В переходе на проектное финансирование жилищного строительства есть плюсы и минусы. Но главная суть реформы — решить проблему обманутых дольщиков, которая является несомненным ее плюсом. Впрочем, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» игроки рынка недвижимости считают, что она имеет больше преимуществ для покупателя, чем для застройщика. Для строительного бизнеса реформа станет серьезным тестом на адаптацию, который пройдут, к сожалению, не все девелоперы.
Девелоперы и риелторы взвесили все за и против перехода на новую модель финансирования строительства новостроек, действие которой начнется уже 1 июля 2019 года.
Эскроу-счета и банки: главное о реформе долевого строительства
Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек
Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 млн руб.
Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании
Введение в проектное финансирование
Банки не допустят нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений
Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность
Мнения
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли. Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков. Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии.
На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов. Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.
Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:
— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества. С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов. Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.
Проектное финансирование в строительство
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах. Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку. Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.
Минусы реформы
Новостройки могут стать дороже. В первую очередь — на начальной стадии строительства
Это приведет к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками
Банкам, возможно, не будет хватать денег на финансирование всех строек
Возможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформы
Проектное финансирование не гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков
Мнения
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Проектное финансирование обойдется девелоперу почти в два раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано. На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера.
Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — не больше 3%. Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, чтобы не отпугнуть покупателя ценами.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жилье на 10–12%. В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах.
Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Санация отрасли приведет к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на семь девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен.
Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики в некоторых регионов могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором, если не считать собственных средств застройщика. Девелоперских компаний много — свыше трех тысяч, а уполномоченных банков около шести десятков. Нетрудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут неравные позиции. Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Переход на проектное финансирование приведет к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков. В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом. Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу не справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит, но 100% защиты дольщику не гарантирует. К примеру, государство не дает гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится.
Источник: realty-vibor.ru
Практикум: что такое проектное финансирование и защитит ли оно дольщика от долгостроя?
Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.
Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.
- Как выводят деньги со стройки?
- Плюсы и минусы проектного финансирования
- Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?
- Вывод
Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило – банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство — новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).
Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья — под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в компании «Гранд-Строй», применяющей проектное финансирование в строительстве ЖК Yolkki Village, срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.
Как выводят деньги со стройки?
Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:
Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).
Расходы на рекламу – распространенный вид обналичивания денежных средств.
Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.
Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.
Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.
В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.
Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту.
Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.
Плюсы и минусы проектного финансирования
Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:
Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.
Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».
С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.
Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков — банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.
Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй» , одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.
В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».
Основными минусами проектного финансирования являются:
Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.
Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» — говорит Александра Чайкина.
Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.
Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?
Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.
Вывод
Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.
Источник: www.novostroy.su