Продать квартиру в новостройке без налога в 2021 году как

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты о…

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

С доходов мы в большинстве случаев платим государству налог, в том числе за продажу квартиры — 13%, но в законе есть свои нюансы. Рассказываем все про налоги с продажи квартиры и как их платить.

Поделиться

Когда не надо платить налоги с продажи квартиры

Если истек минимальный срок владения

Для разных случаев он составляет три или пять лет владения.

Минимальный срок владения три года, если недвижимость:

• считается единственной и на момент сделки у продавца нет в собственности других жилых помещений. Исключение — если купить второе жилье и в течение трех месяцев продать первое;
• приватизировали;
• получили в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• передали в обмен по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Входите в льготную категорию

Согласно статье 407 НК РФ, от уплаты налога на имущество освобождаются герои Советского Союза и Российской Федерации, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи военнослужащих и другие льготные категории.

Льгота предоставляется только на один вид имущества из указанных в законе:

• квартиру, часть квартиры или комнату;
• жилой дом или его часть;
• гараж и машино-место;
• хозяйственное строение;
• земельный участок.

Например, если у ветерана в собственности есть квартира, земельный участок и гараж, освободить от налога он сможет только один из объектов на выбор.

Пенсионерам, инвалидам и владельцам хозяйственных строений площадью до 50 кв. м льгота рассчитывается автоматически, подтверждать самостоятельно ее не надо. Остальные могут получить льготу через Госуслуги или в ближайшем центре МФЦ — его рассмотрят и дадут ответ в течение 30 суток.

Продали по цене покупки или ниже

• Если недвижимость была продана дешевле, чем покупалась, но не меньше, чем за 70% кадастровой стоимости, которая рассчитывается на 1 января того года, в котором заключили сделку.
• Квартира продана по цене покупки, и эта стоимость не меньше 70% кадастровой цены.

Сколько платить

По Федеральному закону от 02.07.2021 № 305-ФЗ доход с продажи недвижимости физлицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Налоговые резиденты — это люди, которые находятся в России не меньше 183 дней в году. Такой статус могут иметь и иностранцы, а россияне, постоянно живущие за границей, могут налоговыми резидентами не быть.

Исключение: сотрудники ведомств в командировках и российские военные, которые служат в других странах.

Как рассчитать налог при продаже недвижимости

НДФЛ = Стоимость квартиры х 13%

Стоимость квартиры — сумма, указанная в договоре купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости жилья — зависит от того, какая из цифр больше.

Кадастровая стоимость имущества — это цена недвижимости, которую определяет государство по методу массовой оценки жилья в определенном регионе. Она учитывает только общие характеристики жилья: транспортную доступность, местную инфраструктуру и район.

Узнать кадастровую стоимость жилья можно на сайте Росреестра.

Новые условия уплаты налогов при продаже квартиры в 2021 году

Появились льготы для дольщиков

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Сократился срок получения налогового вычета

Согласно Федеральному закону от 20.04.2021 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще. Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет. Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

Как сэкономить на налогах: применить налоговый вычет или вычесть расходы на покупку

Применить фиксированный вычет. Он уменьшает сумму, с которой необходимо платить налог. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей для жилых помещений и 250 000 для гаражей и других нежилых объектов. Он применяется ко всем проданным объектам за год в целом, если их было несколько.

Например, Михаил за год продал квартиру за 7 млн рублей и дачный участок с жилым домом за 3 млн рулейб. За счет вычета ему нужно будет заплатить налог не с 10 млн рублей, а с 9 млн рублей (7 млн рублей + 3 млн рублей — 1 млн рублей).

Если при этом цена продаваемой недвижимости меньше 1 млн рублей, то платить налог не надо, так как его полностью покроет вычет.

Если собственников несколько, вычет 1 млн или 250 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Вычесть расходы на покупку недвижимости. Вы можете заплатить только за разницу между суммой покупки и продажи квартиры. Если квартиру получали по программе реновации, учитываются траты на покупку квартиры, которую сдали в обмен на новую.

Например, Юлия покупала квартиру за 10 млн рублей, а продала за 12 млн рублей. НДФЛ она заплатит не за 12 млн рублей, а только за 2 млн рублей, так как вычла 10 млн рублей в качестве расхода. В итоге она заплатит налог в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Как получить вычет

Заявление подают через личный кабинет налогоплательщика для физических лиц. Для этого понадобятся копии договоров купли-продажи, мены и т. д. Если хотите вычесть расходы, понадобятся банковские выписки, платежные поручения и другие документы, подтверждающие факт купли-продажи и сумму сделки.

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Как заплатить налог

Есть три способа подать декларацию по форме НДФЛ-3 — через Госуслуги, сайт ФНС или в налоговой инспекции по месту регистрации до 1 декабря текущего года. Если не заплатить, будут начисляться пени в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если продать жилое имущество меньше чем за 1 млн руб. или нежилое за 250 тыс. руб., декларацию подавать не надо.

Финуслуги — это первая платформа личных финансов, на которой можно открывать вклады, покупать страховки, брать кредиты в разных банках и компаниях, а также инвестировать и управлять своими продуктами 24/7 онлайн в едином личном кабинете.

Продажа квартиры в новостройке и налог . С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса. Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру большей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то…

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

• перешла по наследству;
• досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

• доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
• увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
• это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»

Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни области, читайте только самые важные новости в Viber , получайте ежедневный дайджест главного за сутки в основном канале в Telegram и наслаждайтесь уютной атмосферой и фактами из истории региона — во втором телеграм-канале

В 2021 году произошла настоящая революция в налогообложении доходов при продаже новостроек . Срок минимального владения, после которого квартиру можно продать без налога и декларации, теперь начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности. Хороший закон, полезный. Но нашлась в нем проблема: при доплате даже за один метр срок обнулялся и начинал течь заново.

Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2021 году

Доходы от продажи квартиры или дома по повышенной в 2021 году ставке НДФЛ облагаться не будут. Однако с некоторыми нововведениями налогоплательщикам в сфере недвижимости в нынешнем году столкнуться придется

В 2021 году собственников недвижимости ждет ряд изменений, связанных с уплатой налогов. Например, дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога, а налог на имущество будет начисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

Рассказываем, какие еще нововведения в сфере недвижимости ждут налогоплательщиков в 2021 году.

1. Имущественный налог по кадастру

Одно из основных изменений связано с механизмом расчета налога на недвижимость. В 2021 году базой расчета окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

«Первые три года производится расчет с учетом понижающих коэффициентов, а после — по полной кадастровой стоимости при условии, что повышение составляет не более 10% в год», — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Результатом перехода на новый расчет может стать существенный рост суммы выплат по налогу на имущество. По оценкам экспертов, увеличение может составить 20–40%.

2. Повышенный НДФЛ не коснется недвижимости

С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн руб. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15%. Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая недвижимость.

«Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от трех до пяти лет, НДФЛ остается прежним — 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета. По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн руб. в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%», — отметила Спиридонова.

3. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку получить будет проще

Также упростится процедура получения налогового вычета за покупку квартиры в ипотеку. Теперь, чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, заявителю надо будет только заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика, и оно будет сформировано автоматически.

Автоматизированная система Федеральной налоговой службы (ФНС) сама обработает информацию, запросив в том числе и банк, который выдал кредит. В результате сроки проверки данных заявителя и выплаты денежных средств на счет сократятся. Сейчас имущественный вычет возвращается в течение трех месяцев.

4. Продать квартиру без уплаты налога дольщики смогут быстрее

Еще одно нововведение касается уплаты налогов дольщиками. С 2021 года они могут продать квартиру раньше без уплаты налога. В случае продажи квартиры собственник, владеющий ею менее трех (если это единственное жилье) или пяти лет, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. До этого отсчет срока владения квартиры начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия, пояснила Спиридонова.

Данное изменение распространяется и на участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на случаи, если квартира куплена через уступку прав требования по ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ. Соответствующие изменения были внесены в п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса в конце прошлого года.

5. Льготы и перерасчет

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц, в том числе земельного налога и налога на имущество физических лиц. «Так, если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы», — отметил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников, пояснил юрист. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

6. Новые реквизиты

С 1 января в платежках по налогам и взносам нужно указывать новые реквизиты. «В поле, где ранее указывался номер счета УФК (начинается с 40101), нужно указывать новый казначейский счет (начинается с 03100). Новый же счет УФК (начинается с 40102) указывается на строку выше, а также необходимо указывать новые БИК и наименование банка получателя», — рассказала Спиридонова.

При этом до 30 апреля действует переходный период — платежи будут принимать и по прежним реквизитам.

Налог с продажи недвижимости в собственности более 3 лет в 2021 году . Для получения права на освобождение от налога трехлетний срок считают по имуществу, право на которое получили: в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по СК … Беспалов получил по наследству квартиру в мае 2018 года и в декабре 2021 решил ее продать . Для недвижимости, которая получена в порядке наследования, после 01.01.2017 года действует трехлетний минимальный срок владения. Три года истекают в мае 2021 года . Это значит, что доход от продажи в декабре 2021 года освобождается от НДФЛ. Налог с продажи недвижимости в собственности не менее 5 лет в 2021 году .

Как продать квартиру и не платить налог?

Тем, кто продает недвижимость, которая была в собственности менее трех лет (а в некоторых случаях — менее пяти), приходится уплачивать НДФЛ. Циан.Журнал составил инструкцию, как и в каком объеме надо платить налог с продажи, и выяснил, когда этого удастся избежать.

Налог с продажи жилья — вещь серьезная. Он уплачивается в зависимости от того, что за объект продает собственник и в течение какого времени он этим объектом владел. Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%.

Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности больше трех лет и досталась вам:

• по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.

• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
• если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
• принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.

Продажа квартиры в новостройке и налог

С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283 .

Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода. Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру. В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).

Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.

Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.

Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов. Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.

Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.

Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков. Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс. рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.

Вычет и процесс

С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.

Кроме того, теперь собственник, если он владел продаваемой недвижимостью менее трех лет, может использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение — налогооблагаемая база будет уменьшена именно на эту сумму.

Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).

Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?

Наследство: есть нюансы

Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.

1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).

Поэтому трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.

2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).

3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.

Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).

Как продать квартиру и не платить налоги?

Выждать положенный срок

Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.

Правило трехлетнего срока действует в том числе, если:

— право собственности получено на безвозмездной основе:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);

— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.

Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.

«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».

Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.

Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения

Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.

Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.

Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.

Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.

Итак, основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам. Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».

В 2021 году лишних трат при продаже можно избежать, но только при определенных условиях. … Налог обязаны платить физические лица — собственники домов, квартир , дачных домиков, гаражей, парковок, коммерческих помещений и прочих возведенных объектов, перечень которых также регламентируется указанным нормативно-правовым актом. Налог на имущество. В 2021 году налог на недвижимость рассчитывается по новой схеме, предусматривающей использование кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как это было ранее. При этом в первые три года исчисление НДФЛ производится с учетом понижающих коэффициентов, по окончании указанного срока — по полной кадастровой стоимости.