Проект строительства градостроительный план земельного участка

Документы для получения градостроительного плана земельного участка

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

На первом этапе необходимо подать заявление на выдачу градостроительного плана земельного участка. Его можно подать непосредственно в Комитет по архитектуре и градостроительства либо в электронном виде посредством портала государственных услуг.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Это тоже важно знать:
Как приватизировать землю под частным домом или гаражом, приватизация дачного домика в 2021 году

От вас потребуются определенные документы для градостроительного плана земельного участка, а именно паспорт и доверенность, если заявление подается представителем. Все остальные документы сотрудники Комитета получат сами в порядке межведомственного взаимодействия.

Что такое ГПЗУ в строительстве: расшифровка аббревиатуры

Аббревиатура ГПЗУ часто встречается в строительной сфере. Ее использование упрощает процесс применения термина в официальных документах. Расшифровывается как градостроительный план земельного участка. Цели создания и характеристика такого документа приведены в статье №57.3 ГрК России.

Градостроительный план земельного участка, что это такое и где его взять?

ГПЗУ требуется составлять при застройке надела, проведении восстановительных работ. Он содержит информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования объектов недвижимости.

Применяется для таких целей:

• уточнение границ участка;
• определение требований, которые нужны для подготовки нового проекта;
• получение разрешения на восстановление либо строительство сооружения, введения его в работу.

На основании градостроительного плана оформляется остальная документация. Частным лицам и компаниям полезно знать нюансы подготовки такой бумаги (условия и сроки выдачи, особенности получения).

ГПЗУ содержит:

• реквизиты документа;
• данные заявителя и составителя плана;
• адрес расположения строительного объекта;
• площадь надела;
• границы территории;
• возможность разделения участка;
• информацию о запрещении либо разрешении использования земли;
• технические возможности проведения линий коммуникации;
• требования к строительным объектам, возводимым на конкретном участке (их назначение, размещение, указание параметров).

Нередко в документе приводится и другая информация касательно рассматриваемого земельного надела.

Градостроительный план может быть составной частью межевого либо выступать в качестве элемента проектирования строительства.

Получение градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план готовится 30 дней. Плата за его выдачу не взимается. Следует отметить, что Административным регламентом устанавливается ряд причин, при которых может быть вынесен отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Например, выявление противоречий в полученных документах, пересечение границ с соседними участками и т.п. В любом случае в отказе будет указана его причина. После ее устранения можно повторно обратиться за получением градостроительного плана земельного участка.

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 511-39-66

Образец заявления на получение градостроительного плана земельного участка

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Срок действия градостроительного плана земельного участка

Действующим законодательством не установлено, является ли градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ) бессрочным документом или имеет срочный характер действия. Срок действия или применения ГПЗУ не определен в действующем градостроительном законодательстве.

Топографическая съемка земельного участка для градостроительного плана

Согласно пункта 2 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из обязательных документов, предоставляемых для получения разрешения на строительство является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ подготавливается на основе топосъемки земельного участка на котором запланировано строительство. Топографическую съемку для градостроительного плана в обязательном порядке должен предоставлять заявитель, предварительно заказов её подготовку в геодезической организации имеющую допуск на выполнения такого рода работы.

Это тоже важно знать:
Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика

Образец чертежа градостроительного плана земельного участка:

Новые условия получения

С июля 2021 года были установлены новые условия формирования ГПЗУ. Важно знать изменения в градостроительном законодательстве, чтобы не возникло проблем с подготовкой плана.
В соответствии с федеральным законом №373 от 3 июля 2021 года, статья №44 ГрК РФ утратила силу с 1 июля 2021 года. Сегодня все вопросы касательно порядка заполнения и формы градостроительного плана регламентируются статьей №57.3 ГрК России.

Новые условия оформления ГПЗУ с 2021 года приведены ниже:

• лицо, подающее запрос о подготовке градостроительного плана земельного участка, является непосредственным собственником либо действует по доверенности от имени владельца надела. Раньше заявителем мог быть любой заинтересованный гражданин;
• при подаче заявки на оформление ГПЗУ предоставляется пакет документов. Топографический план сегодня в данный комплект бумаг не входит;
• в чертеже обозначаются границы надела с координатами, сведения о градостроительных регламентах;
• в плане приводятся места расположения транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Какие нужно подготовить документы?

Для получения градостроительного плана требуется подготовка пакета документов. Перечень необходимых бумаг на законодательном уровне не установлен. Поэтому список утверждается самостоятельно территориальным органом.

Например, в Москве для получения ГПЗУ нужно предоставить паспорт, правоустанавливающие документы на землю и дом. Заявление можно заполнить в режиме онлайн на сайте mos.ru. Если комплект бумаг подает не владелец надела, а его представитель, то дополнительно нужно будет оформить нотариально заверенную доверенность.

Примерный пакет документов для других регионов страны приведен ниже:

• заявление, составленное на типовом бланке, утвержденном администрацией;
• ситуационный план;
• выписка из ЕГРН на надел;
• межевой план;
• гражданский паспорт заявителя;
• эскиз проекта проведения застройки;
• специальные технические условия для объекта капитального строительства;
• топографический план надела;
• технический паспорт постройки, расположенной на земельном участке.

Данный список может быть дополнен в соответствии с распоряжением органа местного самоуправления с целью уточнения информации по наделу. Пакет документов разрешено подавать лично либо через представителя, отправлять на электронную почту, курьером, через сайт Госуслуги либо официальный веб-портал госоргана.

Эксперт по гражданскому праву

Срок действия ГПЗУ ограничен. Документ считается актуальным в течение трех лет с момента выдачи.

Срок выдачи по закону

Сроки подготовки и выдачи ГПЗУ устанавливаются на федеральном уровне. Раньше на оформление документа отводился один календарный месяц. Но в июле 2017 года были внесены определенные коррективы в законодательство.

Срок подготовки ГПЗУ сократился до 20 дней. Наличие ошибок и неточностей в представленном заявлении может привести к замедлению процесса оформления градостроительного плана надела.

С некоторыми земельными участками возникают серьезные проблемы, требующие проведения судебного разбирательства. В этом случае, сроки выдачи бумаги также будут увеличены.

Где и как получить?

В соответствии со статьей №57.3 Градостроительного кодекса РФ, для получения ГПЗУ нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением и пакетом дополнительных бумаг. Данная структура проводит подготовку, регистрацию градостроительного плана надела.

Эта услуга предоставляется на бесплатной основе. Также можно получить ГПЗУ в Многофункциональном центре (МФЦ). Доступна подача запроса и через интернет. Для этого нужно воспользоваться порталом Госуслуги.

Алгоритм действий по получению ГПЗУ:

• сбор пакета документов;
• составление заявления. Оно пишется на имя Главы администрации района либо руководителя Департамента, Отдела архитектуры и градостроительства. В шапке приводятся данные заявителя. В основном блоке прописывается просьба о получении ГПЗУ, с указанием адреса расположения недвижимого имущества, кадастрового номера. Также отмечаются реквизиты правоустанавливающих документов. Составлять заявление рекомендуется в двух экземплярах (один из них заверяется и остается на руках у лица, подающего запрос);
• посещение местной администрации либо МФЦ;
• подача заявления и пакета документов сотруднику госструктуры. Получение расписки о приеме бумаг;
• ожидание готовности градостроительного плана;
• получение документа под роспись.

Если ГПЗУ заявителю выдано не было, то он может обжаловать решение администрации в судебном порядке. Для начала необходимо выяснить причину отказа.

Непредоставление градостроительного плана может быть обусловлено ошибками в заполнении заявления, наличием в комплекте представленных бумаг недействительных документов.

Рекомендуется попросить администрацию оформить причину отказа в письменном виде. Это поможет исправить ошибку и получить ГПЗУ, а также пригодится при судебном разбирательстве.

Что такое градостроительный план земельного участка

На этапе подготовки документов на застройку своего участка земли люди зачастую задаются вопросом о том, что такое ГПЗУ. Расшифровка этой аббревиатуры звучит как «градостроительный план земельного участка».

Что это такое? ГПЗУ – это официальный документ, в котором изложены характеристики конкретного земельного надела: его очертания, границы зон действия публичных сервитутов, варианты разрешенного использования, предельные параметры застройки территории.

Примечание. Градплан земельного участка требуется для получения разрешения на застройку и переустройство, подготовки документации для составления проекта, а также получения разрешения на ввод постройки в эксплуатацию.

В градплане содержатся следующие данные о земельном владении:

• сведения о границах;
• кадастровый номер;
• варианты использования;
• ограничения в его использовании;
• нормативы разрешенного строительства, реконструкции объекта капстроительства;
• условия технического присоединения объектов капстроительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
• сведения о красных линиях.

Документ выдают в виде составляющей части межевого плана или как часть проектирования застройки.

Градостроительный план земельного участка (образец ГПЗУ) наглядно представлен на рисунке:

С учетом требований приказа Минстроя России от 25.04.2017 №741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» ГПЗУ имеет следующую форму:

Нажмите на изображение, чтобы открыть полную версию

Примечание. На основании утвержденного Минстроем РФ порядка форму градплана подают в трех экземплярах. После прохождения регистрации первые два экземпляра в бумажном/электронном виде с печатью и подписью должностного лица передают заявителю. Третий экземпляр будет храниться в организации, выдавшей ГПЗУ.

Чертеж градостроительного плана земельного участка, его образец:

Условия получения

Подавать заявку на получение градостроительного плана вправе только собственники земли, землепользователи или арендаторы.

В качестве заявителей на получение ГПЗУ выступают правообладатели земельных наделов (их представители):

• физические лица;
• юридические лица;
• предприниматели.

Где можно взять градостроительный план и как получить ГПЗУ для застройки земельного участка, кто делает и выдает ГПЗУ? Ответим на эти вопросы далее.

Для получения градплана обратитесь в администрацию по месту нахождения земли или в многофункциональный центр для подачи заявления. В местной администрации узнайте расписание работы отдела, который занимается выдачей ГПЗУ, и в часы работы с необходимыми документами и заявлением придите туда.

Для тех, кто активно пользуется «Госуслугами» , есть еще один вариант: отправить заявку по установленной форме из личного кабинета на сайте.

Также можно направить заявку о выдаче ГПЗУ по почте, но обязательно с уведомлением о вручении – так вы узнаете о том, что заявление поступило адресату.

Справка. Срок, установленный на подготовку и выдачу градостроительного плана земельного участка, – 20 рабочих дней, следующих за днем подачи заявителем заявки в компетентный орган.

Список требуемых документов

Какой перечень документов нужен для получения градостроительного плана земельного участка?

Список выглядит следующим образом:

• паспорт или документ, его заменяющий;
• свидетельство, подтверждающее право владения землей;
• документы на строения, которые находятся на территории владения;
• выписка ЕГРН на участок;
• заключение топографической съемки (на бумаге и съемном носителе);
• чертеж плана градостроительства;
• техническая документация для оценки возможности проведения инженерных сетей (ее необходимо получить заранее);
• план размещения построек (это касается строительства на земле категории ИЖС);
• эскиз проекта предстоящей застройки;
• выписка из реестра об обременении территории участка объектами культурного или исторического наследия.

Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы. Представитель компании, подающий заявление, должен при себе иметь доверенность от генерального директора.

Важно! Физическое лицо, выступающее в роли доверителя, должно иметь при себе доверенность, заверенную нотариусом.

Документ выдается бесплатно. Это установлено на законодательном уровне.

Нюансы и основания для отказа

Несмотря на то, что в российском законодательстве не отмечены причины, по которым может быть отказано в выдаче градплана, на практике такие обстоятельства встречаются.

Наиболее распространенные основания для отказа:

1. Нечитаемый вид документов, которые предоставил заявитель.
2. Представленные документы утратили срок давности.
3. Отсутствие документа, удостоверяющего личность.

Важно! Чтобы исключить такие неприятные ситуации, важно заблаговременно готовить необходимый пакет документов и убедиться в их нормальном состоянии.

После получения ГПЗУ проверьте, все ли указано в нем верно. В случае каких-либо неточностей заявите об этом сразу. Так процедура правки и получения нового точного экземпляра градплана будет более быстрой.

Примечание. Градостроительный план не устанавливает никаких новых характеристик земельного участка, а только отражает то, что уже имеется.

Период действия

Срок действия градостроительного плана земельного участка установлен Градостроительным кодексом РФ. В нем говорится, что данные, которые указаны в ГПЗУ, предназначены для подготовки проектной документации и получения разрешения на застройку в течение трех лет с момента его получения.

Градостроительный план участка – важный документ для тех, кто задумывается о строительстве или реконструкции на своем земельном владении. Соблюдение правил его получения в компетентных органах местной власти и предоставление требуемого пакета документов сделают эту процедуру простой и нехлопотной.

Помните, что какие-либо изменения на участке влекут за собой корректировку градплана, иначе он не будет отражать действующее состояние вашего участка земли и объектов на нем.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно!

Инструкция по заполнению градостроительного плана земельного участка и внесению изменений

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

Градостроительный план земельного участка: что это такое?

Градостроительный план земельного участка – это результат деятельности по планированию застройки населённого пункта, оформленный в виде документа.

Оформляется на каждый строящийся объект, встраивая его в существующий контекст городской застройки и устанавливая регламент строительства каждого возводимого здания и сооружения.

Выполняет функцию разрешения начала строительных работ, основанных на согласовании с местной администрацией и отделом архитектуры.

ГПЗУ относится к виду административных услуг, предоставляемых муниципалитетом:

• гражданам населённого пункта;
• предприятиям, организациям, учреждениям.

• Его требуется получить собственником земельного участка или арендатором ЗУ предварительно – до начала возведения капитального строения.
• ГПЗУ – это резолюция, отражающая правила и нормативы, применяющиеся для конкретно возводимого объекта, с учётом архитектурных и градостроительных требований.
• Подробнее выяснить, где и как получить ГПЗУ можно в другой нашей статье.

Для чего требуется?

Узнаем, для чего нужен градостроительный план земельного участка. Обозначенный план необходим для соблюдения регламента, установленного местным законодательством в отношении расположения объектов капитального строительства. К таким объектам относятся:

1. Технические и промышленные здания и сооружения. Объекты военного ведомства и иные аналогичные виды недвижимости.
2. Здания, предназначенные для культурно-развлекательного комплекса, торговые площади и иные объекты, составляющие инфраструктуру населённого пункта.
3. Жилые многоэтажные и малоэтажные дома, гостиницы, общежития и прочие площади, предназначенные под жилой фонд.
4. Автотранспортное сообщение и иные линейные объекты.

При планировании возведения здания, ГПЗУ требуется всем правообладателям, независимо от статуса и формы собственности недвижимости.

• физические лица, правообладатели ЗУ;
• юридические лица;
• муниципальные и казённые учреждения.

Ни один из перечисленных правообладателей земель, а также иные собственники, в том числе – нерезиденты РФ, не вправе приступать к строительству без согласования работ и получения утверждённого плана. Это правило действует в пределах расположения массива, относящегося к категории земель населённых пунктов.

Исключение составляют дачники, получившие в пользование, аренду или собственность – земли в посёлках СНТ, ДНТ и ДНП.

Здесь градостроительный регламент не устанавливается, так как наделы не принадлежат к землям населённых пунктов.

Для владельцев дач, допускается проявление и реализация творческих замыслов и применение уникальных дизайнерских архитектурных решений. Единственным требованием для них является соблюдение нормативов красных линий.

Источники законодательства, регулирующие нормы ГПЗУ

Главный документ, определяющий нормы действия и правила применения ГПЗУ, это Федеральный закон, на основании которого вступил в силу Градостроительный кодекс РФ, принятый 29.12.04 г., под № 190-ФЗ.

Чтобы получить градостроительный план земельного участка, градостроительный кодекс отражает Нюансы его применения в федеральных документах:

Основания вступления в силу Градостроительного кодекса опираются на Гражданское законодательство, в частности – статьи 47, 48, 51, 53, 54, 55 ГК РФ. Здесь оглашены позиции планирования градостроительных зон при возведении объектов капитального строительства. А в статье 43 ГрК описывает градостроительный кодекс проект межевания территорий.

Кроме обозначенного, существенную роль играют региональные административные акты и иные положения, а также – локальные акты, утверждающие специфические нормы применения обозначенных законодательных документов.

Важно учитывать так же действие нормативов, отражённых в СниПах и ГОСТах, и ориентироваться на действие законодательства:

• о газоснабжении РФ;
• об электрообеспечении РФ;
• о техническом урегулировании.

Документ имеет официально установленную форму (ПП № 87), в которой отражены действующие нормы перечисленных ранее законов и актов.

Он является важной составной частью межевого плана и ориентирован на особенности ЗУ, определяемые в результате процедуры межевания.

Но в данном документе, участок с планирующейся застройкой вписан в территорию застройки без указания межевых границ – так, как будто таковые не существуют. Это даёт панорамное видение целостного контекста.

Посмотреть, как выглядит градостроительный план земельного участка можно здесь.

Вот как выглядит Чертеж Градостроительного плана ЗУ

Он составляется на бумажном носителе и объединяет в себе правоустанавливающие основания, регулирующие:

1. Зону застройки населённого пункта, в которую территориально включается планируемое строение.
2. Земельный участок заказчика ГПЗУ, с установленным регламентом строительных работ.

В результате обозначенного объединения, реальный контекст территории включает в себя потенциальный объект.

Соответственно, данный документ выглядит как план-чертёж, выполненный с соблюдением норм применения масштабирования территории и условных обозначений, соответствующих специальному перечню.

К нему прилагаются пояснительные записки, выполненные по установленной форме. А так же – акты согласования с уполномоченными инстанциями.

В состав сведений, вносимых в документ, входят:

• топографический план;
• текстовый документ с разъяснениями.

Так выглядит топографический план земельного участка.

Топографический план

С учётом межевого плана (см. о видах межевых планов здесь), к которому прилагается градостроительный план земельного участка ИЖС, из обозначенного источника можно получить исчерпывающий перечень сведений, которые могут потребоваться для возведения новостройки.

Далее будет рассмотрена инструкция по заполнению градостроительного плана земельного участка.

Пошаговая инструкция заполнения ГПЗУ

Заполняется административным органом, после проверки правоспособности поданного заявления и прилагаемой документации.

Титульный лист

Вначале заполняется титульный лист, где оформлены:

• номер документа;
• сведения о заказчике;
• сведения об исполнителе работ, с реквизитами юридического лица.

Скачать титульный лист ГПЗУ.

После него составляются топографическая и текстовая части. Удостоверяется подписью и печатью исполнителя работ.

После проверки и согласования в верхней части листа ставится удостоверяющая подпись должностного лица, представляющего административный отдел градостроительства и архитектуры и печать данной инстанции.

В него лаконично встраиваются указанные специальными знаками сведения:

• о границах ЗУ в контексте зонирования территории;
• расположенные в зоне застройки, муниципальные здания;
• расположение инженерной инфраструктуры;
• границы территории обременений;
• красные линии.

Условные обозначения для ГПЗУ.

Для его составления применяется действующая карта-план зоны застройки, в которой выделяется участок правообладателя, планирующего строительство. Главная особенность документа заключается в том, что вынесенные из межевого плана сведения, отмечающие границы ЗУ красной линией, аннулируются. Участок встраивается в территориальный контекст как его часть.

Прописанные на чертеже красные линии касаются не самого участка, а зоны застройки, к которой получатель ГПЗУ может не иметь никакого отношения.

Он должен раскрывать указанную информацию, расшифровывая топографические знаки и указания, к которым они отсылают застройщика.

Здесь перечисленные выше сведения излагаются в виде текста – по пунктам, которые раскрываются дополнительными подпунктами.

В примечаниях даются сведения, показывающие место положения зон культурного наследия и публичных сервитутов, а также – аналогичных территорий, подлежащих охране государства.

К текстовой части прилагаются акты согласования застройки, по подключению и проведению инженерных коммуникаций. Обязательно требуется приложить схему расположения таковых на местности, где планируется начало работ.

Например, необходимо составить СПЗУ для газификации или для электросетей. Если вы не знаете, что такое СПЗУ, тогда ознакомьтесь с общей информацией в этой статье.

Срок действия градостроительного плана земельного участка

Удостоверенный документ будет годен 10 лет. В течение данного периода следует начать возведение дома, с обязательной регистрацией начала строительства, с постановкой на кадастровый учёт.

Если в течение данного срока обстоятельства изменились, и застройщик решил внести коррективы – в первую очередь их требуется отразить в ГПЗУ.

Пошаговая инструкция внесения изменений в ГПЗУ

Внесение изменений так же относится к виду услуг, предоставляемых физическим и юридическим лицам местным отделением администрации.

Основания для внесения изменений

Для внесение изменений в градостроительный план земельного участка, требуется представить заявление от застройщика с приложением документации.

После проверки оформляется приложение о внесении изменений, которое прилагается к действующему плану. Для этого срок получения ГПЗУ не должен превышать 10 лет.

В заявлении указывают целевое назначение вносимых изменений. Как правило, они касаются:

Эти и иные причины допускают получения дополнительного документа, приложением к старому плану.

Заявителю требуется подойти в местный отдел (департамент) администрации по землеустройству и градостроительству и написать заявление о внесении изменений в ГПЗУ, на имя начальника отдела (департамента). К заявлению прилагают:

Бланк заявления о внесении изменений в ГПЗУ.

Если в интересах собственника участка действует представитель, он прилагает нотариально удостоверенную доверенность.

В заявлении указывают причину, по которой вносятся изменения и вид изменений, которые требуется внести. Это заявление оставляется для утверждения в обозначенном отделе.

При условии, что запрос актуален, его удовлетворяют, о чём сообщают заявителю.

На основании ГПЗУ составляется новый документ, на титульном листе которого указывается, что таковой является дополнением. Остальные сведения могут совпадать, а могут различаться. Если возникли расхождения, касающиеся кадастровых, технических или юридических характеристик – требуется представить соответствующие бумаги.

Специалисты копируют топографический план, утверждённый ранее, и корректируют его в соответствии с новым проектом зоны застройки, в которую требуется вписать участок заявителя. На него наносятся новые топографические знаки, в соответствии с вносимыми изменениями.

Схема и структура обозначенного приложения остаётся той же. Поэтому далее следует текстовая часть, в которой раскрываются положения, внесённые в дополнения. Таковые касаются не только запроса застройщика, но и объективных изменений, происшедших в этот период в данной зоне населённого пункта.

Начинать строительство дома на участке без предварительного получения градостроительного плана застройки, незаконно и нецелесообразно. Если план не будет утверждён – начатое строительство придётся аннулировать как самострой.

Еще больше информации об установлении границ ЗУ читайте в нашем разделе о межевании.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

О градостроительном плане земельного участка

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ в ГрадК РФ (а также в иные правовые акты) внесены изменения. Указанные изменения затрагивают в том числе и регулирование процедур, связанных с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Применительно к ГПЗУ изменения вступают в силу с 1 июля 2017 г. (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ).

Я думаю, что вполне уместен анализ соответствующих изменений, как и взгляд на вопросы, связанные с действующим регулированием, практикой.

Отмечу, конечно, что де-факто в нашей стране многие объекты капитального строительства (далее – ОКС) возводятся и в отсутствие разрешения на строительство, и без привлечения лиц, действительно компетентных в вопросах строительства. Чего уж говорить о пренебрежении к «какому-то» ГПЗУ.

Но де-юре ГПЗУ является весьма важным документом в сфере строительства: ГПЗУ необходим не только для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 и п. 2 ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ), но и для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрадК РФ, пп. «б» и пп. «т» п.

10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87).

А на месте рядового гражданина, желающего приобрести земельный участок для целей строительства, я бы предпочел сначала взглянуть в том числе и на ГПЗУ, и только потом уже ставил бы подпись в договоре купли-продажи земельного участка.

1. ГПЗУ и его назначение

Еще в 2013 г. Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:

«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок» (постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2013 г. N 1633/13).

Данная позиция ретранслируется судами по сей день: к примеру, постановление АС МО от 28 октября 2016 г. по делу N А41-7712/16, постановление АС УО от 14 ноября 2016 г. по делу N А60-58443/2015.

Кроме того, указанная позиция, как я понимаю, повлияла и на изменение ГрадК РФ. Так, уже в действующей редакции ч. 1 ст.

51 ГрадК РФ лишена сомнительного «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка» (требованиям выписки?). Ст.

41 ГрадК РФ в будущей редакции исключает ГПЗУ из числа документации по планировке территории, разумно оставляя там лишь ППТ и ПМТ. Да и статья ГрадК РФ в гл. 5, посвященная ГПЗУ (ст. 44), утрачивает силу – ГПЗУ появляется в «информационной» гл. 7, ст.

57.3.

Ст. 57.3 ГрадК РФ предусмотрены уже более близкие к реалиям положения:

– ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах земельного участка (ч. 1);

– источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ГКН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 2).

На сегодняшний же день, если строго следовать букве закона, подготовка ГПЗУ «осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры» и в прочих целях, указанных в ч. 1 ст. 41 ГрадК РФ, что, мягко говоря, не соответствует действительности.

2. Информация, содержащаяся в ГПЗУ

Но существенная разница, на мой взгляд, отсутствует (кстати, сети ИТО и красные линии, например, я встречал в чертежах ГПЗУ задолго до появления Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ), да и форма ГПЗУ после 1 июля 2017 г. не изменится.

Отмечу лишь то, что, судя по изменениям (особенно, если взглянуть на ч. 7 и ч. 8 ст. 57.3 ГрадК РФ), органы местного самоуправления начнут более серьезно подходить к обязанности указывать в ГПЗУ информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям ИТО.

Новая форма ГПЗУ была утверждена еще в 2016 г. – Приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. N 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка».

Главным ее элементом (как и применительно к старой форме) для большинства субъектов градостроительной деятельности является чертеж ГПЗУ (п. 1 формы), который выглядит примерно так.

Особое внимание уделяется месту допустимого размещения ОКС, т.н. «пятну застройки».

Зачастую ограничения, связанные с конкретным земельным участком, влекут выполнение чертежа ГПЗУ с таким «пятном застройки», который весьма неприятно удивляет правообладателя земельного участка (если, конечно, о соответствующих ограничениях он не знал ранее). А не знать о каком-либо ограничении (коих тьма) или иметь о каком-либо ограничении не вполне корректное представление – далеко не редкость в наших реалиях. Однако это уже другой вопрос (немного о нем здесь).

3. Получение ГПЗУ

46 ГрадК РФ в действующей редакции, регулирующая процедуру выдачи ГПЗУ, отличается своей лаконичностью: «Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы».

Это влекло (и влечет до сих пор) огромное количество споров, в том числе и не доходящих до судов, относительно перечня документов, которые необходимо представить для подготовки и утверждения ГПЗУ, и перечня лиц, которые вправе обратиться с соответствующим заявлением.

С одной стороны, ВС РФ прямо указал, что: «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

Названные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникшие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность гражданина обосновать цель истребования градостроительного плана, предоставить иные документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица» (определение ВС РФ от 27 марта 2013 г. N 6-КГ12-11).

Да и многие административные регламенты такой позиции не противоречат. Примером может служить п. 14 раздела II административного регламента предоставления администрацией МО г.

Краснодар муниципальной услуги «Выдача ГПЗУ», утв. постановлением администрации МО г. Краснодар от 6 июля 2012 г.

N 5635: «Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги:

• 1) заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое оформляется по форме согласно приложению N 1 к настоящему Административному регламенту (далее — заявление);
• 2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя юридического лица (паспорт), в случае обращения доверенного лица — доверенность и документ, удостоверяющий его личность (копия 1 экземпляр, подлинники для ознакомления);
• 3) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц)».

С другой стороны, как показывает практика, чем дальше населенный пункт находится от административного центра субъекта РФ, тем всё более странными тонкостями обрастает получение ГПЗУ – заявителю могут сообщить о необходимости представить топографическую съемку территории земельного участка, об иных сомнительных необходимостях. В некоторых субъектах РФ разъяснят, что существует плата за выдачу ГПЗУ.

ГрадК РФ в будущей редакции относительно вопроса получения ГПЗУ всё так же лаконичен. Следует лишь отметить, что в редакции, которая вступит в силу с 1 июля 2017 г., срок выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней (ч. 6 ст. 57.3 ГрадК РФ), в действующей редакции – 30 дней (ч. 17 ст.

46 ГрадК РФ).

Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч. 4 ст.

57.3 ГрадК РФ). Примером этому, полагаю, может служить комплексное освоение территорий – ч. 1 ст. 46.4 ГрадК РФ. По существу, речь идет о масштабных строительных проектах.

Смутило указание в ч. 5 ст. 57.3 ГрадК РФ именно на правообладателя земельного участка. Почему законодатель решил прямо исключить из перечня заявителей иных заинтересованных лиц – вопрос. Особенно, если рассматривать интересы потенциальных приобретателей земельных участков.

Таким лицам, на мой взгляд, больше нужны превенции (механизмы ex ante), а не право бегать ex post по нашим судам с разнообразными исками, узнав только впоследствии, что на земельном участке даже хозблок метр на метр нельзя возвести.

Да и такие «забеги с исками» будут иметь смысл, по сути, только при наличии соответствующих заверений, условий об ответственности в договоре об отчуждении земельного участка.

4. Срок действия ГПЗУ

Нужен ли градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в 2019?

В данной статье мы расскажем Вам что из себя представляет градостроительный план земельного участка, подтвердим или опровергнем его важность и, самое главное, ответим на вопрос – нужен ли он Вам при строительстве и последующей регистрации жилого дома.

Информация как всегда будет на понятном языке, по существу и без лишней воды, с акцентом на нужном и обязательном.

Что такое градостроительный план?

• Градостроительный план земельного участка (далее – градостроительный план или ГПЗУ) – это многостраничный документ о Вашем земельном участке на листах формата А4, что выдается в целях обеспечения Вас необходимой информацией для строительства и реконструкции объекта строительства в границах земельного участка.
• Иными словами, ГПЗУ – это документ, в котором указаны все нормы и требования к строительству применительно к Вашему участку, которые должны быть соблюдены и/или не нарушены.
• Выдается градостроительный план абсолютно бесплатно в течение 20 (двадцати) рабочих дней после получения заявления и действует 3 (три) года.
• Обязанности получать градостроительный план нет, но это по закону, а как ситуация обстоит по факту читайте ниже.

Что содержится в градостроительном плане?

Мы приведем лишь наиболее важные разделы информации, содержащейся в ГПЗУ, с нашими ми выделенными скобками и курсивом. Полный перечень всего содержащегося в ГПЗУ указан в ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.

И так, в градостроительном плане земельного участка содержится информация:

• о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) (это чертеж участка с координатами поворотных точек (углов) участка, указание его адреса и кадастрового номера);
• о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства (на чертеже участка указана зона (диагональная квадратная сетка) где можно строить дом. Если такой зоны нет – значит на участке строить нельзя);
• о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства (как правило не менее 3 (трех) метров от границы участка, на чертеже это первая жирная линия после границы участка. В некоторых случаях этой линии может не быть, а зона планируемого размещения объекта строительства из предыдущего пункта (диагональная квадратная сетка) размещена вплотную к границам участка – это значит, что Вам разрешено строительство вплотную к границе участка без каких-либо отступов);
• о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (параметры, которые нельзя нарушать при строительстве. Как правило – не более 3 (трех) надземных этажей, не более 12 м (двенадцати) высотой и не более 40 % (сорока) застройки от площади участка);
• об ограничениях использования земельного участка, о границах зон с особыми условиями использования территорий, о границах публичных сервитутов (важные разделы с указанием различных зон: аэропорта, водоохранных, береговых, сетях инженерно-технического обеспечения и т.п., если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон);
• о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов (если земельный участок расположен на такой территории то помимо прочего необходимо будет подавать «Описание внешнего облика объекта строительства»);
• о красных линиях (по закону Вам никогда не согласуют строительство, если таковое будет производится с нарушением красных линий).

Важное замечание! По Москве чертежи участков в градостроительных планах немного отличаются – они не содержат в себе графическое изображение зоны планируемого размещения объекта капитального строительства и о минимальных отступах от границ земельного участка.

Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство?

Не все еще знают, что в августе 2018 года вместо отмененного понятия «разрешение на строительство» для индивидуального жилищного строительства принят уведомительный порядок – поэтому в заголовке к этому разделу мы умышленно указали отмененное словосочетание, которое еще на слуху, чтобы всем было понятно о чем пойдет речь.

Подробнее об изменениях в законодательстве Вы можете узнать из нашей статьи – Разрешение на строительство отменено, а уже об уведомительном порядке из этой – Регистрация дома в 2019 году. Пошаговая инструкция.

Как Вы уже понимаете – ГПЗУ содержит в себе много необходимой, важной и уникальной информации для Вас как застройщика, без знания которой начало строительства может оказаться по итогу очень опрометчивым шагом, сопряженным со штрафами как минимум и демонтажем постройки как максимум. Кроме того, не единожды этот документ объяснял причину столь привлекательной цены на участок и тем самым уберегал от нервотрепки и головной боли в будущем.

Да, информация в том виде какая она есть в ГПЗУ – уникальна. Вы конечно можете, используя кадастровые карты и иные открытые источники информации, сами по крупицам собирать необходимые данные на участок, но их полнота и правильность будет под вопросом.

Таким образом, отвечая на вопрос о нужности градостроительного плана в целях строительства или реконструкции дома сообщаем, что по закону требовать его у Вас не будут и не должны, однако мы настоятельно рекомендуем воспользоваться бесплатной услугой и получить ГПЗУ – это очень важный и нужный документ.

Как получить градостроительный план?

Градостроительный план земельного участка можно заказать как путем личного обращения с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или многофункциональный центр (МФЦ), так и в электронной форме через официальный сайт Мэра Москвы или Госуслуги.

Документы для заказа градостроительного плана:

• заявление;
• документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.

И, как уже было указано выше, абсолютно бесплатно в течение 20 (двадцати) рабочих дней Вам будет выдан градостроительный план.

Источник: mupgkh.su