Администрация Краснодара включила 30 недостроенных многоквартирных домов в реестр проблемных объектов долевого строительства. Застройщики вовремя не исполнили обязательства перед 4,5 тыс. человек.
Обманутые дольщики устраивают митинги и идут в суды, пытаясь добиться справедливости; власти города и края в свою очередь ведут с ними диалог, ищут для долгостроев новых инвесторов. В Краснодаре уже есть положительные примеры завершения проблемных объектов, но остаются и такие, когда люди ждут обещанного жилья годами. Основываясь на опыте компании «СпецСтройКубань», рассказываем, почему одни долгострои можно завершить за год, а другие — нет.
Часть 1: история с хорошим концом
Август 2017 года. На улице 40-летия Победы торжественно сдали в эксплуатацию жилые комплексы «Барселона» и «Пируэт». Более 400 семей получили долгожданные ключи от своих квартир, а ведь всего год назад судьба этих объектов была под вопросом. Компания ВПИК начала строительство жилых комплектов в 2012 году и должна была сдать дома в 2014-м.
ск-уют каталог домов на официальном сайте sk-uyut.ru, стоимость строительства в ск уют Тюмень.
Но у застройщика возникли проблемы, работы на объектах заморозились, и только в 2016 году по соглашению с администрацией края и города достроить их взялась компания «СпецСтройКубань». За год оба дома — в совокупности около 26 тыс. кв. м жилья — были достроены.
— По результатам проведенных с администрацией переговоров в мае 2016 года было подписано соглашение, по которому компания ССК должна была обеспечить непосредственный вывод на площадки строительно-монтажных бригад и параллельно заниматься процедурой принятия на себя полномочий застройщика. Это произошло в течение месяца — мы стали полноценным застройщиком и самостоятельно начали выполнять реализацию объектов в качестве заказчика и генподрядчика, — рассказал генеральный директор компании Александр Мелишев.
Он пояснил, что механика самой сделки подразумевала быстрое завершение объекта — с процессуальными сложностями компания не сталкивалась, процедура передачи прав новому собственнику завершилась в течение месяца.
Часть 2: история сложная и до сих пор не завершенная
Иная ситуация сложилась с объектами ООО «Фирма «Таурас-96″». Замороженными проектами компании стали два жилых комплекса — «Восточно-Кругликовская — Черкасская» и «Семигорская — Понтийская». Их тоже взялась завершать компания «СпецСтройКубань». И если жилой комплекс на Восточно-Кругликовской активно достраивается, на Семигорской — Понтийской работы были приостановлены.
Земельный участок на Семигорской — Понтийской принадлежит компании «Таурас-96» на правах аренды, он находится в собственности Фонда РЖС, и за него нужно вносить ежеквартальные платежи по аренде. У «Таурас-96» есть задолженность перед фондом — около 60 млн рублей. Это одна из причин, по которым ССК не могла принять на себя полномочия застройщика. Кроме того, у «Таурас-96» обнаружилась задолженность перед третьими лицами — дольщиками, которые расторгли договоры и перешли в статус кредиторов, подав заявление в Арбитражный суд.
Строительство дома зимой. Какие проблемы возникают и как их решить? Самостройщикам и не только…
— Мы столкнулись с тем, что кредиторы, которые ранее имели договор долевого строительства, обращаются в арбитражный суд и добиваются банкротства «Таурас-96». Естественно, это является препятствующим обстоятельством и останавливает исполнение всех договоренностей, — говорит Александр Мелишев.
Срок сдачи первого литера (литера 2) в ЖК «Семигорская — Понтийская» был заявлен на 1-е полугодие 2015 года, но к этому моменту в доме оказался лишь залит фундамент. На конец 2015 года дебиторская задолженность ООО «Фирма «Таурас-96″» составляла 490 млн рублей, долгосрочные обязательства превышали 1,4 млрд рублей. По словам гендиректора «Таурас-96» Галины Литвяковой, основной причиной срыва сроков стала высокая стоимость аренды участка (который находится в федеральной собственности), в разы превышающая стоимость аренды аналогичной муниципальной земли. Это сделало строительство убыточным.
Ольга Кузьминова, председатель инициативной группы дольщиков «Таурас-96», описала видение ситуации со стороны дольщиков и пояснила, в чем сложность взаимодействия с таким большим количеством людей.
Ольга Кузьминова
председатель инициативной группы дольщиков «Таурас-96»
— У «Таурас-96» была хорошая репутация, множество построенных домов, в которых в том числе жили мои друзья и знакомые. Сработал принцип сарафанного радио, и я стала дольщицей ЖК на Семигорской — Понтийской. Когда я поняла, что мой дом не строится, я начала искать дольщиков «Таурас-96». Всего это около тысячи человек. Проблема еще и в том, что многие дольщики из других регионов.
На то, чтобы всех объединить, ушло около года.
Мы объединились и попытались ускорить все зависящие от нас процессы. Проблемы начались, когда сложилась еще одна инициативная группа, которая решила банкротить застройщика. Хотя дольщику никакой экономической выгоды от этого нет. Несмотря на то что это было всего 2–5% дольщиков, это обернулось крахом всех тогдашних планов, в том числе планов ССК по достройке объектов.
Выходит так: человек подает на банкротство компании, имущества никакого у нее нет, поэтому приходится арестовывать арендованные земельные участки. Соответственно, и ССК не может ничего начать там делать.
У нас дольщики очень не любят, когда говорят, что они виноваты. Мне, возможно, проще — я это изначально признала и уже из этой ситуации начала искать выход
Кроме того, часть дольщиков ранее расторгли договоры с «Таурас-96» — это около 60 человек (кстати, денежные средства никому до сих пор не вернули). Я тоже хотела сделать это еще в 2015 году, но когда пришла подавать уведомление, встретила в коридоре женщину, которая к тому моменту уже целый год пыталась добиться возврата ей денег. Тогда я поняла, что в статусе дольщика имею больше прав, чем в статусе кредитора, — у нас в залоге земля, прописка и т. д. Поэтому и другим я советовала не расторгать договор, такие же советы давали и на консультациях в администрации. Но некоторые все равно расторгали, а потом звонили узнать, как вернуться. И опять же из-за долгов компании продолжались аресты земли.
Исполнительные листы находятся у приставов, на их основании они наложили арест на передачу права аренды участка как единственного имущества «Таурас-96». Пока люди не заберут исполнительные листы, нельзя снять арест. А некоторые забирать исполнительные листы не хотели — требовали вернуть их в договор, но это невозможно было делать, потому что есть другой арест. Поэтому мы этап за этапом снимали один арест, другой арест… Но по-прежнему не все забрали свои исполнительные листы.
— Сейчас подводные камни во всем процессе заключаются только в позиции некоторых участников долевого строительства. Здесь важно понимать: мы изначально сказали, что квадратные метры, вне зависимости от того, имеет человек статус кредитора или участника долевого строительства, он получит, — подчеркнул Мелишев.
На определенном этапе ССК не могла быстро показать результаты из-за сложностей с исполнительными производствами. Отчасти это объясняет и то, почему часть дольщиков все же предпочли обратиться в суд. Сейчас компания активно взаимодействует с инициативными группами, публикует информацию и фотоотчеты на сайте и в соцсетях, поддерживает диалог на форумах и т. д.
Перед тем как приступить к строительно-монтажным работам на участке на Семигорской — Понтийской, компании предстоит сделать следующее:
— оформить переуступку прав на земельный участок — сократить долю исполнительных производств и получить согласие приставов;
— принять участок;
— обратиться в Фонд РЖС за корректировкой договора аренды;
— закрыть сумму образовавшихся задолженностей перед фондом;
— откорректировать проектную документацию;
— получить разрешение на строительство;
— проведести юридические процедуры по договорам участников долевого строительства.
Сегодня доля исполнительных производств сокращена, потенциальное согласие приставов получено, пакет документов на регистрацию договора о переуступке прав аренды собран и передан в соответствующие инстанции.
Александр Мелишев
генеральный директор «СпецСтройКубань»
— Нас спрашивают, почему ССК берется достраивать проблемные объекты. Мы работаем на строительном рынке, который формирует историю города. И в первую очередь Краснодар — это наш дом. Имея финансовые инструменты и иные возможности, мы соглашаемся и принимаем на себя такие обязательства. Наверное, это наша социальная ответственность.
В целом считаю, что это нормальная тенденция, застройщики и дальше будут достраивать чужие объекты в случае необходимости.
«СпецСтройКубань» работает на строительном рынке Краснодарского края с 2012 года. Компания предлагает купить квартиру в Краснодаре, Горячем Ключе и Анапе. Всего в работе у «ССК» 380 тыс. квадратных метров.
Источник: www.yuga.ru
Проблемы этажности строительства в Российской Федерации и пути их решения с учетом опыта Европейского Союза Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»
Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Гальцев Дмитрий Витальевич
В статье рассматриваются проблемы многоэтажного строительства в России , анализируется Западный опыт такого типа жилых зданий. Описаны уже наступающие последствия погони за количеством квадратных метров. В итоге, на основе проведенного исследования, предлагается решение по изменению подхода к новой застройке.
Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Гальцев Дмитрий Витальевич
Трансформация градостроительной модели массового жилища 1960-1970-х годов: собственные ценности и глобальные влияния
Текст научной работы на тему «Проблемы этажности строительства в Российской Федерации и пути их решения с учетом опыта Европейского Союза»
Проблемы этажности строительства в Российской Федерации и пути их решения с
учетом опыта Европейского Союза The problems of the number of floors of construction in the Russian Federation and their solutions based on the experience of the European Union
Гальцев Дмитрий Витальевич,
студент 4 курса НИУ МГСУ направления 08.03.01. «Строительство», кафедра Организации строительства и управления недвижимостью, специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»; Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26
Galtsev Dmitriy Vitalievich,
student of the National Research University Moscow Building University of Civil Engineering, 08.03.01. «Construction», Department of Organization of Construction and Real Estate Management, specialty «Property expertise and management»; National Research University Moscow Building University of Civil Engineering (NRU MBSU), 129337, Moscow, Yaroslavskoe shosse, 26
Аннотация: В статье рассматриваются проблемы многоэтажного строительства в России, анализируется Западный опыт такого типа жилых зданий. Описаны уже наступающие последствия погони за количеством квадратных метров. В итоге, на основе проведенного исследования, предлагается решение по изменению подхода к новой застройке.
Ключевые слова: строительство, многоэтажное строительство в России, строительство в в Европе.
Разработанная в 2002 году федеральная программа «Жилище» до сих пор не утратила актуальности. Она позволяет гражданам разных категорий улучшить жилищные условия для своих семей.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889, федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» образована подпрограммами:
1. Обеспечения молодых семей доступным жильем.
2. Модернизации коммунальной инфраструктуры.
3. Выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем граждан определенных категорий.
4. Стимулирования региональных программ для эффективного развития жилищного строительства.
Программа нацелена на формирование рынка жилья эконом-класса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.
Необеспеченность жилой площадью стоит очень остро, поэтому Президентом поставлена задача за ближайшие пять лет выйти на ежегодный ввод жилья в объеме 120
В стране активно строятся спальные многоэтажные микрорайоны, ипотека стала доступнее. Несмотря на это, в недалеком будущем последствия такой активной застройки могут стать большой проблемой для городов. Для того, чтобы объяснить почему такой подход необходимо изменить, в чем его недостатки, надо обратиться к истории появления микрорайонов, проанализировать европейский и американский опыт строительства жилья такого типа, а также выявить альтернативу многоэтажной микрорайонной застройке. 1. История
Развитие промышленности и рост городского населения в 19 веке вели к тому, что кварталы становились очень плотными. Застройщики пытались максимально заполнить участок. Вдобавок, интенсивная застройка территорий была выгодна владельцам земельных участков, которые в таких случаях соглашались бесплатно отдавать землю под застройку улиц. В конце 19 века Берлинский строительный регулятив узаконил строительство многоэтажных жилых домов с очень небольшими внутренними дворами.
Во Франции нормы обязывали делать дворик в 30 квадратных метров, а если туда выходили только технические помещения, то его можно было сделать еще меньше — все 8.
Дворы не несли рекреационной функции, туда выходили в основном помещения для прислуги, черные лестницы и технические помещения. Само же пространство дворов использовали для хранения угля и дров, складирования мусора. Дома строили очень плотно друг к другу, иногда участок застраивался на 90%. Нарушались нормы по инсоляции
помещений, жить в таких домах людям не хотелось. Те, у кого была возможность — просто уезжали из города. Богатые горожане селились на окраинах, строили просторные усадьбы.
Во Франции в 20-х годах появляются первые научно обоснованные заключения о зависимости заболеваемости и смертности от плотности населения. Врачи пришли к выводу, что сама по себе плотность населения еще решающего значения не имеет, а вот благоприятная аэрация и инсоляция, а также экстенсивная плотность заселения квартир имеют решающее значение для здоровья людей.
Инсоляция становится важным критерием качества жилья. В Германии был введен коэффициент использования земельного участка, который был установлен для каждого типа застройки. Правила запрещали строительство в глубине квартала. Началом появления дворов в таком виде, в котором они сейчас есть можно отнести к нововведениям 20-х годов 20 века.
Основные идеи архитекторов 20-х и 30-х годов в Европе были направлены на обеспечение требуемого уровня аэрации и инсоляции жилых помещений — так возникли микрорайоны, дома в которых строились хаотично или линиями, пространство между домами заполнялось парками, парковками, автодорогами.
Жилой комплекс Сименсштадт на окраине Берлина в начале 30-х годов Появление массовой микрорайонной застройки можно связать с необходимостью удешевления строительства в послевоенные годы, изготовлением элементов в заводских условиях и быстрого монтажа на стройплощадке.
В начале-середине 20 века такая концепция была даже прогрессивной: промышленные зоны уводили от жилых помещений. Такой подход к городскому планированию считался правильным и перспективным. Но довольно скоро начались существенные проблемы.
Уже в конце 60-х годов всё больше архитекторов и градостроителей отворачивались от идеи спальных массивов и многоэтажных домов и пытались реконструировать такие районы. Поэтому ещё на этапе строительства формат застройки морально устарел.
Проблему создавало и то, что при переезде на окраину люди теряли свои прежние социальные связи и не могли идентифицировать себя с новой, холодной и недружелюбной средой обитания.
В берлинском районе Меркишес Фиртель были случаи самоубийств. Для туристов организовывались автобусные туры по «плохому жилому району». Фотографы и режиссёры снимали Меркишес Фиртель, когда нужно было показать серое и мрачное гетто. Причиной упадка считали именно плохую инфраструктуру: в районе не хватало школ, детских садов и игровых площадок, а также магазинов, ресторанов. Но хоть район и имел плохую репутацию в стране, статистика показывает, что он никогда не был зоной насилия, криминала и бесконтрольного распространения граффити.
В 90-е район начали благоустраивать и модернизировать: сделали более удобные входные группы, построили фонтан. Проводят энергетическую и экологическую модернизацию домов, улучшают теплоизоляцию, убирают устаревшие негигиеничные мусоропроводы и заменяют на раздельный сбор мусора, озеленяют пустыри, высаживают новые деревья, чтобы район не казался бетонным полем.
Однако, существует более печальный опыт такого строительства.
Микрорайон Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе, США за 20 лет жизни (с 1954 по 1974) превратился в гетто. Микрорайон строился как социальное жилье, со временем работающая часть населения была вынуждена уехать из-за высокой криминальности. В подъездах начали ставить антивандальные двери, на дорогах выросли горы мусора, полиция все чаще отказывалась принимать вызовы. История района закончилась трагично. Решить коммунальные и социальные проблемы удалось только после сноса всех 33 домов.
Такая же история случилась и с районом Рэд Роад Флэтс в Глазго. Его построили в 1971 году. На месте трущоб выросли башни 28 и 31 этажей. Дома выглядели современно и считались самыми высокими в Великобритании. Но с годами район погряз в преступности, и в 2015 году власти города снесли последний дом.
Строить районы такого типа в США и Европе перестали уже 40 лет назад. Эксперименты с подобной застройкой не увенчались успехом.
В СССР, вплоть до конца его существования, подобных проблем не возникало. Возможно, это обосновано тем, что культурный образ, быт и характер поведения советского человека был несколько иной, чем в капиталистическом мире.
Проблема заключается в том, что в России продолжают строить подобные районы. С застройкой, появившейся в Советском Союзе можно проводить реновацию, перенимая европейский опыт. Однако тот факт, что строительство подобного жилья продолжается может обернуться катастрофой.
По данным Единого реестра застройщиков средняя высота новостройки в России — 17,3 этажей и этот показатель растет с каждым годом.
Динамика изменения! средней этажности текущего строительства а Российской Федерации (на м!)
Девелоперы застраивают бывшие колхозные поля на окраинах городов однотипными спальными районами повышенной этажности, в которых отсутствуют рабочие места, места проведения досуга. Типичный житель такого микрорайона вынужден постоянно ехать на работу в центральную часть города, проводить там свободное время в выходной день. Высокая этажность увеличивает плотность населения, из-за постоянного перемещения людей в центр возникает нагрузка на транспортную инфраструктуру.
Социальные проблемы связаны с негативным влиянием на человека окружающей его городской среды многоэтажных микрорайонов. Визуальная среда, в которой живут россияне является агрессивной. Она оказывает воздействие на их поведенческие установки, формирует отчужденность и индивидуализм в самом худшем смысле.
При большом количестве квартир в доме в большей степени формируется безответственность за общедомовую собственность. Такая среда не способствует добрососедству, общению людей — жители многоэтажных домов зачастую не знают даже своих соседей по лестничной клетке. Планировка района и благоустройство не способствуют развитию разнообразия жизни.
Место для жилья — это не только физическое место, а набор благ и услуг для всех категорий жителей, которые в большинстве случаев отсутствуют в новостройках. Территория домов становится бесхозной, поскольку ее не выгодно обслуживать. Высотная застройка с годами становится все более дорогой. Основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться:
1. Огромные бесхозные пространства
2. Отсутствие развитой инфраструктуры
3. Недостаток парковочных мест
4. Отсутствие социальных и/или соседских связей, которые способны повлиять на улучшение территорий.
Превращение современных строящихся многоэтажных районов в неблагополучные может происходить в следующей последовательности:
1. Безответственность покупателей при выборе жилья. В дальнейшем — осознание неудачной покупки. Из района тяжело выбраться, общественный транспорт перегружен, большие очереди в детские сады. Качество недвижимости часто не отвечает требованиям из-за высоких темпов строительства, экономии на материалах. Люди начинают понимать, что это негуманная среда, жить в таком районе становится сложно.
2. Часть населения, у которой растет уровень жизни начинает уезжать, сдавая свою недвижимость в аренду из-за невозможности ее быстро продать. Очень часто арендаторами могут становиться не самые благополучные слои общества. Пример — районы Мурино-
Девяткино и Парнас в Санкт-Петербурге, где квартиры уже сдаются в большом количестве по низким ценам.
3. Закрывается бизнес — кафе, рестораны, пекарни, частные детские сады и прочие заведения, которые были рассчитаны на платежеспособное население. Снижение платежеспособности ведет к долгам перед управляющей компанией, которая не может обеспечивать правильную эксплуатацию жилого фонда. Начинают падать цены на квартиры.
4. На рынке появляется более качественное жилье, люди начинают выбирать более удачные проекты и переезжать, пытаются продать уже неликвидный актив. Это становится невозможно, предложение аренды увеличивается, район наполняется еще большим количеством неблагополучного населения.
5. Рост преступности.
Из всего этого можно сделать еще один вывод — покупка квартиры в таком районе не является средством надежной инвестиции, существует большой риск потерять деньги. 2. Решение
Примеры европейской застройки
Каждое здание уникально. Это не единая стена многоэтажных домов, тут каждый дом проектирует отдельный архитектор. Средняя этажность — 10 этажей.
Новый район Парижа
На основе европейского опыта решением данной проблемы могут стать кварталы со средним количеством этажей равным 5-7, некоторые дома могут быть выстроены в виде доминант с повышенной этажностью. Квартальная малоэтажная застройка повышается в цене, поскольку это более человечная и здоровая среда. И эти дома проще реконструировать.
В целом, гармоничное сочетание частных одно-двухэтажных домов, построенных вплотную; пяти-семиэтажных многоквартирных домов с подземными гаражами и грамотного расположения учреждений социальной, экономической и досуговой сфер позволит создать максимально благоприятную среду для жизни человека. Непрерывность застройки и фасады вдоль тротуаров важны для создания хорошей улицы. Улица это не только место для перемещения на машине из точки А в точку Б, оно должно быть
интересным для прогулок за счёт витрин и привлекать людей магазинами, кафе и коворкингами.
Плюсы подобного вида застройки:
1. Активные фасады, среда, которая протекает вдоль улицы, отсутствие пустырей, а также соразмерность человека и зданий формируют комфортное окружение. Таким образом, квартальная застройка не приносит психологического дискомфорта.
2. Маятниковая миграция внутри города уменьшается за счет применения теории смешанной застройки, при которой все необходимые заведения и учреждения находятся поблизости. Уменьшается и нагрузка на общественный транспорт, автодороги. Все это ведет к появлению общественного запроса на развитие велосипедной и пешеходной инфраструктуры в этом районе и во всем городе.
3. Безопасность кварталов обусловлена применением ограничения автомобильного движения и создания условий постоянной активности людей на застраиваемой территории.
4. При строительстве в формате кварталов унификации зданий и общественных зон стараются избежать, что формирует более уникальную и комфортную городскую среду.
5. Качество жизни повышается. Можно заметить, что у стандартных микрорайонов есть высокий шанс превратиться в гетто. С кварталами такое почти не случается.
Стоимость квадратного метра застройки средней этажности выше, но она дает высокую рентабельность на следующие десятилетия и делает район максимально удобным и пригодным для проживания.
Таким образом, применение смешанной квартальной застройки улучшает городскую среду. Строительство однотипных многоэтажных микрорайонов не приведет к улучшению качества жилищного фонда. В данном подходе фокус направлен только на количество введенных квадратных метров жилья, что в конечном итоге создает дополнительную проблему появления неблагополучных районов, которые невозможно эксплуатировать.
Список использованной литературы
1. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889 [электронный ресурс] / Garant.ru. — Режим доступа : https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71073892/ (дата обращения: 09.03.2019).
2. Проблемы микрорайонной застройки в современном градостроительстве / Е. А. Иванченко, Косилов М. С. // Журнал Молодой исследователь Дона — Ростов-на-Дону, 2018г. — С. 96-102.
3. Все выше и выше: этажность жилищного строительства неуклонно растет (графики) [электронный ресурс] / Единый реестр застройщиков — Режим доступа : https://erzrf.ru/news/vse-vyshe-i-vyshe-etazhnost-zhilishchnogo-stroitelstva-neuklonno-rastet-grafiki?search=этажность (дата обращения: 09.03.2019).
4. Варламов, И. А. Почему микрорайоны — это так ужасно [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/2225584.html (дата обращения : 09.03.2019).
5. Варламов, И. А. Как мы дошли до жизни такой: микрорайоны [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/3312605.html (дата обращения : 10.03.2019).
6. Варламов, И. А. Панельные микрорайоны западного Берлина [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/2925038.html (дата обращения : 10.03.2019).
7. Маргалитадзе О.Н., Горбунов В.С. Особенности развития мировой экономики и внешнеэкономической деятельности в условиях глобализации и регионализации: монография / Издательство: НАучный консультант, 2019. — 170 с.
8. Фомин А.А. Совершенствование организационно-экономических механизмов регулирования земельных отношений в аграрной отрасли российской федерации: монография / Издательство: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2018. — 556 с.
9. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года. Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина / Издательство: Государственный университет по землеустройству, 2018. — 272 с.
Источник: cyberleninka.ru
Проблема точечной застройки
В последнее время довольно таки часто осуществляется покупка квартиры через риелтора что надо знать для того что бы не остаться без денег и квартиры. У каждого из них существует своя годами отработанная схема по продвижению недвижимости на рынке,
Когда вы приняли решение о продаже своей квартиры, необходимо сразу отказаться от чувства страха и неуверенности в себе, они могут свести к минимуму наши усилия. Кроме того, мы не будем употреблять слова «трудность» и «проблема».
Продают недвижимость с помощью риелторов или самостоятельно. Если выбран второй вариант, владельцы квартир вынуждены решать серьезные проблемы.
Одним из больных вопросов для жителей мегаполисов является точечная застройка. Люди недовольны, поскольку пользы от этого нет никакой и никому, кроме, застройщиков. Проблемы точечной застройки городов в том, что тихие и уютные дворы и скверы, превращаются в строительные площадки, где потом вырастают многоэтажные дома. Таким образом, бетонные громадины вытесняют старинные постройки, зачастую являющиеся историческими памятниками. И мало того, что этот новострой, никак не вписывается в красивые дворы, он еще и навсегда изменяет облик городов, превращая их в безликие однотипные, утыканные бетонными махинами, места для проживания.
Жители городов испытывают массу неудобств, вот к чему приводит точечная застройка, поскольку застройщики редко озадачиваются благоустройством инфраструктуры и ее развитием.
Они имеют одну цель — возведение дома. А тем временем, когда проводится точечная застройка, плотность строительства увеличивается, и в жилых районах, не рассчитанных на такие изменения, ложится огромная нагрузка на транспортные магистрали и социальные структуры. Все сложнее проехать в час пик, происходят пробки и заторы, потому что поток машин увеличивается. То же самое и с парковками во дворах. Строителям очень удобна точечная застройка еще и тем, что все коммуникации, уже подведены, включая:
- Электричество;
- Газ;
- Водоснабжение;
- Канализацию.
Остается только подключить дом к ним — и все готово. Но в этом и проблема точечной застройки, ведь эти сети не справятся с такой нагрузкой. Все это приводит к отключению электричества и прорыву труб. Мало где можно увидеть новый жилой комплекс, построенный внутри старого района, где была бы расширена транспортная инфраструктура и построен дополнительный паркинг. Также, точечная застройка отрицательным образом влияет на экологию пространства.
Всех, кто осваивает специальности градостроения, учат, что строить нужно так, чтобы всем было удобно и комфортно жить. Чтобы были: детский сад и школа, поликлиника и сквер для отдыха. А на деле, среди двухэтажных домов с зелеными сквериками, вырастает железобетонный гигант.
Как, например, в Ростове, где все, в том числе и власти города, против точечной застройки, а дома продолжают расти, как грибы после дождя. И всем известно, что без разрешения властей, построить что-то — невозможно, тем более, жилой многоэтажный дом.
Проблема точечной застройки Ростова еще и в том, что многие исторические места, как и сам город, теряют свой неповторимый облик и культурную ценность. А застройщики, тем временем, всячески стараются развернуть строительство именно там, где земля стоит дорого, соответственно и их прибыль с продажи жилья, будет намного больше, чем за квартиры в доме на пустой окраине.
Бороться с неудобными застройками можно. Прежде всего, инициаторами такой борьбы, должны быть сами жители тех дворов, где намечено точечное строительство. Чтобы не случилось так, что проснувшись утром, можно будет увидеть подъемный кран за строительным ограждением, вместо привычного зеленого двора. А если, сносу подлежит исторический, архитектурный или культурный памятник, то имеет смысл всем жителям города, высказать свои протесты, по поводу беззакония. Бывает, что строительство, не начавшись, сворачивается.
Права жильцов
Когда производится точечная застройка проблемы начинаются у всех жителей близлежащих домов. Шум, грязь, грохот заколачиваемых свай — это только начало. В старых домах, могут начать рушиться стены или потолки, дома начинают проседать. Поэтому, жителям нужно держать руку на пульсе, и в случае возникновения проблем, нужно немедленно обращаться в правовые инстанции. Как выяснить, что права жителей нарушаются? Права людей считаются нарушенными, если:
- строительство, производится непосредственно во дворе жилого дома, и расстояние очень маленькое, нужно обратиться к юристам, чтобы они могли выяснить, не вышел ли застройщик за пределы необходимого расстояния;
- застройщики отгородили строительным забором территории, принадлежащие для пользования людей из соседних многоквартирных домов;
- на территории дворов близлежащих домов, застройщик складывает строительный мусор;
- стройматериалы и техника для строительства, находится за пределами строительной площадки;
- шум, производимый строительными работами, нарушает Закон о тишине и порядке в ночное время.
Все эти случаи, подразумевают, что жильцы могут и должны отстаивать свои права. Прибыль получает только застройщик, и это не значит, что все остальные люди должны пострадать от данного строительства, которое будет длиться не один месяц.
В первую очередь, нужно провести переговоры с управляющим этим строительством, для того, чтобы выяснить организационные вопросы, относительно строительства. Обычно оформляется письмо, регистрируется в строительном управлении, и на него, должен быть дан письменный ответ. Возможно, строительная организация на добровольных началах, примет меры и устранит недостатки в работе.
Чаще всего, застройщики, во избежание проблем, идут навстречу обратившимся к ним гражданам. Если строительство началось, необходимо обратиться в органы самоуправления, чтобы выяснить, на каком основании, строителям было выдано разрешение на строительство именно на этой территории. Если информации о строительной организации нет, равно как и об объекте, который они начали возводить, это повод обратиться в прокуратуру, для тщательной проверки правомерности действий со стороны застройщика.
Чаще всего, дома построенные таким образом, объекты дорогостоящие, и как рекламируют застройщики, это жилье повышенной комфортности. Но они не указывают при этом, что это жилье — повышенной конфликтности.
Построенное на неудобствах граждан в течение длительного времени, оно вызывает негативные эмоции жильцов старых домов, направленные на новоселов, особенно, тогда, когда новые жильцы, продолжают, после строителей, ущемлять права старожилов, ставя им, например, под окна свои дорогие машины. Престижа в таком соседстве мало, а конфликтности — хоть отбавляй, поскольку, если во дворе старой двухэтажки, вырос огромный современный дом, то это значительно снизит стоимость квартир в старом доме, что собственно, загоняет в тупик жильцов старых домов, потому что им некуда деваться.
Отсюда становится понятно, что выгодно такое строительство кому-то из вышестоящих чиновников, кто дал разрешение на такое строительство, застройщику, который получит хорошую прибыль, новым жильцам, купившим квартиры с повышенной комфортностью. Но, не жильцам из близлежащих домов, ни экологии это не выгодно. Как невыгодно будет выглядеть внешний облик района, и города в целом, если таких шедевров, настроить еще больше. Со временем, молча протестующие жители, могут перейти к агрессии, если их права будут ущемлены, а условия проживания станут невозможными. Что происходит, к сожалению, очень часто.
Во многих законодательных актах, прописано право граждан, осуществлять контроль деятельности строителей. Поэтому, если точечное строительство расположилось во дворе дома, под самыми окнами, необходимо бить тревогу, а лучше начинать это делать, если стало известно о начале строительства. Выходить нужно всем миром, и действовать слаженно.
Одной из действенных мер, является оформление собственниками многоквартирных домов, прав на землю, на придомовую территорию, которая перейдет в общую собственность. Тогда, никто не сможет забрать ее под строительство. Этот процесс очень долгий, но это того стоит. Правда, за это время может вырасти на этом участке несколько этажей нового дома.
Но лучше незамедлительно, оформить эти документы. Многие жители, наряду с оформлением юридических документов, организуют общественные митинги и выступления — протесты, направленные на искоренение незаконного строительства. Но, к сожалению, недовольных точечными застройками, много, а активности — мало. Многие просто машут рукой на наболевшую проблему.
Проблемы точечной застройки городов, как видно, есть. Причем повсеместно, особенно в больших городах, где таким образом, пытаются уплотнить население, забывая о том, что , таким образом нарушаются права людей. Ведь при такой застройке, уничтожаются спортивные и детские площадки, а также подъездные пути для скорой помощи и пожарной машины.
Плюсы такой застройки, наверное, есть, но минусы сами бросаются в глаза. А чтобы было наоборот, нужно заменить точечную застройку, комплексной. Там плюсов больше.
Одна из самых больных тем, которые озвучивают жители крупных городов – точечная застройка. Это неудивительно, ведь пользы от неё гораздо больше застройщикам, нежели горожанам. На месте тихих скверов и детских площадок вырастают жилые дома, зачастую высотные, а во многих городах, где еще сохранилась историческая застройка, среди старых красивых особнячков может не совсем органично вписаться бетонная махина, навсегда меняя облик города. И, как правило, не в лучшую сторону.
Жителям города точечное строительство доставляет массу неудобств. Увеличивается плотность застройки в уже сложившихся жилых районах, что приводит к нагрузке на транспортную и социальную инфраструктуру. В час пик становится сложнее уехать, дороги, рассчитанные еще на советские нормативы, не справляются с увеличившимся потоком машин, что приводит к росту заторов и пробок.
Также усиливаются проблемы с парковками во дворах. Точечная застройка удобна для реализации – электричество, водопровод и канализация проведены, осталось только к ним «подключиться». Но сети могут не справиться с возрастающей нагрузкой, прорывы труб и отключения электроэнергии становятся обычным делом. К сожалению, застройщики редко занимаются благоустройством и развитием инфраструктуры, сосредотачиваясь только на возведении домов. Сложно встретить жилой комплекс, где после постройки расширили бы прилегающую магистраль, и в котором был бы просторный паркинг.
Часто прицелом строительных компаний становятся исторические места городов, земля там намного дороже, а значит, строить выгоднее. Сам процесс возведения здания может привести к проседанию соседних домов, а иногда даже и обрушению. К счастью, в последнее время мэрии начали строго регламентировать подобное строительство, начиная от ограничения этажности застройки, заканчивая полным её запретом.
Как бороться с неудобной застройкой? Инициатива должна исходить, прежде всего, от самих жителей. Всё чаще можно увидеть в СМИ о протестах горожан против строительства дома в их дворе, на месте скверов и детских площадок. Иногда протесты помогают и компании сворачивают стройку.
Также идет тенденция популяризации комплексной застройки, в которой возводятся дома в едином архитектурном стиле, со всей необходимой инфраструктурой и с удобным расположением.
Источник: estate24.moscow