Проект межевания земельных участков для строительства

Если в квартале утвержден проект межевания, то границы всех образуемых земельных участков должны быть строго по проекту межевания.

Кроме того, без утвержденного проекта межевания нельзя получить без торгов в аренду или собственность смежный земельный участок. Наконец, на территории, для которой утвержден проект межевания, разделить или объединить земельный участок, арендуемый у города, можно только в границах, утвержденных проектом межевания.

При постановке земельного участка на кадастровый учет проект межевания территории используется как документ-основание. По сведениям из проекта межевания кадастровый инженер готовит межевой план земельного участка. А на основании межевого плана Росреестр ставит земельный участок на кадастровый учет.

Чтобы не путаться в терминах, объясним, чем отличается проект межевания территории от межевого плана.

Проект межевания территории готовят на территорию квартала. Делают это проектные институты. До утверждения проект межевания проходит согласование с органами власти и публичные слушания. Утверждает проекты межевания в Москве Департамент городского имущества (ДГИ).

ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ — основные этапы и сроки // Наталья Агафонова

Межевой план — документ, в котором описывается отдельный участок для постановки на кадастровый учет. В нем содержатся координаты границы и площадь участка. Межевой план готовит кадастровый инженер. Проверяет межевой план Росреестр.

То есть проект межевания — «стратегический» документ, содержащий сведения на весь квартал, а межевой план — «тактический» документ, для постановки на кадастровый учет конкретного земельного участка.

Чтобы проверить, утвержден ли проект межевания территории квартала, в котором расположен интересующий вас участок, нужно открыть карту на сайте Москомархитектуры, найти на ней ваш участок или дом и включить слой «проекты межевания территорий». Если проект межевания есть в базе данных Москомархитектуры, появится розовая граница. Щелкните мышью внутрь нее. Появятся сведения об утвержденном проекте межевания.

Иногда проект межевания может быть в составе другого документа — проекта планировки территории. Поэтому, если на карте нет сведений о проекте межевания, включите слой «проекты планировки территории», и проверьте, не утвержден ли на вашей территории проект планировки.

Если проекта планировки на карте тоже нет, еще не значит, что проект межевания не утвержден. Следующий шаг — обратиться в Департамент городского имущества. Туда нельзя просто так попасть, поэтому нужно будет отправить им обращение. Сделать это можно через сайт правительства Москвы или лично в службе одного окна ДГИ.

Обращения должно быть примерно такое: «Прошу сообщить, утвержден ли проект межевания территории для квартала, в котором находится многоквартирный дом (или нежилое здание) по адресу: ….». Через 30 дней ДГИ ответит на обращение.

Проект межевания территории

Следующий шаг — получить проект межевания территории на руки.

Москомархитектура выдаст проект межевания только если он есть в ее базе данных, то есть отображается на карте, речь о которой шла выше. Обращаться нужно по государственной услуге «Предоставление сведений из ИАИС ОГД». Заявления принимают только в электронном виде. Стоимость услуги — 1100 рублей. Срок — 5 рабочих дней.

Плюсы при обращении через Москомархитектуру : обратиться может любое лицо, не обязательно собственник здания, помещения или квартиры. Срок оказания — всего 5 дней. Основной минус — в базе Москомархитектуры может быть устаревший проект межевания, либо может не быть его вовсе.

ДГИ выдает проект межевания по государственной услуге «Выдача копий правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов». Заявления от физических лиц принимают как через портал mos.ru, так и в бумажном виде в службах одного окна ДГИ. От юридических лиц — только в электронном виде. В заявлении в поле «объект» выбирайте «земельный участок», в поле «вид документа» — «распоряжение».

ДГИ предоставляет копию проекта межевания только правообладателям зданий, помещений или квартир. Поэтому к заявлению нужно обязательно приложить документ, подтверждающий право собственности: свидетельство или выписку из ЕГРН.

ДГИ оказывает услугу бесплатно. Срок — 9 рабочих дней.

В ней вы увидите, какой земельный участок предусмотрен под вашим многоквартирным домом или нежилым зданием. Если границы этого участка вас устраивают, заключайте договор с кадастровым инженером для постановки участка на кадастровый учет.

Если границы участка вас не устраивают, нужно корректировать проект межевания территории. Для этого нужно получить распоряжение ДГИ на корректировку проекта межевания, найти проектную организацию, которая разработает корректировки, затем согласовать ее с органами государственной власти, провести публичные слушания и утвердить корректировку в ДГИ. Это займет не меньше полугода и будет стоит не меньше миллиона рублей. Поэтому, к сожалению, в нашей практике самый частый путь, который выбирают те, кого не устраивают границы в проекте межевания — ничего пока не делать.

Можем помочь вам с образованием земельного участка, или с приведением существующего участка к границам, установленным проектом межевания территории. Подробнее об услуге.

Источник: corconsult.ru

Подготовка и согласование проекта межевания земельных участков

Проект межевания земельных участков представляет собой документ, содержащий данные относительно одного или нескольких наделов, которые предназначены для подготовки составления межевого плана в ходе установления границ.

Проектом межевания определяется точное расположение каждого отдельного надела, их основные характеристики и изображение конфигурации участка.

После составления такой документ утверждается лицами, непосредственно имеющими отношение к устанавливаемым границам, и оформляется межевой план, на основании которого заявитель имеет возможность зарегистрировать право собственности или оформить гражданско-правовую сделку.

Подготовка

Подготовка проекта межевания земельного участка заключается в выполнении следующих действий:

• Определение основания для процедуры межевания и наличия полномочий для оформления заявления (право собственности, пользования, наследования и т.д.);
• Обращение в государственную или коммерческую организацию с заявлением о составлении проекта для одного надела или нескольких;
• Предоставление всей документации относительно земельных наделов, границы которых подлежат установлению и утверждению;
• Проведение инженером, выполняющим работы, сбора и последующего анализа документов и необходимых расчетов, на основании которых устанавливаются предварительные границы поворотных точек каждого участка. При проведении между ними линий образуются контуры, служащие границами наделов;
• Формирование графической и технической части документа;
• Извещение заинтересованных лиц о проведении межевания территории или одного участка;
• Выезд на месторасположение участка и согласование установленных границ;
• При необходимости внесение поправок в составленный документ;
• Утверждение подготовленного документа.

Требования к разработке документа в соответствии с приказом №388

В соответствии с приказом Минэкономразвития №388 с текущими дополнениями, разработка проекта должна осуществляться с учетом следующих требований:

• Оформление осуществляется на бумажном носителе как минимум в двух экземплярах. Если заказчик изъявляет желание, предоставление выполняется также и в электронной форме;
• Проставление печати инженера на титульном листе проекта;
• Оформление осуществляется посредством средств компьютерной графики. При внесении данных от руки информация должна отображаться отчетливо, не допуская двоякого прочтения или толкования;
• Все имеющиеся исправления или дополнения заверяются подписью;
• Все числовые данные должны записываться исключительно арабскими цифрами;
• Все листы проекта межевого плана должны быть пронумерованы;
• Составление проекта должно осуществляться исключительно на основании или кадастровой выписки о наделе или плана территории, где расположен участок;
• Все возражения, которые имели место относительно составленного проекта, должны в обязательном порядке быть включены в состав межевого плана;
• При отсутствии возражений относительно установленных границ в оформляемое заключение по составленному проекту кадастровым инженером включается такой факт.

Кто делает технический проект?

Документом, в соответствии с которым осуществляется проведение работ кадастрового характера, является технический проект межевания.

В таком документе специалист указывает кроме непосредственных обоснований необходимости проведения работ еще и сметную стоимость осуществления межевания, требуемые действия, которые в общем потребуется делать, материалы, которые будут для этого необходимы, а также сроки (с учетом особенностей конкретного участка или нескольких наделов), в какие границы будут установлены и утверждены.

Составлением технического проекта межевания могут заниматься следующие организации:

• Отдел межевания БТИ – государственная организация, имеющая в своем штате специалистов с соответствующей степенью квалификации. Обращение осуществляется на общих основаниях, при этом стоимость работ установлена федеральным и региональным законодательством и заключается во внесении определенного размера государственных пошлин;
• Геодезические организации. В штат таких компаний также входят инженеры, уполномоченные на проведение работ как по непосредственному межеванию территорий, так и по составлению технических планов.

Любой кадастровый инженер должен в обязательном порядке иметь квалификационный аттестат, наличие которого можно проверить на официальном сайте Росреестра.

При заказе такого рода услуг лицу без наличия такого аттестата (даже если он присутствовал, но был отозван) не даст возможности получить межевой план, имеющий юридическую силу.

Состав и особенности

Составляемый проект состоит их двух основных частей – текстовой и графической.

Текстовая часть в свою очередь состоит из таких отдельных элементов:

• Пояснительная записка к графической части;
• Основные данные относительно территории, на которой будут установлены границы земельного участка (или нескольких наделов);
• Характеристика тех участков, которые будут образованы посредством проведения процедуры межевания;
• Данные о том участке, за счет которого образуется надел, подлежащий межеванию (если такой факт имеет место);
• Прочие сведения, необходимые в каждом конкретном случае и имеющие значение при установлении межей.

Графическая часть содержит в себе чертеж участка, полностью повторяющий конфигурацию установленных поворотных точек и проведенной между ними контурной линии, которая определяет собой границу участка.

Согласование

После того, как проект составлен, чтобы его окончательно утвердить, необходимо соблюсти обязательную процедуру – согласование границ всеми лицами или организациями, чьи права или собственность могут быть затронуты в ходе неверно установленных межей.

Рассылка извещений о необходимости согласования

Если установление границ будет относиться к наделу, находящемуся в долевой собственности, то каждому собственнику или пользователю такой отдельной части направляется извещение о месте проведения общего собрания или же осуществляется публикация в средствах массовой информации.

Публикация допускается также в тех ситуациях, когда количество заинтересованных лиц достаточно велико.

Извещение в общем содержит в себе следующие данные:

• Сведения о том, кто выступает непосредственным заказчиком выполнения работ;
• Данные об инженере, который выполнил проект межевания и контактные данные, указывающие, каким образом можно с ним связаться;
• Номер и адрес участка (или нескольких участков), которые подлежат межеванию или будут являться основой для образования нескольких отдельных наделов;
• Информация о том, каким образом можно ознакомиться с составленным проектом;
• Адрес, по которому можно отдельно отправить дополнения или изменения к составленному проекту.

В случае, если межевание будет осуществляться только относительно одного участка, то извещения пересылаются всем собственникам смежных наделов, при этом воспользоваться можно следующими способами отправки:

• Посредством личного вручения извещения каждому из соседей под расписку;
• Заказным письмом;
• Электронной почтой;
• Уведомлением в СМИ, в том случае, если установить местонахождение владельца смежного участка не представляется возможным.

В любом случае уведомления рассылаются в определенный срок – не позднее, чем за 30 дней до момента проведения процедуры согласования.

Ознакомление с документацией

Процесс ознакомления с проектом осуществляется на общем собрании, которое проводит инженер, непосредственно составивший документ.

В процессе такого собрания озвучивается то, каким образом будет проходить граница и при необходимости разъясняются те моменты, которые не понятны кому-либо из присутствующих на собрании.

Любой из присутствующих имеет право выразить свое несогласие с определенными границами и не ставить свою подпись в знак согласия с проведенной процедурой межевания.

Оформление возражений

При наличии возражений относительно любых параметров участка и проходящих границ, что будут исходить как от самого заявителя, так и прочих лиц, которые должны согласовывать план, такой факт должен быть зафиксирован инженером.

При оформлении возражения отражается его суть, лицо, какое выразило несогласие, также к проекту обязательно прикладываются документы, на основании которых имеется право согласовывать границы и возражать относительно установленных меж.

Внесение изменений

В течение 30 дней с момента проведения собрания все подаваемые возражения и замечания, если они имеют под собой основания, могут учитываться и в проект плана вносятся поправки.

Непосредственно после окончательного формирования проекта для того, чтобы межевой план имел юридическую силу, его необходимо передать на утверждение.

Утверждение

Непосредственным заказчиком плана или лицами, которые владеют наделом на правах долевой собственности, межевой план обязательно утверждается перед тем, как он может быть использован для получения права собственности или в качестве основания для продажи надела, дарения, предоставления в аренду или других гражданско-правовых договоров.

Кто утверждает?

Утверждение составленного документа может выполняться следующими лицами:

• Непосредственно собственником надела, который выступал в роли заказчика проведения межевания;
• Общим собранием лиц, которые находятся в долевой собственности.

В том случае, если утверждение будет осуществляться одним собственником единолично, то он просто ставит свою подпись в знак согласия с оформленным планом, если же собственников несколько (при долевом участии), то в такой ситуации утверждение проекта фиксируется посредством составления протокола утверждения.

Содержание протокола

В случае утверждения проекта долевыми собственниками кадастровый инженер должен оформить отдельный протокол, который впоследствии прикладывается к составленному межевому плану.

Такой документ содержит в себе следующие данные:

• Указание ФИО лиц, каждое из которых имеет определенную долю от земельного надела;
• Подписи тех, кто полностью согласен с составленным межевым планом;
• Данные о том, что перечень собственников был отдельно утвержден;
• Сведения о том, какие именно доли будут принадлежать участникам собрания.

Отличие от плана границ территории

Кроме проекта межевания инженер в процессе своей деятельности может также составлять и несколько другой документ – проект границ участка.

Несмотря на то, что они очень тесно связаны друг с другом, все же в составе и назначении плана границ имеются некоторые отличия:

• План границ отражает данные исключительно о границах, а не о самом участке, который формируется посредством проходящей межи;
• Такой план может применяться в тех ситуациях, когда происходит разметка строительства на участке, а также определения величины отступа от красных линий.

Во всех остальных случаях применяется уже межевой план, который содержит больший перечень информации.

Заключение

Итак, проведение межевания – достаточно длительный процесс, который заключается в предварительной подготовке проекта межевания. К составлению такого документа допускаются исключительно кадастровые инженеры, имеющие аккредитацию и состоящие в едином реестре, за ведение которого отвечает контролирующий орган – Росреестр.

К формированию проекта предъявляются определенные требования, выполнение которых позволяет изготовить и утвердить готовый документ в более короткие сроки.

Источник: stroim-domik.org

Статья 43. Проект межевания территории

1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Комментарий к Ст. 43 Градостроительного кодекса РФ

1. Проекты межевания территорий представляют собой проектный документ, посредством которого происходит процесс реализации конкретных градостроительных мероприятий, при соблюдении интересов большого количества застройщиков и собственников. Проектное межевание осуществляется таким образом, чтобы реализация градостроительных мероприятий происходила с четкими выявленными и уточненными параметрами деятельности (величиной объектов различной степени крупности, степени дробности территории; объемом необходимых ресурсов для освоения (реконструкции); количеством собственников (арендаторов)). В проектах межевания процесс дифференциации крупного фрагмента территории на отдельные, относительно небольшие земельные участки, соизмеримые с имеющимися ресурсами, приобретает соответственно правовую основу.

Принципиальный смысл более мелкого (перспективного) деления территориальных элементов по сравнению с укрупненным (существующим) определяется тем, что планируемое деление территорий на отдельные земельные участки с градостроительной точки зрения осуществляется в направлении целесообразного и рационального освоения (использования) территории, а также тем, что отдельные земельные участки идентифицируются с конкретными пользователями.

Согласно статье 43 ГрК РФ межевание территории ограничивает стремление многих землевладельцев инициировать изменения в конфигурации земельных участков в ущерб государственным интересам и интересам муниципального образования (его текущего существования и развития). Одной из причин возникновения проблем точности выноса сформированных границ участков является необходимость раздела существующих земельных участков между их собственниками по выделенным в судебном порядке долям.

Выбор фрагментов территории муниципального образования, потенциально способных стать объектами межевания, не может осуществиться предварительно (заранее) по причине того, что существующие градостроительные ситуации многообразны. Следовательно, иметь в наличии заблаговременно множество различных вариантов участков с собранными сведениями относительно их существующего состояния и особенностей градостроительного освоения не представляется возможным.

Таким образом, для участков, различающихся величиной, протяженностью, конфигурацией, планировочными особенностями, в каждом отдельном случае необходимо выполнять индивидуальные проектные и предпроектные разработки. Это в значительной степени усложняет процедуру проектного межевания, и не способствует проведению межевание территории как массового явления. Как правило, для межевания выделяется ограниченное количество таких фрагментов территории, отличающихся проблемными градостроительными ситуациями. Наряду с этим, крайне сложно получить предварительно полную и точную информацию о том, к какой категории потенциально может быть отнесен фрагмент территории: он может быть классифицирован как жилой район, межмагистральная территория, микрорайон, квартал, набережная, территория промышленного предприятия. В связи с этим также сложно получить универсальную методическую схему разработки проекта межевания, в равной степени применимую к различным градостроительным ситуациям.

Межевание является действенным средством нормализации и упорядочения градостроительных и экономических процессов, которые могут возникнуть с течением времени на территории в результате возможного увеличения числа застройщиков. Фрагменты территории в процессе развития могут приобретать неоправданно сложную конфигурацию и создавать трудности в достижении целей рационального обустройства (пространственной организации) территорий, что в значительной степени снижает инвестиционную привлекательность территорий.

Благодаря межеванию урегулируются как существующие, так и возможные притязания собственников на смежные участки. Проблемная среда не способна служить источником привлечения и вложения инвестиционных ресурсов. Для того чтобы инициировать инвестиционную (градостроительную) активность, необходимо наличие гарантий защиты действий инвесторов.

Отвечая на подобные проблемные ситуации, межевание обозначает наиболее перспективные фрагменты территории и одновременно устанавливает взаимосвязь земельных участков в определенных границах (объектов пользования) и собственников, землепользователей и арендаторов (субъектов пользования). Без проекта межевания территории органы землеустройства не имеют правовых оснований для формирования земельных участков на местности, результат которого — ухудшение привлекательности территорий муниципальных образований. Межевание позволяет грамотно организовать территорию, являясь при этом прогнозным инструментом управления развитием ее отдельных частей, выявляя потенциально проблемные с точки зрения развития фрагменты (с течением времени подобная необходимость осознается, однако впоследствии на их преодоление требуется большее количество ресурсов и времени).

Проекты межевания разрабатываются в целях: эффективного использования застроенных и подлежащих застройке территорий и повышения уровня их благоустройства; обоснованного закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду физическим и юридическим лицам; регулирования землепользования и застройки на территории; полного и обоснованного налогообложения.

Проекты межевания могут разрабатываться для различающихся по степени и особенностям градостроительного освоения фрагментов территории, таких как застроенные и подлежащие застройке территории.

Проекты межевания могут разрабатываться по-разному: либо на основе проектов планировки территорий, либо в их составе. Проекты этого типа соответствуют различным объектам градостроительной деятельности. Для проектов межевания принято употреблять в отношении территории термин «планировочные единицы». Под планировочными единицами понимают устойчивые территориальные элементы планировочной структуры, характеризуемые высокой степенью связности процессов жизнедеятельности (микрорайон, городской квартал, парк, иной компактный массив территорий города), выделение которых имеет предметный характер и для которых разрабатываются проекты планировки территории, выявляющие красные линии застройки.

Кроме того, наличие проектов межевания необходимо при разработке землеустроительной документации для проведения процедуры установления границ земельных участков на местности и проведения кадастрового учета, а также при разработке (корректировке) градостроительной документации по планировке территории и в качестве основного материала для организации архитектурно-строительного проектирования.

3. Основными и обязательными элементами проектов межевания территорий являются границы земельных участков.

При разработке проектов межевания территорий соблюдаются следующие требования: границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним; границы существующих землепользований при разработке схем межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков. Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

При разработке схем межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в общей собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

4. В проектах межевания территории наряду с земельными участками и связанными ними правами собственников недвижимости выделяются части территории, обремененные правами третьих лиц (ограничения и сервитуты). Сервитут в самом общем случае рассматривается как право ограниченного пользования чужим (соседним) объектом недвижимости.

Необходимо различать публичные и частные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в интересах одного лица или группы лиц, а публичный сервитут в интересах неопределенного круга лиц (ст.23 ЗК РФ). При разработке проектов межевания установленные ранее публичные сервитуты уточняются. В соответствии с ними землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и беспрепятственный доступ на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В ряде случаев установление публичного сервитута может быть несовместимо с существующим характером градостроительного использования территории, или затруднено. Например необходимость установления публичного сервитута может существенно ограничить возможности использования земельного участка. В таких случаях действует предусмотренная п.7 ст.23 ЗК РФ процедура, позволяющая собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него земельного участка с возмещением органами государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, компенсацию понесенных им убытков в форме денежного возмещения (платы) за ограничения в пользовании участком. Если право на земельный участок, обремененный сервитутом, переходит к другому лицу, то установленный на участке сервитут сохраняется. По требованию собственника земельного участка действие сервитута может быть прекращено в том случае, если изменились основания, по которым он был установлен.

5. При разработке проекта межевания должны соблюдаться принципы, относящиеся к процедурным вопросам: соответствия и согласованности с документацией всех уровней: территориального планирования, градостроительного зонирования, а также с проектными решениями, обозначенными в проектах планировки; методической последовательности выполнения разработок.

В структуре проектов межевания выделяются текстовые и графические материалы, в состав которых в свою очередь входят следующие материалы: ситуационный план; оценка существующей градостроительной ситуации; основной чертеж; разбивочный чертеж (если это оговорено заданием); план проектных границ межевания земельного участка (если это оговорено заданием). Ситуационный план и оценка существующей градостроительной ситуации являются необходимыми видами работ, на основании которых разрабатывается основной чертеж.

В процессе сбора и анализа исходных данных используют следующие виды информационных данных: материалы инвентаризации, межевания земель и отводов земельных участков для строительства (по данным земельного кадастра); действующая градостроительная документация о планировании развития и зонировании территории в отношении к конкретным планировочным единицам, проектной документации; установленный правовой режим и разрешенное использование земельных участков; материалы регистрации прав на недвижимое имущество для выявления фактического использования территории (зданий и сооружений) и действующих прав; данные о функционировании объектов инженерного и технического обеспечения территории, используется для установления охранных зон инженерных коммуникаций, а также для определения границ земельных участков, занятых наземными инженерными сооружениями.

Данные натурных обследований выявляют фактические изменения статуса, ведомственной подчиненности, количественных характеристик (параметров) объектов планировочной единицы, изменения в жилищном фонде и другие необходимые показатели, не отраженные в документах, перечисленных ранее.

6. На основании результатов подготовительного этапа осуществляются разделение территории планировочной единицы на земельные участки территорий и отдельно размещаемых объектов. На этом этапе формулируются основные требования, предъявляемые к определению проектных границ межевания земельных участков: обеспечение рациональной планировочной организации территории, учитывающей доступ с каждого земельного участка на земли общего пользования, а также доступ к объектам инженерно-технической инфраструктуры; необходимость предотвращения появления нестандартных и неиспользуемых земельных участков (при этом земельные участки должны покрывать территорию планировочной единицы без разрывов и перекрытий); установление размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования, нормативов градостроительного проектирования и норм, действовавших на период застройки указанных территорий; выявление территорий, размеры которых не соответствуют предельным нормативам, установленным градостроительными и иными нормами, с учетом того, что такие территории выделяются (резервируются) для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту; установление нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий в соответствии с действующими федеральными, региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами, а также правилами землепользования и застройки; определение нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность собственникам жилых помещений многоквартирных домов; установление границ земельных участков объектов планировочной единицы по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, базисным линиям, границам отводов магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. С учетом перечисленных требований определяются проектные границы межевания участков. После вычисления площадей всех земельных участков объектов и территорий планировочной единицы подсчитывается общий баланс территории микрорайона (квартала), другого территориально-планировочного элемента.

Дополнительные графические и текстовые материалы проекта межевания выполняются в составе, определяемым заданием на проектирование для определения границ, размеров земельного участка объекта, группы объектов, а также определения границ действия публичных и частных сервитутов, других ограничений (обременений) пользования объектом недвижимости.

7. Особенности разработки проектов межевания территории зависят от специфики выделенного для межевания территориального объекта. Одним из наиболее характерных видов проектов межевания является межевание квартала и заключается в следующих операциях.

В пределах квартала (выбранной территории) выделяются основные проезды и проходы, которым целесообразно придать статус элементов улично-дорожной сети. Территории этих элементов не включаются в границы отдельных участков. Требуется решение вопроса о принятии их на баланс муниципального образования. Вместе с тем, выделяется сеть транспортных и пешеходных микрорайонных связей, которые не должны исчезнуть с появлением границ земельных участков. Если линии таких связей пройдут через территории выделенных участков, они защищаются соответствующим сервитутом.

На территории выделяются объекты микрорайонного благоустройства — детские площадки, которые обременяются публичным сервитутом, позволяющим пользоваться ими жителям соседних участков. Участки для отдельных строений и комплексов (детских садов, школ и др.) межуются в целом с учетом их фактического землепользования и имеющегося землеотвода. Границами для объектов, не имеющих пятна фактического землепользования или землеотвода, являются границы смежных участков, красные линии квартала, бордюрные камни выделенных полос проездов и проходов, а также линии границ, которые устанавливаются в ходе проектной разработки проекта межевания.

При установлении границ земельных участков на территории микрорайонов исходят из тех соображений, что в результате межевания территории должно быть достигнуто такое состояние, при котором жилые здания будут обеспечены теми территориальными элементами, без которых их нормальное функционирование не представляется возможным: земельным участком, составляющим пятно застройки здания (по отмостке); подъездами, подходами к наружному входу в здания, связывающими его с общественными транспортными коммуникациями, а также транспортные коммуникации, обеспечивающие пожарную безопасность; минимально необходимой придомовой территории, обеспечивающей своим наличием гарантированного свободного воздушного пространства, необходимого для освещения, инсоляции, аэрации жилых помещений; территорией, служащей для временного хранения автотранспорта жильцов дома и их гостей, а также для иных хозяйственных целей; благоустроенными рекреационными территориями для осуществления рекреационных задач для детей и взрослых, включая зеленые насаждения; инженерными коммуникациями, связывающими внутридомовые инженерные сети зданий и сооружений, расположенными на участке с соответствующими магистральными сетями.

В составе проекта межевания территории, при определении границ (размеров) земельных участков, индивидуальные границы устанавливаются для участков, на которые распространяется действие публичных и частных сервитутов, других ограничений.

Перечень требований, которым необходимо следовать на завершающем этапе выполнения проектных разработок определяется назначением проектов межевания. Назначение проектов во многом зависит от того, для какого территориального объекта разрабатывается документация. Возможные различия назначения документации отражаются в специфике графического и текстового сопровождения проекта межевания. Технические особенности составления материалов графической части проекта межевания зависят от того, к какому из следующих видов разработок они относятся: ситуационному плану; опорному плану; основному чертежу; разбивочному чертежу. Текстовая часть проекта обычно выполняется в форме пояснительной записки, в которой даются аргументированные разъяснения по графическим материалам, а также приложения, в которых брошюруются исходные материалы, результаты деловой переписки, возникших в процессе выполнения проекта исследований и вспомогательных расчетов.

Второй комментарий к статье 43 ГрК РФ

1. Разработка проектов межевания территории в соответствии с ч. 5 ст. 41 Кодекса является необязательной (в зависимости от задания на подготовку документации по планировке территории) составной частью подготовки документации по планировке территории, порядок подготовки которой определяется соответствующим Положением (см. Постановление Правительства РФ от 15 февраля 2011 г. N 77 «О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти»). При этом основанием проекта межевания территории согласно ч. 9 ст. 42 Кодекса обозначен проект планировки территории, в составе которого (или отдельно) в порядке ч. 3 комментируемой статьи осуществляется подготовка такого проекта.
Следует отметить, что общие правила межевания и установления границ земельных участков регламентированы нормами ЗК РФ, согласно ч. 5 ст. 11.4 которого проект межевания территории является основанием раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Иными словами, проект межевания территории обусловливает формирование земельного участка — основного объекта правоотношений в сфере земельного законодательства. Например, в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 16.2 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» решения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства об образовании земельных участков из земельных участков Фонда принимаются, при наличии утвержденного проекта межевания территории, в составе документации по планировке территории, в границах которой расположены земельные участки Фонда.
При разработке проекта межевания территорий в порядке СНиП 11-04-2003. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150) должны соблюдаться три общих требования:
— установление границ проектируемых земельных участков в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды и проходы к ним;
— запрет изменения границ существующих землепользований при разработке плана межевания, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд, в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;
— запрет межевания территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земель общего пользования.

2. Требованиями комментируемой статьи законодатель установил правовые основы подготовки и состава проектов межевания территорий, а именно:
— определение в ч. 1 настоящей статьи предмета подготовки проектов межевания территорий (застроенные и подлежащие застройке территории, расположенные в границах элементов планировочной структуры);
— обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи двух целей подготовки проектов межевания застроенных территорий, а также двух целей подготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий;
— регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи двух видов процедуры подготовки проектов межевания территорий (в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа);
— установление в нормах ч. 4 рассматриваемой статьи правил определения размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий;
— определение в ч. 5 настоящей статьи исчерпывающего перечня восьми категорий сведений в составе проекта межевания территории, включающего в себя чертежи межевания территории;
— обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи правила подготовки в порядке ст. 44 Кодекса градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и градостроительных планов застроенных земельных участков в составе проектов межевания территорий.

Источник: www.gradkod.ru

Проект межевания территории участка

Для того чтобы грамотно спроектировать и расположить объекты инфраструктуры на крупном участке земли необходима разработка проекта межевания территории.

Что такое проект межевания территории

Проект межевания территории — документ, который определяет границы всех участков внутри квартала. В нем содержатся границы и площадь участков, обоснование этих границ, назначение участков.

Согласно ст.43 Градостроительного кодекса РФ, проект межевания территории – это документ по планировке, который разрабатывается только в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий, в отношении которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию. В нем определены чёткие границы, площади участков, их назначение внутри большой территории.

Проект межевания территории — масштабный документ, который разрабатывается, опираясь на градостроительное законодательство, Земельный кодекс, постановления Правительства, СНиПы и иные нормативные акты, применение которых обусловлено наличием в границах территории объектов, являющихся предметом регулирования указанных актов.

Проект территории является одним из необходимых документов, в котором содержится точная информация с достоверными сведениями об определенной территории. Благодаря проекту межевания территории можно безошибочно определить наличие, площадь и месторасположение застроенных и незастроенных участков.

Так, выделение земельных наделов для строительства жилых и других объектов происходит, основываясь на разработанном проекте.

Источник: stroysnabgaz.ru