Ситуация: есть объект незавершенного строительства, жилой 16 этажный дом, построено 10 этажей, допустим с момента получения разрешения на строительство прошло 7 лет, а с момента консервации (ну или просто бросили стройку, как это чаще бывает) прошло 5 лет.
Ниже набросал план работы, интересно что не учел, т.к. план предварительный «на скорую руку», и сразу же возникли вопросы.
Основная цель: правильно достроить.
Задачи (вопросы):
1. Провести анализ проектной документации (состав соответствие)
2. Провести анализ рабочей документации (состав соответствие)
3. Провести анализ исполнительной документации (состав соответствие)
4. Провести анализ журнала авторского надзора
5. Выполнить техническое обследование
6. Выполнить инженерно-геологические изыскания
6.1 А точно ли нужно?
6.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
7. Выполнить инженерно-геодезические изыскания
7.1 А точно ли нужно?
Танки на хранении.
7.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
8. Что делать с техническими условиями, скорее всего они просрочены? Получать заново? Или можно продлить? (думаю, если они изменяться, то лучше сначала получить их и только потом заказывать изыскания и съемку, чтобы за досъем потом не платить)
9. Требуется ли заново проходить экспертизу? Если да, то в каком объеме (какие разделы)?
10. Разрешение на строительство получать по новой?
11. Если объект связан с «программой обманутых дольщиков» есть ли какие-то особенности (поблажки, особые процедуры и т.д.)?
п.с. пока все, но думаю, что вопросы будут расти как снежный ком, думаю многим тема будет интересна, т.к. она актуальна.
Особенно прошу отписаться действующих ГИПов и их помощников, т.к. интересуют не только технические вопросы, но и бумажная волокита. Как это делали Вы или поделитесь опытом Ваших коллег.
Возможно, в данном случае, будет удобно провести это дело как реконструкцию объекта незавершенного строительством.
Тогда первые 7 пунктов можно будет решить в рамках обследования, эспертиза будет, разрешение на строительство нужно получать заново.
;1034494]1. Провести анализ проектной документации (состав соответствие)
2. Провести анализ рабочей документации (состав соответствие)
3. Провести анализ исполнительной документации (состав соответствие)
4. Провести анализ журнала авторского надзора
5. Выполнить техническое обследование
;1034494]6. Выполнить инженерно-геологические изыскания
6.1 А точно ли нужно?
6.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
Достаточно будет актуализировать старые. В каждом случае индивидуально, геологи должны знать.
;1034494]7. Выполнить инженерно-геодезические изыскания
7.1 А точно ли нужно?
7.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
Опять же — актуализировать. Но в отличие от геологии — считай выполнить заново (мог измениться рельеф, пройти новые сети по площадке и т.д.)
ВОССТАНОВЛЕНИЕ и УЛУЧШЕНИЕ ГАЗ 66 после консервации
;1034494]8. Что делать с техническими условиями, скорее всего они просрочены? Получать заново? Или можно продлить? (думаю, если они изменяться, то лучше сначала получить их и только потом заказывать изыскания и съемку, чтобы за досъем потом не платить)
Если сети выполнены и приняты, то обычно достаточно справок снабжающих организаций о выполнении ТУ. Если нет — продлеватьть или получать новые.
Судя по прошедшему времени, скорей всего Вам не удастся завершить строительство по старому проекту и придется по сути разрабатывать новый проект — завершения строительства объекта незавершенного строительством. И этот новый проект сдавать в экспертизу в полном объеме.
;1034494]11. Если объект связан с «программой обманутых дольщиков» есть ли какие-то особенности (поблажки, особые процедуры и т.д.)?
Источник: forum.dwg.ru
Продолжение строительства после консервации
В каком случае проводится обследование зданий и сооружений, какой срок допустим без обследования для продолжения строительства, если была приостановка строительства?
Предписания нет, объект не законсервирован, просто закончилось финансирование и учредитель продал недострой, строительство остановилось больше, чем на полгода, требуется ли обследование и есть ли нормативные документы регламентирующие сроки, на которые можно останавливать строительство без обследования и консервации?
Для продолжения строительства , строительство которого остановилось больше, чем на полгода обследование необходимо.
1. «При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.» (п.4.ст.52 Градкодекс РФ)
2. 4.2 Необходимость в проведении обследовательских работ, их объем, состав и характер зависят от поставленных конкретных задач. Основанием для обследования могут быть следующие причины:
…- возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;»
п.4.2. от 21.08.2003 СП 13-102-2003 «ПРАВИЛА ОБСЛЕДОВАНИЯ НЕСУЩИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ»
3. 12. «В случае возобновления строительства (реконструкции) на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:
а) техническое обследование объекта, по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;»
П.12 ПП РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 «Правила проведения консервации объекта капитального строительства»
Детальное (инструментальное) обследование оснований и фундаментов в зависимости от поставленных задач, наличия и полноты проектно-технической документации, характера и степени дефектов и повреждений может быть сплошным (полным) или выборочным.
Сплошное обследование проводят, если:
..- возобновляется строительство, прерванное на срок более трех лет без мероприятий по консервации;
П. 5.2.18 ГОСТ 31937-2011 «Правила обследования и мониторинга технического состояния»
Источник: www.normacs.info
Статья 752. Последствия консервации строительства
Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
- Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ
- Статья 753. Сдача и приемка работ
Комментарий к ст. 752 ГК РФ
1. Под консервацией объекта строительства понимаются выполнение работ и осуществление иных мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объекта, которые вызваны временным приостановлением строительства. Причинами приостановления строительства могут быть самые различные обстоятельства, включая нехватку средств для продолжения работ, стихийные явления, запрет на продолжение строительства и т.п. Коммент. ст. определяет правовые последствия лишь на случай, когда строительство объекта приостанавливается по независящим от сторон причинам. Однако, поскольку закон не содержит специальных правил для иных случаев, закрепленные ею положения с известными оговорками могут применяться и тогда, когда строительные работы оказываются незавершенными по причинам, зависящим от самих сторон.
2. Решение о консервации строящегося объекта принимается заказчиком, который оформляет это специальным актом (приказом, распоряжением) и уведомляет об этом подрядчика. На основании принятого решения разрабатывается техническая документация, необходимая для консервации, составляется смета на проведение соответствующих работ и проводится инвентаризация недостроенного объекта строительства.
По смыслу коммент. ст. подрядчик не может отказаться от проведения работ по консервации строительства. Однако поскольку расходы на консервацию объекта не включают в сметную стоимость строительства, они подлежат оплате заказчиком и выполняются на основе дополнительного соглашения к договору подряда. В этом дополнительном соглашении указываются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта, оборудования и оставшихся материалов. Кроме того, в нем определяются размер и сроки возмещения подрядчику расходов, вызванных необходимостью прекращения работ с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
После сдачи законсервированного объекта заказчику, которая оформляется специальным актом, все расходы по содержанию недостроенного объекта (расходы на отопление, охрану, освещение и т.п.) несет заказчик.
3. Если строительные работы на объекте приостановлены по причинам, зависящим от заказчика (инвестора), подрядчик вправе на основании ст. 717 ГК требовать, чтобы ему были возмещены убытки, причиненные прекращением работ, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за работу.
4. В законе не решен вопрос о судьбе договора строительного подряда в связи с консервацией объекта. По-видимому, он должен решаться по соглашению сторон, которые могут как прекратить его, так и договориться о временном приостановлении его действия. Если по этому поводу возникает спор, он решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела, в частности в зависимости от продолжительности приостановления строительства, причин консервации объекта, имеющихся обязательств сторон перед третьими лицами и т.п.
Судебная практика по статье 752 ГК РФ
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что заказчик отказался от исполнения договора по причине ненадлежащего исполнения подрядчиком условий договора, работы подрядчиком выполнялись при неблагоприятных погодных условиях и без принятия мер по обеспечению сохранности результата работ, подрядчик уклонился от устранения недостатков работ, в связи с чем истцом понесены расходы, и, руководствуясь статьями 15, 401, 404, 702, 723, 740, 752 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили требование истца о взыскании убытков.
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив факт выполнения подрядчиком предъявленных к оплате работ, отсутствие доказательств направления генподрядчиком мотивированного отказа от их приемки, руководствуясь статьями 10, 720, 740, 752, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
Оценив представленные в дело доказательства и отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 15, 309, 310, 702, 752 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
При названных обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 421, 702, 708, 711, 717, 720, 740, 743, 746, 752, 753, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что работы не были выполнены в полном объеме вследствие приостановления выполнения работ генподрядчиком и одностороннего его отказа от договора, приняв во внимание пункты 5.8.2 и 13.1 договора, частично произведенную оплату работ, недоказанность образования на стороне подрядчика неосновательного обогащения, суды удовлетворили первоначальный иск и отказали во встречном иске.
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили факт выполнения подрядчиком работ на сумму перечисленного аванса, просрочку выполнения работ по вине заказчика и, руководствуясь статьями 309, 431, 702, 708, 711, 752, 1102, 1107 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
При названных обстоятельствах, руководствуясь статьями 431, 702, 706, 708, 720, 721, 748, 752, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», суды пришли к выводу о недоказанности наличия у подрядчика неисполненного денежного обязательства и отказали в иске.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды, исследовав обстоятельства исполнения сторонами договора подряда от 14.09.2017 N 149/17, оценив представленные в дело документы в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса, руководствовались статьями 702 — 729, 740 — 752, 1102 — 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что факт наличия неосновательного обогащения ответчика за счет истца материалами дела не подтвержден. Ревизия оценки обстоятельств спора и представленных доказательств не составляет оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ с учетом условий договора о платежах и порядке расчетов, суды руководствовались статьями 450, 450.1, 453, 702, 708, 711, 715, 740, 746, 752, 753, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и, удовлетворяя иск, исходили из недоказанности полноценного встречного предоставления ответчиком (подрядчик) на сумму перечисленных истцом (заказчик) денежных средств и отсутствия совокупности условий для выплаты подрядчику гарантийного удержания.
Источник: gkrfkod.ru