Цитировать:
Кульков А.А., Якупова А.А. Анализ изменений законодательства о долевом строительстве и его влияние на рынок жилой недвижимости // Экономика, предпринимательство и право. – 2020. – Том 10. – № 11. – С. 2681-2700. – doi: 10.18334/epp.10.11.111122.
Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=44438879
Цитирований: 3 по состоянию на 05.09.2022
Аннотация:
Проблема «обманутых дольщиков» настолько остро стояла на протяжении нескольких лет, что незамедлительно требовало своего решения. Последние нововведения ФЗ-214 в 2019 году внесли существенные корректировки, значительно повлиявшие на рынок недвижимости.
В связи с этим была поставлена задача выделить и проанализировать наиболее значимые изменения в законе о долевом строительстве. В статье рассматривается состояние рынка недвижимости за последние годы, затрагивается тема ипотечного кредитования по договорам долевого участия, а также как это и другие факторы повлияли на динамику изменения заключения договоров. Выявлено найденное решение проблемы «обманутых дольщиков» через постепенный переход к новой модели финансирования с использованием эскро-счетов, указано увеличение роли банков в сфере строительства. Сформулированные выводы помогут лучше разобраться в вопросах, связанных с приобретением жилья, а так же сделать предположения о дальнейших темпах развития строительства, стоимости объектов недвижимости и сроках возведения.
Закон о долевом участии в строительстве 214 фз и проблемы дольщиков. Помощь юриста по недвижимости
Ключевые слова: долевое строительство, новая модель финансирования, обманутые дольщики, эскроу-счета, рынок жилой недвижимости, льготная ипотека
JEL-классификация: L74, R21, R31
Нарушения законодательства в долевом строительстве (Гареев И.Ф., Шайхутдинов Ф.Ф.) // Жилищные стратегии. № 2 / 2019
Введение
Покупка жилья в результате заключения договора о долевом участии для многих граждан является выгодным способом приобретения собственного жилья в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов.
Однако возможны вариации, при которых дольщики могут не только потерять вложенные денежные средства на приобретение квартиры по договору, но и вообще остаться без жилья. Такая картина часто наблюдалась до 2018 года вследствие недостаточного законодательного регулирования, неэффективного управления и распределения финансирования, что нередко приводило к банкротству некоторых застройщиков и, следовательно, к обманутым дольщикам [14] (Meteleva, 2019).
Это и стало рычагом усовершенствования закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Значительное количество изменений существенно усилило защиту граждан вследствие ужесточения предъявляемых к застройщику требований.
Ситуация на рынке недвижимости в стране за 2017–2019 гг.
На сегодняшний день сохраняется тенденция к росту на приобретение собственного жилья. Но уровень обеспеченности жильем в России по-прежнему остается низким. За 2017–2019 гг. наблюдается изменчивая динамика ввода жилья при значительных объемах жилищного строительства (рис. 1).
Научный круглый стол «Правовые проблемы самовольного строительства». Часть1
Рисунок 1. Динамика ввода жилья накопленным итогом в РФ, млн м 2
Источник: Росстат.
Если проанализировать ситуацию по количеству вводимых объектов недвижимости за последние три года (2017, 2018, 2019), то можно выделить следующие явления:
— первое полугодие и июль включительно 2018 года по сравнению с 2017 годом отличается положительной динамикой ввода объектов, но с августа показатели резко снижаются;
— с января по апрель 2019 года наблюдается отставание темпов ввода жилья по сравнению с предыдущим годом, с мая зафиксирована положительная динамика;
— накопленным итогом в 2018 году было введено 75,7 млн м² жилья, что на 4,6% меньше, чем за 2017 год;
— в 2019 году введено 80,3 млн м 2 жилья, и это на 6,1% больше, чем за 2018 год.
Ситуация в жилищном строительстве остается непростой в связи со слабым спросом на недвижимость. К основным факторам, влияющим на спрос, можно отнести снижение доходов населения, демографическую ситуацию в стране, доступность ипотечного кредитования. В среднем по России стоимость 1 м 2 жилья составляла 125% от размера среднедушевого месячного дохода.
Соотношение между стоимостью жилья и доходами за прошедшее десятилетие практически не изменилось. Спрос на жилье в ближайшие годы будет также ограничиваться убылью населения. В 2020–2025 гг., согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, численность населения России сократится на 0,4% [1] (Achkasov, Egorov, Zhuravleva, Mogilat, Perevyshin, Shubin, 2019).
Огромный вклад в развитие жилищного строительства внесло расширение ипотечного кредитования. При предоставлении такого кредитования под долевое строительство залогом выступает право на строящееся жилье или уже имеющееся жилье. А так как до внесения последних изменений в ФЗ-214 практика банков по аккредитации застройщиков была связана с большими рисками, то ипотека на долевое строительство оформлялась под более высокий процент на повышенных требованиях (2015 г. – 13,17%, 2016 г. – 12,9%, 2017 г. – 11,7%).
Рисунок 2. Объем предоставленных кредитов за месяц по договорам участия в дoлевом строительстве, млн руб.
Источник: Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: cbr.ru.
Уменьшение уровня инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ стали первым рычагом в механизме по уменьшению процентной ставки на ипотеку [13] (Matveeva, 2018). В 2018 году объем ипотечных кредитов достиг рекорда, составив 3 трлн рублей, при этом пo дoгoворам участия в дoлевом строительстве – 868 641 млн рублей (29% от общего) [17] (Sternik, Lavrentev, Sternik, 2019).
С февраля месяца происходило постепенное увеличение выдачи ипотечного кредита как в количественнoм, так и в денежном выражении (рис. 2). Ставки при этом постепенно понижались с 9,77%, достигнув минимума в сентябре – 9,05%, и на конец года составляли 9,4% (рис. 3). Такое поведение обуславливалось грядущими изменениями в законодательстве, а также повторным повышением ключевой ставки ЦБ, что вызвало волнение у застройщиков и потребителей.
Рисунок 3. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца по договорам участия в дoлевом строительстве, %
Источник: Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: cbr.ru.
В 2019 году не было достигнуто рекордного значения, сумма ипотечных кредитов за год представляла собой 2,8 трлн рублей, что на 6% ниже по сравнению с 2018 годом. Главной причиной такого снижения послужило увеличение уровня ставок, что было особенно характерно с апреля по июль, когда значение достигало 10% (рис. 3).
В связи с изменениями в законодательстве о долевом участии себестоимость строительства, следовательно, и стоимость должны возрасти, поэтому для сохранения рыночного равновесия необходимо понижение ставок. При плавном понижении ипотечная ставка на декабрь составляла 8,56%. В отличие от общего ипотечного кредитования, объем предоставленных кредитов по договорам участия в долевом строительстве показал положительную, но неоднородную динамику и составил 904 623 млн рублей – на 4% больше 2018 года (рис. 2).
Нарушения законодательства в долевом строительстве (Гареев И.Ф., Шайхутдинов Ф.Ф.) // Жилищные стратегии. № 2 / 2019
В 2019 году по итогам послания Президента Федеральному Собранию были приняты ряд мер, направленных на повышение доступности ипотечного кредитования, и продолжилось развитие способствующих этому программ. При этом доля собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства остается небольшой [1] (Achkasov, Egorov, Zhuravleva, Mogilat, Perevyshin, Shubin, 2019).
Одним из доступных способов решения квартирного вопроса является заключение договора долевого строительства. В связи с возможными рисками и длительностью всех процессов стоимость жилья при таком способе значительно ниже рыночной [16] (Rozhkov, 2015). С 2017 года количество зарегистрированных договоров долевого участия на 2018 год увеличилось практически на 10 тыс. (12,2%). В неоднозначной ситуации, сложившейся на рынке недвижимости в связи с предстоящими изменениями в законе о долевом строительстве, а также в решении ЦБ РФ по ключевой ставке, большинство покупателей рассматривали приобретение квартиры как надежную инвестицию.
По материалам Росреестра, за 2019 год отмечено снижение количества зарегистрированных дoгoвoрoв участия в дoлевом строительстве, которое составило 783,133 тыс., что на 1,7% ниже показателя за 2018 год. Наибольшее количество договоров было заключено в Центральном ФО (266,817 тыс.), преимущественно в Москве (105,17 тыс.) и Московской области (81,775 тыс.).
По сравнению с 2018 годом прирост всего лишь составил 1,8%. На втором месте по количеству заключенных договоров находится Северо-Западный федеральный округ (158,982 тыс.) – на 6,9% больше показателей 2018 года. Больший прирост наблюдался в Северо-Кавказском ФО (11,4%) и Дальневосточном ФО (8,62%).
В остальных 4 федеральных округах наблюдалась отрицательная динамика, особенно выраженная в Приволжском федеральном округе – с 2018 года количество заключенных договоров сократилось на 21 тысячу (-15,7%) (рис. 4). Такое снижение количества договоров обусловлено введением эскроу-счетов и новых поправок в ФЗ-214. Если в 2018 году всего по России было открыто только 323 эскроу-счета, то в 2019 их количество уже составляло 43,832 тыс. В результате всего этого всем застройщикам потребовалось больше времени на оформление всей необходимой документации.
Рисунок 4. Количество зарегистрированных дoгoвoрoв участия в дoлевoм строительстве в федеральных округах России, тыс.
Источник: Росреестр.
Решение проблемы обманутых дольщиков
Проблема обманутых дольщиков настолько остро стояла на протяжении нескольких лет, что незамедлительно требовала своего решения [11] (Kirsanov, 2018). По известным данным Минстроя России, на 1 июля 2017 года в 69 регионах страны насчитывалось 785 проблемных объектов, 46,6 тыс. обманутых дольщиков, было зарегистрировано 634 уголовных дела по статьям «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве», «Мошенничество» и «Халатность». В III квартале 2018 года уже насчитывалось более 1000 проблемных объектов, а на конец 2019 года в 75 регионах страны, по данным единого реестра проблемных объектов, этот показатель составил 3 098 домов общей площадью более 18,8 млн кв. м. Решение проблемы обманутых дольщиков – это системная проблема повышения цивилизованности всего рынка жилой недвижимости [5] (Gareev, Shaykhutdinov, 2019). Поэтому постепенно были предприняты меры по постепенному переходу на новую модель финансирования.
Проектное финансирование застройщиков – новая схема приобретения строящегося жилья, предполагающая трансформацию механизма отношений между участниками строительства [12] (Lipatnikov, Udalova, 2020). Это позволит ограничить участие физических лиц в строительстве, минимизировав риски и обезопасив средства дольщиков.
Через 3 года после полного внедрения программы предполагаются следующие изменения:
— ликвидируются все риски потерь вложенных в строящееся жилье дольщиками средств;
— стройка будет инвестироваться банками: вложенные в реализацию жилых проектов средства будут являться обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации будет происходить уже за счет денежных потоков, формируемых новыми проектами [2] (Bocharova, Tsypkin, 2018). При этом ставки при проектном финансировании будут намного ниже, чем по текущим кредитам для строителей;
— упростится механизм привлечения средств на строительство для застройщиков;
— финансирование строительства будет осуществляться по мере необходимости;
— в случае невыполнения застройщиком своих обязательств здания будут достраиваться на деньги финансирующих банков или страховых компаний.
На первом этапе перехода от долевого строительства к проектному финансированию 20 октября 2017 года появился Фонд защиты прав дольщиков [2] (Bocharova, Tsypkin, 2018). Это первая публично-правовая компания, регулирующая отношения между участниками долевого строительства.
Работа Фонда c застройщиками заключается в следующем:
1. Заключение договора участия в долевом строительстве между застройщиком и дольщиком.
2. Внесение взноса в Фонд застройщиком и подача договора о долевом строительстве в Росреестр.
3. Резервирование денежных средств застройщика в Фонде.
4. Проверка Росреестром, что деньги зарезервированы, с последующей регистрацией договора и передачей его застройщику или дольщику.
5. Опубликование данных о ходе строительства в Единую информационную систему жилищного строительства.
Теперь не только контролирующий орган проверяет соблюдение закона о долевом строительстве застройщиками, но и Фонд, который помимо этого учитывает соответствие финансовой устойчивости и проектной документации строительных компаний требованиям закона, а также защищает права дольщиков. При этом застройщикам необходимо уплачивать взнос на счет Фонда в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия не позднее 3 рабочих дней до подачи договора на регистрацию в Росреестр. Ставка взноса для всех одинаковая и может изменяться раз в год на основании федерального закона [19]. Застройщикам, ведущим строительство без привлечения средств дольщиков, вносить взносы не нужно. В случае банкротства застройщика зарезервированные в Фонде средства идут на завершение объекта строительства или же выплачиваются дольщикам в виде компенсации.
Согласно данным фонд214.рф, на 2017 год было зарегистрировано 377 застройщиков из 68 регионов, более 2,2 тыс. договоров о долевом участии, по которым обязательные отчисления в Фонд составили 84,8 млн рублей, в 2018 – 2,5 тыс. застройщиков, 192,2 тыс. договоров и 9,788 млрд рублей компенсационных средств Фонда.
С 1 июля 2018 года в силу вступили ряды поправок в 214-ФЗ. Ключевым моментом стал постепенный переход на эскроу-счет, на который привлекаются средства дольщиков. Распоряжаться этими деньгами девелопер не сможет до тех пор, пока не сдаст построенный дом в эксплуатацию, но под них открывается кредитная линия в банке, в дальнейшем финансирующем застройку объекта. С эскроу-счета, где хранятся деньги дольщиков, после завершения строительства и сдачи объекта средства идут на погашение кредитной линии, оставшаяся часть является прибылью застройщика. В связи с этим на начало 2018 года резко увеличилось строительство многоэтажных жилых объектов, чтобы в дальнейшем успеть их завершить по старым правилам.
Ввелось обязательное банковское сопровождение сделок для всех девелоперов. По каждому разрешению на строительство застройщик должен открывать банковский счет в уполномоченном банке, который будет контролировать деятельность строительной организации, связанную с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. У застройщика в обязательном порядке должен иметься собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Возможно привлечение целевых небанковских займов от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства [3] (Vankova, 2019).
Возведение жилья будет происходить по следующему принципу: «одно разрешение – один счет и один застройщик» [11] (Kirsanov, 2018). Единственное исключение будет у девелоперов, ведущих комплексное освоение территории. Им будет дозволено строить несколько домов в рамках данного комплексного освоения по нескольким разрешениям. Главное, чтобы соблюдалось условие: на каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет.
Во избежание привлечения к ответственности в виде неустойки застройщику необходимо своевременно сдавать объект в эксплуатацию, иначе необходимо будет выплачивать каждому вкладчику 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в договоре долевого участия.
С 1 июля 2019 года финансирование строительства многоквартирных домов происходит только с использованием модели эскроу-счета. Данная схема незначительно отличается от существовавшей ранее, изменился лишь порядок заключения сделки. При покупке жилья в новостройке сначала подписывается договор долевого участия с девелопером, после чего заключенное соглашение регистрируется в Росреестре. Следующим этапом банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета [10].
Таким образом, законодательством предусмотрен контроль застройщика как минимум с трех сторон [11] (Kirsanov, 2018). Каждый застройщик в соответствии с законом обязан отчислять денежные средства в Фонд и работать с эскроу-счетами, чтобы дольщикам гарантировали окончание строительства или возвращали их вложенные средства.
Новая модель проектного финансирования
Модель финансирования с использованием эскроу-счетов положила начало новому развитию строительства, росту банковского кредитования застройщиков и снижению рисков покупателей на первичном рынке жилья. Инструмент эскроу – сравнительно новый для России, однако специалисты прогнозируют его стремительное развитие. Договор эскроу-счета является универсальной договорной конструкцией, значимой функцией которого является гарантированное исполнение основного обязательства, возникающего из гражданско-правового договора между кредитором и должником [6] (Gachina, Buribaev, 2019).
До 1 июля 2019 года основным источником финансирования долевого строительства являлись средства участников-дольщиков. Но такая схема финансирования несет определенные риски для всех участников договора. Переход на финансирование с использованием эскроу-счетов не только защитит права дольщиков, но и позволит контролировать финансовые потоки в строительной отрасли, повысить их прозрачность и устранить риски нарушения сроков оплаты работ. Таким образом, новый механизм сможет повысить финансовую устойчивость строительной отрасли.
С 1 июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение будет сделано только тем застройщикам, чьи объекты уже выполнены на 30% и более. Завершение их проектов будет продолжаться по старой схеме финансирования.
К застройщикам будут предъявляться следующие требования:
· отсутствие иных видов деятельности, кроме строительства;
· опыт – не менее 2-х аналогичных проектов за 5 лет, минимальная возводимая площадь – не менее 10 тыс. кв. м за последние 3 года;
· наличие оформленных земельных отношений на срок реализации проекта [18] (Surdu, 2020);
· обязательства (при их наличии), связанные только с основной деятельностью застройщика, менее 1% от проектной стоимости строительства;
· положительная репутация, отсутствие налоговых недоимок и существенных исков.
Привлечение средств дольщиков будет происходить по следующей схеме: после регистрации договора долевого участия в уполномоченный банк вносятся денежные средства на срок, не превышающий более чем шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Для строительства объекта недвижимости застройщик не сможет использовать находящиеся на счетах эскроу денежные средства дольщиков. Он получит их в свое распоряжение лишь после предоставления уполномоченному банку, в котором открыт счет эскроу, соответствующих документов и сведений, которые подтверждают разрешение на ввод в эксплуатацию здания и государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, но предполагается, что банк будет использовать эти средства для предоставления кредита застройщику на более выгодных условиях по сниженной ставке [8] (Dolotova, 2019). На счете эскроу распространяется действие системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения лишь до 10 млн рублей [1] (Achkasov, Egorov, Zhuravleva, Mogilat, Perevyshin, Shubin, 2019). То есть в случае разорения банка при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб. дольщик теряет сумму, равную разнице между всеми денежными средствами на эскроу-счете и 10 млн рублей. Поэтому данный механизм финансирования нельзя назвать совершенно защищенным от рисков.
Схема финансирования жилищного строительства через эскроу-счет оказала неоднозначное влияние на рынок ипотечного жилищного кредитования. При такой схеме реализации риски кредиторов меньше, чем при традиционном ипотечном кредитовании, так как денежные средства заемщика надежно лежат на счетах [1] (Achkasov, Egorov, Zhuravleva, Mogilat, Perevyshin, Shubin, 2019). Это поспособствовало снижению ипотечных ставок (8,56% – на конец 2019 г.). Кроме того, размер процентной ставки напрямую зависит от количества суммы на эскроу-счете, и чем больше сумма, тем ниже ставка (рис. 5).
Рисунок 5. Средневзвешенная ставка в зависимости от суммы на счетах эскроу (в % от кредита)
Источник: дом.рф
Теперь банки сами определяют с учетом эффективности проекта объемы формируемых резервов и ставку по кредиту застройщикам так, что процентная ставка может быть снижена до 0,01% годовых. Рассмотрим это на примере таких банков РФ, как Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ (табл. 1).
Определение процентной ставки при кредитовании с эскроу
| Сбербанк | Газпромбанк | ||
| Доля долга, покрытого средствами на эскроу, % | Процентная ставка, % годовых | Доля долга, покрытого средствами на эскроу, % | Процентная ставка, % годовых |
| 0 | 11 | 0 | 12 |
| 50 | 8 | 50 | 8,5 |
| 100 | 5 | 100 | 5 |
| 150 | 0 | 150 | 2 |
| 200 | 0,1 | ||
Источник: составлено авторами.
У ВТБ при продаже 50% квартир на инвестиционной фазе – минимальная процентная ставка 6,3%, при продаже 75% – ставка 4%, а при 100%-ной продаже – 0,1%.
Но не все банки смогут участвовать в реализации данной схемы. Для защиты ипотечных заемщиков будут предъявлены особо жесткие требования к банкам, в которых открыты эскроу-счета, что сократит количество таких организаций [20] (Yaskova, 2019). Актуальный перечень банков, имеющих право открывать эскроу-счета, ежемесячно публикуется на сайте Банка России.
По материалам Росреестра и наш.дом.рф, по итогам 2019 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 783,133 тыс., было открыто 43,832 тыс. счетов эскроу, 1 374 застройщика и 33 546 тыс. кв. м с использованием счетов эскроу. Объем предоставленных кредитов по договорам участия в долевом строительстве составил 904 623 млн рублей.
Подводные камни новой модели финансирования
Несмотря на то, что все изменения в ФЗ-214 в основном направлены на защиту дольщиков от потери денежных средств, все же сохранились некоторые риски.
По ряду причин бывают ситуации, когда дольщик после заключения сделки решает расторгнуть договор и вернуть свои деньги с эскроу-счета обратно. Тогда и открывается обратная сторона новой модели финансирования.
При расторжении договора некая сумма в связи с инфляцией может обесцениваться, ведь строительство является долгосрочным процессом, а проценты на денежные средства на эскроу-счете не начисляются. По некоторым данным, дольщик может потерять 6–8% своих средств, и на приобретение новой квартиры будет значительно не хватать.
Большие потери при возврате денежных средств с эскроу-счета понесут те дольщики, которые заключили договор при помощи кредитных займов. Кроме суммы на приобретение жилья по договору долевого участия каждый месяц им приходится еще уплачивать определенные проценты по кредиту, которые при расторжении договора никто возмещать не будет.
А в случае банкротства банка выплачивается возмещение по всей сумме, но не более 10 млн рублей. Таким образом, новая модель финансирования не исключает потерю некоторой доли средств дольщиков.
Ценные бумаги высокотехнологичных компаний как инструмент долгосрочных инвестиций (Барская П.В., Синицына Д.Д. и др.) // Глобальные рынки и финансовый инжиниринг. № 1 / 2017
Другим неприятным моментом для дольщиков будет то, что произойдет рост цен на квартиры. С 1 июля 2019 года застройщик имеет право возводить жилье только за свой счет, и как показывает практика, мало у кого хватает собственных средств на весь процесс строительства.
Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными для них накладными расходами [11] (Kirsanov, 2018). Единственным способом получения необходимой суммы станет заем у банков под проценты, которые и будут включены в стоимость жилья.
Кроме этого увеличение НДС на 20%, инфляция и удорожание стройматериалов также отразятся на стоимости [7] (Grabovyy, Manukhina, Budanov, 2019). А так как новая модель финансирования основывается на банковском кредитовании, то появляются новые риски, связанные с быстрым изменением процентных ставок, что тоже будет включаться в стоимость объекта. Отдельным фактором нужно выделить влияние спроса. Несмотря на низкую покупательскую способность, сохранность средств на эскроу-счетах все больше привлекает покупателей приобрести квартиру на основе договора долевого участия, а снижение ипотечной ставки и ряд льготных программ кредитования еще больше способствуют этому.
На конец 2019 года стоимость новостроек увеличилась в среднем на 5–10%, при этом выделяются города, в которых, наоборот, произошел спад. По данным портала Domofond.ru, средняя стоимость за 1 кв. м в новостройках спустя четыре месяца после введения изменений поднялась на 4%. Если в среднем на июнь цена предложения составляла примерно 70 532 руб. за 1 кв. м, то в октябре – уже 73 342 руб. При этом значительный скачок (2,3%) произошел только в августе, с сентября рост цен был умеренным (0,4–0,7%).
Лидерами по росту цен с момента перехода на эскроу-счета стали Иркутск (8,4%) и Новосибирск (7,3%), а Улан-Удэ (-2,6%) и Пенза (-2%) показали наибольший спад в стоимости.
Если рассматривать города-миллионники, согласно данным, предоставленным ЦИАН, на конец 2019 года наибольшая стоимость за 1 кв. м на первичном рынке недвижимости – в Москве (191,7 тыс. руб. за кв. м), затем в Санкт-Петербурге (124,8 тыс. руб.) и Казани (94,8 тыс. руб.).
Состояние на первое полугодие 2020 года
С 1 июля 2019 года началась постепенная реализация плана по переходу на новую модель финансирования строительной отрасли при заключении договоров долевого участия. В связи с изменениями потребовалось некоторое время для полной адаптации всех участников рынка недвижимости, и прежде всего для застройщиков и банков. Привлекательность нового механизма финансирования постепенно набирала обороты и способствовала расширению практики его использования.
Начало 2020 года отличалось более интенсивным внедрением новой модели финансирования жилищного строительства. За январь-февраль было открыто свыше 18 тыс. новых счетов эскроу на общую сумму около 69 млрд рублей, заключено 155 новых договоров с застройщиками на общую сумму более 140 млрд рублей.
Но с марта месяца начала складываться другая ситуация в сфере жилищного строительства. Ввиду падения цен на нефть, вызванных этим валютных колебаний и особенно влияния пандемии коронавируса произошло резкое изменение спроса. На конец марта спрос показал положительную динамику, так как у большинства населения появилось беспокойство насчет повышения ключевой ставки ЦБ, что приведет к удорожанию ипотеки и увеличению стоимости жилья, поэтому приобретение недвижимости предполагало надежное вложение денежных средств в условиях нестабильности экономической жизни. Так, например, в Татарстане спрос на первичном рынке недвижимости увеличился на 12%. По данным rbc.ru на начало июня, в апреле снижение спроса на жилье в среднем по регионам составило 65%, что отразилось на сокращении объема строительных работ и ввода новых объектов в эксплуатацию.
Чтобы удержать падение спроса и нормализировать ситуацию на рынке недвижимости, потребовалась помощь государства. Была разработана и введена льготная ипотека под 6,5% годовых, предоставлено льготное кредитование для застройщиков и произведена докапитализация Фонда обманутых дольщиков.
С 17.04.2020 г. любой гражданин РФ может взять ипотеку под 6,5% годовых на весь срок кредитования на строящееся жилье по договору долевого участия или на готовое жилое помещение по договору купли-продажи в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, построенное с привлечением денежных средств дольщиков и введенное в эксплуатацию [9]. При оформлении данного типа ипотеки необходимо внести первоначальный взнос в минимальном размере 20% от стоимости жилья до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 3,5 млн рублей – во всех остальных регионах до 01.11.2020 года. Если рыночная ставка будет выше 6,5%, то сверх этой ставки будет субсидировать государство. При подтверждении дохода выпиской из Пенсионного фонда ставка может быть снижена до 6,1%.
По результатам первой недели июня было принято 169 047 заявок на получение кредита по льготной ставке, из них одобрено 112 092, было заключено свыше 40 тыс. кредитных договоров на общую сумму 100 млн рублей. Больше всего кредитных договоров (20,006) было предоставлено и одобрено ПАО Сбербанк. Среди регионов наибольшие показатели – в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Республика Татарстан занимает 8-ю позицию.
Средняя ипотечная ставка, предоставляемая по договорам участия в долевом строительстве, на конец 2019 года составляла 9%, и она была высокой для большинства граждан в условиях нестабильности. Падение спроса на ипотеку, понижение ключевой ставки Центробанка (5,5%), а также введение программы льготной ипотеки под 6,5% поспособствовали снижению ставок ипотечного кредитования (рис. 6). Это должно сдержать падение спроса на первичном рынке.
Рисунок 6. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца по договорам участия в долевом строительстве, %
Источник: Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: cbr.ru.
Трудности, вызванные большей частью влиянием пандемии, коснулись не только граждан. Застройщикам, девелоперам и банковским учреждениям также понадобилась помощь со стороны государства.
30 апреля текущего года было принято Постановление Правительства РФ № 629 «Об утверждении Правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации жилищного строительства» [15]. Это программа по субсидированию ставок по банковским кредитам для строительных организаций, которые сохранят численность занятых реализацией жилищного строительства сотрудников и обязуются завершить строительство запланированных к вводу в 2020–2021 годах домов. Строительные компании будут продолжать работы, не боясь роста процентных ставок, что может привести к банкротству в условиях кризиса. Но из-за строгих предъявляемых требований не все застройщики смогут воспользоваться данными привилегиями. Данная поддержка большей частью все же направлена на помощь банкам, которым государством будет компенсировать недополученные выплаты по кредитам застройщиков, а именно: разницу между договорной процентной ставкой и ключевой, действующей на день предоставления возмещения.
Не остались без внимания и дольщики, строительство домов которых затянулось более чем на полгода. Из-за сложившейся экономической ситуации на начало июня 2020 года, по данным единого реестра проблемных объектов, насчитывается 539 застройщиков, у которых по 978 домам общей площадью 6 585 кв. м нарушены сроки завершения строительства или передачи объекта более чем на 6 месяцев. Не все эти проблемные объекты будут завершены и введены в эксплуатацию застройщиками. В связи с банкротством многих из них решение проблем дольщиков переходит на Фонд защиты прав дольщиков, который и решает выплачивать компенсации за неполученную квартиру или достраивать объект. В результате, чтобы ускорить процесс по завершению строительства проблемных объектов, была произведена докапитализация Фонда на 30 млрд рублей.
Кроме того, в связи со сложностями нормального ведения строительного процесса принято решение о том, чтобы не вносить в реестр до 01.01.2021 года новые объекты с просроченным сроком сдачи, если будет восстановлен темп строительства к концу этого года. В любом случае права дольщиков защищены механизмом эскроу-счетов и Фондом защиты прав дольщиков.
Таким образом, на первое полугодие 2020 года насчитывается 915 349 договоров участия в долевом строительстве, 1 151 395 квартир по такому договору, из них 670 тыс. квартир общей площадью 33 814 тыс. кв. м у 1 388 застройщиков с использованием счетов эскроу. Изменение динамики открытия эскроу-счетов и кредитования объектов с их использованием представлено на рисунке 7. Резких изменений цен не произошло. Но при продолжении карантинных мер платежеспособность большей части населения будет падать, вследствие чего спрос на объекты недвижимости будет сокращаться, падение объемов рынка сохранится. В этом случае будет ожидаться снижение цен в среднем на 10%.
Рисунок 7. Динамика открытия счетов эскроу и кредитования объектов, реализуемых с использованием счетов эскроу
Источник: Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: cbr.ru.
Заключение
Жилищная проблема в стране до сих пор остается актуальной, но значительные изменения уже начали показывать свои результаты. Проанализировав изменения в законе о долевом строительстве на фоне общей ситуации рынка недвижимости, можно сделать следующие основные выводы:
1. К основным участникам долевого строительства добавились еще и банки. Обязательное банковское сопровождение повысило прозрачность и финансовую устойчивость строительной отрасли, исключив нецелевое использование финансов и неэффективных вложений. Это привело к уходу с рынка недвижимости ненадежных и непрофессиональных застройщиков, деятельность которых не удовлетворяет требованиям банков. Кроме того, жесткий механизм проектного финансирования породил конкуренцию среди крупных застройщиков, что привело к развитию рынка недвижимости в виде новых концепций проектов.
2. Введение новой модели финансирования с использованием эскроу-счетов значительно повысило доверие граждан к рынку первичного жилья, хоть и имеются моменты, при которых дольщик может потерять часть своих средств. С момента вступления последних поправок в ФЗ-214 денежные средства дольщиков, хранящиеся на банковских счетах, перейдут застройщику только после введения объекта в эксплуатацию. Это породило большую зависимость строительных компаний от банков, и чтобы компенсировать большие затраты, проценты по кредитам на строительство теперь включены в стоимость жилья.
Подробнее об авторах:
Кульков Андрей Александрович
Россия, Казань
доцент, кандидат экономических наук
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Якупова Альбина Айратовна
Россия, Казань
студент
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Источник: 1economic.ru
Стройка со всеми неизвестными: как излишнее регулирование мешает отрасли
Достижение национальной цели по строительству 120 млн кв. м жилья в год невозможно без сокращения давления на строительную отрасль. Об этом шла речь на конференции РБК «Бесконфликтное строительство: безопасность инвестиционного климата», посвященной основным административным барьерам, с которыми сталкиваются застройщики.
Общее давление
«В настоящий момент застройщиков становится все меньше, строительная отрасль демонстрирует отрицательные показатели, и все предприятия, которые зависят от этой отрасли, переживают не самые лучшие времена. Застройщики обращаются в институт защиты бизнеса в ситуации, когда дело зашло в тупик.
Практически каждое дело, которое находится в арбитражной практике, перерастет в уголовное», — заявила общественный представитель по национальным проектам в сфере градостроительной политики при Уполномоченном при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей Елена Киселева. По ее словам, очень распространена схема, когда застройщик получает разрешение на строительство, проходят торги, потом их признают недействительными по какой-то причине, в итоге отзывается разрешение на строительство и страдают все участники строительного процесса. «Если в регионах сохраняется диалог бизнеса и власти, то таких случаев можно избежать. У строительной отрасли и без того много проблем — адаптация к новому законодательству, влияние пандемии коронавируса, отсутствие рабочей силы, — поэтому хорошие проекты надо поддерживать. Инвестиционный климат только тогда станет развиваться, когда все участники строительного процесса будут обсуждать все вопросы на берегу», — считает Елена Киселева.
Количество злоупотреблений в адрес застройщиков все время растет, при этом появляются новые схемы. Например, специализированные юридические компании открыто предлагают получить от застройщика компенсацию за мелкие изменения условий договора долевого участия в строительстве, рассказал вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. По его словам, в отдельных случаях это приводит к банкротству застройщиков, которые качественно работали. При этом число таких ситуаций постоянно растет. Например, в Челябинской области в 2018 году было инициировано 643 процесса на общую сумму претензий 6,5 млн руб., а в 2019-м таких процессов было уже более тысячи, а сумма претензий составила более 150 млн руб. «Денежные средства, по сути, взыскиваются с застройщиков, которые сдали объект в эксплуатацию, а отклонения сроков и качества были минимальными и могли быть разрешены в досудебном порядке», — добавил Антон Мороз.
Показательный пример
В Арбитражный суд при РСПП поступает значительное количество обращений от предпринимателе. «Противоречия возникают между органами государственной власти и могут отразиться на строителях и инвесторах, которые осуществляют свои деятельность добросовестно», — рассказала управляющий партнер адвокатского бюро «Вербицкая и партнеры» Юлия Вербицкая. По словам представителя Сочинского застройщика гостиничного комплекса «Сады Киви» Сергея Эксузяна, «строительные компании несут непоправимые убытки, когда одни органы власти выдают положительные заключения на строительство, а другие изыскивают незначительные нарушения и ставят административные барьеры, которых вполне можно избежать при доверительном диалоге добросовестного бизнеса и власти». Как в свою очередь отметил председатель правления МОО «Национальный комитет общественного контроля» Мансур Юсупов, органам надзора не следует вступать в противоречия с государственной инвестиционной политикой. По его словам, необдуманные решения наносят удар по российскому инвестору.
Судебные слушания между строительными компаниями и контролирующими органами могут рассматриваться как оперативно за пару месяцев, так и затягиваться одной из сторон в судах дополнительное время, заявил управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин. По его словам, в России достаточно законодательное регулирование, вопрос — в правоприменении прописанных норм. Для сравнения, по его словам, в Санкт-Петербурге органы стройнадзора выдают разрешение на строительство для многоэтажных домов на ИЖС, затем меняется руководство, направляется заявление в суд, после чего администрация признает свой же документ недействительным, а люди уже живут.
Давление на представителей строительного бизнеса должно ослабевать, и одним из инструментов для сокращения этого давления может стать цифровизация отрасли, в том числе предоставление ключевых документов в режиме онлайн, заявил председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской Конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов. По его словам, если контролирующие органы смогут получать доступ ко всей разрешительной документации, то таких ситуаций возникать не будет.
Органы прокуратуры ориентированы на выполнение требований законодательства, в том числе в области строительства, а также на защиту прав предпринимателей в сфере земельного законодательства. Такая работа ведется на системной основе и повсеместно», — рассказал старший прокурор отдела управления по надзору за соблюдением прав предпринимателей Генеральной прокуратуры РФ Виктор Тырин. По его словам, только в текущем году в Алтайском крае благодаря вмешательству прокуроров удалось исключить необоснованных требований из более 300 административных регламентов, а в Чувашской области — почти 800 таких муниципальных регламентов. В Мордовии благодаря прокурорской проверке коммерческой организации была перечислена компенсация в размере 7 млн руб. «Органы прокуратуры активно реализуют поставленную руководством страны задачу, так как нередко права предпринимателей ограничиваются со стороны чиновников. Мы открыты для диалога с бизнесом и нацелены на его эффективную защиту, а для наиболее оперативного реагирования на сайте Генпрокуратуры есть прямой канал связи с предпринимателями», — рассказал Виктор Тырин.
Источник: realty.rbc.ru
Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве многоквартирных домов на региональном уровне
Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания как со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к недобросовестному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательств, но и науки гражданского права.
Исковые требования могут иметь совершенно разнообразный характер с учетом многообразия практики и деталей конкретного спора: о понуждении к регистрации договора, понуждении передать квартиру, понуждению к регистрации права собственности, обязании исполнить договор надлежащим образом или не чинить препятствия, но к сожалению, на практике возникает затруднение у истцов в выборе механизма защиты нарушенного права.
В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности, то есть, все инвесторы и дольщики, осуществившие капитальные вложения имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
К сожалению, понятие «обманутый дольщик» как и механизм приобретения статуса «обманутого дольщика» законодательно не определены. Приоритетный национальный проект «Доступное жилье» не учитывает данную проблему.
В рамках банкротства осуществляемого арбитражными судами недобросовестных застройщиков дольщик попадает в последнюю очередь и потому конкурсной массы не хватает на удовлетворение требований таких кредиторов.
В Липецкой области примерами вопиющих ситуаций с обманутыми дольщиками можно назвать ситуации со строительством многоквартирных домов в г. Липецке и г. Лебедянь застройщиками ООО «Массив» и ООО «Стимул». В этих случаях, несмотря на возбуждение уголовных дел, процедур банкротства органы местного самоуправления и власти субъекта не провели мер направленных на устранение последствий незавершенного строительства и нарушения прав участников долевого строительства.
Между тем, в Москве уже разработан порядок признания на специальных комиссиях Правительства М осквы дольщиков «обманутыми», с принятием Правительством города функций инвестора-застройщика. До этого с дольщиком заключается договор краткосрочного найма жилого помещения.
В ряде регионов, например в Башкирии, депутатами региональных представительных органов власти приняты законы «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов». По сути, данными законами определяется гарантия органов власти вести реестр пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан, найти нового застройщика с принятием им обязательств завершения строительства без привлечения дополнительных средств дольщиков под контролем органов власти за исполнение ими своих обязательств.
В Ханты-Мансийске региональным правительством принято решение о создании окружного фонда «Жилье» в сумме 338,8 млн. руб. для завершения недостроенных жилых домов в Югре.
В настоящее время актуально требуется принятие поправок в действующее федеральное законодательство – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (защита прав кредиторов-дольщиков), ФЗ «О долевом участии в строительстве мгногоквартирных домов» (закрепление процедуры гражданско-правовой ответственности и последствий нарушения прав инвесторов застройщиками), Уголовный кодекс РФ (введение специального уголовного состава, т.к. в настоящее время квалификация действий виновных лиц по ст.159 УК РФ совершенно неэффективна), Налоговый кодекс РФ (льготы для инвесторов-застройщиков принимающих обязательства недобросовестного предыдущего застройщика), принятие ФЗ «Об обязательном страховании как ответственности застройщиков, так и рисков инвесторов», за счет которого можно было бы привлекать средства на устранение наступления негативных последствий невыполнения условий договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Необходимо в кратчайший срок создать рабочую группу по разработке пакета вышеназванных законов и поправок к уже принятым с участием Министерства регионального развития РФ, Федеральной налоговой службы, лицензирующих органов, органов государственного архитектурно-строительного надзора, МВД, Следственного комитета, Прокуратуры РФ и других структур. Насущно необходимо проведение действительной общественной экспертизы данных законопроектов. Ведь именно «скороспелость», непродуманность и, я бы сказал, «индифферентность» к нуждам простых людей некоторых законодательных инициатив, впрочем, как и в данном случае с одноименных действующим законом, регулирующим права участников долевого строительства, во многом спровоцировали и массовые выступления против монетизации льгот, и протесты обманутых дольщиков, и события в Южном Бутове. А сегодня, в условиях кризиса, деятельность законодателя и вовсе подобна работе сапера. Только чувствуют ли сами законодатели всю меру своей ответственности?
Но и регионы не должны оставаться на месте. Пребывать в анабиозе не принимая решений о создании спецфондов правовое основание которых заложены п.з ст.71 Конституции РФ, необходимых региональных законов (п.а ст.72 Конституции РФ), не выступать с законодательными инициативами органы власти Липецкой области не должны (ст.73,77,78 Конституции РФ), ибо кредит доверия населения региона, увы, исчерпаем. А самое главное – необходимо убрать коррупционную составляющую на стадии принятии решения органами власти о праве застройщиков возводить многоквартирные дома – посредством проведения специального обязательного предстроительного аудита.
В любом случае властям всех уровней необходимо доказать, чтобы люди, пострадавшие от действий недобросовестных участников данных правоотношений увидели, что их проблемы не остаются без внимания и что государственная машина в их случаях не скрипит, но работает — прилично и эффективно.
Источник: zakon.ru
Проблемы участия в строительстве
Вы используете устаревший браузер. Пожалуйста, обновите Ваш браузер.
Актуально
Новости
Публикации
Рубрикатор
Сервера и комплектующие в наличии
ООО Учебный Центр «Бизнес Аспект»
18 мая 2010 г.
Проблемы участия в долевом строительстве, договоры строительного подряда.
Саморегулирумые организации в строительстве.
Анализируются взаимоотношения между государственными органами, муниципальными образованиями и хозяйствующими субъектами по вопросам предоставления в пользования земельных участков из муниципальной и государственной собственности, в том числе для целей строительства. Также анализируется судебная практика по договорам подряда в сфере строительства, и по договорам долевого участия в строительстве. Семинар позволяет системно в целом сформировать представление о практике применения норм законодательства в области землепользования и строительства.
Лектор Петропавловская Ю.С.- помощник судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Второго судебного состава (сделки в сфере недвижимости).
Саморегулируемые организации в строительстве.
Анализируются основные положения Градостроительного кодекса РФ, введенные ФЗ от 22.07.2008 №148-ФЗ, его соотношение с Федеральным законом «О саморегулируемых организациях». Вопросы реализации положений указанного законодательства с учетом арбитражной практики. Создание саморегулируемой организации: основные требования законодательства.
Управление саморегулируемой организацией. Взносы членов саморегулируемой организации и компенсационный фонд. Арбитражная практика.
Требования к выдаче свидетельства о допуске к работам в сфере строительства.
Членство в саморегулируемой организации. Ответственность участников саморегулируемой организации. Страхование ответственности членов саморегулируемой организации. Административная и уголовная ответственность. Обеспечение саморегулируемой организацией доступа к информации с учетом требований об обеспечении коммерческое тайны.
Договор строительного подряда. Порядок заключения, исполнения, расторжения договора строительного подряда (подряда).Формирование договорной цены на строительную продукцию. Твердая цена договора, случаи увеличения твердой цены. Порядок расчетов за выполненные работы. Техническая документация и смета. Комментарий ст.ст.
743, 744 ГК РФ. Управление контрактом на строительные работы: права и обязанности Заказчика и Подрядчика. Судебно-арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с договором подряда.
Долевое участие в строительстве .
Основные положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Его соотношение с общими нормами гражданского законодательства и особенности применения на практике. Вопросы оформления взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком при отсутствии оплаты работ по договору строительного подряда.
Возможность приостановления строительства. Порядок заключения, исполнения, прекращения договора участия ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Предоставление земельного участка для жилищного строительства. Новые требования порядка выдачи разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию.
Перемена лиц в обязательстве по договорам, применяемым в строительстве посредством уступки права требования и перевода долга. Судебно-арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с договорами Регистрация прав на недвижимое имущество при отношениях по договору строительного подряда, договору о долевом участии в строительстве, иным договорам, используемым в строительстве.
Стоимость участия семинара 7200руб.
Место проведения: г.Москва м.Рижская, ул. Трифоновская 57
Источник: www.pravcons.ru