Актуальные проблемы правоприменительной практики в сфере долевого строительства жилья
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
Проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, по-прежнему сохраняют свою актуальность и далеки от окончательного решения. По данным Минстроя России ежегодно более 500 объектов долевого строительства признаются проблемными, около 45 тыс. граждан – пострадавшими. Количество выявленных прокурорами нарушений законов в рассматриваемой сфере остается высоким. Всего по результатам проведенных прокурорами в 2015 г. проверок выявлено более 4 тыс. нарушений законов в сфере защиты прав дольщиков1 .
Проблемы в сфере долевого строительства и капремонта обсудили в Хабаровске
Неудовлетворительное состояние законности в сфере соблюдения прав граждан, участвующих в долевом строительстве, обусловлено ослаблением государственного контроля в исследуемой сфере правоотношений, кризисными явлениями в экономике, негативным образом влияющими на ситуацию на рынке долевого строительства, а также проблемами законодательного регулирования и правоприменительной практики в рассматриваемой сфере. В этой связи представляется оправданным обратить внимание на актуальные проблемы правоприменительной практики в сфере долевого строительства. Как показывают прокурорские проверки, зачастую денежные средства граждан для строительства жилья привлекаются в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве)2 . Следует отметить, что правомерные способы привлечения денежных средств граждан в долевое строительство многоквартирных домов, в результате которого у граждан возникает право собственности на объект долевого строительства в таких домах, предусмотрены ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве.
Привлечение денежных средств допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Особенности применения мер ответственности в сфере долевого строительства.
Приведенные законодательные положения, с одной стороны, усилили юридическую защиту прав дольщиков, с другой стороны, снизили для застройщиков привлекательность работы в рамках Закона о долевом строительстве. В связи с этим на практике распространены случаи, когда денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов в нарушение требований Закона о долевом строительстве привлекаются не застройщиками, а иными лицами – инвесторами, подрядчиками, за что предусмотрена административная ответственность.
До настоящего времени указывают на участие граждан в ЖСК. В ряде случае денежные средства, привлеченные застройщиком, перечисляются им в полном объеме на счета заказчика, генерального подрядчика формально в целях строительства, но могут расходоваться последними на иные цели.
При этом выявить данные факты контролирующему органу не представляется возможным также в связи с ограничением полномочий только проверкой деятельности застройщиков. С учетом изложенного, представляется целесообразным п. 1 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ заменить слова «застройщиком» словами «лицами, привлекающими и использующими денежные средства граждан для строительства», что позволит своевременно выявлять факты нецелевого использования таких средств. Использование «серых» (обходных) схем, позволяющих привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов без соблюдения требований Закона о долевом строительстве, является в настоящее время одной из главных проблем правоприменительной практики в сфере долевого строительства.
Кроме того, при осуществлении органами контроля проверочных мероприятий в отношении застройщиков нередки случаи непредставления последними сведений и (или) документов, которые необходимы для проведения проверки целевого расходования средств дольщиков, в связи с чем органами контроля составляются акты о противодействии проверке, виновные лица привлекаются к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ.
Санкция ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ3 , на наш взгляд, является крайне мягкой мерой наказания, применение которой не в полной мере способствует предотвращению нарушений закона со стороны застройщиков, в частности представлению последними сведений и (или) документов, которые необходимы для проведения органами контроля проверки целевого расходования средств дольщиков. Полагаем, что в случае противодействия проверке контролирующего органа цели контрольно-надзорных мероприятий не достигаются, целевое расходование денежных средств дольщиков остается непроверенным. Учитывая изложенное, представляется целесообразным ужесточить санкцию ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ путем установления суммы штрафа в размере, соответствующем сумме штрафа, предусмотренной ч. 1 названной статьи, а также введения в санкцию названной нормы наказания в виде административного приостановления деятельности застройщика по привлечению к строительству денежных средств граждан на срок до 90 суток.
Одновременно предлагается дополнить ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ новым пунктом, в соответствии с которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком неоднократно допускались факты непредставления контролирующему органу сведений и (или) документов, которые необходимы для проведения проверки целевого расходования средств дольщиков либо представления таких сведений и (или) документов не в полном объеме. Нельзя не обратить внимание и на введение в УК РФ новой нормы (ст. 2003 ), предусматривающей уголовную ответственность за привлечение для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве таких объектов4 , которая направлена на формирование единых правовых подходов к уголовно-правовой оценке деяний, совершенных в отношении «обманутых дольщиков».
Вместе с тем, на наш взгляд, диспозиция ст. 2003 УК РФ, являясь бланкетной, не содержит указаний по поводу того, какие конкретно нарушения законодательства о долевом строительстве являются основанием для привлечения лица к уголовной ответственности, в ней также не указаны криминообразующие признаки в виде общественно опасных последствий деяния.
Названные обстоятельства, на наш взгляд, могут привести к расширительному толкованию положений ст. 2003 УК РФ и формированию противоречивой правоприменительной практики. В этих условиях возрастает роль деятельности прокурора по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов. При проведении проверок прокурорам следует особое внимание уделять выявлению фактов использования застройщиками «серых» (обходных) схем, позволяющих привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов без соблюдения требований Закона о долевом строительстве.
Источник: www.finexg.ru
Основные проблемы при долевом строительстве
На сегодняшний день, сделки на рынке недвижимости стали достаточно безопасны как для продавцов, так и для покупателей. Однако остаются отдельные сферы, где ещё существует риск быть обманутым. Одно из таких направлений — это продажа строящегося жилья по договору долевого строительства.
Способы обмана дольщиков
Самый распространённый из них – это продажа одной и той же жилплощади сразу нескольким покупателям. В этом случае, недобросовестный застройщик должен вернуть деньги всем покупателям. Однако на практике, в лучшем случае, лишь один из клиентов остаётся с квартирой, и то только тогда, когда стройка доводится до конца.
Довольно часто дольщики сталкиваются с такой проблемой, как приостановка строительства уже оплаченной недвижимости. Это может быть как намеренный обман застройщика, так и результат объективных причин и экономической ситуации.
В этом случае есть вариант, что объект строительства приобретёт другой застройщик, который уже и будет завершать строительство. Однако тогда он может попросить дольщиков доплатить некоторую сумму в зависимости от степени готовности здания.
Застройщики говорят, что в нашей стране ещё ни один дом не был сдан вовремя. Это является ещё одной проблемой долевого строительства. На первый взгляд, нет ни чего критического, если дом будет строиться несколько дольше, чем было обещано покупателю.
Однако не стоит забывать, что дольщики, которые взяли ипотеку, будут переплачивать проценты по кредиту, а люди, живущие на съёмной квартире, будут переплачивать арендодателю.
Как себя защитить?
Основной способ защиты дольщика – это грамотное составление договора долевого строительства и его обязательная регистрация в юстиции. Лучше отказаться от приобретения квартиры, если предлагается заключить предварительный договор или договор переуступки прав требования по другому договору.
Сегодня государство приняло ряд законов, которые защищают участников долевого строительства, но только в случае правильного оформления договора долевого строительства. Если покупатель будет обманут, то он достаточно просто сможет отстоять свои права в суде и взыскать понесённые убытки с застройщика.
Не забывайте обратиться к специалистам при заключении договора. У застройщика должны быть правильно оформлены различные документы и технические условия. Самостоятельно достаточно сложно оценить качество и комплектность документации, хотя от этого зависит безопасность сделки.
Доверять свои сбережения желательно только тем застройщикам, которые уже имеют несколько законченных и сданных в эксплуатацию объектов.
Источник: www.9111.ru