Признание права собственности на незаконное строительство

Примерно раз в месяц ко мне обращаются люди, которым нужно оформить самовольную постройку и которые свято верят в обратное. На попытки развеять заблуждение я, как правило, слышу что-то из разряда «а вот мы были в другой фирме (у адвоката) и нам там пообещали именно так и сказали, что шансы 100%».

Моя позиция вполне проста – кто обещает, тот пусть и делает. А я расскажу как все сделать правильно и не услышать от судьи вопроса «А что вы, собственно, от меня хотите?» с одновременным отказом в иске.

I. Что говорит закон о признании права собственности на самовольную постройку в суде.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

Самовольно возведенное строение — признание права собственности на незаконную постройку

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Есть еще одно требование, которое прямо не указано в законе, но соблюдать которое требуют все суды.

Оно сформулировано в Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Простыми словами, чтобы суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку нужно:

1. Подтвердить фактическое существование постройки, ее местоположение на земельном участке и характеристики.
2. Чтобы застройщик перед обращением в суд предпринял добросовестную попытку оформления в административном порядке.
3. Чтобы земельный участок принадлежал застройщику на любом законном праве (собственность, аренда, пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) и вид разрешенного использования участка предполагал возможность размещения и эксплуатации такой постройки;
4. Чтобы постройка соответствовала градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным требованиям;
5. Чтобы постройка не нарушала права третьих лиц (собственников соседних земельных участков, сособственников земельного участка, собственников других помещений в многоквартирном доме и т. п.) и не создавала угрозу жизни и здоровью людей (к примеру, не была собрана из радиоактивных материалов или от ветра не выглядела копией Пизанской башни).

Суд признает право собственности на самовольную постройку только тогда, когда будут доказаны все перечисленные условия. Если хотя бы одно условие не будет подтверждено, то суд может отказать в признании права собственности на постройку.

Разберем все пункты подробно.

II. Что необходимо для признания права собственности на самовольную постройку в суде.

1. Подтверждение фактического существования постройки, её местоположения на земельном участке и характеристик.

Таким доказательством является технический план, который может подготовить любой кадастровый инженер.

Технический план подтвердит суду факт существования самовольной постройки как объекта недвижимости. Кадастровый инженер указывает в техническом плане описание характеристик объекта: местоположение на участке, назначение, площадь, материал стен, экспликацию комнат и т. п.

Технический план это первое, с чего необходимо начать, так как он нужен для:

• получения всех остальных доказательств;
• написания искового заявления;
• представления в суд;
• постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

2. Подтверждение попытки получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию.

Для этого нужно обратиться в администрацию муниципального образования, которая уполномочена на выдачу таких разрешений.

Так как в данном случае вопрос решается через суд, то скрывать сам факт существования постройки смысла нет. На мой взгляд, обращаться нужно за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию/уведомлением о соответствии (жилые и садовые дома). И прикладывать те документы из предусмотренных п. 16 п. 3 ст. 55 ГрК РФ (жилые и садовые дома) или п. 3 ст. 55 ГрК РФ списка, которые имеются на руках.

Результат обращения вполне очевиден — администрация выдаст отказ. Этот отказ будет являться подтверждением того, что застройщик предпринимал попытки легализовать постройку во внесудебном порядке.

Вообще, прежде чем обращаться с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, советую предварительно выяснить в администрации, не предусмотрен ли какой-то специальный порядок согласования оформления самовольного строительства, особенно для жилых или садовых домов.

К примеру, для оформления индивидуальных жилых и садовых домов в г. Оренбурге нужно обращаться в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного заключения в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

При администрации г. Оренбурга действует специальная комиссии для рассмотрения подобных вопросов. По результатам рассмотрения заявления, администрация направит в адрес застройщика ответ с резолюцией о возможности оформления постройки в суде и градостроительное заключение.

В ответе будет указано:

• согласована или нет возможность оформления самовольной постройки;
• на отсутствие в законе порядка оформления самовольных построек через администрацию;
• о необходимости обращения в суд.

На территории г. Оренбурга суды принимают такой ответ как доказательство предпринимаемых попыток оформления постройки до обращения в суд.

Не могу ничего сказать определенного про другие регионы, но сомневаюсь, что администрация г. Оренбурга в данном вопросе является первопроходцем. Скорее всего, аналогичный порядок действует и в других муниципальных образованиях других субъектов.

3. Подтверждение права на земельный участок и возможность его использования под эксплуатацию постройки.

Надо представить суду любой документ, подтверждающий законность владения земельным участком. В основном это свежая выписка из ЕГРН, в которой будет отражена запись о государственной регистрации права на участок.

Суд также примет: договоры, которые были заключены в установленной законодательством форме до 1997 года, нотариальные свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты о признании права на участок, распорядительные акты органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Возможность использования земельного участка под эксплуатацию самовольной постройки определяется перечнем видов разрешенного использования участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом. Сведения о виде разрешенного использования участка указываются в правоустанавливающих документах. Если указанные в ЕГРН вид разрешенного использования не совпадает с назначением самовольный постройки, то перед обращением в суд рекомендую внести в ЕГРН соответствующие изменения.

4. Подтверждение соответствия постройки градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным требованиям.

Доказательствами соответствия постройки этим требованиям являются заключения экспертов.

Такие заключения могут быть подготовлены любыми организациями или индивидуальными предпринимателями, которые имеют необходимые лицензии, аккредитации или сертификацию в соответствующей области. К заключению обязательно должен быть приложен документ, подтверждающий наличие специальных знаний у эксперта, который непосредственно выполнял работу. Это дипломы, сертификаты, свидетельства и тому подобные документы.

Если подобных документов не будет, то суд не примет заключение в качестве надлежащего доказательства.

Также считаю, что в вопросе соответствия постройки градостроительным требованиям никаких особо уникальных познаний не требуется и заключение кадастровых инженеров будет отвечать признакам допустимости доказательств. У меня в практике такие заключения судами принимались.

5. Подтверждение отсутствия нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью людей.

Третьими лицами в данном случае являются любые заинтересованные лица, интересы которых могут быть нарушены существованием самовольной постройки. Суд должен привлечь их к участию в деле.

Как правило, это собственники смежных земельных участков, причем именно собственники, а не просто проживающие в доме люди. Если есть возможность, от них нужно получить согласие на сохранение самовольной постройки в письменном виде с оговоркой об отсутствии претензий к застройщику и представить это согласие суду.

В большинстве случаев (все зависит от личного взгляда судьи на ситуацию) достаточно будет просто отсутствия прямых возражений от заинтересованных лиц.

Если право признается на реконструированную квартиру, то письменное согласие от собственников других помещений в доме является обязательным, даже если их 100 или 200 человек. Отсутствие прямых возражений суд принимать не должен (но, в теории. обратная ситуация возможна).

Если возражения поступают, то суд должен рассмотреть их по существу и выяснить, действительно ли нарушение права такого лица имеет место быть, насколько оно существенно и может ли являться основанием для невозможности признания права собственности на самовольную постройку.

Сложно сказать, в каком случае возражения заинтересованных лиц будут являться основанием для отказа в иске. Все зависит от конкретной ситуации.

Доказательствами отсутствия угрозы жизни и здоровью людей будут являться положительные заключения экспертов о соответствии самовольной постройки строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Никаких дополнительных документов по этому вопросу собирать не нужно.

Прежде чем обратиться в суд, я всегда собираю полный пакет необходимых доказательств и только потом готовлю и подаю исковое заявление. Моя практика показывает, что такой подход является правильным. Когда суд сразу видит все документы, правильно оформленные и содержащие необходимую информацию, то и рассмотрение дела происходит гораздо проще и быстрее (много раз мне удовлетворяли иски в первом же заседании).

Нужно понимать, что обращаться только с иском без доказательств, которые подтверждают необходимые условия признания права собственности на самовольную постройку, лишено практического смысла. Суд в любом случае предложит их представить или просто-напросто откажет в иске. Поэтому, собирать весь объем доказательной базы придется в любом случае.

Подведем итоговый перечень документов, которые необходимы для признания права собственности на самовольную постройку в суде:

1. Технический план на постройку;
2. Отказ администрации муниципального образования выдать разрешение на строительство/ввод в эксплуатацию/оформить постройку в административном порядке;
3. Документ, подтверждающий право на земельный участок;
4. Градостроительное заключение о соответствии постройки градостроительным требованиям, либо иное подобное заключение;
5. Заключение эксперта о соответствии постройки требованиям противопожарных правил;
6. Заключение эксперта о соответствии постройки строительным требованиям;
7. Заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы;
8. Согласие собственников смежных земельных участков/собственников квартир в доме на сохранение постройки.

В зависимости от ситуации, может возникнуть необходимость представить суду дополнительные документы — генеральный план земельного участка, договоры на приобретение участка, результаты лабораторных исследований экспертов и т. п.

Также не забываем, что иск о признании права на самовольную постройку относится к имущественным искам. При подаче такого иска нужно уплачивать государственную пошлину исходя из стоимости постройки и прикладывать к иску подлинник квитанции об уплате государственной пошлины.

За стоимость самовольной постройки можно принять кадастровую стоимость (если объект стоит на кадастровом учете) или обратиться к оценщику за подготовкой отчета (справки) о рыночной стоимости.

Если все сделать правильно, то вероятность положительного решения суда весьма высока.

III. Различие во взглядах судов арбитражных и общей юрисдикции на признание права собственности на самовольную постройку в суде.

Не буду скрывать, суды общей юрисдикции более лояльно смотрят на подобные иски, чем арбитраж. Видимо, это связано со спецификой предмета легализации — в подавляющем большинстве случаев для суда общей юрисдикции предметом рассмотрения будет жилой или садовый дом.

Если самовольно построенный жилой или садовый дом не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, соответствует всем необходимым требованиям и размещен на участке, которым застройщик владеет на законном основании, то надеяться на положительное решение суда можно достаточно уверенно.

Не самую последнюю роль в этом, наверное, сыграла так называемая «дачная амнистия», которая отразила взгляд законодателя на упрощенную возможность строительства и оформления частных домов.

В арбитраже ситуация обратная – застройщиками там выступают владельцы объектов нежилого, коммерческого назначения. Арбитражные суды более глубоко смотрят на сам факт существования самовольной постройки и, в первую очередь, начинают выяснять причину, по которой застройщик не смог получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию, предпринимались ли такие попытки и насколько они были добросовестными.

В ситуациях «сначала построил, а потом пошел в суд на скорую руку» в арбитраже очень легко получить отказ.

Наиболее часто арбитражные суды высказывают следующую позицию:

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. При рассмотрении требований о признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что он принял меры для того, чтобы начать строительство (реконструкцию) с соблюдением установленного законом порядка.

То есть иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен подменять собой упрощенный порядок легализации самовольной постройки, что ставит добросовестного застройщика, соблюдающего все требования действующего законодательства по получению разрешительной документации, в неравное положение с самовольным застройщиком.

В противном случае удовлетворение требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости, на строительство которого истцом разрешительная документация в установленном законом порядке не оформлялась, влечет создание упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Для примера можно ознакомиться с несколькими подобными делами, которые рассмотрены Арбитражным судом Оренбургской области: А47-6753/2016, А47-8531/2016, А47-9422/2017, А47-7002/2018, А47-3547/2018, А47-12089/2019, А47-8188/2019.

Как видно, признание права собственности на самовольную постройку в арбитражном суде довольно проблемная история, которая требует не только сбора «бумажек», но также правильного юридического подхода и обоснования.

Надеюсь, моя статья помогла вам разобраться в порядке оформления самовольной постройки в суде. Процедура это не простая, далеко не дешевая (стоимость, как правило, составляет от 50 000 рублей), а при не правильном подходе очень легко получить отказ. Я искренне советую относится к вопросу серьезно, иначе вы не только не оформите имущество, но и понесете серьезные финансовые расходы впустую.

Источник: jurist-goraynov.ru

Как узаконить самовольную постройку?

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В частности, к самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 ГрК РФ).

Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку

Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.

Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).

Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от цены иска размер госпошлины будет следующий:

до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;
от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;
от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;
от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;
свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

• документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;

• документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;

• документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;

• документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;

• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

• документ об уплате госпошлины в установленных порядке и размере или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;

• доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения

Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.

Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание! В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие подобного описания затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).

Шаг 5. Представьте документы в отделение Росреестра

Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. ст. 18, 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• заявление о государственной регистрации;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);

• решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на объект недвижимости составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 № П/098):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);

• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017 «Росреестр разъясняет порядок оплаты госпошлины за проведение регистрации прав на недвижимость»; Информация Росреестра от 17.10.2017 «Об уникальном идентификаторе начисления»).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3 (2), 3 (3) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 № 1376).

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 № 137).

Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Обратите внимание! С момента регистрации права собственности на объект недвижимости появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, можно вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 6 п. 3 ст. 220, ст. ст.

400, 401 НК РФ).

Источник: www.9111.ru

Правила легализации самовольной постройки

Право собственности на самовольную постройку вправе приобрести только собственники земельного участка, где создано сооружение. Различают два способа оформления самостроя, ниже рассмотрены нюансы судебного и административного способа легализации здания, построенного без разрешения.

Общие положения

Регулирование процесса регистрации недвижимых объектов производится на основании главы 6 Градостроительного кодекса, а положения о самострое содержаться в ст.222 ГК. В августе 2018 г. приняты поправки к этим нормативно-правовые акты. По новым правилам:

• самостроем не считаются здания, созданные с несоблюдением ограничений эксплуатации земли, если владелец не знал о таковых;
• для признания строения самовольным, нужно чтобы были нарушены правила, установленные на время начала строительства и имеющие действие на срок выявления правонарушения.

Также есть ограничения по сносу построек. Если здание жилое, расположено в населенном пункте, на даче или в саду, и право на него оформлено собственником до 01.09.2018, сносить его не допускается. Дома, созданные до 29.10.2001 без правоустанавливающих документов, а также до 14.05.1998 без разрешения на стройку, подлежат сносу исключительно на основании судебного вердикта.

Определение

По ст. 222 самостроем называют здание, построенное на участке, отведенном для других целей, или если были нарушены правила регистрации строительства.

Но если владелец не был осведомлен и не мог знать о нарушениях, строение не признается самостоятельно возведенным.

Признаки самовольного строения

Характеристики самовольной постройки (далее – СП) выводят из определения понятия:

1. Возведение СП на территории, отведенной для других функций. Так случается, если участок не принадлежит застройщику, а арендован (читайте об аренде земельных участков) или передан в пользование без предоставления возможности застраивать территорию. Нельзя сооружать пристройку, если земля отведена только для капитального строения (например, пристройка к кафе).
2. Если нет разрешения на строительство. Но разрешается не получать документ, если стройка производится на дачной или садовой территории, при возведении гаража на участке без цели ведения предпринимательской работы.

Варианты получения документов на самовольную постройку

СП признается законным двумя способами:

• через суд;
• через орган местной администрации.

Чтобы определиться, можно ли оформить право собственности, нужно для начала оценить сложившуюся обстановку. Следует ответить на следующие вопросы:

• наличие прав на земельный участок (читайте про переоформление права собственности на земельный участок);
• возможность по планировочной документации сооружать строения;
• отсутствие нарушений прав третьих лиц.

Если ответ на все три вопроса «Да», собственник вправе узаконить дом.

Узаконить через суд

Иски о признании СП рассматривается судами общей юрисдикции. Не имеет значения, предметом спора выступает частный дом или здание, потенциально используемое для бизнеса юридического лица или ИП.

Верховный суд также сделал разъяснение, что суды должны принимать во внимание факт обращения истца в другие инстанции по вопросу получения разрешения.

Заявитель с иском должен подать отказы регистрирующего органа. Если застройщик не утрудился попробовать урегулировать вопрос в досудебном порядке, иск принят не будет.

Учитывая такую позицию ВС, собственник должен собрать документы, подтверждающие попытки узаконить СП в административном порядке. Обращение в суд возможно после получения отказа. Когда документация о фактах обращения в регистрирующие органы появилась на руках владельца, время подготовить исковое заявление.

Образец искового заявления

В иске указываются такие данные:

1. Факт законного владения земельным участком – приложить выписку из ЕГРН, технические проектные документы, кадастровую планировку.
2. Указать характеристики построенного объекта – сделать ссылку на техпаспорт, время возведения сооружения, приложить договор о выполнении строительных работ, квитанции о покупке строительных материалов.
3. Написать о причине отказа административного органа выдать разрешение на выполнение работ, в дополнение вложить копию документа.

Перед подачей иска нужно провести оценку построенного дома, цена объекта позволит рассчитать госпошлину. Без квитанции об уплате госпошлины иск не принимается.

Чтобы была вероятность получить положительный вердикт, нужно мотивировать иск нормами законов и сделать ссылку на документальные доказательства, подтверждающие описанное в заявлении.

Доказательная база: что приложить к иску

К иску прилагаются следующие бумаги:

• подготавливаются копии заявления и приложений – для суда и ответчика;
• заключение по оценке спорного дома;
• документы о праве владения участком;
• документы на здание, например, выписки из БТИ;
• доказательства, что строение не задевает права третьих лиц, и не имеет нарушений СНиП, подтверждением может служить заключение технической экспертизы;
• письма-обращения к органам исполнительной власти о получении разрешения, ответы чиновников;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копия паспорта истца.

Образец искового заявления

Иск подается в суд общей юрисдикции по территориальному принципу. Правила подсудности регламентированы гл. 3 ГПК.

Исковое заявление пишется по правилам нормы № 131 ГПК, и должно содержать такие данные:

1. Наименование судебной инстанции, истца и ответчика, третьих сторон, их контакты и адреса.
2. Иск излагается по хронологии с логической последовательностью. Нужно называть аргументы и ссылки на подтверждающие их документы, подкреплять написанное нормами закона. В конце заявление изложить требования.
3. Написать перечень приложений, поставить дату и подпись.

Образец иска можно скачать здесь.

Кто выступит ответчиком

Легализация СП – это не классическое гражданское дело, где сторонами выступают частные лица. Суть иска заключается в оспаривании решения админ-органа об отказе выдать разрешение, поэтому истцом будет соответствующий орган исполнительной власти.

Для признания права собственности на самовольную постройку через суд, нужно доказать, что отказ был немотивированным.

Размер госпошлины

Сумма госпошлины по искам имущественного характера определяется в норме № 333.19 НК и зависит от цены иска:

• до 20 тыс. – 4% цены, но не меньше 400;
• от 20 тыс. 1 руб. до 100 тыс. – 800 + 3% суммы свыше 20 тыс.;
• от 100 тыс. 1 руб. до 200 тыс. – 3200 + 2% суммы свыше 100 тыс.;
• от 200 тыс. 1 руб. до 1 млн. – 5200 + 1% суммы свыше 200 тыс.;
• от 1 млн. 1 руб. – 13200 + 0.5% суммы свыше 1 млн., но не больше 60 тыс. руб..

Если стоимость самостроя меньше 50 тыс. руб., иск направляется в мировой суд, закрепленный за адресом, где расположена недвижимость. Остальные случаи предполагают обращение в районный суд.

Положительное решение суда: вступление в силу, регистрация права

По нормам № 209 и 321 ГПК, решение суда 1 инстанции вступает в силу по истечении срока для подачи апелляции, который составляет один месяц. Если в этот период орган исполнительной власти не подаст апелляционную жалобу, то решение считается окончательным.

После приобретения положительного вердикта, нужно зарегистрировать собственность в Росреестре. За регистрацию нужно заплатить госпошлину.

Размер выплаты в 2018 году составляет 2000 руб. для физлиц и 22 000 для юридических лиц, п.22 ст. 333.33 НК. Обращаться нужно в отделение регистрации, расположенное по адресу недвижимого объекта.

Право на строение возникает с момента получения регистрационного свидетельства Росреестра.

Внесудебный способ узаконить самовольное здание

Административный способ легализации СП используется, если:

• строение сооружено на садовом/дачном участке;
• если объект подлежит легализации на основании решения комиссии исполнительного госоргана.

Чтобы узаконить здание, нужно поставить его на учет (читайте также как поставить дом на учет). В зависимости от того, какой характер постройки и тип собственника (физическое или юридическое лицо), разнятся и меры, которые владелец должен предпринять. Например, для регистрации гаража на даче производятся такие действия:

• обратиться к кадастровому специалисту за техническим планом;
• заплатить госпошлину;
• на основании технического плана написать заявление в МФЦ, который поставит объект на учет.

После этого гражданин получит гараж в собственность либо ему откажут в регистрации. Если отказ выдан незаконно, на этом этапе собственник вправе обращаться в судебный орган.

Если земельный участок отведен для постройки жилого дома или ведения хозяйства, то кадастровый инженер перед выдачей технического плана запросит разрешение на строительство (далее – РнС).

Для получения РнС, следует обратиться в МФЦ за оформлением градостроительного плана, на основании которого готовится схема расположения сооружения.

На основании выданных документов МФЦ оформит разрешение. РнС позволит получить технический план и в результате право собственности.

Если на каком-то из этапов будет отказ, субъект вправе оспорить решение в судебном порядке.

Необходимые для этого условия

По ч. 3 ст. 222 ГК, узаконить СП в административном порядке допускается, если:

• земля, отведенная под строительство, на законных основаниях принадлежит владельцу;
• объект построен без нарушений правил градостроения;
• отсутствует нарушение прав третьих лиц.

Самострой у соседа

Добиться сноса соседского дома можно в таких случаях:

• если он расположен на чужой территории полностью или частично;
• если нарушены технические нормы, что создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Вопросы сноса жилья соседа решаются в судебном порядке. Если дело касается строительства на чужой территории, то применяются нормы ст. 301, 305 ГК – изъятие собственности (земли) из чужого владения (снос сооружения).

Ответственность за самовольную постройку

За самострой могут наложить три вида санкций:

• по ст. 222 ГК – снос за счет застройщика (исключительно по судебному решению);
• ст. 9.5 КоАП – штраф для физлиц до 5 тыс. руб., для должностных лиц – до 50 тыс., для юридических лиц – до 1 млн.;
• по ст. 326 НК – двойной налог, если в течение 10 лет со дня получения в собственность земли объект не был поставлен на учет.

Пример из практики

Судебная практика позволяет вынести следующие заключения:

1. При легализации объекта во внимание берутся СНиП, действовавшие на момент ее возведения (Президиум ВС 19.03.2014).
2. Нельзя узаконить только часть сооружения, если вторая доля построена с нарушениями (Президиум ВС 19.03.2014).
3. Нельзя сносить здание, если несоблюдение норм градостроения не влечет нарушение прав третьих лиц по ч. 3 ст. 222 ГК – Определение ВС N 39-В11-8.
4. При рассмотрении дела о сносе учитывается совокупность нарушений градостроительных правил.

Существенным признается несоблюдение норм, что может повлечь разрушение строения, угрозу жизни и здоровью граждан, их имуществу (Президиум ВС 19.03.2014).

Так, узаконить самовольно созданное здание возможно, если оно соответствует нормам градостроения и сооружено на территории, владельцем которой является застройщик, и которая отведена для строительных целей.

Источник: lawowner.ru