Признание долевого участия в строительстве дома

— Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;

— Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-16001;

— Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011;

— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11;

— Определение Московского областного суда от 27.09.2011 по делу N 33-21911.

После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012;

— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13;

— Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18.09.2012 по делу N 33-2832/2012;

— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22976;

— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012;

— Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2-7905/11.

Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013;

— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013;

— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.;

— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013.

Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.

См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>>

В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.

Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:

— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;

— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.

Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.

Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.

— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;

— Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013;

— Апелляционное определение Орловского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-1182.

2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве

Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора (п. п. 7 — 9 Обзора). Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.

В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве (п. 8 Обзора).

Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.

См. подробнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» >>>

Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (п. 10 Обзора).

Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.

Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора).

3. Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.

Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства (п. 15 Обзора).

Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16 Обзора).

Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.

Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре (см., к примеру, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012).

Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.

В п. 17 Обзора также делается важный вывод о том, что законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.

Это разъяснение сближает правовые позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Верховный Суд РФ также указал, что привлекать денежные средства для строительства объекта в целях последующей передачи квартир покупателям может только такое лицо, которое имеет право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора). Таким образом, к этому лицу не могут быть предъявлены требования о передаче квартир в натуре, поскольку оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества)

Верховный Суд РФ указал, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 Обзора). Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так как это будет нарушать права и интересы других собственников. Следовательно, гражданин не может требовать передачи ему права собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой договор участия в долевом строительстве будет признан незаконным (см., к примеру, Определение Калужского областного суда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013).

Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании (пример 2 из п. 38 Обзора).

В настоящее время распространена практика размещения различного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. В п. 39 Обзора даны разъяснения о правовых основаниях подобных действий. В частности, указано, что возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества такого дома возможно лишь при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.

Следует отметить, что сходное разъяснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора судебной практики за четвертый квартал 2012 года (раздел «Судебная практика по гражданским делам»).

Действия собственника квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, нарушающие права и охраняемые законом интересы других собственников, порождают обязанность этого лица по возмещению вреда и по восстановлению нарушенных прав (п. 40 Обзора). Верховный Суд РФ указал, что ответственность собственника помещения перед другими собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, возникает за незаконные действия этого лица, производимые в помещении этого собственника, к которым не имели доступа другие жители дома.

Источник: zakon.ru

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.

ВС: Сделки с недвижимостью после развода не подпадают под Семейный кодекс

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском.

Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала.

Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру.

Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом.

Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

ВС РФ объяснит, как применять гуманные поправки в Уголовный кодекс

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве.

В областном суде такие выводы посчитали неправильными.

Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

ВС РФ разрешил смягчить наказание за мелкие взятки и кражи

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено.

ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка.

Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности.

Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства.

Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств.

Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

ВС: За утрату машиной товарной стоимости можно получить компенсацию

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме.

По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован.

Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта.

Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно.

Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %.

В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Для этой категории дел законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Дольщики должны обращаться в суд общей юрисдикции, а организации – в Арбитраж.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

• на какой стадии строительства находится объект;
• приняла ли его госкомиссия;
• подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в свою собственность. Ему нужно успеть обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения. Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

• долгое время не передает жилье участникам;
• не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
• имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признать право собственности на недострой намного проще в суде общей юрисдикции, чем в Арбитраже, которым рассматриваются все дела после начала процедуры банкротства.

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
• описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
• выдвигаемые требования;
• ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
• список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

• ДДУ (копия);
• копию иска для застройщика и других лиц;
• копию документа об оплате по договору;
• чек об оплате госпошлины;
• документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
• претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
• другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

• заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
• удостоверение своей личности;
• судебное решение;
• договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

• Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.
• При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица — в Арбитражный суд.
2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не являетсяоснованием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

Услуги Бюро: Адвокат по делам долевого строительства.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. После возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу. В тоже время на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Практика Бюро: Судебное решение №1, №2, №3.

Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – Адвокат по делам долевого участия в строительстве.

Признание право собственности в новостройке

Способы признания права собственности на квартиру или нежилое помещение в новостройке через суд в ситуациях, когда застройщик затягивает с подписанием передаточного акта

Оценим перспективы дела, бесплатно предоставим рекомендации, касательно способов признания права собственности. Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика. Тел.
8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 23 ч.

• Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
• Юридическое лицо, которое будет достраивать дом вместо застройщика-банкрота, не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать за достройку.

Признаки скорого банкротства застройщика

• застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
• не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
• на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
• на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
• в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Признание права собственности на новостройку в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде). Пример нашей практики в признании права на машиноместо через СОЮ.

Больше нашей судебной практики по признанию права собственности в новостройках можно посмотреть в юридическом обзоре о банкротстве застройщика

При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Например так. Квартира с условным номером таким-то, расположенная на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.

Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей. В этом случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда. При этом акт приемки-передачи квартиры для регистрации не потребуется.

После введения процедуры иски по нежилым продолжают быть подведомственны судам общей юрисдикции. Однако на практике, суды либо возвращают, иски либо прекращают производство по таким делам. В таком случае, мы подаём частные жалобы и через МосОблСуд и отменяем такие определения судов первой инстанции. Это дополнительная работа и повышенный риск для дольщика.

Чем раньше иск будет подан в суд к застройщику банкроту, тем больше шансов на положительный исход судебного дела.

Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Участие физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает множество правовых нюансов, незнание которых может привести к нарушению имущественных прав граждан, участвующих в возведении объекта.

В первую очередь, следует обратить внимание на то, что право собственности гражданина, который стал участником долевого строительства, должно пройти обязательную регистрацию в государственных органах исполнительной власти.

Довольно часто возникают такие ситуации, когда подрядчик, возводящий многоквартирный дом, нарушает взятые на себя договорные обязательства, и умышленно, либо в силу неблагоприятных финансовых обстоятельств, затягивает строительство объекта.

Тогда лица, инвестировавшие в строительство дома, лишаются юридической возможности провести своевременную регистрацию своих имущественных прав на будущее жилье.

Обычный порядок оформления права собственности выполнить невозможно, так как поводом для государственной регистрации имущественных прав является официальный документ, подтверждающий, что дом введен в эксплуатацию, и застройщик передал объект на баланс собственников. Как правило, таким документом является акт приема-передачи строительного объекта.

В случае не предоставления застройщиком указанной документации, участник долевого строительства получает право на принудительное признание права собственности за собой. Для этого законодателем разработан правовой механизм обращения дольщика в суд.

В данном случае в органы судебной власти могут быть поданы исковые заявления о признании права собственности следующих видов:

• на строительный объект, являющийся спорным;
• на свою часть в недостроенном доме (квартиру);
• на недостроенный многоквартирный дом в целом.

Рекомендуется подавать первый и третий вид иска вместе с другими участниками строительства. То есть, составлять коллективное исковое заявление, где все инвесторы строительства будут выступать истцами, а недобросовестный подрядчик ответчиком. Для достижения более быстрого результата, следует действовать по правовому алгоритму, который предусматривает несколько этапов.

Этап первый. Определение, что будет являться предметом спора.

Иск с требованиями признать право собственности в принудительном порядке подается в том случае, если подрядчик не завершил строительство, но объект готов, как минимум, на 80 процентов.

Либо же возникла такая ситуация, когда дом полностью достроен, подведены коммуникации, но компания, выполнявшая строительство умышленно затягивает сроки сдачи объекта, не передает инвесторам их недвижимость по акту приема-передачи.

Заявление о признании права собственности на отдельную часть в виде квартиры может быть подано тогда, когда уровень возведения многоквартирного дома меньше 80 процентов, он является полноценным недостроем, имущественные права на него подрядчиком дольщикам не передавались, и отсутствует акт ввода строения в эксплуатацию.

Этап второй. Оформление и подача иска в суд соответствующей инстанции.

В заявлении следует делать акцент на то, что застройщик не исполнил свои договорные обязательства, согласно договору подряда на выполнение строительных работ в виде возведения МКД.

Также нужно ссылаться на то, что были нарушены права потребителей, которыми являются участники долевого строительства.

Окончательное обоснование иска заключается в том, что в связи с указанными обстоятельствами, и нарушениями компанией застройщиком своих обязательств, дольщики не имеют другой возможности защиты своих нарушенных прав собственности, как путем обращения в суд.

Иск подается по месту регистрации участника долевого строительства, либо же по месту нахождения недостроенного дома (спорного объекта недвижимости). Дела данной категории рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Спор относится к категории гражданских дел.

Само исковое заявление должно соответствовать требованиям процессуального законодательства. Его составление лучше доверить юристу профессионалу.

Подача иска в суд осуществляется лично участниками долевого строительства, чьи права нарушены, или же через их представителя, уполномоченного соответствующими доверительными документами.

Этап третий. Участие в судебном процессе.

Если иск составлен правильно, и к нему приложено достаточное количество копий документов, направляемых другим участникам судебного процесса, то судья принимает дело к своему производству. Далее начинается судебный процесс, и стороны вызываются на слушания, согласно датам назначения председательствующим по делу.

В ходе судебного разбирательства на дольщиков ложится обязанность доказать заявленное в иске фактическими обстоятельствами. То есть, потребуется подтвердить документально все то, что отображено в заявлении.

В зале суда должно быть установлено, что застройщик дома действительно не выполнил свои обязательства, и в связи с этим граждане не могут реализовать свое право собственности на имущество, в строительство которого они вложили собственные инвестиции.

Дольщики могут представлять свои интересы в ходе судебных слушаний самостоятельно, или обратиться за правовой помощью к адвокату, который будет представлять их общие права и интересы.

Этап четвертый. Вступление решения суда в законную силу, и получение его на руки в канцелярии судебной инстанции.

После того, как судья примет решение в пользу дольщиков, начинается отсчет срока на его апелляционное обжалование. На сегодняшний день такой срок составляет один календарный месяц. Если в течении данного периода не была подана апелляционная жалоба, то судебный акт считается таковым, который вступил в законную силу.

Решение можно получить в канцелярии суда под подпись. Выдается оно совершенно бесплатно, и работники суда не имеют права требовать с заявителей деньги за выдачу судебных документов данной категории.

Решение нужно взять в двух экземплярах, и чтобы на нем было обязательно указано, что оно вступило в законную силу такого то числа.

Заверяется эта надпись судьей, вынесшим данное решение, о чем ставится его подпись, на которую наносится мокрая печать суда.

Данный судебный акт является юридическим основанием для дальнейшей государственной регистрации имущественных прав дольщиков в органах исполнительной власти.

Этап пятый. Регистрация права собственности.

Заключительным шагом в защите своих имущественных прав является подача участниками строительства перечня документов в Регистрационную палату по месту своей регистрации. Для осуществления данной процедуры потребуется предоставить такие документы:

1. письменное заявление, составленное собственноручно дольщиком;
2. копия документа, который удостоверяет личность заявителя (паспорт);
3. две копии решения суда, о котором писалось выше;
4. копия договора, на основании которого заявитель является участником долевого строительства жилья;
5. квитанция об уплате установленной государством пошлины в размере 2000 тысяч российских рублей.

Согласно действующих нормативно-правовых актов, государственные служащие не имеют права требовать другие документы, либо иные платежи, кроме тех, которые указаны в данном списке. Если квитанция об уплате государственной пошлины предоставлена заявителем не была, то государственный регистратор имеет право отказать в принятии документов.

Сама регистрация имущественных прав выполняется на протяжении 10 рабочих дней с даты поступления пакета документов. Факт принятия заявления подтверждается штампом входящей корреспонденции с отображением даты регистрационного поступления документации.

По истечению десятидневного срока заявителю выдают выписку из ЕГРП установленного образца, которая подтверждает, что данное физическое лицо или группа лиц, является обладателем имущественных прав на объект недвижимости, либо же на определенную его часть. Наличие данных прав является подтверждением того, что каждый дольщик стал полноправным собственником жилья, и может распоряжаться ним на свое усмотрение.

Право собственности на объект незавершенного строительства по договору долевого участия + исковое заявление

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определенных усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет у застройщика оказывается недостаточным, или просто не успеть закончить в срок.

Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

Процедура признании права собственности на недострой

• Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.
• Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
• Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.
• Итак, какие действия необходимо осуществить?
• Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением
• Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.
• Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Какие могут быть последствия

1. Принадлежность вещи и ее определение имеет специфичные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

• Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.
• Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить нарушения при возведении многоэтажного дома и оценить существующую опасность данной постройки.
• Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке судом.
• Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат.
• Вместо удовлетворения иска о праве собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного заявления органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Образец иска о признании прав на незавершенку

Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект готовится с учетом действующего законодательства. Найти необходимые аргументы и обосновать собственную позицию не всегда бывает легко.

Именно поэтому мысль найти подходящий образец или пример для скачивания является достаточно хорошей. Тем более что в данном случае долго искать не придется.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на незавершенное строительство, можно просто проследовав по ссылке ниже. Приведенный пример позволит сориентироваться в действующем законодательстве и не упустить важные моменты на данном направлении.

В целом обращение в суд с соответствующей просьбой, имеет значительные шансы на успех.

Образец искового заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Многие люди очень долго ждут того момента, когда будет сдана в эксплуатацию квартира в их новом доме. Однако часто застройщик затягивает с исполнением своих обязательств.

Выбор у дольщика в этой ситуации невелик. Сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Кроме того, в ряде случаев жильцы доверяют деньги мошенникам. Как же в этом случае отстоять свои интересы?

Как признать право собственности на недостроенную квартиру

Возможно ли признать право собственности на квартиру в недостроенном доме?

Сейчас в судебном порядке оформляется право собственности на квартиру в доме, который застройщик в данный момент не может или не хочет достроить. Преимуществ в данном способе отстаивания своих прав существует несколько.

В первую очередь, можно уберечь себя от мошеннических схем. Ведь некоторые недобросовестные строительные компании могут продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям.

В этом случае у человека, который подтвердил свои права по суду, будут преимущества при оформлении квартиры в собственность.

Кроме того, на рынке встречаются и застройщики, которые до сдачи дома объявляют себя банкротами. В данной ситуации человек, который вложил свои деньги, может потребовать возврата их назад, получив статус кредитора.

Правила подачи искового заявления при долевом участии в строительстве

Как подготовить иск о признании права собственности на недостроенную квартиру?

Он подается в районный суд по месту нахождения недостроенного дома. При этом не имеет значения, по какому адресу находится сам застройщик.

За обращение в суд оплачивается госпошлина в определенном проценте от той стоимости, которая была внесена по договору долевого участия на строительство жилья.

Если же договор на квартиру заключало несколько человек, то все они будут выступать истцами. В этом случае решение выносится относительно доли каждого человека, которые оформили свои права с застройщиком на ту или иную квартиру.

А также может быть подан и коллективный иск, с которым могут обратиться в суд сразу несколько собственников квартир. Тогда можно сэкономить на судебных расходах и оплате услуг юриста.

Можно взыскать и дополнительные санкции в виде неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае указанные требования не оплачиваются госпошлиной, поскольку напрямую связаны с защитой в прав потребителей.

Что должно быть в иске

Ниже по тексту приведен примерный образец искового заявления. Его могут взять за основу все те жильцы, которые пострадали от недобросовестных действий застройщика.

Однако у каждого может быть своя ситуация, заключающаяся в условиях приобретения квартиры, особенностей осуществления оплаты и других обстоятельств.

Главный акцент необходимо сделать на том, что застройщик нарушил свои обязательства в части своевременной сдачи дома. Вместе с ним необходимо указать на то, что оплата квартиры выполнена в полном объеме. В доказательство этому стоит привести квитанции об оплате, чеки.

Следующей частью иска будет правовое обоснование требований. Оно может базироваться как на пунктах договора, так и на нормах законодательства, регулирующего порядок участия в строительстве многоквартирных домов.

После этого необходимо попросить суд признать право собственности на недостроенную квартиру, в виде доли в объекте недвижимости незавершенного строительства. При этом нужно указать и все ее характеристики, прописанные в договоре.

Завершает иск, перечень приложений, в число которых входит квитанции об оплате госпошлины, копии договора о покупке квартиры, документов о платежах за нее, а также переписки с застройщиком.

Если вам необходимо узнать стоимость услуг юриста по вопросу признания права собственности на недострой, вы можете обратиться к онлайн юристу консультанту.

Пример иска

В России квартиры в новостройках приобретаются по схеме долевого участия будущих владельцев в возведении объекта. Однако есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком вне зависимости от региона страны.

Ущемляться права новых жильцов могут разными способами. Например, это просрочка сдачи дома. Кроме того, зачастую случается так, что объект возведен, однако строительная фирма не может или не хочет обременять себя хлопотами в связи с принятием недвижимости в эксплуатацию по предусмотренной процедуре.

Тогда выручит иск с целью признания права личной собственности на долю, выраженную конкретно обозначенной квартирой в том доме, постройка которого пока не окончена. Ниже приводится его типовой образец.

• Хамовнический районный суд Москвы
• 7-й Ростовский переулок, 21
• Истец: Никифоров Дмитрий Анатольевич

ул. Освободителей, 15, кв. 44

1. Ответчик: Компания с ограниченной ответственностью Строительный альянс «Базис»
2. Москва, переулок Столярный, 8, офис 23
3. Исковое заявление
4. относительно признания права собственности на имеющуюся долю, выраженную в форме квартиры в незавершенном строительством многоэтажном доме
5. Цена иска 2 500 000 рублей
6. 21 декабря 2015 года между мною, Никифоровым Дмитрием Анатольевичем, и ответчиком по иску подписан договор, направленный на долевое участие в строительстве № 16235.
7. Согласно данному соглашению ООО Строительный альянс «Базис» обязуется передать в будущем в собственность истцу трехкомнатную квартиру со свободной планировкой, общей площадью 100 квадратных метров, в строящемся шестнадцатиэтажном доме, возводимом по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

В содержании пункта 3.4 подписанной сделки обозначено, что согласованная стоимость квартиры равна 2 500 000 рублям. Эту сумму я оплатил в положенный срок, неукоснительно придерживаясь графика, что доказано квитанциями от банка, прилагаемым к этому заявлению.

В соответствии с текстом условия 6.1 отмеченного выше договора, ответчик обязуется передать собственнику квартиру после ввода дома в установленном порядке в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 1 августа 2018 года. По состоянию на 1 октября 2018 года дом так и не приняли к эксплуатации ввиду выявленных нарушений строительных правил.

15 сентября 2018 года я обратился к ответчику с просьбой подписать передаточный акт и предоставить иные обязательные документы, необходимые для предстоящей регистрации за собой прав на оплаченное недвижимое имущество. Подготовленное письменное требование, врученное ответчику под роспись, осталось на дату моего обращения в суд без внимания.

Статья 219 ГК РФ в нынешней ее редакции говорит о том, что право собственности на возведенный новый объект появляется с момента окончания процесса государственной регистрации. Однако я ее не могу осуществить, поскольку у меня отсутствуют требуемые для этого документы.

А также отмечаю, что в ст. 218 ГК РФ указано, что собственность на конкретную вещь, созданную гражданином для себя с соблюдением предписаний законодательства, приобретается данным лицом.

Прошу суд:

• Признать за Никифоровым Дмитрием Анатольевичем право собственности на долю, выступающую квартирой № 22, общей площадью 100 (сто квадратных метров, находящейся в шестнадцатиэтажном доме по адресу: Москва, улица Радужная, 4.
• Обязать ООО Строительный альянс «Базис» передать истцу документы, требуемые для оформления в соответствии с законом прав на спорное недвижимое имущество.
• Судебные издержки возложить на ответчика.

Приложение:

Платежный документ по внесению госпошлины.

Копия договора № 16235 от 21.12.2015 г. относительно долевого участия в строительстве жилья.

Копии квитанций, подтверждающих внесение в полном размере оплаты за приобретенную квартиру.

Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства

В соответствии с ч. 1 ст. 16 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после его передачи дольщику застройщиком подлежит обязательной государственной регистрации.

Основанием для государственной регистрации права на квартиру в новостройке является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт, подписанный между застройщиком и дольщиком.

В некоторых случаях акт приёма-передачи квартиры с дольщиком подписывает уполномоченная застройщиком организация (например, генеральный подрядчик или управляющая компания).

На практике часто встречаются ситуации, когда строительная компания по каким-либо причинам (например, при возникновении спора по выплате неустойки в добровольном порядке) уклоняется от составления и подписания акта приёма-передачи на квартиру или находится в предбанкротном состоянии и фактически прекратил свою деятельность. В этих и некоторых других случаях участник долевого строительства не может получить свидетельство о праве собственности на приобретённый объект недвижимости в обычном порядке.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, а, в соответствии со ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество возможна на основании решения суда.

Таким образом, признание права собственности на квартиру и его регистрации на основании решения суда для дольщика является единственным способом защиты права на владение и распоряжение приобретённым недвижимым имуществом.

В каких случаях обращаются в суд для признания права собственности в новостройке

• строительство многоквартирного дома завершено, однако объект не введён в эксплуатацию (например, имеются замечания у приёмочной комиссии);
• многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не введён и объект долевого строительства не передавался дольщику;
• степень готовности многоквартирного достаточно велика и составляет, например, 80%, но при этом объект долевого строительства, вопреки действующему законодательству (ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ) передан участнику долевого строительства по акту приёма-передачи;
• строительная компания создала (построила) многоквартирный дом и ввела его в эксплуатацию, но уклоняется от передачи документов в регистрирующий орган и оформления акта приёма-передчи с участником долевого строительства;
• возник затяжной спор между участником долевого строительства и застройщиком (например, по вопросу обнаруженных в квартире недостатков и их устранения);
• застройщик отказывается выдавать дольщику ключи от квартиры, предъявляя ему незаконные требования (например, отказа от требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства).

Для чего нужно признавать право собственности на объект долевого строительства?

Прежде всего, признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства гарантирует участнику долевого строительства полную защиту его права на владение квартирой при банкротстве застройщика, а также страхует его от возможных мошеннических действий с так называемыми «двойными продажами» квартиры (поскольку суды, в подавляющем большинстве случаев, признают право собственности на квартиру за гражданином или организацией, которые первыми обратились в суд с требованием о признании права на спорный объект недвижимости).

В случае, когда становится очевидно, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и уже не сможет выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами (коими являются не только участники долевого строительства, но и кредитные учреждения, поставщики оборудования и материалов, подрядные и ресурсоснабжающие организации и т.п.) крайне не рекомендуется медлить с обращением в суд для признания права собственности на купленную квартиру.

Если застройщик будет признан арбитражным судом банкротом, то дольщик, не принявший квартиру от застройщика по акту приёма-передачи, рискует остаться без приобретённого недвижимого имущества и уплаченных в счёт его покупки денежных средств, поскольку квартира участника долевого строительства может быть включена в конкурсную массу для удовлетворения заявленных требований других кредиторов.

Для исключения подобного развития событий дольщику необходимо подавать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения в срок установленный законом.

При этом признание права собственности на объект долевого строительства при банкротстве застройщика потребует гораздо больше финансовых и временных затрат, не говоря уже о нравственных страданиях дольщика (которые, к слову, никак не будут ему компенсированы).

Кроме того, без признания и регистрации права собственности на квартиру участник долевого строительства не сможет оформить в ней постоянную регистрацию, получить налоговый вычет, получить меньшую годовую процентную ставку по ипотечному кредиту и, самое главное – распоряжаться ей по своему усмотрению, будь то сдача квартиры в аренду (наём), дарение или последующая перепродажа.

Некоторые особенности при подаче искового заявления о признании права собственности на объект долевого строительства

Размер государственной пошлины при подаче искового заявления о признании права собственности составляет 300 рублей на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, однако позиция судов общей юрисдикции по данному вопросу неоднозначна.

Некоторые судьи требуют уплаты государственной пошлины исходя из цены договора участия в долевом строительстве и оставляют исковые заявления дольщиков без движения.

1. Иск о признании права собственности на объект завершённого или незавершённого долевого строительства подаётся исключительно в суд по месту нахождения этого объекта на основании ст. 30 ГПК РФ.
2. Рекомендуется заказывать как минимум несколько копий решений суда с отметками о вступлении в законную силу поскольку они необходимы дольщику для подачи документов на государственную регистрацию права на квартиру, а также предъявляются в управляющую организацию, обслуживающую дом.
3. Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть подано только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 № 127-ФЗ).
4. Далеко не все отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрируют права собственности на объекты долевого строительства на основании решений судов.

Алгоритм признания права собственности на объект долевого строительства

Определение с предметом иска исходя из сложившиеся ситуации с объектом долевого строительства. Участник долевого строительства может заявить иск:

• о признании права собственности на объект завершённого долевого строительства (в частности, если дом уже построен и введён в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от подписания акта приёма-передачи на квартиру с дольщиком);
• о признании права собственности на объект незавершённого долевого строительства в виде (в частности, если дом ещё не достроен и в эксплуатацию не введён или в случае, когда многоквартирный дом ещё не достроен, но квартира фактически передана дольщику);
• о признании права собственности на спорный объект недвижимости (если застройщиком были совершены «двойные продажи» объекта долевого строительства).

Обращение в районный (городской) суд по месту нахождения объекта долевого строительства с исковым заявлением. В обоснование заявленных исковых требований о признании права собственности на объект долевого строительства, возможно ссылаться, в частности, на положения:

Источник: kadet1778.ru