Продать квартиру в новостройке после сдачи дома

ЦИАН — блоги риэлторов — Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Продать квартиру в новостройке после сдачи дома

Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.

Оцените стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.

Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.

Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.

Продажа квартиры, которую купили по эскроу

Застройщики в России постепенно переходят на форму расчета по эскроу-счетам. Покупатель вносит деньги на банковский счет, но застройщик их получает после выполнения обязательств — введения дома в эксплуатацию. Переуступать права собственности, которые куплены по счетам эскроу, не запрещено по закону. В соответствии со статьей 15.5 ФЗ № 214 п. 10 владелец вправе переуступить права другому покупателю.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.

Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.

Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.

Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.

Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.

Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.

Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.

Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.

Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.

Получаете остаток денег.

Ипотечные квартиры в строящихся домах чаще всего выкупают инвесторы. Они понимают, что продавец не справляется с финансовой нагрузкой или есть иные причины срочной продажи. Опытные инвесторы планируют заработать на перепродаже, поэтому будьте готовы, что покупатель будет сбивать цену и просить хорошую скидку.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

Берете задаток у покупателя при нотариусе.

Уведомляете застройщика о переуступке прав.

Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Нужно ли платить налог с продажи?

Если недвижимость в собственности менее трех лет, придется платить налог с продажи. Согласно НК РФ 208 все доходы, которые получает продавец после переуступки прав требования, он обязан задекларировать. Платить налог не придется, если продаете квартиру по меньшей цене, чем покупали. Но чаще всего происходит наоборот — дом строится и цена растет с каждым месяцем.

Читайте подробнее о том, как подать декларацию в ФНС — здесь.

Какие риски есть у продавца?

Когда дом еще не достроен, продать квартиру нельзя, разрешается только переуступить права собственности. Если переуступаете права на недвижимость, убедитесь, что изменения внесены в реестр. Услуга доступна на сайте Госуслуг. Если не переоформили права собственности, новый владелец может продать квартиру и переуступить права собственности повторно.

Когда будете передавать недвижимость по переуступке прав, обратите внимание на договор с застройщиком, где прописан процент или сумма за переуступку прав. Иногда сумма превышает 100 тыс. руб. В итоге продавать квартиру в строящемся доме может быть невыгодно.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.

Если вы купили квартиру в строящемся доме , а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. … Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ. * Закон № 374-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". … Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж , средний срок введения дома в эксплуатацию — три года.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке , но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства. Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. И даже не продавать , а передавать. … После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком. Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. … 1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры . Дом : должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома , его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

• перешла по наследству;
• досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

• доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
• увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
• это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»

Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни области, читайте только самые важные новости в Viber , получайте ежедневный дайджест главного за сутки в основном канале в Telegram и наслаждайтесь уютной атмосферой и фактами из истории региона — во втором телеграм-канале

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке по переуступке прав: особенности сделки и подводные камни при заключении договора. … В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. … Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. … То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных…