прав требования? Вернемся к главной теме нашего вопроса.

1. Переуступка прав затрагивает напрямую интересы всех участников конкретной сделки с недвижимостью, в том числе:

• застройщика (если речь идет о договоре долевого участия в строительстве);
• и банк, выдавший ипотечный кредит (если квартира куплена в ипотеку).

Так что это не только частное дело продавца и покупателя. Без официального согласия вышеперечисленных субъектов, никакой переуступки прав не состоится. Причем нужно иметь ввиду, что они (и застройщик, и банк) могут выдвинуть собственные требования к предполагаемому договору переуступки. И эти требования придется выполнять в любом случае.

2. Риски такое мероприятие, как заключение договора переуступки прав, конечно, несет. И процедура эта непростая, и условностей, обязательных для соблюдения, в ней много. Поэтому прежде чем пойти на такую сделку в роли покупателя, нужно:

• проанализировать имеющуюся документацию;
• оценить застройщика;
• выяснить истинное положение продавца;
• и вообще, собрать максимум информации.

Не надеетесь на собственные силы и возможности? Обращайтесь к специалисту. Если подобную сделку будет сопровождать опытный юрист, она способна стать очень выгодной для приобретателя.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке. Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. В чем суть переуступки? Бонусы переуступки Хитрости торга или как получить максимальную выгоду Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке и оформление собственности. 25 советов покупателю. Ч.4

Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику

В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке. Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости.

Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа» Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии). Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Однако по сложившейся практике, предварительные договоры купли-продажи оформляются очень редко, поскольку такая форма договоров в наименьшей степени защищает права покупателя. При такой продаже, Вам сначала нужно оформить право собственности на квартиру, а только после этого оформлять с покупателем, с которым ранее был подписан предварительный договор, основной договор купли—продажи. Оптимальной схемой продажи квартиры, на наш взгляд, будет продажа по договору купли-продажи квартиры, оформленной в собственность.Налог с дохода необходимо заплатить в любом случае, когда у Вас возникает доход, т.е.

когда цена продажи квартиры, указанная в договоре, превышает цену покупки, прописанную в договоре долевого участия.

Их застройщик будет обязан провести, в случае обнаружения каких-либо проблемных моментов и недоработок. Как осуществляется передача? Процедура осуществления передачи жилого помещения дольщику выполняется несколькими этапами. В самом начале дольщику, чтобы в последующем не появлялись внезапные проблемы, необходимо удостовериться в том, что:

1. дом имеет отдельный почтовый адрес (этот адрес не следует отождествлять с адресом строительным, присваиваемым объекту в период выполнения строительных работ).
2. жилой дом, строительство которого производилось в рамках соглашения о долевом участии, принят соответствующей госкомиссией. В таком случае, должны выдаваться документы, подтверждающие подобный факт. Запрашивать их следует непосредственно у застройщика;

Затем следует перейти к осмотру жилья, которым может быть как квартира, так и прочее помещение, строительство которого было профинансировано дольщиком.

Результаты такого осмотра должны быть оформлены отдельным актом приема-передачи квартиры.

МихаилЗдравствуйте, уточните, а акт у застройщика продавцом подписан после подписания договора цессии или до? Статья 11. Уступка прав требований по договору 1.

15 Сентября 2019, 14:46 Ответ юриста был полезен?

0 — 0 Свернуть Уточнение клиента 1 до у продавца, 2 после у покупателя 15 Сентября 2019, 14:48

1. получен гонорар 33%Юрист, г. РаменскоеОбщаться

При наличии п.5Подписывая акт приемки с прописанным п.5, вы:

1. сдать квартиру и дом намного позже, чем планируется
2. предоставляете застройщику возможность не оплачивать вам неустойку

Внимание! При подписании акта приема-передачи квартиры возможны дополнительные (навязанные) выплаты, не предусмотренные ДДУ:

1. Коммунальные платежи за N-ое количество месяцев
2. Оплата договора Технадзора
3. Страхование ремонтных работ

При этом застройщик, предлагает следующее: оплачиваете перечисленные выплаты (представлены для примера, у вас могут быть другие), подписываете акт приема-передачи квартиры и только потом получаете ключи.Но при этом вы лишаетесь права получить неустойку в случае просрочки сдачи дома.С другой стороны, без подписанного акта приема-передачи квартиры в новостройке нельзя зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.Для избежания

Уступка прав требований по договору 1.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться: Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль организации, имеющей обособленные подразделения

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке

После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него.

На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности.

здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре.

Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

• застройщик — передает объект;
• участник долевого строительства — принимает квартиру.

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками.Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.В

Застройщику, как правило, абсолютно не интересно после подписания акта уступками заморачиваться.

Можете попросить у Застройщика справку о том, что акт не выдавался.

Документы в рег.службе «завернуть» могут в любой момент, если в договоре будут допущены ошибки.

Если договор сделан грамотно (а шаблон уступки застройщика регистрацию проходил уже не один раз) — таких проблем не будет. Если, конечно, с оплатой гос.пошлины и заполнением заявления в рег.службе косяков не будет.

Расчет через ячейку как дополнительная гарантия — почему нет, никогда не помешает. Цена после регистрации права повысится, т.к. продавец попадает на НДФЛ. Право требования собственности от права собственности всё же отличается.

Именно поэтому как только проходит регистрация,цена становится выше. Лучше подавать на регистрацию,если нет весомых причин этого не делать.

В ряде субъектов РФ местные отделения Росреестра проявляют излишнюю инициативу, и требуют в составе пакета документов для регистрации перехода права – .

Это сложно понять с точки зрения логики, т.к. риски Покупателя здесь увеличиваются – ведь Покупатель вынужден подписывать документ о фактической приемке квартиры, которую он фактически еще не получил – семья Продавца продолжает там жить, т.к.

право собственности еще не передано. Причем эта семья продолжает пользоваться коммунальными услугами, хотя после подписания Передаточного Акта, обязанность по оплате «коммуналки» ложится уже на Покупателя. Но… такова практика рынка в некоторых регионах, и с этим приходится считаться.

Однозначного решения для такой ситуации не придумано. Но некоторые способы снижения рисков Покупателя все же существуют.

Если Передаточный акт требуют на регистрацию, то нужно иметь в виду следующее. Во-первых, это условие должно быть ясно и однозначно прописано в Договоре купли-продажи квартиры.

и т.д. Во-вторых, для Покупателя желательно перед подачей документов на регистрацию, эту квартиру еще раз осмотреть и действительно принять, получив от нее ключи (т.е.

выселив оттуда Продавца). И только после этого подписать Акт.

В-третьих, если до регистрации Продавец не может (по объективным причинам) освободить квартиру и передать ее Покупателю, то выкручиваются по-разному. Например, пытаются договориться с регистратором на месте (в т.ч. через посредника) о том, что документы на регистрацию сдают без Акта, а сам Акт передается регистратору позже, отдельно, в конце срока регистрации (т.е.

буквально за день до ожидаемой выдачи зарегистрированных документов).

Алесей Комаров: Закон говорит, что уступить право требования по ДДУ можно после того, как зарегистрирован сам ДДУ. Применительно к ДДУ закон требует не только его подписания с соблюдением определенных реквизитов, в форме единого документа, подписанного дольщиком, покупателем по факту, и застройщиком, продавцом, но еще требуется регистрация этого договора в Росреестре.

Пока даже подписанный договор не зарегистрирован в Росреестре, он юридически никаких последствий не порождает. С момента регистрации договора и до момента подписания дольщиком и застройщиком акта приема-передачи объекта вы можете заключить договор уступки права требования или перевода долга. Уступка права требования заключается в том случае, если дольщик оплатил полностью всю цену, перевод долга на другое лицо осуществляется, если застройщик полностью все от меня не получил. Это разные по своей сути сделки.

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Зауступаемыеправаи обязанности по договору аренды от » » 200_ года Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную суммезатраченныхЦедентомденежныхсредствпоуказанномудоговору аренды, далее именуемая «договорная сумма», составляющую рублей.Об оплате договорной суммы и графике (сумма цифрами и прописью) выплатСторонынастоящегодоговора подпишут соответствующее Соглашение (Приложение N 1). Соглашение будет подписано в течение рабочих дней с даты подписания настоящего договора. 3.2. Цедентвслучаенеобходимостивтечение днейсдаты подписаниянастоящегодоговорапредставляетЦессионариюсогласие собственника здания на проведение настоящей сделки.

Как продавать квартиру в новостройке?

Важно:Описано должно быть абсолютно все — какие права, по каким конкретно документам передаются, по какому договору и на каких условиях переуступаются, прочие значимые моменты.

Переоформление уступки прав в долевом строительстве возможно или:

• после выплаты долга перед застройщиком;
• переводом существующего (оставшегося) долга уже на новое лицо.

И коль скоро при такой переуступке напрямую затрагиваются интересы застройщика, без согласия его договор переуступки прав не подписывается.

После заключения подобного договора, у покупателя квартиры на руках оказывается:

1. Основной договор (ДДУ), права по которому и переуступаются.
2. Официальное согласие на переуступку от застройщика (письменное).
3. Согласие банка-кредитора (если объект недвижимости приобретался в кредит).
4. Документы, подтверждающие все расчеты между сторонами.
5. Собственно договор (официально зарегистрированный) переуступки прав.
6. Акт приема-передачи документов (по списку) от одного владельца к другому.

Безусловно, договор переуступки прав во втором своем варианте, где речь идет о долевом строительстве, наиболее выгоден приобретателю. Ведь по такому документу покупателю вместе с переуступаемым договором достается защита государства по Федеральному закону за № 214 от 30.12.2004 г.

Но есть и момент риска. В случае расторжения ДДУ покупатель может получить не ту сумму, что заплатил при переуступке, а ту, что указана в самом договоре долевого участия в строительстве. А сумма в таких договорах прописывается еще на начальном этапе строительства, а значит априори меньше реальной стоимости конкретной квартиры на момент подписания нового документа о переуступке прав.

Чем же выгоден договор переуступки прав по ДДУ для потенциального покупателя? Ответ очевиден. Такая переуступка дает возможность заработать денег, продав готовую квартиру по существенно более высокой цене, чем та, за которую она была приобретена на этапе строительства. Особенно, если договор цессии заключался дешево — например, по поводу проблемного жилья в доме с обнаруженными недостатками.

После переуступки прав новый владелец уже сам напрямую с застройщиком решает все имеющиеся проблемы с квартирой, а затем продает ее максимально выгодно для себя. Как и на каких условиях новый собственник что-то решает и реализует, прежнего владельца уже никак не касается.

По закону переуступка прав может произойти только при соблюдении следующих условий:

• прежним собственником должна быть выплачена застройщику полная цена заключенного договора долевого строительства;
• имеется согласие застройщика на переуступку прав (возможность такого согласия должна быть обязательная прописана в ДДУ);
• есть согласие банка, выдавшего в свое время кредит, если квартира была приобретена в ипотеку.

При несоблюдении данных условий ответственность перед застройщиком возлагается на продавца, переуступающего права (ст 390 ГК РФ). Он же (продавец) отвечает и перед покупателем, которому должен вернуть средства, полученные по договору переуступки, а также проценты (за то, что пользовался чужими деньгами) плюс убытки.

Важно:Договор переуступки прав по ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в законном порядке после подписания. Кроме того, о такой переуступке должен быть уведомлен письменно застройщик.

Если договор цессии заключен чересчур дешево и менее, чем за год до инициации банкротства прежнего владельца, сделка наверняка будет признана подозрительной. В результате чего переуступка прав также может быть оспорена.

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

• Правомерно ли подписание акта приема-передачи квартиры, если указана более ранняя дата? 11 Мая 2017, 09:52, вопрос №1633177 2 ответа
• Как переделать ДДУ и акты приема-передачи квартиры в УФРС 24 Февраля 2015, 01:19, вопрос №737599 1 ответ
• Фраза об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры 24 Декабря 2017, 21:23, вопрос №1855544 12 ответов
• Окончательные расчеты по ДДУ после замеров БТИ и подписание акта приема-передачи квартиры 25 Января 2016, 18:54, вопрос №1114530 6 ответов
• Не отдают акты приема-передачи квартиры до внесения оставшейся суммы 18 Августа 2017, 12:31, вопрос №1727822 5 ответов

Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось. Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.»gt;вторичном рынке жилья.

Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему? В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.»gt;совместной собственности супругов)

Что значит переуступка квартиры в новостройке?

Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

1. Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
2. Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
3. Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

– многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Преимущества договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Передача прав по такому договору на долевое участие в строительстве возможна только в рамках совершения цессии – переуступки права требования. Отношения по переуступке права требования регулируются ст.

ГК РФ и ФЗ о договорах долевого участия в строительстве №214 от 30.12.2004.

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика.

Единственный момент — долевик «продавца» должен быть отрегистрирован до сдачи объекта в эксплуатацию. Консультации педиатра Консультации специалистов клиники Консультации Юриста Консультации специалиста по Мик… Консультации юриста Консультации врачей Центров сем… Консультации специалистов медиц… Консультация врача-гомеопата Экспертные консультации врачей … Консультации специалистов медиц… Консультации специалистов медиц… Консультации офтальмолога Игоря… Консультации детского офтальмол… Консультации детского уролога, …

Экстернат Школы и гимназии Новосибирска и… Архив школьного разделаПриемные дети.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Либо будет занижать вам сумму в договоре купли-продажи.

Фунтик2008Аспирант СибмамыНа сайте с 17.09.08Сообщения: 3722В дневниках: 1 Добавлено: Вс Сен 22, 2013 16:08 RaccoonCoonСпасибо вам большое, я сама-то тоже изучила закон 214, и абсолютно с вами согласна.

Цена после регистрации права повысится, т.к. продавец попадает на НДФЛ. Хельга 09-10-2008, 23:58 Причину наверное могут оценить только участники программы МДЖ:(Очень хочется улучшить жил.условия семье.Ну на ёлку залезть и …пу не поцарапать не всегда получается.

1. Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
2. Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.
3. Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.

Процесс оформления Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик. Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов.

Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

За уступленное право цессионарий обязался уплатить цеденту 100 000 рублей. Должник обратился в суд с требованием признать недействительным договора цессии и применить последствия недействительности. Он ссылался на безвозмездность переуступаемых прав требования.

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Акт передачи права требования по договору цессии

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Источник: uristsarkisov.ru

Признание акта передачи долевого строительства недействительным

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 сентября 2016 г. N 4-КГ16-37

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Киселева А.П., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мучинской Ольги Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕКТА Восток» о взыскании неустойки и отмене акта приема-передачи объекта, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ТЕКТА Восток» к Мучинской О.В. о взыскании денежной суммы по кассационной жалобе Мучинской О.В. на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Мучинскую О.В. и ее представителя по доверенности Барменкова В.Г., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Мучинская О.В. обратилась в суд с иском к ООО «ТЕКТА Восток» о взыскании неустойки в размере 626 537 руб. и отмене акта приема-передачи квартиры от 15 января 2014 г.

В обоснование заявленных требований Мучинская О.В. указала, что 12 сентября 2012 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в четвертом квартале 2012 года окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру, а истец обязался уплатить ответчику денежную сумму в размере 5 373 390 руб. Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме.

Многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию 27 июня 2013 г., в то время как квартира должна была быть передана истцу по условиям договора не позднее 1 марта 2013 г.

Извещение о завершении строительства с предложением произвести осмотр квартиры и принять ее поступило от ответчика 17 августа 2013 г.

17 августа 2013 года истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства (техническое отверстие в потолке, отсутствие горячей воды и др.). Указанным актом установлен срок устранения недостатков — до 10 сентября 2013 г. Кроме того, ответчик сообщил истцу об увеличении площади квартиры на 0,6 кв. м и о необходимости в связи с этим дополнительно уплатить ООО «ТЕКТА Восток» денежную сумму в размере 35 546 руб.

Между тем в сентябре 2013 г. Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» произведены обмеры, которые показали, что площадь квартиры не превышает площадь, указанную в договоре долевого участия в строительстве, в связи с чем требования ответчика являлись неправомерными. 15 января 2014 г. ответчик направил истцу односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, в котором указана общая площадь квартиры, превышающая фактическую площадь квартиры, с чем истец не согласилась.

С учетом изложенного Мучинская О.В. просила взыскать с ответчика неустойку, рассчитав ее за период с 1 марта по 2 октября 2013 г., а также признать недействительным односторонний акт о передаче ей квартиры площадью 91,3 кв. м, исходя из которого следует ее обязанность доплатить ответчику 35 546 руб. 13 коп.

ООО «ТЕКТА Восток» предъявило встречный иск к Мучинской О.В. о взыскании задолженности в размере 35 546 руб. 13 коп. за увеличение площади объекта долевого строительства на 0,6 кв. м, ссылаясь на то, что такое увеличение подтверждается техническим паспортом, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 24 апреля 2013 г.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 24 сентября 2014 г. исковые требования Мучинской О.В. удовлетворены частично, с ООО «ТЕКТА Восток» взысканы неустойка в размере 50 ООО руб., расходы на оказание юридической помощи в размере 15 ООО руб., штраф за нарушение прав потребителя в размере 25 ООО руб., расходы на оплату экспертизы в размере 30 ООО руб. Отменен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15 января 2014 г. В удовлетворении встречного иска ООО «ТЕКТА Восток» к Мучинской О.В. отказано. С ООО «ТЕКТА Восток» взыскана государственная пошлина в размере 3 400 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г. решение суда первой инстанции отменено в части взыскания в пользу Мучинской О.В. неустойки и штрафа за нарушение прав потребителя, а также в части отмены одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и штрафа. Также постановлено абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции: «Признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15 января 2014 года недействительным в части указания площади переданной квартиры». В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова СВ. от 23 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 12 сентября 2012 г. между Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ООО «ТЕКТА Восток» обязалось не позднее четвертого квартала 2012 г. построить многоквартирный дом по адресу: <. >, и не позднее двух месяцев со дня сдачи этого дома в эксплуатацию передать Мучинской О.В. квартиру общей площадью 90,7 кв. м с проектным номером 10 на шестом этаже секции 3.7 в этом доме.

Стороны договора также предусмотрели, что площадь квартиры уточняется по результатам обмеров БТИ. В случае увеличения общей площади квартиры более чем на 0,5 м участник долевого строительства обязан не позднее пяти рабочих дней со дня получения от застройщика уведомления об этом оплатить дополнительную площадь квартиры (л.д. 715).

15 января 2013 г. ООО «ТЕКТА Восток» направило Мучинской О.В. уведомление о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве. Указанное уведомление получено Мучинской О.В. 29 января 2013 г. (л.д. 149 — 150).

Согласно выданному ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» техническому паспорту по состоянию на 24 апреля 2013 г. общая площадь объекта долевого строительства составляла 91,3 кв. м (л.д. 79 — 85).

1 июня 2013 г. Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен на второй квартал 2013 года (л.д. 151-152).

27 июня 2013 г. ООО «ТЕКТА Восток» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 69 — 70).

31 июля 2013 г. ООО «ТЕКТА Восток» направило истцу уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства на 0,6 кв. м с требованием о доплате за увеличение площади квартиры (л.д. 71).

17 августа 2013 г. ответчик известил Мучинскую О.В. о завершении строительства и предложил ей принять и осмотреть квартиру (л.д. 20).

В тот же день сторонами подписан акт осмотра объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков, в том числе отсутствие горячей воды, счетчиков на воду, наличие технического отверстия в потолке и др., установлен срок устранения данных недостатков — до 10 сентября 2013 г. (л.д. 21).

Сведений о том, были ли устранены недостатки, предлагал ли ответчик после 10 сентября 2013 г. истцу принять квартиру, была ли принята истцом квартира после устранения недостатков, судами не установлено.

Согласно выданному ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» техническому паспорту по состоянию на 2 октября 2013 г. площадь объекта долевого строительства составила 88,6 кв. м (л.д. 22 — 23).

15 января 2014 г. ООО «ТЕКТА Восток» в одностороннем порядке подписало и направило истцу акт приема-передачи квартиры с указанием ее площади — 91,3 кв. м (л.д. 74 — 75).

Для устранения противоречий по вопросу об общей площади объекта долевого строительства судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по заключению которой площадь квартиры составляет 90,7 кв. м, что меньше общей проектной площади на 0,5 кв. м (л.д. 108 — 124).

Частично удовлетворяя исковые требования Мучинской О.В., суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком срока передачи квартиры истцу, а также то, что площадь квартиры не превышает проектную, в связи с чем отменил составленный ответчиком односторонний акт приема-передачи квартиры площадью 91,3 кв. м и взыскал с него неустойку, снизив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции о взыскании в пользу Мучинской О.В. неустойки и штрафа за нарушение прав потребителя, суд апелляционной инстанции сослался на то, что судом первой инстанции оставлено без внимание заключенное истцом и ответчиком дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен на второй квартал 2013 года. Суд апелляционной инстанции также указал, что истец для приемки квартиры в установленный срок не явилась, доказательств невозможности получения квартиры не представила, что свидетельствует о несоответствии ее действий требованиям разумности и добросовестности. По этим же основаниям суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о неправомерности отмены одностороннего акта приема-передачи в целом, а не в части площади квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 названного выше закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Как установлено судом, по условиям договора долевого участия в строительстве от 12 октября 2012 г., заключенного Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток», завершение строительства многоквартирного дома планировалось в четвертом квартале 2012 года, а объект долевого строительства подлежал передаче истцу не позднее 1 марта 2013 г.

Поскольку к 1 марта 2013 г. объект долевого строительства не был передан истцу, то с указанной даты подлежала начислению и выплате неустойка.

Уведомление истца о нарушении срока строительства с предложением изменить договор произведено ответчиком с нарушением установленного законом срока — уже после нарушения сроков окончания строительства.

Дополнительное соглашение, которым изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки.

При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Между тем вопрос о том, имело ли место неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта, не был поставлен на обсуждение судом апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что предложение осмотреть и принять квартиру поступило истцу от ответчика 17 августа 2013 г. В этот же день объект долевого строительства был осмотрен истцом, о чем был составлен акт осмотра, содержащий указания на недостатки квартиры, в частности на наличие технического отверстия в потолке, на отсутствие горячей воды и счетчиков на воду, и т.д.

Сведения об устранении ответчиком указанных недостатков, а также о том, что после такого устранения ответчик предложил истцу принять приведенный в надлежащее состояние объект долевого участия в строительстве, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, принятие квартиры застройщиком неправомерно было обусловлено подписанием акта, в котором указана площадь квартиры, превышающая фактическую, а также уплатой денежной суммы за несуществующее на самом деле превышение проектной площади.

Факт завышения ответчиком площади квартиры в одностороннем акте судом апелляционной инстанции установлен.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

Таким образом, оценивая поведение истца как недобросовестное, суд апелляционной инстанции не учел, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.

Кроме того, апелляционное определение содержит взаимоисключающие противоречивые выводы.

Так, в резолютивной части определения содержится указание об отмене решения суда в части, в том числе в части отмены одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Далее содержится указание о принятии нового решения в этой части — об отказе в иске, после чего указано об изложении абзаца третьего резолютивной части решения — об отмене одностороннего акта приема-передачи — в иной редакции, то есть фактически об изменении решения в той части, в которой постановлено его отменить.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г. отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 июля 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: legalacts.ru

Последствия односторонней передачи квартиры застройщиком

Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.

Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст.

8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.

В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.

Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Определение Гражданское дело 33-28289/2017 Московский областной суд

рассмотрела в заседании от 09 октября 2017 года апелляционную жалобу Безрукова М.Ю.

на решение Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2017 года по делу по иску Безрукова Максима Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью «ОблТоргУниверсал» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, взыскании компенсации морального вреда, убытков и судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л. , объяснения истца, его представителя – Мареева Н.А. , представителя ответчика – Фроликова А.В. , судебная коллегия

Безруков М.Ю. обратился в суд с иском к ООО «ОблТоргУниверсал» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, взыскании компенсации морального вреда и убытков. В обосновании иска он сослался на то, что заключил с ООО «ОблТоргУниверсал» договор №СМ/1-3-509 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: , , в отношении объекта — общей площадью 72,2 кв.м, расположенной на 13 этаже, номер на площадке 7, в 5-ой секции. Цена договора определена сторонами в размере рублей. Согласно п. 3.3 договора, передача объекта застройщиком должна осуществляться по передаточному акту не позднее . Ответчиком было направлено уведомление о вводе дома в эксплуатацию, которое получено им . при осмотре квартиры были выявлены недостатки. ответчику им была направлена претензия, на которую был дан ответ и выслан односторонний акт от . Считая свои права нарушенными, Безруков М.Ю. просит признать недействительным акт об односторонней передаче квартиры от , обязать ООО «ОблТоргУниверсал» передать ему квартиру по договору долевого участия №СМ/1-3-509 от по двухстороннему передаточному акту, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, убытки в размере 10 000 рублей и судебные расходы в размере 30 000 рублей.

В судебном заседании Безруков М.Ю. и его представитель исковые требования поддержали.

Представитель ООО «ОблТоргУниверсал» возражал против исковых требований, пояснив, что истцу было направлено уведомление, которое он получил , квартира передана по одностороннему акту, ключи от квартиры переданы, истец пользуется квартирой.

Решением суда от в иске Безрукову М.Ю. отказано.

В апелляционной жалобе Безруков М.Ю. просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно частям 1, 2, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор №СМ/1-3-509 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: , вблизи д.Павшино с целью приобретения истцом объекта — общей площадью 72,2 кв.м, расположенной на 13 этаже, номер на площадке 7, в 5-ой секции. Согласно п. 4.1 договора, его цена определена сторонами в размере рублей. Пунктом 3.3 договора предусмотрена передача объекта застройщиком по передаточному акту в срок не позднее .

Ответчиком было направлено уведомление о вводе дома в эксплуатацию, которое получено истцом .

истцу было направлено письмо о необходимости принять квартиру.

при осмотре квартиры были выявлены недостатки.

ответчику истцом была направлена претензия, на которую ответчиком был дан ответ и выслан односторонний акт от , который получен истцом.

Судом установлено, что истец получил от квартиры ключи.

Разрешая спор и отказывая Безрукову М.Ю. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, суд исходил из того, что он по условиям договора долевого участия обязался в течение 7 рабочих дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче принять квартиру и подписать передаточный акт, акт об односторонней передаче квартиры от и акт об уточнении взаиморасчетов по результатам БТИ от получил лично , каких-либо допустимых и достоверных доказательств, что на момент составления одностороннего акта в квартире имелись недостатки, суду не представил.

Также суд указал, что устранение выявленных недостатков по акту от не могло быть препятствием к приему квартиры, так как это относится к гарантийным обязательствам по договору.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя ввиду несоответствия их обстоятельствам, установленным по делу, и требованиям норм материального права.

Так, суд не дал надлежащей оценки причинам, по которым истец после осмотра квартиры отказался подписать акт приема-передачи квартиры.

Между тем, как видно из акта от , истец осмотрел квартиру в полном объеме, претензий к ее техническому состоянию, а также к состоянию выводных технических устройств и качеству произведенных работ не имеет, за исключением: 1) гидроизоляция пола в с/у и ванной не проклеена в углах; 2) сломана стенка шахты в с/у; 3) выступ отштукатуренной перемычки от плоскости стены более 5 мм над каждым окном; 4) сквозная трещина в месте примыкания межквартирной стены (общей с ) и ж/б пилона; 5) наплыв бетона на полу возле вх. Двери; 6) стекла и переплеты окон и внутренние поверхности импостов загрязнены монтажной пеной и раствором; 7) шелушение поверхности бетона на верхнем перекрытии; 8) раковина о10 см на поверхности ж,/ пилона (общего с ); 9) ступени эвакуационной лестницы в лестничной клетке о одном марше имеют разную высоту; 10) отделка наружной поверхности стен на переходном балконе не доходит до уровня пола на 10-20 см. Истец выразил несогласие с подписанием акта приема.

Наличие названных недостатков в квартире подтверждается также техническим отчетом по результатам обследования квартиры, составленным специалистом ООО «ТулаПромПроект».

В тот же день, истец направил ответчику претензию об устранении недостатков.

Ответчик не оспаривал наличие недостатков, указанных в акте от , и в письме от , адресованном истцу, указал, что перечисленные недостатки будут устранены в разумный срок.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 во взаимосвязи с ч. 2 ст. 7 ФЗ от №214-ФЗ, истец по состоянию на момент осмотра квартиры был вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения ответчиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, поскольку на эту дату квартира не соответствовала требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого же Закона, и истцом были предъявлены требования об устранении выявленных недостатков.

При таких обстоятельствах у суда не имелось основания для вывода об отсутствии у истца препятствий к принятию квартиры.

Напротив, приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец не уклонялся от принятия квартиры и от подписания передаточного акта, отсутствие факта передачи квартиры до , когда ответчиком был составлен односторонний акт, является следствием того, что квартира не соответствовала условиям договора и имела указанные строительные дефекты и недоделки.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый истцом односторонний акт не соответствует требованиям закона, а именно положениям ч. 6 ст. 8 ФЗ от №214-ФЗ, поскольку такой акт может составляться только в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта долевого строительства.

Однако в данном случае по состоянию на дату, указанную в одностороннем акте, — истец, как сказано выше, не уклонялся от принятия квартиры и не отказывался от ее принятия, а это с очевидностью свидетельствует о том, что законных оснований для составления одностороннего акта у ответчика не имелось.

Кроме того, рассматривая дело, суд оставил без внимания и оценки тот факт, что на момент составления одностороннего акта двухмесячный срок, установленный ст. 8 п. 6 ФЗ от №214-ФЗ, не истек, и по этой причине у ответчика также не имелось законных оснований для его составления.

Таким образом, односторонний акт от составлен с нарушением закона, в связи с чем требования истца о признании его недействительным подлежали удовлетворению на основании ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

Разрешая требования Безрукова М.Ю. , судебная коллегия приходит к выводу о наличии в силу вышеизложенного оснований для признания одностороннего акта от о передаче объекта долевого строительства недействительным и обязания ответчика передать истцу объект долевого строительства по двустороннему передаточному акту.

Также подлежат удовлетворению на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования истца о взыскании компенсации морального вреда, т.к. совершением одностороннего акта о передаче квартиры были нарушены права истца как потребителя.

Размер компенсации судебная коллегия с учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости определяет в размере 10 000 руб.

Помимо этого, по мнению судебной коллегии, истцу должны быть возмещены в соответствии со ст. 15 ГК РФ убытки в сумме 10000 руб., связанные с составлением технического отчета ООО «ТулаПромПроект». Наличие и размер данных убытков материалами дела подтверждены.

На основании ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца должен быть взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 10000 руб. (из расчета: 10000 руб. + 10000 руб. = 20000 руб. : 2).

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, что материалами дела подтверждено.

Разрешая требование Безруковва М.Ю. о возмещении данных судебных расходов, судебная коллегия принимает во внимание объем оказанной юридической помощи, сложность дела, сроки нахождения его в производстве суда.

С учетом данных обстоятельств, а также исходя из требований разумности судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета в размере 700 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Красногорского городского суда от отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Безрукова М.Ю. удовлетворить частично.

Признать Акт об односторонней передаче квартиры от о передаче ООО «ОблТоргУниверсал» Безрукову М. Ю. объекта долевого строительства в виде 2-комнатной , общей площадью с учетом лоджий и балконов 72,2 кв.м., общая площадь 70,2 кв.м., жилая площадь 37,8 кв.м., на 13-м этаже в жилом доме по адресу: , , (строительный адрес: , , земельный участок с кадастровым номером , корпус 1-3) недействительным.

Обязать ООО «ОблТоргУниверсал» передать Безрукову М. Ю. 2-комнатную , общей площадью с учетом лоджий и балконов 72,2 кв.м., общая площадь 70,2 кв.м., жилая площадь 37,8 кв.м., на 13-м этаже в жилом доме по адресу: , , (строительный адрес: , , земельный участок с кадастровым номером корпус 1-3) по двустороннему передаточному акту.

Взыскать с ООО «ОблТоргУниверсал» в пользу Безрукова М. Ю. компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., убытки в сумме 10000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 10000 руб., а всего взыскать 40000 руб.

Взыскать с ООО «ОблТоргУниверсал» госпошлину в доход бюджета в сумме 700 руб.

Источник: jur24pro.ru

Признание акта передачи долевого строительства недействительным

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. по делу N 33-2746/2015г.

Судья Вольтер Г.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Поникаровской Н.В., Шкарупиной С.А.
при секретаре К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Балтик-Сити» на решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года, которым признаны незаконными действия ООО «Балтик-Сити» по расторжению в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве, заключенных 30 июня 2008 года с Ш. и 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ООО «Балтик-Сити» Г. и К.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Ш. и С.Е.М. — С.А., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

Истцы Ш. и С.Е.М. обратились в суд с иском к ООО «Балтик-Сити», указав, что в 2008 году они заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в г. Калининграде по .
По условиям указанных договоров ответчик — застройщик принял на себя обязательство построить указанный дом в 3 квартале 2009 года и передать истцам в собственность соответствующие квартиры в указанном доме, а истцы оплатить стоимость квартир.
Большая часть денежный средств была оплачена истцами ответчику при подписании договора, а оставшиеся денежные средства по условиям договора подлежали внесению после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
ООО «Балтик-Сити» в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома не произвел, и в отношении него была начата процедура банкротства.
В этой связи за истцами в судебном порядке было признано право собственности на долю в праве на неоконченный строительством объект, соответствующей квартирам, которые являлись предметом договоров долевого участия в строительства.
С целью завершения строительства многоквартирного дома и исполнения ответчиком своих обязательств между Ш., С.Е.М. и ООО «Балтик-Сити» 25 апреля 2012 года заключены дополнительные соглашения, по которым установлен новый срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам — не позднее 30 марта 2013 года; установлена общая сумма договора в рублях, а также установлен график выплаты дольщиками оставшейся суммы по договору.
Ни истцы, ни ответчик свои обязательства, установленные дополнительными соглашениями, не исполнили. Ответчик не возобновил строительство дома во 2-м, 3-м квартале 2012 года, истцы не произвели полную оплату в установленные сроки.
В конце ноября 2014 года Ш. и С.Е.М. получили от застройщика ООО «Балтик-Сити» уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с неисполнением должникам условий договора в части сроков оплаты объекта долевого строительства.
Полагают, что ответчик, расторгая договор, выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав и интересов и не учел, что право собственности на долю в незавершенном строительстве за истцами уже признано судебным решением и расторжение договора долевого участия при таком положении невозможно.
В ходе рассмотрения дела истцы дополнили исковые требования и, ссылаясь на положения Закона «О защите прав потребителей» и Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просили признать недействительными положения дополнительных соглашений об изменении цены договора.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «Балтик-Сити», выражая несогласие с решением суда в той части, в которой исковые требования удовлетворены, просит его отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Продолжает настаивать на том, что выбор способа защиты нарушенного права в случае неоплаты должником объекта долевого строительства в полном объеме и в установленные сроки принадлежит застройщику. В этой связи, при доказанности факта просрочки внесения истцами платы по договору, соблюдении застройщиком предусмотренной законом процедуры расторжения договора в одностороннем порядке, а также внесения на депозит нотариуса уплаченных дольщиком ранее денежных средств, правовых оснований для признания такого расторжения незаконным у суда не имелось, а вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим правом — необоснован.
Полагает, что признание за истцами права собственности на долю в неоконченном строительством объекте, притом, что такое право в установленном законом порядке зарегистрировано не было, а объект долевого строительства с той степенью готовности, которая существовала на момент признания права — отсутствует, не исключает возможности расторжения договора долевого участия, который не прекратил свое действие, а правоотношения между истцами и ответчиком по прежнему регулируются положениями специального закона, которые предусматривают возможность расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что 30 июня 2008 года между Ш. и ООО «Балтик-Сити» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик должен был построить на земельном участке по адресу: многоквартирный жилой дом и передать Ш. объект долевого строительства — квартиру со строительным номером N, общей площадью кв. м, расположенную на 4-м этаже подъезда N указанного дома. Аналогичный договор, предметом которого являлась квартира со строительным номером , общей площадью кв. м, расположенная на 7-м этаже подъезда N дома, был заключен 26 ноября 2008 года с С.Е.М.
Оба договора прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно п. 1.6. договоров, заключенных с истцами, передача дольщикам соответствующих объектов долевого строительства должна быть произведена застройщиком в 3-м квартале 2009 года.
Стоимость договора, заключенного с Ш., была определена сторонами в размере условных единиц. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен рублей.
Ш. по условиям договора должна была произвести финансирование строительства в следующем порядке: 90% от стоимости квартиры, что составляло рублей (эквивалент у.е.), внести при подписании договора, а 10% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент у.е., после получения ответчиком-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Стоимость договора, заключенного с С.Е.А., определена сторонами в размере условных единицы. При этом 1 у.е. соответствовала среднему курсу ЦБ РФ между долларом США и Евро на момент осуществления расчетов. В приложении 3 к договору такой курс установлен рублей.
С.Е.И. была обязана произвести финансирование строительства в следующем порядке: 80% от стоимости квартиры, что составляло рублей (эквивалент у.е.), уплатить при подписании договора, а 20% от стоимости квартиры, что составляло эквивалент у.е., после получения ответчиком застройщиком разрешения на ввод и эксплуатацию дома в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
Указанные выше платежи, соответственно в размере 90% и 80% от цены договора, были оплачены дольщиками при подписании договоров долевого участия в строительстве, что сторонами не оспаривалось.
Кроме того, судом также установлено, что в предусмотренный договором срок строительство жилого дома застройщиком завершено не было. Строительство было прекращено, а в отношении застройщика ООО «Балтик-Сити» введена процедура банкротства — внешнее управление.
В этой связи, дольщики, в том числе и истцы Ш. и С.Е.М., обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на соответствующую долю в неоконченном строительством объекте недвижимости по адресу: .
Вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года за истцам было признано право собственности на долю в указанном объекте — за Ш. на 85/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N, а за С.Е.М. — на 88/10 000, соответствующей однокомнатной квартире N.
Как видно из материалов дела, застройщик — ООО «Балтик-Сити», оставшись действующим юридическим лицом, получив новое разрешение на строительство, и с учетом мнения дольщиков, приняло решение о достройке дома за счет дополнительный взносов дольщиков.
Так, 25 апреля 2012 года между Ш. и ООО «Балтик-Сити» заключено дополнительное соглашение N 2 о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года.
Срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен — не позднее 30 марта 2013 года (п. 5); общая сумма договора определена в размере рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства — рублей (п. 2.2); установлено также, что первый взнос рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма — рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
20 апреля 2012 года аналогичное по существу дополнительное соглашение была заключено с С.Е.И.
Общая сумма договора определена в размере рублей. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет рублей (п. 2.2); первый взнос рублей получен застройщиком до подписания договора, а оставшаяся сумма рублей подлежит внесению застройщику периодическими платежами до 25 марта 2013 года (п. 2.3).
Не оспаривалось в судебном заседании то обстоятельство, что ни одна из сторон договоров долевого участия в строительства обязательства, предусмотренные дополнительным соглашением, не исполнила. Истицы не внесли дополнительные денежные средства на строительство дома, а ООО «Балтик-сити» строительство дома не завершило, в эксплуатацию его не сдало и квартиры участникам долевого строительства не передало.
Материалами дела подтверждено, что в июне 2014 года Ш. и С.Е.М. были уведомлены ООО «Балтик-Сити» о необходимости исполнения условий дополнительных соглашений и необходимости внесения денежных средств, а также предупреждены о возможных последствиях невнесения средств по договору в виде расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве.
17 ноября 2014 года ООО «Балтик-Сити» в адрес Ш. и 18 ноября 2014 года в адрес С.Е.М. были направлены уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. ст. 5, 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в связи с задержкой внесения взносов по договорам участия в долевом строительстве.
Принимая оспариваемое решение и удовлетворяя в части заявленные истцами требования, суд с учетом установленных обстоятельств возникшего спора, пришел к обоснованному выводу о том, что достаточных оснований для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве не имеется.
Судебная коллегия находит такие выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на материалах дела и не противоречат закону.
Согласно положению ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Названные положения закона направлены, прежде всего, на соблюдение прав добросовестного застройщика и недопущение злоупотреблений со стороны дольщика, который уклоняется от исполнения обязательств по договору.
Между тем, как бесспорно установлено судом, заключение сторонами дополнительного соглашения с дольщиком о выплате полной стоимости квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, было заключено сторонами именно в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком принятых на себя обязательств по строительству дома в срок, который к моменту подписания этих соглашений в 2012 года, был просрочен более чем на три года.
Более того, и это обстоятельство также не оспаривалось ответчиком, что и условия дополнительного соглашения о сроках сдачи дома в эксплуатацию застройщиком также не были соблюдены.
Принимая во внимание неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств и его уклонение от исполнения условий договора, истцы в судебном порядке признали за собой право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую тем квартирам, которые были оплачены ими фактически в полном объеме (застройщику внесено соответственно 90% и 80% стоимости квартир).
При этом судом установлено, что объект незавершенного строительства возведен за счет дольщиков, в том числе и истцов.
Несмотря на то, что право собственности на долю в неоконченном строительством объекте не было зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке, указанное выше решение о признании за ними право собственности вступило в законную силу и не отменено. Право собственности истцов не оспорено.
Таким образом, в сложившейся правовой ситуации положения Федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…» следует рассматривать во взаимосвязи с наличием у дольщиков прав собственности на неоконченный строительством объект долевого строительства.
При таком положении, учитывая, что большая часть денежных средств за квартиры внесены дольщиками застройщику еще в 2008 году при подписании договора долевого участия в строительстве и за дольщиками, включая истцов, признано право собственности на объект долевого строительства, действия застройщика по расторжению в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве не могут быть признаны законными.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что застройщиком в данном случае по своему усмотрению выбран тот способ защиты нарушенного права, которые, по его мнению, является наиболее эффективным.
По смыслу ст. ст. 11 и 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса, однако избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, не выходить за пределы, необходимые для его применения, и отвечать конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
В данном случае, учитывая обстоятельства дела, расторжение договора с дольщиком указанным выше принципам отвечать не будет. У застройщика же имеется реальная возможность защиты нарушенного права иным образом, в том числе и путем взыскания недоплаченной дольщиками суммы по дополнительному соглашению в судебном порядке.
Более того, судебная коллегия учитывает также тот факт, что в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истцов представил документы, подтверждающие оплату истцами Ш. и С.Е.М. денежных средств, подлежащих внесению застройщику по дополнительному соглашению, исполнив таким образом свои обязательства по оплате квартир в полном объеме.
Внесение денежных средств в счет оплаты строящихся квартир на счет ООО «Балтик-Сити» его представители в судебном заседании подтвердили.
При таком положении судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью доводов апелляционной жалобы, полагает, что правовых оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве с истцами не имеется, а постановленное судом решение является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Источник: prav24.ru