Продажа в новостройке по переуступке что это

Переуступка прав собственности на квартиру: особенности сделки, нюансы, сложности, риски

Переуступка квартиры в новостройке

Представьте, вам понравился строящийся ЖК. В нем все прекрасно: расположение, метраж квартир и цены на жилплощадь приятно радуют. Но все квартиры уже раскуплены по ДДУ. Как быть? Дольщик может продать квартиру в новостройке по переуступке.

Содержание

Переуступка квартиры: что это простыми словами

Переуступкой квартиры называется соглашение о передаче права требования приобретенного ранее объекта недвижимости по ДДУ. Эта сделка называется цессией, где в роли цедента выступает продавец, а цессионария — покупатель.

Действия относительно оформления переуступки квартиры регламентируются Гражданским Кодексом РФ (гл. 24) и ФЗ России № 214.

Продажа квартиры по переуступке отличается от стандартной сделки. Ведь дом еще физически и юридически не существует. Поэтому происходит передача не самого объекта и права собственности на него от продавца к покупателю, а права требования.

Иначе говоря, дольщик, купивший квартиру у застройщика по ДДУ в новостройке до момента завершения работ и сдачи дома может передать свою недвижимость другому лицу. Но по факту ее еще нет. Поэтому он переуступает свое право требования на жилплощадь.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

С одной стороны, купить квартиру на этапе котлована — это реальная экономия, но есть ряд негативных последствий. Застройщик может затягивать сроки сдачи объекта или обанкротиться. Чтобы снизить риски при переуступке, необходимо учесть следующие нюансы:

• Изучить информацию о застройщике — важно выяснить, не находится ли владелец объекта на стадии банкротства. Данная информация находится в открытом доступе в на сайте Росреестра. Также нужно изучить учредительные документы компании, ее репутацию в профессиональных кругах, проектную декларацию, отзывы дольщиков. Наличие заведенных уголовных дел можно проверить на сайте Федерального арбитражного суда;
• Установить причину продажи квартиры по переуступке — перед заключением сделки нужно осмотреть объект. Возможно продавцу стали известны технические недочеты строящегося здания и хочет поскорее избавиться от жилплощади;
• Изучить условия договора долевого участия — в документе указаны права и обязанности сторон. В ДДУ нужно обратить внимание на то, выполнил ли дольщик платежные обязательства перед застройщиком. После подписания цессии долги продавца переходят к покупателю;
• Подготовить необходимый пакет документов — продавцу понадобится письменное согласие от застройщика;
• Решить вопрос с ипотекой — если дольщик использовал для приобретения заемные средства, то необходимо согласие кредитора на переход задолженности на нового собственника;
• Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки в Кадастровой палате.

Важно знать, что налог в размере 13 % от стоимость сделки обязан оплатить продавец.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: Инструкция

Продать по переуступке квартиру в новостройке — это процесс не быстрый и многоэтапный. Для реализации процедуры нужно соблюдать определенный алгоритм действий.

Собрать необходимый пакет документов

Покупатель, который приобретает право требования имущества по договору переуступки, должен подготовить документы. Перечень указан в таблице.

Название

Где можно оформить

Должен быть на руках у предъявителя

• Согласие мужа (жены) на сделку, если брак зарегистрирован

Утвердить в нотариальной конторе

• Разрешение банка на заключение договора, если недвижимость приобреталась в ипотеку

В финансовой организации, где оформлялся кредит

Для ипотеки банк может затребовать:

• Документ оценки недвижимости

У независимого оценщика

• Справка о доходах и трудовую книжку

У работодателя. Документы заверить печатью.

Документы должны быть на руках предъявителя

• Выписка из Кадастровой палаты (ЕГРН)

В Кадастровой палате.

• Справку о психическом здоровье

• Разрешение (письменное) от органа опеки (если фигурируют несовершеннолетние)

В МФЦ или территориальном отделении гос структуры

Подробный список документов, необходимый цеденту и где их можно взять, представлен в таблице ниже.

Вид документа

Место оформления

• Разрешение застройщика на продажу

Заверить у нотариуса

• Сверочный акт по взаиморасчетам (платежные документы о погашении взносов)

• Соглашение с потенциальным новым владельцем о погашении им оставшейся суммы долга

Заверить в нотариальной конторе

• Согласие супруга (супруги) на сделку

• Разрешение органов опеки опеки (если есть несовершеннолетние дети)

Местное отделение уполномоченного органа или МФЦ

• Разрешение от банка-кредитора на переуступку (ипотека)

В финансовой организации

Получить разрешение на переуступку от застройщика

Как правило, застройщики требуют 2,5-5 % от стоимости квартиры, которую установил дольщик. Письменное согласие от строительной компании необходимо, чтобы сделка была признана правомерной. Если в ДДУ нет пункта с таким требованием, то застройщику нужно отправить уведомление о предстоящей юридической операции.

Компания должна выдать справку с подтверждением, что у дольщика нет задолженности. Если он не выполнил обязательства перед застройщиком, то они переходят к покупателю — рециссионеру.

Оспаривание отказа застройщика в суде (если не разрешили)

Застройщик имеет право отказать в передаче прав требования. Оспорить его решение можно в суде. Исковое заявление составляется на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 9) и Федерального Закона “О защите прав потребителей” (ст. 16).

Составить договор переуступки квартиры в новостройке

Договор цессии должен содержать следующие сведения:

1. Дата и город оформления;
2. Данные участников сделки;
3. Наименование и порядковый номер документа;
4. Местонахождение объекта недвижимости и его технические характеристики;
5. Оценочная стоимость имущества;
6. Реквизиты банковского счета продавца, куда будут переводиться средства после подписания договора;
7. Список документов, которые переходят к новому владельцу;
8. Права и обязанности сторон;
9. Подписи участников сделки и расшифровка.

Если застройщик дал письменное согласие на заключение сделки, в цессии можно указать его обязанности перед новым владельцем. В этом случае он может требовать неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта.

Образец договора для скачивания: Договор уступки права.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор по переуступке требования на недвижимость, необходимо подать заявление в кадастровую палату или отделение МФЦ. К заявлению нужно приложить квитанцию о внесении госпошлины, соглашение цессии, ДДУ и паспорта сторон.

В течение десяти дней госрегистратор регистрирует документ, внесет изменения в базу Росреестра и договор долевого участия.

Отправить оригиналы переуступки застройщику

После окончания регистрационных действий в Росреестре, нужно отправить один экземпляр договора переуступки квартиры застройщику. Бумажный вариант соглашения можно отправить заказным письмом, а скан-копию — по электронной почте. При почтовом отправлении выдается опись документов, которые кладут в конверт. После доставки адресату, отправитель получает уведомление о доставке.

Заплатить налог, если не выждали минимальный срок

Согласно НК РФ (ст. 217.1) продавец освобождается от уплаты налога на недвижимость, есдли он владеет имуществом в течение минимального срока. С 2020 года этот период составляет три года.

Если объект находился в собственности меньше установленного периода, то продать квартиру по переуступке без налоговых вычетов не получится. После заключения договора продавец должен подать налоговую декларацию и внести в государственную казну 13% от полученной прибыли.

Преимущества переуступки для продавца и покупателя

Купить квартиру по переуступке прав решается не каждый. Этот вид приобретения недвижимости имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Преимущества юридической процедуры цессии наглядно представлены в таблице.

Плюсы для продавца

Плюсы для покупателя

• Возможность выгодной инвестиции.

• Низкая стоимость квартиры.

• Возможность быстро получить крупную сумму денег.

• Возможность приобретения жилья, которое подходит по всем параметрам.

• Возможность избавиться от неподходящего жилья.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Оформить правильно переуступку квартиры не так сложно, как кажется на первый взгляд. Но у этой сделки есть нюансы, знание которых поможет обезопасить стороны договора и сэкономить денежные средства.

Риски для покупателя

Процедура по оформлению цессии усложняется для покупателя такими факторами:

• Предметом сделки выступает квартира, которая приобреталась в ипотеку;
• Владельцем имущества является несовершеннолетний;
• Часть средств за недвижимость выплачивалась из материнского капитала.

К тому же покупатель может стать владельцем квартиры в МКД, строительство которого растянется на долгие годы.

Подводные камни для продавца

Вместе с доходом от выгодной реализации недвижимости продавец часто получает головную боль в виде бюрократических проволочек. На практике довольно часто при оформлении переуступки квартиры компания-застройщик не дает согласие на сделку. Его отказ приходится оспаривать в суде.

Во сколько обойдется переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии складываются из госпошлины и налога от суммы выручки. В пользу государства отходит 13 % от разницы между ценой, внесенной покупателем по договору долевого участия и суммой, полученной от реализации квартиры по переуступке. Если это первая квартира, которую покупает покупатель, государством предусмотрен возврат налогового вычета.

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

• Любой дольщик может переуступить свои права требования на недвижимость по ДДУ;
• Поиск покупателя без привлечения риэлторов;
• Воспользоваться услугами юриста при оформлении цессии;
• Если покупатель использует кредитные средства, проверять договор нужно после правок банка;
• После регистрации документов в Росреестре необходимо уведомить о процедуре застройщика;
• Выждать минимальный срок владения.

Часто задаваемые вопросы

Это юридическая сделка по передаче имущественного права от одного лица другому.

Если дольщик приобрел недвижимость менее трех лет назад, то после оформления переуступки он обязан будет внести в казну 13% от суммы сделки.

Цессия — это не стандартный договор купли-продажи. Это передача именно права требования на имущество, которое возникло после заключения ДДУ

Найти покупателя, уведомить застройщика, собрать документы, оформить договор, зарегистрировать в росреестре.

Да, плюсы и минусы есть для каждого участника процедуры. Покупатель может не дождаться сдачи дома, продавец рискует остаться в минусе.

Продажа квартиры в новостройке по переуступке является довольно распространенным форматом, собственно, до 25% от всех квартир на первичном рынке продаются именно таким образом. За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки . Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке , и какой порядок проведения таких сделок.

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Многим известно, что квартиру в новостройке можно купить не только в отделе продаж девелопера. Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте.

Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований. Но тут есть свои нюансы.

Наличка рулит

Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает. В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры на стадии котлована бывает выгоднее всего. Фото: Мир квартир

Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.

Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.

В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков. Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.

И рыбку съесть, и скидку получить

Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что программа «Господдержка 2020» направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.

На переуступку у физлиц льготную ипотеку не дадут. Фото: Мир квартир

Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик. Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.

И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.

Если вы продавец

Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.

• Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
• Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
• И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.

В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд. Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.

Покупка новостройки по договору уступки права требования стала популярна после введения в действие федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом. … Тщательный подход к проверке позволит не купить квартиру в долгострое. Покупка переуступки имеет много нюансов, которые необходимо учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос. Профили автора.

Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

Продажа квартиры по переуступке в новостройках Москвы и всей России вызывает немало вопросов. Такие сделки сопровождаются рядом особенностей, о которых мало кто знает. Пошаговая инструкция по продаже квартир в новостройках поможет разобраться со всеми нюансами заключения договоров.

Причины продажи квартир на первичном рынке

Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

• решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
• личная выгода (с целью наживы);
• необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Риски

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Риски продавца

Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем.

Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Москвы или другого города будет отдано обратно продавцу.

То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

Риски для покупателя

Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию.

Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

• банкротство застройщика;
• риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
• мошенничество со стороны застройщика;
• вероятность долгостроя.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Продажа квартиры в новостройке без налога

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое».

В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.

В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере 13% от суммы, прописанной в договоре.

Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов.

Выглядят указания следующим образом:

1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
2. Подождать указанный ранее срок.
3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из лицевого счета, справки о составе семьи.
4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
7. Произвести расчет по договору.
8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Порядок действия при продаже по договору переуступки

Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции.

Она имеет приблизительно следующий вид:

1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
3. Найти покупателей.
4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
6. Подписать соглашение по переуступке прав.
7. Осуществить расчет.
8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.

Получение соглашение застройщика

Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.

Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре.

После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.

Подготовка пакета документа и заключение договора

А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи. Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи жилья.

В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

• соглашение о долевом участии в строительстве;
• договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
• разрешение застройщика на процедуру;
• платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
• квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке.

Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика.

Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.

Регистрация в Росреестре

Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья.

1. Подготовить перечисленные ранее документы.
2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
3. Оплатить госпошлину.
4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.

Расчеты по сделке

Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре.

Проводить расчет можно:

• под расписку;
• через банковскую ячейку;
• посредством аккредитива.

Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета.

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке.

Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).

Заключение и советы

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

Переуступка квартиры в новостройке : основные моменты, нюансы | ГК ПРОК. ← Вернуться назад. 17.05.2021 Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. … Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке , поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства. Минусы для продавца: Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля- продажа .

Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки. Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке, и какой порядок проведения таких сделок.

На первый взгляд, процедура может показаться сложной, так как это, фактически, трехсторонняя сделка, в которой, помимо продавца и покупателя, принимает участие застройщик (кроме того, сторон может быть и больше – например, если используется банковский кредит). Однако переуступка требует намного меньшего количества усилий для проверки юридической чистоты сделки, чем в случае с классическим договором купли-продажи.

Что такое переуступка

Важно понимать, что дольщик не может продавать недвижимость в обычном порядке, поскольку не располагает свидетельством о праве на собственность, да и самой собственности, фактически, еще нет. Этот формат продажи доступен дольщикам (инвесторам строительства), которые желают вернуть средства, вложенные в недвижимость. Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира (так как на момент покупки ее может еще не существовать), а права требования на ее, и эти права являются основанием для передачи квартиры от застройщика будущему собственнику, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Переуступка проводится значительно быстрее и требует меньшего количества документов, чем договор купли-продажи. Кроме того, не требуется прилагать усилия для проверки истории квартиры (факты смены владельцев) – покупатель будет первым обладателем права на собственность.

Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя. Речь идет о ДДУ — согласно этому документу потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу , а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

• ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
• Ст. 388 уточняет условия переуступки;
• Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
• Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Встречается и другой термин, обозначающий переуступку — «цессия». Сделка цессией является именно передачей прав владения одного физического или юридического лица другому. Это значит, что последующий договор заключается между дольщиком и желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Юридически сделка является законной, однако она вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдаться законодательные требования.

Преимущество переуступки: в чем выгода?

Для продавца переуступка позволяет вернуть деньги, если по каким-то причинам он более не способен выплачивать ипотеку, продавец имеет возможность сразу же погасить кредит. Основной причиной, по которой квартиры, продающиеся по переуступке, пользуются большой популярностью, является их сниженная стоимость (относительно среднерыночной). Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости. Эта особенность, привлекает покупателя, позволяя быстро конвертировать квадратные метры в деньги.

До обретения прав собственности и переезда для проживания нужно ждать определенный период, от нескольких месяцев до года-двух (в зависимости от состояния готовности здания). После окончания строительства здание будет проверяться контролирующими органами, которые проверят соответствие выполненных работ современным требованиям законодательства, включая эксплуатационные, строительные и прочие.

Иногда недвижимость уже можно осмотреть, оценить планировку, расположение здания и инфраструктуру, которая находится поблизости, понять, какие удобства предусматривает придомовая территория (детские площадки, парковочные места и т.д.).

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки — без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Важные моменты: что нельзя упускать из виду

Согласно законодательству, продавец обязан предоставить покупателю требующиеся сведения . Документацию, касающуюся законности деятельности застройщика, можно найти на сайте строящегося ЖК или здания в соответствующем разделе.

Кстати, если застройщик не представляет упомянутые документы в открытом доступе, это само по себе считается поводом для его привлечения к ответственности. В отдельных случаях подобное несоответствие законодательным требованиям даже расценивается как мошенничество.

Если покупатель предполагает взять кредит у финансовой организации, чтобы выкупить право требования, процесс заключения договора будет несколько сложнее – объект недвижимости будет проверять банк.

Если в договоре явно не прописано, что дольщик имеет право на переуступку, заключение сделки будет считаться мошенничеством (со стороны продавца).

При наличии ипотечного или кредитного долга дольщик обязан либо выплатить его, либо обсудить этот момент с потенциальным покупателем. Например, ипотека может быть переоформлена на покупателя. Продавцу в этом случае необходимо иметь письменное подтверждение от финансовой организации, о том, что она не против смены владельца прав.

Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки

Основным документом, который обеспечивает переуступку, является договор о долевом участии — по факту, исходное соглашение дольщика с застройщиком переоформляется с указанием нового участника сделки. Сам договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

• данные обо всех участниках сделки;
• стоимость недвижимости;
• порядок расчетов;
• согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства);
• согласие застройщика на заключение сделки;
• полная информация относительно объекта сделки;
• сведения о ДДУ (прилагается копия).

Перед любыми действиями, связанными с переуступкой, весьма желательно уведомить застройщика о желании переоформить договор на другое лицо. Для этого используется такой документ, как «Уведомление об уступке права собственности».

Хотя действующее законодательство не обязует стороны уведомлять застройщика, это очень желательно сделать, чтобы каждое заинтересованное лицо было в юридической безопасности и в будущем не возникло никаких недоразумений. Уведомление позволяет укрепить позицию продавца, если возникнет необходимость обращаться в суд.

Выплата налога

Если стороны сделки не получают никакой выгоды, то есть сумма, которую платит новый владелец, равна расходам дольщика, и налог (НДФЛ) не уплачивается. Если же сумма больше изначальной, то государство получает свой процент согласно НК РФ.

Налогом облагается только сумма выгоды. Например, если дольщик заплатил за право на недвижимость 2 млн., а получит от нового владельца 3 млн. руб., налог будет считаться по разнице в стоимости — одному миллиону рублей. Соответственно, продавцу нужно будет перечислить в бюджет 130 тыс. рублей, однако сумму налога можно несколько уменьшить путем имущественного налогового вычета.

В свою очередь, налог с продажи недвижимости сторон сделки никак не касается, поскольку фактически речь не идет о недвижимости. Квартиры получат статус таковой только после постановки на кадастровый учет, а произойдет это только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Заключение

В заключение хочется обратить внимание на то, что продавцу, который оформил ипотеку, желательно знать, сможет ли он продать недвижимость по переуступке еще на этапе получения кредита (учесть этот вопрос в договоре с банком и застройщиком). Это позволит ему достаточно легко выйти из ситуации, если он не сможет выполнять свои обязательства перед банком, перестраховаться от неприятных последствий. Для оформления документов желательно привлечь профессионального юриста, который вовремя укажет на «подводные камни», которые могут иметь место в текстах договоров.

Переуступка – тип сделки, который пользуется спросом при желании приобрести недорого квартиру в новостройке . Если вы решились на покупку жилья по переуступке , то важно правильно учесть все нюансы, минимизировать имеющиеся для покупателя подводные камни процедуры. С помощью данного вида продажи можно купить объект недвижимости не только у строительной-компании, но и у юридических или частных лиц. Зачем пользоваться переуступкой и в чем ее суть. Переуступка – это сделка по продаже недвижимости, которую купили в строящемся доме и перепродали до момента оформления объекта в собственность. В результате сделки передаются также права и обязанности от одной стороне к другой.