На наш взгляд, в этом Постановлении КС РФ попытался частично восполнить огромный пробел в законодательном регулировании сложившихся уже достаточно давно фактических отношений по проживанию граждан в индивидуальных домовладениях, расположенных в населенных пунктах на обособленных территориях.
Проблемы идентификации
Следует отметить, что КС РФ в целом согласился с текущей судебной практикой, которая определяет коттеджный поселок (далее также — поселок) как жилищно-земельный комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты (Определение ВС РФ от 06.10.2020 № 5-КГ20-107-К2).
При этом КС РФ отметил и дополнительные характеристики поселка, в частности то, что поселки выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры, располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками), и в последующем могут быть разделены на отдельные участки и отчуждены иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов.
Почему не стоит покупать участки в коттеджных поселках! Минусы и приблемы!
Таким образом, поселки относительно обособлены от окружающей застройки и (или) местности, зачастую имеют огороженную и охраняемую территорию комплекса, состоящего из индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Между тем территория, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам.
Кроме того, законом не запрещено создание на базе поселка управляющей компании. Застройщик может самостоятельно создавать коммерческие организации или привлекать других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
На практике многие инвесторы осуществляют строительство таких поселков, и получаемая прибыль формируется как от продажи домовладений, так и при оказании услуг по обслуживанию общей инфраструктуры, зачастую по неурегулированным и необоснованным ценам. Что, в свою очередь, приводит к недовольству собственников домовладений, считающих, что с них требуют оплату за навязанные либо вообще неоказанные услуги.
Аналогия аналогии — рознь
В Постановлении достаточно точно отражена суть фактических отношений между собственником домовладения и управляющей компанией.
КС РФ обоснованно отметил, что при отсутствии правового регулирования коттеджных поселков допускается применение аналогии закона. Однако с оговоркой о том, что по отношению к коттеджным поселкам неприменимо по аналогии законодательство о многоквартирных домах, в том числе в части обязанности содержания общего имущества (Определение ВС РФ от 06.10.2020 № 5-КГ20-107-К2).
Дело в том, что на территории коттеджного поселка общая инфраструктура находится в частной собственности (например, у застройщика) и, соответственно, бремя ее содержания законом возложено на собственника этой инфраструктуры. В свою очередь, общее имущество в многоквартирном доме по закону является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и, соответственно, бремя содержания несут данные собственники (ст. 36 ЖК РФ).
При этом, как отметил КС РФ, сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в коттеджном поселке, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в нем. А последнее само по себе исключает и возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.
Более того, имущество общего пользования в коттеджных поселках обладает, по сравнению с общим имуществом в многоквартирном доме, принципиально иными характеристиками, такими как, например, пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П).
Особый интерес вызывает ответ на вопрос, каким же образом КС РФ предлагает восполнить названный пробел и решить хотя бы частично проблему правового регулирования в данной сфере.
Платить или не платить — вот в чем вопрос
Основная проблема, часто возникающая в судебной практике, в связи с этим — взыскание неосновательного обогащения с собственников домовладений (см., например, Определение ВС РФ от 19.11.2019 № 4-КГ19-43, 2-11/2018).
Так, КС РФ указывает, что наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный собственниками с управляющей компанией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.
Это вполне логичное и последовательное предложение о регулировании правоотношений сторон, однако зачастую нереализуемое на практике.
При этом со ссылкой на ч. 3 ст. 17, ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, а также п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ КС РФ отметил, что при оформлении договорных отношений управляющая компания не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Ведь когда есть договоренность между сторонами, то и возникновение спора гораздо менее вероятно.
Но вместе с этим данный подход не исключает необоснованного уклонения собственников от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов. Это нарушает интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей компании, но и тех собственников участков и домов в коттеджном поселке, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.
На практике же наиболее распространена ситуация, когда договор не заключен по различным причинам и договоренность по внесению платы между сторонами отсутствует. В этой ситуации КС РФ предлагает использовать аналогию закона.
С учетом определений КС РФ от 15.10.2007 № 815-О-О, от 21.02.2008 № 124-О-О и др. применение аналогии, в принципе, допустимо и может быть обусловлено необходимостью восполнять пробелы в регулировании тех или иных отношений, защищать права и законные интересы граждан.
С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда.
Однако такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений (постановления КС РФ от 31.05.2005 № 6-П, от 22.04.2011 № 5-П, от 12.04.2016 № 10-П и др.).
Названный подход не в новинку сам по себе, но в Постановлении КС РФ обозначил параметры его применения к данной ситуации.
Есть ли решение проблемы?
В то же время КС РФ отмечает, что судебная практика по данному вопросу не отличается однородностью.
По указанному конкретному судебному делу ВС РФ применил по аналогии нормы Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 01.01.2019), а также Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако при этом ВС РФ не уточнил, какие же именно нормы непосредственно подлежат применению к спорным отношениям такого рода.
Так что же предлагает КС РФ для решения вопроса? По результатам рассмотрения жалобы КС РФ постановил внести в действующее законодательство положения, отражающие справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, а именно следующее.
Состав и размер указанной платы определяются с учетом:
объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования;
использования такого имущества именно для удовлетворения общей потребности собственников в комфортных условиях проживания;
того, что размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также возможности эффективно оспорить в суде при произвольном установлении платы.
В то же время обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловливается наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей компании перед собственниками.
Требуется также задействовать организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.
Состав со многими неизвестными
Между тем названные критерии логичны и соответствуют соблюдению принципа справедливости, однако неопределенны и трудно исполнимы. Определение состава и размера платы с учетом объективной необходимости в пределах рыночной стоимости и возможность эффективной защиты — очень размытые категории.
Рыночная стоимость услуг — это условная величина, с учетом того, что в каждом коттеджном поселке она может разительно отличаться исходя не только из объективных показателей (протяженность территории, качество и объем услуг и т.д.), но и из субъективных моментов, таких как «элитарность» поселка, его престижность и т.д. Оценить указанные параметры невозможно, и это может создавать предпосылки для возможных злоупотреблений со стороны участников отношений, в первую очередь для управляющих компаний и собственников общей инфраструктуры.
К тому же указанный критерий не может решить проблему навязанных услуг, когда управляющая организация оказывает услуги, которые не являются необходимыми для создания комфортной среды обитания для собственников домовладений.
Определение указанной необходимости очень затруднительно, например, установление дополнительных контрольно-пропускных постов для въезда в поселок: как определить их необходимость в принципе, их точное количество или количество контролеров на них, необходимо круглосуточное дежурство или нет.
С учетом этого критериев определения данных показателей в законодательстве не установлено, что создает правовую неопределенность и разнородную практику.
Также вызывает вопросы, каким образом следует установить порядок определения размера оплаты для каждого домовладения: по площади земельного участка, по площади жилого дома и/или построек на участке или же одинаково для каждого домовладения. Что делать, если один собственник владеет двумя и более земельными участками и использует их как одно домовладение?
На эти вопросы очень сложно дать одинаковые ответы на основании сложившейся судебной практики, здесь необходимо четкое законодательное регулирование.
Обязательность решений или нет?
КС РФ особо отметил, что на практике одной из возможных форм коллективного принятия собственниками решений выступает общее собрание собственников. По инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей компании, связанной с ним договорными отношениями, общее собрание решает вопросы, касающиеся имущества общего пользования.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит обязательных указаний относительно решений общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в поселке. В связи с этим решения общих собраний собственников не являются обязательными для собственников, которые не участвовали в них и не согласны с их решениями, так как закон не связывает возникновение правовых последствий для данных собраний.
Таким образом, обязательность общих собраний собственников домовладений еще более спорный и неоднозначный момент. Каков порядок их проведения, количество голосов каждого собственника (исходя из площади участка или по количеству домовладений), периодичность проведения собраний и т.д. Данные вопросы жизненно важны для сохранения баланса интересов и соблюдения принципа справедливости.
Имеют ли собственники возможность не пользоваться услугами и, соответственно, не осуществлять их оплату даже в случае принятия общим собранием такого решения?
Что касается вопроса о принятии собственником обязательств по оплате указанных услуг одновременно с приобретением права собственности на домовладение, то здесь следует учитывать, что приобретение домовладений происходит разными способами и в разное время.
Заключение
В итоге в Постановлении КС РФ обязал законодателя в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, так как на повестке дня — закрепление надлежащей модели правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с:
функционированием поселков, состоящих из индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой;
обеспечением поддержания справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти поселки;
уточнением в том числе критериев определения и правового режима имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд;
Можно отметить, что с принятием этого Постановления КС РФ предпринял интересную попытку дать общее направление для восполнения пробела в законодательстве. В нем достаточно достоверно описано фактическое положение коттеджных поселков и даны общие принципы и критерии, по которым законодателю надлежит принять соответствующие нормативные акты для регулирования данной сферы.
Однако, несмотря на указание общего направления для регулирования, законодателю предстоит решить непростой вопрос по соблюдению баланса интересов сторон и по созданию механизмов с целью недопущения злоупотребления своими правами как управляющей компанией в части установления произвольного размера стоимости услуг по содержанию общей территории, так и собственниками домовладений по необоснованному уклонению от уплаты установленной цены за фактически оказанные услуги.
Источник: www.eg-online.ru
Коттеджные поселки: непорядок управления
В Госдуме создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками. Почему это наболевшая и крайне актуальная тема?
Фото: depositphotos.com —>
Вот уж для кого прошлый год стал по-настоящему неожиданным, так это для загородного рынка. Первый квартал 2020-го прошел в атмосфере затишья, традиционного для «загородки» последних лет, и, как говорится, ничто не предвещало. А потом случилось то, что случилось, и это случившееся привело к росту спроса на загородные коттеджи, таунхаусы и квартиры в многоквартирных домах, который даже самые сдержанные аналитики называют заметным.
В итоге, по оценкам руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с начала года на первичном загородном рынке было продано около 18 тысяч объектов, что на 20% больше, чем в 2019 году. «На мой взгляд, спрос вырос под влиянием необъективных факторов, поскольку люди принимали решение о покупке жилья на фоне новостей о пандемии. Соответственно, по большей части эти покупки были совершены на эмоциях», — говорит Таганов. Примечателен тот факт, что покупатели в этом году были готовы потратить на дом или земельный участок гораздо больше, чем изначально планировали. При этом многие смогли поселиться за городом за счет продажи городской квартиры или с помощью ипотечных средств.
Также специалисты компании отмечают, что сроки принятия решения о покупке сократились. «Если раньше в среднем на выбор объекта уходило от полугода до года, то теперь клиенты раздумывают не больше месяца, — отмечает заместитель директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Олег Новосад. — На мой взгляд, эта тенденция сохранится, пока есть высокий спрос и ликвидные объекты не задерживаются в экспозиции. Покупатели понимают: то, что они просматривали пару месяцев назад, уже может быть продано».
В элитном сегменте, согласно статистике компании Knight Frank, в целом за год сделок с первичной недвижимостью стало на 18% меньше, однако во втором полугодии 2020 года наблюдалась положительная динамика: объем сделок оказался на 2% выше, чем в 2019 году. Это при том, что первичное предложение на элитном загородном рынке сокращалось три года подряд и сейчас достигло восьмилетнего минимума.
Что же касается элитной «вторички», на которую, по оценкам компании, приходится львиная доля предложения (около 80%), то здесь число ушедших лотов по итогам 2020 года на 16% выше предыдущего показателя. И, конечно, наибольший прирост опять же пришелся на второе полугодие — плюс 24% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
В Ленинградской области, по данным экспертов журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости», спрос на дачи, дома и участки за прошлый год вырос на 29,6%. Это в целом, а если рассматривать ситуацию в отдельных сегментах, то, например, спрос на дачи по сравнению с 2019 годом оказался выше на 7,68%, а покупательский интерес к объектам для всесезонного проживания вырос на 42,66%.
Получается, что прошлый год — кто бы мог предположить! — стал для загородного рынка одним из самых успешных, и внимание к тому, что на этом рынке происходит, сегодня особенно высоко. А происходит на нем, в частности, следующее: в Госдуме создана рабочая группа, в задачу которой входит выработка консолидированной правовой позиции по вопросу законодательного регулирования порядка управления коттеджными поселками.
В ожидании закона, без которого не обойтись
Сразу стоит отметить, что это не первая рабочая группа, которая занимается данным вопросом. Различные профильные законопроекты в Госдуме уже разрабатывались, так что тема давняя, как говорится, из наболевших и по-прежнему актуальная.
Основная проблема связана с огромным пробелом в законодательстве: сегодня имущественные отношения в коттеджных поселках не регулируются никакими нормами, с точки зрения законов здесь совершенно не на что опереться. Дороги, инженерные коммуникации, инфраструктурные объекты, парки и прочее общее имущество — собственникам коттеджей каждый раз приходится договариваться по поводу судьбы и содержания этих объектов, кто несет расходы, как для этого кооперироваться обитателям коттеджного поселка, как принуждать жителей, которые отказываются платить взносы, все-таки делать это.
Но, как отмечают эксперты, из-за того что нет правового основания назвать данное имущество по-настоящему общим, возникает множество проблем. О том, что это за проблемы и какие модели законодательного регулирования в отношении общего имущества можно было бы применить в коттеджных поселках, Business FM побеседовала с членом рабочей группы Госдумы, руководителем практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероникой Величко.
— Последние решения Верховного суда говорят нам о том, что к отношениям в коттеджном поселке невозможно применить даже аналогию закона, хотя раньше это был спасительный фонарь, который помогал в каких-то жутко несправедливых ситуациях применять по аналогии имущественные правила многоквартирного дома. Сейчас Верховный суд твердо встал на позицию: никаких аналогий, поэтому только законодатель может устранить пробел в коттеджном регулировании. Казалось бы, максимально близким аналогом тут являются садоводческие и огороднические товарищества, у которых есть регулирующий вопросы общего имущества закон, принятый в 2016 году. Но, к сожалению, к коттеджным поселкам применить его не получается, даже при том, что разница между ними и садовыми товариществами минимальна.
— Неужели без законодательного урегулирования прямо никак?
— Есть ли конкретные предложения, которые уже рассматриваются?
— Пока все, скажем так, на стадии принятия предложений от участников рабочей группы, различных министерств, Росреестра — все делятся своим мнением, какую модель регулирования вопросов общего имущества в коттеджных поселках выбрать. Пока вариантов регулирования рисуется два: либо через такое же правило, какое существует для многоквартирных домов и садовых и огороднических товариществ, либо выстраивать отдельный режим через создание самостоятельного юридического лица, у которого и будет находиться общее имущество без возможности его куда-либо отчуждать из коттеджного поселка. Я бы сказала, что это важнейшая законодательная инициатива последнего десятилетия в гражданском праве, давно назревшая и давно ожидаемая, которая позволит восстановить права значительного числа граждан.
А вот председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко в разговоре с Business FM предложил другой угол зрения на проблему.
— Тема управления имуществом общего пользования в коттеджных поселках, в поселках малоэтажного формата застройки уже давно обсуждается, причем не только застройщиками, но и банками. Даже банками в первую очередь, потому что неурегулированность этой области формирует проблемы для оценки предмета залога. Понятно, что можно получить в качестве залога дом и землю, на которой он стоит, но это же все находится на какой-то территории, где есть сеть дорог, коммуникации, проложенные до границы участка, общественные зоны, обладающие определенными элементами благоустройства, инфраструктура. И в отличие от многоквартирных домов, где Жилищным кодексом полностью урегулированы так называемые правила общежития, в малоэтажных форматах этого нет. Естественно, снятие данной проблемы на законодательном уровне будет положительно сказываться, в том числе на возможности их ипотечного кредитования.
— Банкам — да, наверное, нужен именно законодательный уровень. А всем остальным?
— Люди довольно сложно договариваются между собой в рамках некоммерческих партнерств или потребительских кооперативов. Эти форматы хороши как организации, на которых консолидируется имущество общего пользования, но далее закон ничем не регулирует, как избирается правление, как происходит смена власти в таком поселке, как принимаются решения и обязательны ли они для исполнения (например, по ремонту дорог или по замене какого-то участка трубы, пришедшего в негодность). Иными словами, есть немало имущества общего пользования, управление которым возникает стихийно. И люди, естественно, озадачены — как те, которые добросовестно платят, так и те, которые не понимают, надо платить или нет и чем будет обеспечиваться целевой характер того взноса, который они осуществляют.
— То есть еще и проблема неплательщиков.
— Естественно, и серьезная. Сегодня из-за отсутствия прозрачных законов меньше 50% — это норма по сбору эксплуатационных платежей на территории малоэтажных формаций. На нашей практике, 30-40% — это в лучшем случае то, что удается собирать первые два года жизни поселка, потому что многие люди просто отрицают необходимость сбрасываться на расчистку снега, уборку территории, охрану.
И возникает масса должников, единственный способ работы с которыми — подавать документы в суд и привлекать судебных приставов к исполнению его решения. То есть обязанности платить в силу закона достаточно слабо регулируются, поэтому приходится тратить много организационных усилий на работу с должниками. В частности, отсюда вылезают те самые проблемы, которые не позволяют банкам толком оценить ликвидность такого объекта, как индивидуальный жилой дом, поскольку не урегулировано, какое собственно отношение он имеет ко всему поселку, в котором возведен.
В целом, все регулируется балансовой принадлежностью имущества, отмечает Валерий Мищенко. Если дом в деревне или поселке городского типа и дороги, водозаборный узел, энергосети и так далее передаются на баланс муниципалитета, который согласен их эксплуатировать и поддерживать, — это одна история. Но если подобное невозможно в силу каких-то причин — например, у муниципалитета нет денег обслуживать данные коммуникации, людям в любом случае необходимо как-то это имущество содержать. «В условиях неурегулированности того, как они должны между собой договариваться, возникает почва для злоупотреблений, чем многие недобросовестные председатели кооперативов или некоммерческих партнерств пользуются: собирают деньги, а потом через аффилированные структуры выводят их и тратят по своему усмотрению», — подчеркивает Валерий Мищенко.
Источник: www.bfm.ru
Проблемы в коттеджном строительстве
Мнение европейского эксперта о профессионализме новосибирских «девелоперов»
Мнение европейского эксперта о профессионализме новосибирских «девелоперов»
Еще совсем недавно «коттеджные поселки» были в Новосибирской области достаточно модной темой. Сегодня ажиотаж немного спал, а в глазах «девелоперов» обнаружилась печаль – их проекты почему-то идут с трудом. Впрочем, причину искали не долго. Всю вину возложили на государство, которое не спешит помочь с инфраструктурой.
Да, упреки в адрес властей справедливы. Но разве в этом был какой-то секрет тогда, когда наши девелоперы обзаводились земельными участками? Государство не занимается у нас территориальным планированием еще с «лихих» 1990-х.
И, собственно, ни одна государственная программа по поддержке жилищного строительства не предусматривала и до сих пор не предусматривает серьезных вложений в инфраструктуру. Читайте, например, программу «Жилище». Или возьмите нашу региональную программу по стимулированию развития жилищного строительства до 2015 года. Никаких ощутимых финансовых вложений со стороны государства в инфраструктурные объекты там не предусмотрено. Декларации есть, а по деньгам – сущие копейки.
И тем не менее новосибирские девелоперы однажды заявили об освоении площадок «коттеджного строительства». На что-то надеялись? Возможно. Однако вряд ли серьезный бизнес-план может опираться на смутные надежды.
На эти простые вещи и попытался обратить внимание Марко Феррарио, возглавляющий Департамент строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов ЕС. Оценив ситуацию с нашими «коттеджными поселками», он пришел к выводу о низком профессионализме новосибирских девелоперов. В сложившейся ситуации, считает он, им нужна ментальная «перезагрузка». Иначе говоря, инициаторам коттеджного строительства, чтобы адекватно подойти к своему делу, в первую очередь надо осуществить революцию в собственных головах. Ибо оттуда и идут основные проблемы.
Марко Феррарио привел такой пример. Он часто слышал от девелоперов, что те ищут инвесторов для строительства инфраструктуры. С его точки зрения, это есть наглядное доказательство неправильного восприятия процесса. «В реализации проекта нельзя выделять отдельный фрагмент и под него искать финансирование» — поясняет Марко.
Инфраструктура сама по себе не имеет значения без построенных домов. Ее ценность в этом случае – нулевая. Необходимо делать привязку, что называется, к конечному результату, а именно к готовому поселку. И уже, исходя из этого конечного результата, вести переговоры с инвесторами. «Кого могут заинтересовать вложения в инфраструктуру, — спрашивает эксперт, — если мы не видим конечного результата, не видим домов, не понимаем, кто в них будет жить?». Инфраструктура, уточняет он, связана непосредственно со всем процессом, и девелоперу нужно отталкиваться от него.
Но, к сожалению, конечного результата не понимают и сами девелоперы. Откровенно говоря, то, что они обычно выдают за проект, есть картинка для привлечения потенциальных покупателей земли. Но она абсолютно непригодна для разговоров с инвесторами.
«В вашей стране, — обратил внимание Марко, — «девелоперами» часто называют себя люди, у которых есть в собственности земля и есть какие-то средства для вложений в инфраструктуру. Но вместо этого они заинтересованы только в том, чтобы эту землю нарезать и продать, подключив только потом какие-то финансовые инструменты. Но это не есть девелопмент». Девелопмент, — уточнил он, – это процесс от начала до конца: от проекта и до того момента, когда жители уже приобретают дома, оформляя право собственности.
Что происходит у нас? Наши «девелоперы» на протяжении многих лет осуществляют работу, совершенно не видя этой перспективы.
Процесс здесь обычно заканчивается продажей участков, возможно – с подключенной инфраструктурой (но уже по более высокой цене). «Очень часто мы сталкиваемся с ситуацией, — говорит Марко, — когда так называемые «девелоперы» каким-то путем приобретают землю сельхозназначения, которую они переводят в категорию застройки. Сменив категорию земли, они в разы увеличивают ее стоимость, иногда даже в сотни раз.
После чего они уже теряют заинтересованность в том, чтобы развивать эту землю, то есть выполнять функции настоящего девелопера». По мнению Марко, такую землю они оценивают с несколько превышенными финансовыми ожиданиями. «Они оценивают ее, — разъяснил он, — с той точки зрения, когда бы на ней уже был построен город или поселок с готовой инфраструктурой. Но это неправильно, поскольку по факту данный путь не пройден. Земля не имеет такой стоимости в отрыве от многих факторов, имеющих место при ее грамотном освоении».
Стоимость земли, уточнил Марко, действительно повышается, когда на ней происходит строительство. Но, не достигнув этой стадии, нельзя полагать, будто ее стоимость должна быть такой, какой она может быть только после завершения процесса. Все это диктуется экономическими законами. Поэтому завышенные ожидания наших «девелоперов», задравших цены на голые участки, вряд ли оправдаются.
Неопытность наших девелоперов проявляется еще и в том, считает Марко, что некоторые из них пытаются перенести принципы многоэтажного строительства в малоэтажную застройку. Однако эти методы в малоэтажке не работают. Поэму цифры, закладываемые при разработке проекта, будут здесь неправильными.
Отсюда вытекает другая проблема, на которую указал Марко Феррарио. Потенциальные инвесторы и представители кредитных организаций осознают эту неопытность наших девелоперов, и поэтому не рискую отдавать в их руки большие финансы, чтобы развивать подобные проекты. Продуманный, грамотно разработанный проект – вот главный путь к поиску понимания со стороны инвестора, пояснил он.
Фото с сайта sgk-urep.ru, zoo-farm.ru
Олег Носков
Комментарии
Дмитрий 20.02.2013 23.49.56 Марко — консультант, поэтому ему важно, чтобы наши «неопытные» девелоперы, кстати увеличившие капитализацию своих участков в сотни раз, «перезагрузили» свои мозги так, чтобы и европейским консультантам тоже было чего кушать:-) А так, конечно проект проекту рознь, кто же с этим спорит!
Источник: www.nn-baza.ru
Проблемы коттеджей, которые коснутся каждого
Собравшись в нашем пресс-центре вместе с руководством администрации Уфимского района, компаниями-застройщиками и экспертным сообществом, мы попытались выяснить, есть ли шанс уфимским пригородам встать на один уровень с западными. Перспективы оказались туманны.
Тема развития загородного жилья — одна из самых сложных. Возможно,она даже сложнее, чем незаконное долевое строительство. Девелоперы стараются удовлетворить потребности той части населения, которая предпочитает селиться «на земле», но, как показывает практика, это не так-то просто. Развитию загородного строительства мешает множество факторов.
— Пригород, учитывая историю развития Уфы, расширялся совершенно спонтанно, и только несколько лет назад спрос двинулся в сторону коттеджных поселков, –акцентирует внимание Елена Андреева, генеральный директор федеральной сети АН «Эксперт». – С одной стороны, мы пытаемся выйти за пределы Уфы, появляются поселки, с другой – постоянно что-то тормозит этот процесс.
Рано или поздно к коллапсу приведет если и не отсутствие коммуникаций, то дорожная проходимость. В связи с этим довольно сложно говорить о стоимости жилья. Вроде бы происходит удорожание, но появляется и обратная тенденция: собственники устали и продают жилье, чтобы вернуться в город. В этом случае цена замирает или падает.
Елена Андреева уверена, что основная проблема строительства малоэтажного жилья кроется в ее бессистемности. Вместо одного крупного развитого района у нас имеется множество неорганизованных очагов, поэтому сегодня застройщики, разработав проект загородного жилья, сталкиваются с определенными проблемами.
Так, например, на плечи застройщика ложатся огромные затраты, связанные с прокладкой коммуникаций и созданием инфраструктуры.Ведь для того, чтобы покупатели обратили внимание на поселок, он должен соответствовать их городским привычкам.
— Целевой портрет покупателя коттеджей – это состоявшийся семейный человек, поживший какое-то время в городе, – рассказывает Нина Трубина, ГК «Жилой квартал». — Если ему интересно именно загородный жилье, то он, безусловно, смотрит на наличие инфраструктуры. У каждого второго есть дети, им нужно ходить в садик, в школу. Покупатель учитывает, какое расстояние ему понадобится, чтобы добраться до работы.
Муниципалитет и застройщик не могут себе позволить построить школу или детский сад. Это очень дорого. Например, школа в Новобулгаково стоит 500 млн рублей. Если застройщик будет разбивать эту стоимость на квадратный метр, люди просто перестанут покупать жилье.
Сейчас, развивая какие-либо территории, застройщик резервирует места, которые впоследствии будут безвозмездно переданы муниципалитету для размещения школ, детских садов, поликлиники физкультурно-оздоровительных комплексов. Но средства на строительство инфраструктурных объектов – это лишь полбеды.
— При застройке любого загородного поселка мы декларируем строительство детского садика и школы, — говорит Нина Трубина, ГК «Жилой квартал». — В процессе возникает ряд внешних нюансов, которые тормозят работу, например, поправки в законодательстве. У нас есть готовый проект по строительству общеобразовательной школы, совмещенной с детским садом. Проектные работы сами по себе занимают много времени. Когда вносятся поправки в законодательство, проект отправляется на доработку, это затягивает срок начала строительства. Застройщик не может обеспечить покупателям то, что обещал, из-за факторов, напрямую от него независящих.
— Буквально на прошлой неделе, когда пришла очередная порция замечаний, связанными с поправками к закону, мы обсуждали их с Госстроем, — говорит заместитель главы администрации Уфимского района Кирилл Паличев. — Потому что каждое из них – это очередной сдвиг по формированию полного комплекта документов.
Целый год уходит на проектирование, еще один – это рассмотрение на экспертном совете. Сейчас эти два процесса хотят сделать параллельными, тем самым сэкономить полгода. Насколько я понимаю, расширят полномочия республиканского Управления капитального строительства. Благодаря Госстрою многие процессы должны пойти гораздо быстрее.
Что делать с водой и канализацией
По словам Даниля Арсланова, исполнительного директора ДК «Порадом», затраты на создание коммуникаций, как правило, составляют треть от себестоимости строящегося жилья: «Стоимость малоэтажного жилья последние два года особо не корректируется. Я не думаю, что застройщики смогут ее снизить до того момента, пока основные затраты по части коммуникаций не возьмет на себя республика».
– Уфимский район практически не обеспечен центральным водоснабжением и канализацией, — говорит Айрат Хабибуллин, ГК «Жилой квартал».— Нам не хватает генерального плана развития по этим направлениям. Если застройщик вышел на строительство большого комплекса, ему нужно определенное количество воды. Водозабор не резиновый: он может дать только определенное количество воды. Поэтому необходимо прорабатывать новые источники водоснабжения. А как это сделать, если земли, где можно было бы взять воду, уже не осталось?
Отсутствие подходящих земель – полбеды. Как оказалось, даже если застройщик нашел воду, то ее надо очистить, ведь в Башкирии у воды повышенная жесткость. Но он не может, так как недочеты в законодательстве делают строительство новых очистных сооружений практически невозможным.
— Статья №44 Водного кодекса говорит, что сброс сточных вод в зону санитарно-охранных зон источников питьевого снабжения запрещен, — развивает свою мысль Айрат Хабибуллин. —Эта зона покрывает 2/3 территории Башкирии. Оставшаяся треть – это поля, где нет ни рек, ни населенных пунктов. Получить там разрешение на место организации сброса, конечно, можно, но эти точки слишком далеки и неблагоприятны для населения.
С 2014 года Айрат Хабибуллин пытается добиться поправок в Водный кодекс: пишет депутатам, получает ответы от комитета Совета Федерации по природопользованию. Они говорят: «Мы всё понимаем, это тормозит развитие всей России». Тем не менее ничего не предпринимают. Министерство экологии РБ тоже неоднократно выступало с предложением о поправке, но результата, к сожалению, нет.
По словам Кирилла Паличева были планы создания региональной коммунальной компании, которую собирались наделить полномочиями по вопросам согласования и получения технических условий на строительство коммуникаций.
— Пока речь идет о передаче существующих сетей, – говорит он.–Мы сейчас на стадии передачи сетей по ЖК «Новобулгаково» и ЖК «Миловский парк» в рамках поддержки замороженных строек. Если этих полномочий у компании нет, то логично было бы их расширить. Республиканский уровень значительно выше, нежели у муниципалитета или коммерческой структуры.
Решение проблем с водозабором и канализацией – это привлечение республики к многомиллиардным вложениям. Отдаленная перспектива, которая никогда не будет реализована даже на 80%. Евгений Фурс, исполнительный директор сервисной компании «Смородина», предложил альтернативное решение. Если государство не готово вкладывать миллиарды, чтобы решить масштабные инфраструктурные вопросы, то оно может субсидировать локальные инфраструктурные проекты.
— Есть разные способы решения вопроса с канализацией, в том числе локальные очистные сооружения, — говорит Евгений Фурс.—Но инфраструктура, связанная с водоотведением и очистными сооружениями, нуждается в обслуживании. И все упирается в тарифы, которые нельзя повышать из-за запрета тарифного органа. Соответственно, все организации столкнутся с проблемами, потому что придется платить больше.
Из-за дороговизны Евгений Фурс выразил сомнение в целесообразности подвода центрального водоснабжения, посчитав, что проблему нужно решать локально.
Давайте говорить откровенно: питьевая вода из крана соответствует всем ГОСТам, но кто ее пьет? Все покупают питьевую воду. Ведь при купании и стирке можно пользоваться и технической водой. Поэтому в поселках нет такой тенденции, при которой нужны центральная канализация и водоснабжение. Многие роют колодцы.
У нас есть и центральное снабжение со скважины, есть определенные очистные сооружения внутри домов, есть водоподготовка на насосной станции. Решение по канализации и воде может быть локальным.
Какие еще есть проблемы?
Тему строительства дорог относят к одной из двух самых злополучных российских проблем. Особенно с этим будут согласны жители коттеджных поселков. Модератор круглого стола Рамиль Рахматов не мог не поднять животрепещущий вопрос.
— Если говорить про Нагаево, то многих покупателей отпугивают частые заторы на железнодорожном переезде, – сетует Рамиль Рахматов. –Время от времени то городские, то республиканские власти говорят, что будут построены новые переезды. Как это должно развиваться? Стоит ли вашим потенциальным клиентам бояться этих проблем?
Подчеркнем, что сегодня попасть в загородные поселки на юго-востоке столицы Башкортостана можно фактически лишь по одной дороге, которая лежит через железнодорожный переезд. Из-за этого самый короткий путь зачастую сильно загружен.
— Очень часто мы слышим от лиц из администрации города, что строить подземный переезд может только монополист Мостоотряд № 3, — говорит Даниль Арсланов.—Он застраивает сейчас направление Тимашево. После окончания работ он уже перейдет на строительство Нагаевского подземного переезда. Ориентировочный срок реализации – начало 2020 года. Когда будет решен этот вопрос, возрастет спрос, и строительство пойдет очень высокими темпами.
— Шамонино считается объектом незавершенного строительства, поэтому у нас стоит острая проблема с уборкой снега, — продолжает Рамиль Рахматов.— Муниципалитет говорит: «Ребят, извините, вы принадлежите Минземимуществу или вообще никому». Начинаем разговаривать с Минземимуществом, с Уфимским районом, но чиновники в неофициальном порядке признаются, что создавались общие согласительные комиссии, чтобы отдать хотя бы дорогу в оперативное управление, несмотря на то, что объект еще не достроен. Вот и выясняется, что на уровне сельского поселения, даже не района, администрация не хочет брать на баланс дорогу, потому что не хочет заморачиваться и отправлять трактор.
— В этой части прошло перераспределение полномочий, — объясняет Кирилл Паличев. — Мы направили письмо в Минземимущество по поводу передачи микрорайонов. Полномочия по дорожной деятельности и содержанию перешли к муниципалитету, средства были заложены в бюджет. Я думаю, проблема решится.
В этом году в России вступила в силу «мусорная реформа», и пока она работает с определенными сложностями. Участники круглого стола поделились своим мнением и по этому поводу.
— В Иглинском районе поставили с 1 января контейнеры, — рассказал Евгений Фурс.—Баки, которые поставил регоператор, не подходят— не входят большие мешки. Это вроде мелочь, но люди привыкли копить мусор и потом выкидывать, поэтому мы оставляем большой контейнер, в семь кубов объемом. Это входит в наши сервисные услуги.
Он отметил, что так гладко идут дела не всегда. Например, в Октябрьском районе, по словам Фурса, проблема пока не решена. Нет мест сбора мусора, не приходят квитанции. Но пока участники рынка выражают уверенность, что со временем все устроится, будут приходить нормальные квитанции по прописке или по количеству владельцев.
Решать проблемы нужно сообща
На круглый стол с вопросами к застройщику «Жилой квартал» пришла инициативная группа «ЗубовоЛайф – 2». Они не смогли насладиться загородной жизнью, так как столкнулись со множеством проблем. Одна из них – центральная канализация.
— Застройщик обещал нам либо центральную, либо автономную канализацию, но ни в 2017, ни в 2018 году ее не запустили,— объясняет ситуацию Артем Агидуллин. — На данный момент к центральной системе подключен один из 400 коттеджей.
— Проблемы есть и с водой,— дополняет Андрей Васильев. — Никто не знал, что она техническая. Она не предназначена для питья, в ней нельзя купать детей. Об этом мы узнали недавно, написав жалобу в Роспотребнадзор. Застройщик нас не слышит, поэтому мы пришли лично спросить, что будет сделано для исправления текущей ситуации.
— Нашим покупателям мы декларировали центральную канализацию. У нас был готовый проект, вся разрешительная документация на строительство опорного коллектора, очистных сооружений в речку Берсианку. Получив ордер, мы приступили к производству работ, но столкнулись с протестом группы лиц, проживающих в первом Зубово,— вносит ясность Нина Трубина.
Люди с вилами добились прекращения работ по строительству очистных сооружений. Пришлось временно приостановить работы, но мы не бездействовали, а искали альтернативный путь. Им стало строительство очистных сооружений в речку Дёма
— Сейчас идет согласование по земельным работам, по газораспределению, по подключению к центральной канализации с «Газпромом». В течение апреля получаем согласование, и далее идет подключение первых улиц. Мы столкнулись, не побоюсь этого слова, с необразованными людьми. Их страхи безосновательны, в речку бы поступала очищенная вода. У насесть согласование Минэкологии, Минприродопользования и Камского водохранилища.
— Второй вопрос – про техническую воду, — взял слово Айрат Хабибуллин. — Сейчас разрабатывается проект собственного водозабора и водовода. Построен первый этап водопроводной насосной станции. Водоснабжение микрорайона «ЗубовоЛайф–2» на данный момент осуществляется от села Зубово, куда вода поступает с Чесноковки от Киешкинского водозабора.
Этот водозабор снабжает все близлежащие микрорайоны, поселки и деревни. Разумеется, есть система очистки воды. Гарантирующим поставщиком вашей воды является ЖКХ «Шемяк». Там утвердили тарифы технические не из-за того, что вода плохая.
— Жильцами были самостоятельно проведены физико-химические исследования, — поясняет Нина Трубина. — Насколько я понимаю, единственный норматив, по которому были отклонения– это жесткость воды. Она должна составлять 7, а у нас– 9,4. Но нужно признать, что во всем Уфимском районе жесткая вода.
Все приглашенные участники пришли к единому выводу, что в течение еще нескольких лет весь рынок загородной недвижимости сосредоточится вокруг крупных коттеджных поселков и авторитетных застройщиков. А пока заинтересованным сторонам (администрации, застройщикам, инициативным группам) нужно объединить силы, чтобы жизнь за пределами городской черты стала настолько же комфортной, как и в городе.
Источник: prufy.ru