В статье исследованы состояние и проблемы кредитования предприятий строительной отрасли, ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрен опыт регионов Приволжского федерального округа по улучшению ситуации в сфере жилищного строительства. Выявлено, что развитие кредитования любой отрасли зависит от уровня отраслевого риска, определяемого стабильностью спроса, уровнем господдержки, сроком окупаемости и другими факторами. Одними из основных причин, препятствующих развитию жилищного строительства на текущем этапе, являются падение платежеспособного спроса населения и спроса на аренду коммерческой недвижимости; удорожание строительных материалов и оборудования; неопределенность экономической ситуации, затрудняющая перспективное планирование, прогнозирование генерации заемщиком необходимого денежного потока; неопределенные перспективы ипотечного кредитования. Определены основные мероприятия по развитию строительства жилья с использованием ипотечного кредитования.
Ипотека. Жилье эконом класса. Решение жилищной проблемы.
1. Горбунов В.Н. Формирование и развитие эффективных зон деятельности предприятий строительного комплекса: автореф. дис. … канд. экон. наук. – Пенза, 2006. – 24 с.
2. Дмитриева Т.Н., Горбунов В.Н., Егорова К.Н., Ханьжов И.С. Основные тенденции развития первичного рынка жилья экономического класса г. Пензы // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5; URL: www.science-education.ru/119-15239 (дата обращения: 29.05.2015).
3. Дмитриева Т.Н., Семеркова Л.Н., Егорова К.Н., Левина И.З. Портрет потребителя жилья экономического класса (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5; URL: www.science-education.ru/119-15101 (дата обращения: 09.01.2015).
4. Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С., Левина И.З. Особенности и признаки управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе//Инженерный вестник Дона, 2014. №3 . URL: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2014/2489 (дата обращения: 12.12.2014).
5. Медведев К.М., Толстых Ю.О., Учинина Т.В. Анализ тенденций и закономерностей развития жилой недвижимости в г.Пензе.//Современные проблемы науки и образования. —2013. — № 6; URL: www.science-education.ru/113-10987 (дата обращения: 08.10.2014).
6. Михайлина Ю.М., Горбунов В.Н., Дмитриева Т.Н., Лобыкина Н.В. Социальные и коммерческие эффекты саморегулирования в строительном комплексе // Современные научные исследования и инновации. – 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/06/36103 (дата обращения: 29.04.2015).
7. Сафьянов А.Н., Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С. Определение справедливой цены на жилую недвижимость в рыночных условиях//Современные научные исследования и инновации. — 2014. — № 8-2 (40). — С. 5–8.
8. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 20.04.2015).
9. Ханьжов И.С., Горбунов В.Н., Дмитриева Т.Н. Особенности новой фазы развития жилищного строительства // Вестник магистратуры. – 2014. – № 7-2 (34). – С. 38–40.
Испытываю большие проблемы с оплатой кредита. Потерял работу и не справляюсь. Как поступить?
10. Хрусталёв Б.Б., Саденко С.М., Горбунов В.Н. Формирование зон деятельности предприятий регионального инвестиционно-строительного комплекса на основе специализации // Региональная архитектура и строительство. —2010. —№ 1 (8). — С. 84–90.
Ипотека является долгосрочным кредитом, банки должны иметь гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Заемщики тоже должны быть уверены, что смогут своевременно расплатиться за кредит и не лишатся жилья, за которое они уже выплатили часть денежных средств.
При этом доходы граждан нестабильны, как и величина прожиточного минимума, инфляция значительно изменяет доходность инвестиционных инструментов. Поэтому ипотечное кредитование осуществляется с определенными рисками. Банки могут в некоторой степени компенсировать свои предполагаемые финансовые риски, назначив высокие процентные ставки по кредитам.
Заемщики же могут быть защищены от рисков только государством и законодательством. В 2014-2015 гг. по причине изменения геополитической ситуации и макроэкономических условий в экономике России возникли кризисные явления, резко упал курс рубля.
Частичная девальвация национальной валюты, а также наметившаяся чистка банковского сектора послужили стимулом к повышению потребительской активности населения страны. В кризисные моменты граждане предпочитают вкладывать накопленные денежные средства в недвижимое имущество, в том числе и через ипотечное кредитование.
В качестве первоначального взноса заемщиками нередко использовались средства, которые они держали во вкладах. Потенциальные заемщики, которые только планировали приобрести жилую недвижимость с привлечением ипотечного кредитования, побоявшись возможного роста ставок, поспешили поскорее взять кредит. По официальным прогнозам, российскую экономику ожидает спад.
При таких условиях следует уделять внимание банковскому ипотечному кредитованию, поскольку оно несет большой вклад в поддержку спроса на жилую недвижимость. Данный спрос оказывает немалый стимулирующий эффект на развитие экономики страны в целом и вносит весомый вклад в рост экономик регионов. В данной статье на примере регионов Приволжского федерального округа исследованы актуальные состояние и проблемы кредитования предприятий строительной отрасли, ипотечного жилищного кредитования.
Материал и методы исследования
Развитие кредитования строительной отрасли в Приволжском федеральном округе в период с 2010 по 2013 гг. характеризовалось расширением объемов и наращиванием ссудного портфеля, сформированного по строительным организациям, и сокращением просроченной задолженности, накопленной еще в кризисный период — 2008-2009 гг. В 2014 г. ситуация изменилась: объемы кредитования сократились, что выразилось в замедлении темпов роста ссудного портфеля; просроченная задолженность резко возросла.
Наибольший объем кредитов в 2010-2012 гг. был привлечен строительными организациями, работающими в Республике Татарстан, Пермском крае и Самарской области. Однако начиная с 2012 г. задолженность перед банками пермских строительных компаний начала снижаться. В этот же период высокими темпами наращивали использование банковских кредитов башкирские строительные организации, что в итоге позволило Республике Башкирии занять второе место (после Татарстана) по объему и сумме привлеченных кредитов.
В 2014 г. юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям ПФО, осуществляющим свою деятельность в сфере строительства, банковским сектором было предоставлено кредитов на общую сумму 233 млрд руб., что составляет 11% от общероссийских данных. На начало года по строительным предприятиям ПФО был сформирован кредитный портфель в размере 167 млрд руб. Его доля в кредитном портфеле по стране в целом составила 7%. Просроченная задолженность по российским строительным компаниям на 01.01.2015 г. составляла 214 млрд руб., из них 12 млрд руб., или 5,7%, приходится на заемщиков ПФО.
Заемщикам ПФО, осуществляющим свою деятельность в сфере строительства зданий и сооружений, в 2014 г. было предоставлено кредитов на общую сумму 170 млрд руб., что составляет 11% от величины общероссийского показателя. На 01.01.2015 г. кредитный портфель по таким заемщикам был сформирован в размере 117 млрд руб. Его доля в кредитном портфеле по России в целом составила 7%. На начало 2015 г. общий объем просроченной задолженности заемщиков данной сферы деятельности в стране составил 171 млрд руб., из них 10 млрд руб., или 5,7%, приходится на заемщиков ПФО.
Доля ссуд строительных компаний в совокупном кредитном портфеле нефинансовых предприятий в большинстве регионах ПФО варьируется от 4 до 6%. В настоящее время наибольший вес эта отрасль занимает в корпоративном кредитном портфеле Саратовской области (11%). Одновременно с этим следует отметить, что более трети всей просроченной задолженности нефинансовых предприятий в Саратовской области относится к строительству.
В настоящее время строительный портфель наихудшего качества среди регионов ПФО в Саратовской и Самарской областях, доля просрочки 30% и 12% соответственно. В целом по округу доля просрочки по кредитам в строительной отрасли — 7%.
Ситуация в сфере кредитования строительства зданий и сооружений развивалась примерно аналогично всей строительной отрасли, так как основная сумма кредитов (свыше 55%) была привлечена организациями, занятыми в жилищном строительстве.
Из общей картины по округу выделяется только Республика Башкортостан, в которой почти 60% банковских ссуд строительных организаций привлекались компаниями, не занятыми жилищным строительством. Это позволило значительно облегчить населению доступ к кредитным ресурсам и привело к повышению спроса населения на рынке жилья.
Развитие кредитования любой отрасли зависит от уровня отраслевого риска, определяемого стабильностью спроса, уровнем господдержки, сроком окупаемости и другими факторами. Поэтому основными причинами, препятствующими развитию жилищного строительства на текущем этапе, являются:
1) падение платежеспособного спроса населения и спроса на аренду коммерческой недвижимости. Согласно официальной статистике Росстата реальные денежные доходы населения на территории Приволжского федерального округа в декабре 2014 г. снизились относительно аналогичного периода 2013 г. на 1,9%;
2) удорожание строительных материалов и оборудования, особенно импортного производства;
3) неопределенность экономической ситуации, затрудняющая перспективное планирование, прогнозирование генерации заемщиком необходимого денежного потока;
4) неопределенные перспективы ипотечного кредитования, учитывая, что значительная часть спроса на жилую недвижимость финансируется с привлечением заемных банковских средств. По данным исследования Банка России отмечается существенное падение спроса на ипотечные ссуды в IV квартале 2014 г. Кредитные организации также ожидают сокращение спроса на ипотечные ссуды в первом полугодии 2015 г., наиболее выраженное в I квартале.
Наиболее динамично рынок ипотечного кредитования ПФО развивался в 2011-2012 гг. Вслед за высокими темпами роста выдачи и портфелей происходил рост просроченной задолженности. В 2013-2014 гг. темпы стабилизировались, ежегодный прирост составлял около 30%. При этом качество портфелей ипотечных кредитов не только не ухудшалось, но и улучшилось: несмотря на активное кредитование, рост просрочки был минимальным (табл. 3.1.3).
Характеристики развития рынка ипотечного кредитования в регионах округа были схожими. Наиболее динамично он развивался в Кировской области, но по итогам прошлого года лучшая динамика была в Пензенской области.
Постепенно разброс средней стоимости ипотечных ссуд сокращался (до 0,4 п.п.), по итогам года средняя величина по округу составила 12,5%, а средние сроки удлинялись, в настоящее время составляют более 15 лет.
Наибольший ипотечный портфель сформирован в самых крупных субъектах округа. Это Республики Татарстан, Башкортостан, Нижегородская и Самарская области.
По итогам 2014 г. зафиксирован рост ипотечного кредитования
как на территории Российской Федерации, так и в Приволжском федеральном округе. Так, в количественном эквиваленте прирост составил 22,4 %, а в денежном — 34 % к уровню 2013 г.
В Приволжском федеральном округе в 2014 г. выдано 258 636 ипотечных кредитов, или 25,6 % от общего количества выданных ипотечных кредитов на территории Российской Федерации, и 122,4% к уровню 2013 г.
Всего в 2014 г. было выдано ипотечных кредитов на 352,7 млрд руб., что составило 133,7% к уровню 2013 г.
В ПФО было выдано 20% от всех ипотечных жилищных кредитов по стране. Ипотечный портфель, сформированный на 01.01.2015 г. по жителям ПФО, составил 647 млрд руб. Его доля в ипотечном портфеле россиян — 18%.
Наибольший объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2014 г. зафиксирован в Республике Татарстан (38,7 тыс. кредитов на 52,3 млрд руб.), Самарской области (29,4 тыс. кредитов на 40,9 млрд руб.), Республике Башкортостан (27,7 тыс. кредитов на 40,7 млрд руб.).
Наибольшие темпы роста объемов выданных ипотечных кредитов по итогам 2014 г. в Пензенской области (143,2% к уровню 2013 г.), Республике Марий Эл (141,9%), Чувашской республике (140,9%).
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в Приволжском федеральном округе по итогам 2014 г. составляет 4786 млн руб. и выросла по сравнению с прошлым годом на 6,6%. Доля просроченных ипотечных кредитов составляет 1,3% от объемов выданных ипотечных кредитов.
На начало 2015 г. общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в стране составил 46 млрд руб., из которых 10% приходится на заемщиков ПФО.
Самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам зафиксированы в Оренбургской области (12,2%), Чувашской Республике (12,3%), Удмуртской Республике (12,3%).
По мере развития девальвационных процессов сокращалась валютная ипотека. Так, в 2014 г. в ПФО было выдано только 57 ипотечных кредитов в иностранной валюте на сумму 245 млн руб., что примерно в 3 раза меньше данных прошлых лет.
Больше всего валютных ипотечных кредитов в 2014 г. получило население Самарской области — 22 кредита на 70 млн руб., на втором месте Нижегородская область — 8 кредитов на 34 млн руб., замыкает тройку Республика Татарстан — 5 кредитов на 27 млн руб.
В январе 2015 г было выдано всего 2 ипотечных кредита в иностранной валюте на сумму 6 млн руб.: в Пензенской области — 4 млн руб. и Саратовской области — 2 млн руб.
На 01.02.2015 г. задолженность населения ПФО перед банковским сектором по валютным ипотечным кредитам составила 7,6 млрд руб. (рост за 2014 г. — 7%, за январь 2015 г. — 20% за счет валютной переоценки), что составляет 1% от совокупной задолженности по ипотечным кредитам. Среди субъектов ПФО лидирующие позиции по валютной ипотеке занимают Самарская и Нижегородская области, Пермский край (1,4 млрд руб., 1 млрд руб. и 0,8 млрд руб. соответственно).
По состоянию на 01.02.2015 г. общий объем просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам в ПФО составил 0,9 млрд руб., что составляет 11% от валютного ипотечного портфеля.
Средневзвешенный срок предоставления валютных ипотечных кредитов на территории ПФО по сравнению с началом прошлого года увеличился и на 01.02.2015 г. составил почти 17 лет (на начало 2014 г. — 15 лет).
Валютная ипотека в настоящее время не имеет широкого распространения в Приволжском федеральном округе: в 2014 г. доля ипотечных кредитов в иностранной валюте составила 0,02% по количеству выданных кредитов и 0,06% по объемам выданных кредитов. Поэтому решение вопросов валютной ипотеки для Приволжского федерального округа не имеет социальной значимости.
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования будет зависеть от принимаемых на всех уровнях мер по стимулированию покупательной способности физических лиц.
В ПФО уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях по состоянию на 01.02.2015 г. составил 14,11%, что на 1,64 п.п. выше уровня начала текущего года и на 0,05 п.п. ниже среднего уровня процентных ставок по рублевой ипотеке в России.
Самые низкие средневзвешенные процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам зафиксированы в Удмуртской Республике (12,85%), Пермском крае (12,92%), самые высокие — в Республике Мордовия (14,69%) и Республике Татарстан (14,67%).
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в ПФО в иностранной валюте к началу февраля 2015 г. составила 8,5%. По сравнению с 01.01.2015 г. наблюдалось снижение на 0,7 п.п. (относительно 01.02.2014 г. — снижение 5 п.п.). В зависимости от региона ПФО ставка варьировалась от 8% в Пензенской области до 10,3% в Саратовской области.
В сложившихся условиях основными мероприятиями по развитию строительства жилья с использованием ипотечного кредитования являются:
1) снижение стоимости жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь, жилья экономического класса;
2) поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья;
3) совершенствование условий приобретения жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования;
4) обеспечение эффективного оборота жилья на рынке за счет развития единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета (принцип «одного окна»), сокращения времени на оформление сделок и пр.;
5) снижение издержек при совершении сделок с жильем;
6) улучшение качества управления и содержания общего имущества многоквартирных домов путем поддержки объединений собственников жилья и развития конкуренции в сфере управления жилой недвижимостью;
7) стимулирование создания объединений собственников жилья путем снижения административных барьеров, информационно-разъяснительной работы, популяризации лучших практик;
8) возможность перепродажи предмета залога с согласия кредитора.
Таким образом, в качестве ключевых механизмов развития кредитования предприятий строительной отрасли, ипотечного жилищного кредитования могут выступать следующие: формирование инвестиционной привлекательности отраслей строительного комплекса; привлечение кредитов под гарантии правительств регионов; содействие развитию ипотечного жилищного кредитования; создание условий для привлечения долгосрочных частных инвестиций в жилищный сектор; содействие формированию современной инфраструктуры инвестиционной сферы, проектных и строительных организаций, консультационных и инжиниринговых фирм, информационных центров, страховых компаний, ипотечных и других банков и др.
Рецензенты:
Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета «Управление территориями», заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;
Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Землеустройство и геодезия» ПГУАС, г. Пенза.
Источник: science-education.ru
Финансирование жилищного строительства: проблемы и перспективы Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ / ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО / ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЦЕЛЕВЫЕ ПРОГРАММЫ / ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / HOUSING / MORTGAGE REFINANCING / HOUSING LEGISLATION / STATE PROGRAMS / MORTGAGE LENDING
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Солдатова Лада Александровна, Буреш Антон Игоревич
В статье проанализированы важные аспекты финансирования жилищного строительства . Исследована система рефинансирования ипотечных кредитов . Проанализированы основные направления нормативно законодательного регулирования и государственного воздействия на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса. Выявлены ключевые проблемы финансирования сферы жилищного строительства и проработаны направления развития в перспективе.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Солдатова Лада Александровна, Буреш Антон Игоревич
Ипотечное кредитование как способ обеспечения населения жильем (на примере муниципального образования «город Магадан»)
Специфика организации и инструменты стимулирования регионального рынка ипотечных услуг и жилищного строительства на примере Липецкой области
HOUSING FINANCE: PROBLEMS AND PROSPECTS
The paper analyzes the important aspects of housing finance. A system of mortgage refinancing . Analyzed the main areas of normative legal regulation and state influence on the formation and development of the structure of the mortgage industry. Identified key problems of financing housing construction and work directions of development in the future.
Текст научной работы на тему «Финансирование жилищного строительства: проблемы и перспективы»
солдатова Л.А., Буреш А.И.
финансирование жилищного строительства: проблемы и перспективы
В статье проанализированы важные аспекты финансирования жилищного строительства. Исследована система рефинансирования ипотечных кредитов. проанализированы основные направления нормативно — законодательного регулирования и государственного воздействия на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса. Выявлены ключевые проблемы финансирования сферы жилищного строительства и проработаны направления развития в перспективе.
ключевые слова: жилищное строительство, рефинансирование ипотечных кредитов, жилищное законодательство, государственные целевые программы, ипотечное кредитование.
Актуальность обсуждения проблем и перспектив развития финансирования сферы жилищного строительства подтверждается тем, что важная задача государства в современных экономических условиях заключается в поддержании платежеспособности различных слоев населения на рынке жилой недвижимости. Одним из действенных инструментов жилищной политики является разработка и реализация государственных целевых программ.
При практической реализации государственных целевых программ особого внимания заслуживает процесс создания условий, способствующих эффективному развитию системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Теоретическим вопросам исследования проблем в сфере жилищного строительства посвящены научные труды В.К. Бурлачкова, Д.В. Голубовского, Т. В. Гри-цюка, И.В.
Шевченко, П.Ю. Малеева, Я. В. Щетинина и др. [1,10,11].
Проблемы развития жилищного строительства можно рассмотреть с двух позиций:
1) с финансовой — потребность в разработке эффективных методов финансирования жилищного строительства;
2) с законодательной (правовой) — необходимость совершенствования нормативно — законодательных актов, нацеленных на формирование и развитие механизма финансирования приобретения жилья и субсидий.
В современных экономических условиях решение жилищных проблем требует не только совершенствования правовой базы. При реализации государственных целевых программ можно выделить такую актуальную проблему как низкая платёжеспособность населения [6].
Следует отметить, что решением обозначенной проблемы может послужить создание фонда социального жилья, что позволит решить не только экономические, но и социальные задачи [7]. В контексте рассматриваемого вопроса необходимо подробнее рассмотреть категории населения, имеющие право на бесплатное социальное жильё, то есть те, которые признаны в законном порядке малоимущими. Для того чтобы признать семью малоимущей, нужно учесть доход, который приходится на каждого члена семьи, также учитывается всё семейное имущество. Не смогут получить жильё иностранные граждане, лица без гражданства, если это не предусмотрено международным договором РФ. К нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма относятся следующие категории российского населения: не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения (если гражданин не проживает по договору социального найма либо не имеет в собственности жилого помещения); являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Фонд социального жилья может быть создан посредством покупки объектов жилой недвижимости на рынке вторичного жилья, либо строительством жилого дома в целях обеспечения нуждающегося населения в социальном жилье [8]. В РФ к 2020 году запланировано следующее: доля недорогой и прозрачной аренды на российском рынке должна вырасти до 20% от общего объёма жилой недвижимости. Те здания некоммерческой аренды, которые сейчас существуют в регионах, считаются неприбыльными, так как по предварительным расчетам срок окупаемости подобных проектов составляет не менее 25-30 лет. Таким образом, для мотивации застройщиков объектов социального жилья необходимо разработать систему тарифных льгот, налоговые льготы [1].
Для создания фонда социального жилья целесообразно осуществить приведение в соответствие с законодательством список граждан, нуждающихся в социальном жилье; продумать источники финансирования и механизм реализации строительства социального жилья; выработать стратегические планы комплексного строительства объектов социального жилья; грамотно продумать способы привлечения средств частных инвесторов.
Другим способом разрешения жилищных проблем является ипотечное кредитование. Главным преимуществом ипотечного кредитования, безусловно, является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку объекта жилой недвижимости, возникает возможность мгновенного приобретения жилья, которое сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита, следовательно, и заемщик, и члены его семьи имеют права на постоянную регистрацию. Немаловажным является и тот факт, что кредиторы обеспечивают заемщику страхование рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери им трудоспособ-
ности. Несмотря на привлекательность этого способа приобретения объекта жилой недвижимости и решения жилищной проблемы, существенным недостатком ипотечного кредитования выступает переплата за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотечному кредитованию содержит: проценты по ипотечному кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования, дополнительные расходы (оплата взноса кредитору за рассмотрение заявки на ипотечный кредит, сбор за ведение ссудного счета, оплата профессиональных услуг оценщика и нотариуса) [2]. В качестве обстоятельств, осложняющих приобретения жилья в ипотеку следует отметить: высокие требования ипотечных банков к заемщикам (определенный стаж работы на одном месте, справки о подтверждении доходов, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.).
Следует отметить, что в настоящее время существует острая необходимость в разработке иной стратегии развития ипотечного комплекса, направленной на максимальный учёт особенностей российской экономики, а именно: создание реальной возможности приобретения объектов жилой недвижимости российскими гражданами путём ипотечного кредитования при гарантии социальной защищенности заемщика; формирование эффективной инфраструктуры, направленной на грамотное и конструктивное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса; создание такой финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, которая успешно функционировала бы в нестабильной экономической среде. Учитывая вышесказанное, эффективная стратегии развития ипотечного комплекса, должна развиваться по следующим направлениям: регулирование рынка объектов жилой недвижимости, включающего в себя конструктивные мероприятия по развитию жилищного строительства, преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой) [3]. Реализация этих мер может осуществляться за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства.
Солдатова Л.А., Буреш А.
Финансирование жилищного строительства..
В настоящее время осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», запланированная на 2014-2017г.г. В соответствии с указанным государственным проектом, объекты жилой недвижимости экономкласса, возводимые застройщиками в рамках данной целевой программы, подлежат передаче или продаже участникам долевого строительства многоквартирного дома. Следует отметить то, что согласно нормативно- правовым актам органов государственной власти субъектов Российской Федерации — участники программы имеют право на приобретение такого жилья. К гражданам, которые могут претендовать на участие в названной программе относятся следующие категории населения: имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи не более 18 кв. метров в расчете на одного человека (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина); проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными; проживающие в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; имеющих 2 и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономкласса в рамках реализации программы; имеющих 3 и более несовершеннолетних детей; являющихся ветеранами боевых действий; относящихся к категориям граждан, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 25 октября 2012 г. N 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса» [3].
Следовательно, в контексте обозначенной проблемы необходимым и значимым является
введение в оборот понятия правового механизма регулирования ипотечного кредитования. В структуре правового механизма регулирования ипотечного комплекса РФ важно уделять особое внимание следующим этапам: разработке нормативно-законодательных актов, направленных на регулирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на всех рынках ипотечного комплекса России, содержащей предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам-заемщикам. На данном этапе необходимо создание правовой базы, регламентирующей порядок регулирования и механизм реализации государственных долгосрочных жилищных программ; правовому регулированию субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования, используемой на рынках недвижимости. Следует отметить, что на первичном рынке ипотечных кредитов и страхования в рамках реализации государственных долгосрочных жилищных программ государство прямо или косвенно оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья [4, 5,6].
Таким образом, по результатам проведённых исследований выявлены следующие направления развития финансирования жилищного строительства в перспективе:
1. В целях развития эффективных методов финансирования жилищного строительства рекомендовано продумать источники финансирования и механизм реализации строительства социального жилья; выработать стратегические планы комплексного строительства объектов социального жилья; грамотно продумать способы привлечения средств частных инвесторов. Для мотивации застройщиков объектов социального жилья предложено разработать систему тарифных льгот, налоговые льготы.
2. При разработке иной стратегии развития ипотечного комплекса, направленной на максимальный учёт особенностей российской экономики, важно проработать такие направления как: создание реальной возможности приобретения объектов жилой недвижимости российскими гражданами путём ипотечного кредитования при гарантии социальной защищенности заемщика; формирование эффективной инфраструктуры, направленной на грамотное и конструктивное взаимодействие всех субъектов ипотечного ком-
плекса; создание такой финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, которая успешно функционировала бы в нестабильной экономической среде. Реализация предлагаемых мероприятий может осуществляться за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций.
3. В рамках совершенствования нормативно — законодательных актов, нацеленных на
формирование и развитие механизма финансирования приобретения жилья, рекомендуется уделять особое внимание следующим этапам: разработке нормативно-законодательных актов, направленных на регулирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на всех рынках ипотечного комплекса России, содержащей предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам-заемщикам.
1. Бурлачков В.К., Голубовский Д.В О развитии муниципальных финансов / В.К. Бурлачков., Д.В. Голубовский // Финансы и кредит. — 2008. — № 28. — С.40-44.
2. Солдатова Л.А. Критерии принятия рискового решения в предпринимательской деятельности // Вестник ОГУ 2008. № 82. -С.95-98.
3. Солдатова Л.А. Особенности экономической природы финансового риска // Вестник ОГУ 2010. № 4.- С.120-128.
4. Солдатова Л.А. Программно-целевые методы как инструмент финансирования строительства жилья в РФ // Вестник ОГУ 2011. №8 (127). — С.187-192.
5. Солдатова Л.А. Механизмы финансирования жилищного строительства в РФ// Вестник ОГУ.2011. №13. — С.422-427.
6. Методические аспекты оценки результативности и эффективности реализации долгосрочных целевых программ развития жилищного строительства // Вестник ОГУ 2012. №9. — С.80-83.
7. Солдатова Л.А. Финансовое обеспечение жилищного строительства Монография. — Оренбургский институт экономики и культуры. — Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2011. — 250с.
8. Солдатова Л.А., Ковалёва О.А., Бегун Т.В. Гражданско-правовые и финансовые аспекты реализации федеральных жилищных целевых программ в РФ. Монография. — Оренбургский институт экономики и культуры. — Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2012. — 292с.
9. Солдатова Л.А. Правовые аспекты развития института социального жилья в РФ. Сборник статей по материалам международной научной конференции. — Оренбургский институт экономики и культуры. — Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2012. — С.176-179.
10. Шевченко И.В., Малеев П.Ю. Оценка состояния муниципального финансового контроля / И.В. Шевченко, П.Ю. Малеев // Финансы и кредит. — 2006. — № 18. — С.27-30.
11. Шеремет А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности / А.Д. Шеремет — М: ИНФРА — М, 2006. — 415с.
Сведения об авторе:
Солдатова Лада Александровна, доцент кафедры управления бизнесом, факультета экономики и управления Оренбургского государственного университета, кандидат экономических наук
Буреш Антон Игоревич, старший преподаватель кафедры математических методов и моделей в экономике
Оренбургского государственного университета 460018, Оренбург, пр-т Победы, 13, ауд. 6309
Источник: cyberleninka.ru