Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.
Жилищный фонд Российской Федерации в 1997 г. составлял около 2,7 млрд. кв. м общей площади. Его техническое состояние характеризуется увеличением доли жилья с износом более 40 %, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья. Значительную долю этого фонда, порядка 25 млн. кв. м, составляют пятиэтажные дома постройки конца 50-ых — начала 60-ых годов. За 40 лет их эксплуатации наступил не только их моральный, но и физический износ.
Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.
Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.
Как рассчитать экономический эффект от проекта по Бережливому производству?
Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард, должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.
2 Назначение и область применения методических рекомендаций
2.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности реконструкции жилых зданий с целью проведения экономического анализа при определении путей решения жилищной проблемы.
2.2. Рекомендации предназначены для:
— органов управления федерального, регионального и местного уровня;
— разработчиков инвестиционных проектов;
— проектных, конструкторских и научно-исследовательских организаций, предприятий и объединений и других участников разработки и реализации инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, а также лиц и предприятий, осуществляющих экспертизу таких проектов.
2.3. Рекомендации ориентированы на решение задач:
— оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством;
— оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;
— сравнения вариантов проекта.
— определение эффекта посредством сопоставления предстоящих затрат и результатов на реализацию проекта;
NPV, PI, DPP, IRR. Чистая приведенная стоимость и дисконтирование
— приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям соизмеримости по их экономической ценности.
Рекомендации ориентированы на использование вычислительных систем, реализующих изложенные в них методы.
3. Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий
3.1. Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.
3.2. Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:
3.3. Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.
3.4. Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.
3.5. Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.
3.6. Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.
3.7. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).
4. Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов
4.1. Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.
При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:
4.1.1. Выбираются объекты — эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться, принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.
4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.
4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а так же затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.
4.2. Условный (оценочный) экономический эффект — Эу определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Цж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.
Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции — Др или нового строительства жилого дома — Дн рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья х)
х) При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.
А. Расчет прибыли при реконструкции.
При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:
Цж — рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;
∆ N — прирост площади в результате реконструкции;
Кр — капитальные вложения в реконструкцию.
При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула ( 2 ) приобретает вид:
Np — общая площадь квартир до реконструкции дома;
Зв — затраты на переселение жильцов старого дома.
Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой хх) , а также решением социальных проблем.
хх) В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы — дополнительная оплата.
Расчет затрат на переселение производится по формуле:
Кн — капитальные вложения в новое строительство;
— капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;
μ — коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;
N н — общая площадь квартир нового дома.
При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение — Зот. Они определяются конкретным расчетом.
Б. Расчет прибыли при новом строительстве.
Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:
N н — общая площадь квартир во вновь построенном доме;
Кн — капитальные вложения в новое строительство;
Кс — затраты на снос старого дома.
Кг — капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций
С учетом формул ( 2 ) и ( 5 ) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:
В. Учет цены земли.
Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли — Цз.
В расчете на 1 кв. м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:
N з — фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.
— цена земли под застройку нового дома в новом районе;
— площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.
Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:
Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта Эу>0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.
4.3. Пример расчета:
Расчет производится для условий Московской обл. применительно к г. Лыткарино, имеющего характерные условия.
Значительную часть жилищного фонда г. Лыткарино составляют четырех и пятиэтажные жилые дома, построенные из кирпича, блоков и панелей по типовым проектам первого поколения. Строительство этих домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов и составляет 70 % от общего количества домов. В них проживает около половины населения города. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической эксплуатации нуждается в восстановлении его потенциала, ликвидации последствий морального и физического износа. Запасы несущей способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 35 %.
В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по теплозащите зданий при реконструкции фонда типовых зданий обязательным является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными теплотехническими характеристиками.
В качестве анализируемых объектов реконструкции принимаются 3 жилых дома: один пятиэтажный и два четырехэтажных здания из силикатного кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем, построенные в 1958 — 1959 годах по типовому проекту серии 1-447.
Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:
1. утепление наружных стен пенополистиролом с последующей отделкой декоративной штукатуркой «Драйвит»;
2. надстройка двух мансардных этажей;
3. замена существующих систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и частично газового оборудования;
4. замена существующих окон балконных дверей изделиями с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.
На месте трех домов мог бы быть построен 10-ти подъездный 17-ти этажный дом относительно недорогой массовой типовой серии П-44 для переселения в него жильцов старых домов, очередников города, а также для коммерческой продажи квартир.
Сравнительная эффективность нового строительства и реконструкции рассчитана, исходя из следующих данных:
исходные данные для расчета сравнительной эффективности нового строительства на месте сноса старых жилых домов.
Фактическая площадь земельного участка, занимаемого домами: 8400 кв. м
Общая площадь квартир жилых домов, подлежащих реконструкции: 7722 кв. м
Прирост общей площади квартир в результате реконструкции: 3216 кв. м
Капитальные вложения на 1 кв. м общей площади нового жилья
(по сметной стоимости с НДС):
— в реконструкцию, включающую мансардные этажи,
капитальный ремонт, утепление фасадов (в среднем по трем
— в реконструкцию городских коммуникаций 90 $
— в новое жилищное строительство 360 $
— в строительство городских сетей, коммуникаций и инфраструктуру 180 $
Затраты на снос, переработку и утилизацию
старых домов (без применения специальной
техники) 125 $ на 1 кв. м сносимого жилья
Процент увеличения площади жилья для переселения
жильцов старых домов (исходя из нормативов) на 55 %
Общая площадь квартир вновь построенного
дома (П-44, 17 этажей) на месте сноса старых домов: 38080 кв. м
В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса существующих домов для переселения их жильцов потребуется 11970 кв. м общей площади (с учетом действующих норм заселения).
Для нового строительства принят проект 17-ти этажного, 10-ти подъездного дома серии П-44 площадью квартир этажа — 2240 кв. м и общей площадью квартир дома — 38080 кв. м. Сметная стоимость 1 кв. м общей площади по этому проекту составляет 360 $, стоимость реконструкции коммуникаций 90 $ в расчете на 1 кв. м площади. Возможны два варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их отселение (метод волнового переселения).
Затраты на снос старых домов, исходя из стоимости сноса 1 кв. м в размере 125 $ составят 125×7722 = 965250 $
Затраты на переселение жильцов в новый микрорайон определяются исходя из необходимости строительства дополнительных 11970 кв. м. жилья 360×11970=4309200 $, а так же затрат на сооружение инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180×11970=2154600 $. (50 % от стоимости строительства дома).
Таким образом, общие затраты на 1 кв. м нового дома, построенного на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон определятся в размере:
стр-во дома снос рек. коммуник. переселен.
(13708800 + 965250 + 3427200 + 6463800) : 38080 =645,1 $
Условный (оценочный) экономический эффект на 1 кв. м общей площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон при принятых параметрах освоения составит:
5. Расчет оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат
Без учета фактора времени определяется оценочный или упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат. Он рассчитывается как отношение общего размера инвестиционных затрат на реконструкцию жилого дома к величине условного экономического эффекта от реконструкции дома в сравнении с новым строительством по формуле:
n у — упрощенный (оценочный) показатель срока окупаемости инвестиционных затрат;
Кр — размер инвестиционных затрат на реконструкцию;
Эу — условный экономический эффект от реконструкции дома в сравнении с новым строительством.
Удельные капитальные вложения на 1 кв. м общей площади квартир при реконструкции — 448,4 $.
Условный эффект от реконструкции в сравнении с новым строительством на единицу общей площади — 196,7 $.
Срок окупаемости: n у = 448,4 : 196,7 = 2,3 года
6. Расчет стоимости жизненного цикла здания
6.1. Изложенный метод не может обеспечить высокую точность расчета экономической эффективности реконструкции для конкретного объекта. Он позволяет лишь установить общую тенденцию эффективности реконструкции. Для получения более объективной картины необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.
Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим его состоянием: запасом прочности несущих конструкций, теплотехническими характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые дома массовой типовой застройки 50-60 годов, «Хрущевки», устарели по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам и по архитектурному облику.
Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного строительства. Реконструированные дома менее удобные для проживания, чем, например, комфортабельные коттеджи или квартиры в домах, построенных по новым строительным технологиям, предназначенным для 21 века, и через определенный интервал времени могут стать неконкурентоспособными в плане комфортабельности проживания. При дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости земли в местах компактного проживания и производственной деятельности населения, моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и вновь может встать вопрос об их сносе и замене на более комфортабельное жилье. В связи с этим возникает необходимость расчета стоимости жилого дома за его жизненный цикл.
6.2. Жизненным циклом здания считается временной интервал от начала момента строительства до прекращения эксплуатации и его сноса.
Стоимость цикла жизни рассчитывается как сумма дисконтированных на один момент времени будущих затрат на снос и переселение жильцов, добавленных к современным затратам на реконструкцию.
Дисконтирование позволяет соизмерять разновременные показатели путем приведения их к начальному моменту времени.
Для приведения разновременных затрат используется норма дисконта — (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал. При постоянной норме дисконта — (Е) коэффициент дисконтирования ( d ) составляет величину равную:
где t — горизонт расчета.
Норма дисконта принимается одинаковой для реконструкции и для нового строительства.
Годовые эксплуатационные затраты и затраты на капитальный ремонт в стоимости жизненного цикла здания не учитываются, так как для реконструируемого дома и вновь построенного по задачам и техническим условиям реконструкции, они должны быть одинаковыми. В связи с этим во временной отрезок, равный жизненному циклу реконструируемого жилья, для нового дома входят лишь инвестиционные издержки на его строительство, включая необходимые затраты на освобождение площадки для строительства и на переселение жильцов сносимого дома.
Расчетная формула будет иметь вид:
W — экономическая эффективность реконструкции с учетом стоимости цикла жизни здания в расчете на 1 кв. м общей площади квартир;
j — временной интервал, равный жизненному циклу реконструируемого дома, где
j = 1, 2 . n
d — коэффициент дисконтирования.
Эта формула позволяет определить предельный момент времени — n , по истечении которого реконструкция будет эффективнее нового строительства, несмотря на вновь возникшую необходимость сноса реконструированного жилья и переселение жильцов.
Программа расчета на ЭВМ и справка пользователя прилагаются. Программа предназначена для проведения расчетов относительной экономической эффективности реконструкции жилых домов массовой застройки конца 50-х — 60-х годов в сравнении с их сносом и типовым многоэтажным строительством.
В программе первоначально заложен пакет данных для одного конкретного расчета.
Ниже приводится пример расчета.
Инвестиционные затраты (в долл. США):
на новое строительство 13708800
снос старых домов 965250
переселение жильцов 4309200
на реконструкцию коммуникаций 3427700
на подводку новых коммуникаций 2154600
на реконструкцию жилых домов 1401900
Площадь реконструируемого дома, кв. м 7722
Площадь нового дома 38080
Прирост площади при реконструкции 3216
Ставки по валютным вкладам, (%)
Цена земли за сотку (долл. США) 1500
Расчетный интервал времени, равный минимальному
сроку жизни здания (лет) 25
При заданных параметрах условный (оценочный) экономический эффект от реконструкции в расчете на 1 кв. м общей площади составит 26 долл. США.
Это значит, что реконструкция эффективна, если жизненный цикл жилого дома после его реконструкции составит не менее 25 лет, после чего он может быть снесен, а занимаемая земельная площадь может быть использована под новое строительство.
7. Определение схемы инвестирования реконструкции существующего фонда жилых зданий
7.1. По формулам ( 1 — 12 ) производятся расчеты экономической эффективности экспресс — методом, условно считая, что строительство осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических условиях и при едином источнике финансирования строительства.
7.2. При реконструкции нескольких домов или целого микрорайона строительные работы проводится в более длительные сроки и в этом случае ощутимое влияние на величину эффекта начинает оказывать схема финансирования строительства.
Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения строительных работ, и строительство вынужденно затягивается. Привлечение дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки получения конечной продукции — жилья для населения.
При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства нового дома, в которых закладываются новые современные технологии, социальные стандарты, объемно-планировочные и архитектурные решения, цены на 1 кв. м общей площади квартир принимаются конкретно в зависимости от рыночной стоимости жилья.
Необходимо при этом учитывать и схему инвестирования объектов, так как продажа квартир населению позволяет единовременно привлечь к жилищному строительству дополнительный капитал к величине бюджетных (муниципальных) инвестиций.
Экономическая эффективность на этом этапе рассчитывается для каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости продаваемых квартир.
7.3. Эффект, учитывающий доход от продажи квартир по разной рыночной стоимости нового и реконструированного жилья, может быть рассчитан по формуле ( 13 ):
Цн — рыночная цена 1 кв. м реализованных квартир в новых домах;
Цр — рыночная цена 1 кв. м реализованных квартир в реконструированных домах.
Чем выше устанавливается цена за 1 кв. м продаваемых квартир, тем больше риск возможности 100 процентной их реализации.
С учетом фактора риска «Р» формула расчета экономической эффективности реконструкции будет иметь следующий вид:
Р — поправка на риск в процентах.
7.4. Ниже приводится пример расчета использования средств населения для расширения жилищного строительства.
Дополнительные средства для городского бюджета может дать коммерческая продажа части построенного жилья.
Рыночный спрос на мансардные квартиры в той части города, где находятся реконструируемые дома, в приводимом примере расчета, очевидно, превысит предложение — (3216 кв. м общей площади квартир). Их рыночная цена за 1 кв. м по расчетам администрации города составила 620-630 $. (Минимальная продажная цена по себестоимости с учетом затрат города — 593 $). При продаже по этой цене 95 % квартир на мансардных этажах затраты городского бюджета на реконструируемое жилье полностью возместятся.
В новом доме, построенном на месте сносимой жилой площади, может быть реализовано 38080 — 11970 = 26110 кв. м жилья, при этом могут продаваться квартиры, расположенные на наиболее удобных для проживания этажах.
Минимальная цена для продажи (по себестоимости с учетом затрат города) составит 913 $ за 1 кв. м. Только при продаже 100 % квартир по этой цене затраты на новое строительство могут быть полностью возмещены. При строительстве нового микрорайона квартиры могут быть реализованы без убытка для города по 870 $ за 1 кв. м.
При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного строительства в г. Лыткарино может осуществляться лишь за счет привлечения средств населения.
Реализация коммерческого жилья по состоянию на май 1998 г. осуществляется по 620-630 $ за 1 кв. м. Слишком велик риск 100-процентной реализации жилья по 870 $ за 1 кв. м. и тем более — по 913 $.
Строительство новых кварталов для массового переселения жильцов из подлежащего реконструкции жилищного фонда города может рассматриваться только в том случае, если оно обеспечивается платежеспособным спросом населения.
При отсутствии в настоящее время в городском бюджете достаточного количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства и низкой покупательной способности местного населения, единственным способом сохранения существующего жилищного фонда и его прироста является реконструкция, обеспечивающая быструю оборачиваемость вкладываемых средств с относительно меньшим риском, чем в новое строительство.
8. Частные случаи расчета срока окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию
8.1. Срок окупаемости инвестиционных затрат на отдельные элементы реконструкции рассчитывается путем соотношения этих затрат и экономии текущих по отношению к ним эксплуатационных затрат, которое будет иметь место на протяжении всего последующего периода эксплуатации жилого дома после завершения его строительства. Принимается во внимание лишь та величина капитальных вложений, результатом которых явилась экономия последующих затрат на эксплуатацию здания.
8.2. Например, реконструкция жилых зданий направлена прежде всего на повышение их энергетической эффективности. Важным резервом экономии топливно-энергетических ресурсов в системах отопления зданий является повышение тепловой защиты ограждающей оболочки здания. Расчет годовой экономии затрат на эксплуатацию здания производится следующим образом.
Экономия эксплуатационных затрат в части снижения расхода топливно-энергетических ресурсов за год может быть рассчитана по формуле:
∆ D — экономия эксплуатационных затрат;
∆ G — снижение количества тепла, теряемого зданием в расчете на 1 кв. м общей площади в течение отопительного периода кг усл. т./кв. м год.
Цт — стоимость топлива, руб. /кг усл. т.
а — амортизационные отчисления на ограждающую конструкцию за год на 1 кв. м общей площади.
Ку — удельные капитальные затраты на утепление конструкции, которые обеспечивают экономию топливно-энергетических ресурсов.
Экономия тепла определяется по формуле:
Z — продолжительность отопительного периода, ч/год;
Р — периметр здания, м;
Н — высота дома, м;
F — общая площадь, кв. м;
t в — расчетная температура внутреннего воздуха, °С;
t от.пер. — средняя температура наружного воздуха за отопительный период, ° С;
а’ — приведенный коэффициент теплопередачи ограждающих конструкций до реконструкции, ккал /ч кв. м° С;
а” — то же после реконструкции, ккал /ч кв. м ° С;
δ — толщина утеплителя;
λ — коэффициент теплопроводности.
8.3. Срок окупаемости инвестиционных затрат определяется как продолжительность периода, в течение которого сумма экономии, дисконтированная на момент завершения инвестиций будет равна сумме инвестиций.
Срок окупаемости инвестиционных затрат — « n » рассчитывается по формуле:
С учетом формулы ( 15 ) расчетная формула для определения срока окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию примет следующий вид:
где: n — срок окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию.
8.4. Пример расчет экономической эффективности теплоизоляции фасадов и установки оконных блоков.
Для снижения тепловых потерь через фасады здания реконструкцией предусматривается комплексная теплоизоляция зданий, которая обеспечивает увеличение приведенного сопротивления теплопередаче наружных стен на 105 % , окон и балконных дверей на 50 %, а также снижение нормативной их воздухопроницаемости на 40 %.
В расчете приняты следующие значения минимальных приведенных сопротивлений теплопередаче — R соответственно до изменений № 3 СНиП 11-3-79 «Строительная теплотехника», принятых и введенных в действие Минстроем РФ постановлением № 16-81 от 11.08.95, и из условий энергосбережения по 2-му этапу (пункт 2.4 .)
Минимальные значения приведенного сопротивления теплопередаче ограждений для района, где ГСОП=4600 гр./сут.
Источник: files.stroyinf.ru
Расчет эффективности инвестиционного проекта
Под проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных задач в течение заданного периода времени и при установленном бюджете. Проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций, называется инвестиционным проектом.
По виду осваиваемых инвестиций различают фондообразующие, инновационные, научно-исследовательские проекты. Наиболее длительными по периоду осуществления являются строительные инвестиционные проекты.
Эффективность инвестиционного проекта — категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников за весь период жизненного цикла — от пред проектные проработки до его завершения.
Общая схема оценки эффективности инвестиционного проекта может быть представлена в следующем виде.
На первом этапе производится оценка общественной эффективности проекта в целом. Общественная эффективность должна определяться лишь для тех проектов, в которых задействованы государственные интересы, причем под государством здесь понимаются как федеральные, так и региональные органы власти. При неудовлетворительной общественной эффективности такие проекты нс рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их общественная эффективность оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.
Если источники и условия финансирования проекта уже известны, то оценку коммерческой эффективности проекта можно не производить и приступить непосредственно к определению эффективности участия в проекте, т.е. определению эффективности для участников проекта (или, другими словами, к определению финансовой эффективности).
Цель этого этана — экономическая оценка проектных решений и подготовка материалов для поиска и привлечения инвесторов.
Второй этан оценки эффективности (эффективность участия в проекте) осуществляется после выработки схемы финансирования проекта. На этом этане уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из участников, в том числе и государства, с точки зрения сопоставления расходов и доходов бюджетов всех уровней (бюджетная эффективность).
Эффективность инвестиционного проекта оценивается при разработке инвестиционного предложения, декларации о намерениях, обосновании инвестиций, ТЭО проекта и осуществлении проекта (экономический мониторинг). Принципы оценки эффективности проекта одинаковы на всех стадиях. Однако оценка может существенно различаться по видам рассматриваемой эффективности, а также по набору исходных данных и степени подробности их описания.
Для относительно небольших инвестиционных проектов эффективность оценивается в течение расчетного периода, который должен охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта вплоть до его прекращения (исчерпания сырьевых запасов, прекращения производства в связи с изменением требований к производимой продукции, потребности рынка в производимой продукции и т.д.). Для крупных инвестиционных проектов с длительными сроками службы таких объектов период рассмотрения может быть ограничен 10—50 годами, при этом общественная эффективность проекта в большинстве случаев ориентируется на более длительный период рассмотрения (50 лет), а эффективность участия в проекте — на менее длительный период времени (30—50 лет).
Проект, как и любая финансовая операция, т.е. операция, связанная с получением доходов и (или) осуществлением расходов, порождает денежные потоки. Денежный поток обычно состоит из потоков от отдельных видов деятельности. Различают три вида деятельности: инвестиционную, операционную (производственную) и финансовую.
В рамках каждого вида деятельности исследуется приток и отток денежных средств. Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком денежных средств по каждому виду деятельности в анализируемый период осуществления проекта. Сальдо реальных денег представляет собой разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности.
Поток реальных денег от инвестиционной деятельности обусловливается покупкой или получением в аренду земель, возведением зданий и сооружений, приобретением машин и механизмов, изменением оборотного капитала, ликвидацией основных фондов и т.д.
Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на £-м шаге ПД>’ равен:
(5.3)
где ПА” — поступления от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на £-м временном шаге 1-й инвестиционной деятельности; 3
траты на приобретение активов или увеличение оборотного капитала на £-м шаге *-й инвестиционной деятельности; ЛГ„ — число видов инвестиционной деятельности.
Операционная (производственная) деятельность обеспечивает доходы от реализации продукции и оказания услуг, прочие доходы, текущие издержки, амортизацию зданий и оборудования, налоги и т.д.
Поток реальных денег от операционной деятельности на £-м шаге ПД° определяется, но формуле
(5.4)
где ЛГ0, N0— число показателей, определяющих соответственно приток и отток реальных денег от операционной деятельности; ПР? — поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также внереализационные доходы на £-м шаге; 3£ — затраты на производственную деятельность на 2-м шаге.
Приток реальных денег от финансовой деятельности осуществляется за счет собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток — за счет погашения задолженности по кредитам и выплаты дивидендов.
На і-м шаге поток денежных средств от финансовой деятельности ПД^ равен:
(5.5)
где ЛГф, ЛГф — число видов финансовой деятельности, определяющих соответственно приток и отток денежных средств; ПФ^— приток денег ОТ 1-Й финансовой деятельности на £-м шаге; 3$ — отток реальных денег от *-й финансовой деятельности на £-м шаге.
Сальдо накопления реальных денег СНТ за период Т равно:
где ТС, — текущее сальдо денежных средств на £-м шаге — составит
При ТС, > 0 имеются свободные денежные средства на £-м шаге. Необходимым условием реализации инвестиционного проекта является положительное текущее сальдо и сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.
Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных или дефли- рованных ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются на каждом шаге их притоки и оттоки.
Система показателей оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях рынка включает две группы показателей: дисконтированные (чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности) и простые (рентабельность активов и срок окупаемости инвестиций). При этом приоритетными считают дисконтированные показатели, поскольку расчетный срок их исчисления охватывает весь жизненный цикл инвестиционных проектов и учитывается фактор времени.
Вкладывая средства в проект, инвестор рассчитывает на получение будущих выгод, которые, как ожидается, принесет реализация проекта, т.е. на капитализацию дохода (рис. 5.1).
Рис. 5.1. Процесс капитализации дохода
На рис. 5.1 PV (от англ, present value) — текущая стоимость денежных потоков, FV (от англ, future value) — будущая стоимость денежных потоков. При этом FV рассчитывается как денежный поток будущих периодов с использованием сложного процента:
где г — норма дисконта (процентная ставка за год); t — срок инвестирования.
Дисконтирование представляет собой приведение к определенному (текущему, начальному) времени будущих поступлений от инвестиций (прибыли) и капитальных вложений, распределенных во времени (рис. 5.2).
При оценке эффективности инвестиционных проектов используется система показателей, основными из которых являются: интегральный эффект (чистый дисконтированный доход); чистый доход; внутренняя норма доходности; потребность в дополнительном финансировании; индекс доходности затрат и инвестиций, срок окупаемости.
Интегральный эффект NPV (от англ, net present value) представляет собой сумму дисконтированных за расчетный период разностей притоков
(результатов) и оттоков (затрат и инвестиционных вложений) наличностей, приведенных к одному, обычно начальному, году:
где Р, — результат в £-й год; 3, — ежегодные затраты в £-й год; И, — инвестиции вГ-й год; Кг — коэффициент дисконтирования; Гр расчетный период.
Рис. 5.2. Процесс дисконтирования, где РУ = РУ (1 + г) (
Величина коэффициента дисконтирования /?, при постоянной норме дисконта г определяется выражением:
При меняющейся во времени норме дисконта
где гк — норма дисконта в к-й год.
Интегральный эффект имеет также другие названия: чистый дисконтированный доход (ЧДД), чистая приведенная (или чистая современная) стоимость (МРУ), чистый произведенный эффект.
На предприятиях капитального строительства в качестве экономического результата Р, понимается выручка от реализации строительной или другой продукции, а также от оказания различного вида услуг.
При определении показателей эффективности инвестиций учитывают текущие затраты (без амортизации), налоги и другие не инвестиционные расходы.
В отдельных случаях, когда разница во времени инвестиционных вложений, затрат и результатов незначительна, в качестве показателя эффективности может использоваться понятие чистого дохода.
при меняющейся во времени норме дисконта:
Чистый доход NV (от англ., net value) представляет собой сумму притоков и оттоков наличностей за расчетный период:
Другим показателем эффективности инвестиций может служить индекс доходности (рентабельности) инвестиций PI (от англ., profitability index), определяемый как отношение суммы дисконтированной разности результата и затрат к величине дисконтированных капитальных вложений КВ;. Если капитальные вложения осуществляются за многолетний период, то они также должны браться в виде дисконтированной суммы. В общем случае индекс доходности инвестиционных вложений определяется зависимостью:
Индекс доходности инвестиционных вложений тесно связан с интегральным эффектом. Если ЫРУ> 0, то индекс доходности Р1 > 1, и наоборот. При Р1 > 1 инвестиционный проект считается экономически эффективным; в противном случае (Р1 < 1) проект неэффективен.
Внутренняя норма доходности инвестиций 1ЯЯ представляет собой ту норму дисконта, при которой суммарная величина дисконтированной разности результата и затрат равна сумме дисконтированных капитальных вложений за тот же период. Внутреннюю норму доходности инвестиций находят путем решения уравнения:
(5.14)
Показатель внутренней нормы доходности имеет также другие названия: внутренняя норма прибыли, внутренняя норма возврата инвестиций. Получаемую расчетную величину IRR сравнивают с требуемой инвестором. Вопрос о принятии инвестиционного проекта может рассматриваться, если значение IRR не меньше требуемой инвестором величины.
Срок окупаемости инвестиций — временной период от начала реализации проекта (РР, от англ, pay-back period), за который капитальные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат. Различают дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости инвестиций. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций является искомой величиной, обеспечивающей равенство в формуле
где Т0 — срок окупаемости инвестиций.
Недисконтированный срок окупаемости инвестиций является искомой величиной, обеспечивающей равенство в формуле
(5.16)
Особенности оценки общественной эффективности инвестиционного проекта. Показатели общественной (народнохозяйственной) эффективности доказывают эффективность проекта с точки зрения всего народного хозяйства вне условий финансирования и налогового окружения. Оценка эффективности инвестиционного проекта производится сопоставлением развития народного хозяйства «с проектом» и «без проекта».
При расчете показателей в денежных потоках отражается:
- • стоимостная оценка последствий осуществления данного проекта в других отраслях хозяйственного комплекса — в социальной и экономической сферах;
- • в составе оборотного капитала учитываются материальные запасы, незавершенная строительная продукция и резервы денежных средств;
- • из притоков и оттоков денег по операционной (производственной) и финансовой деятельности исключаются их составляющие, связанные с получением кредитов, выплатой процентов по ним и их погашением, предоставленными субсидиями, дотациями, налоговыми и другими трансфертными платежами, при которых финансовые ресурсы передаются от одного участника проекта к другому;
- • производимая продукция (работы, услуги) и затрачиваемые ресурсы оцениваются в зависимости от их роли во внешнеторговом обороте страны, затраты труда оцениваются величиной заработной платы персонала, используемые природные ресурсы оцениваются в соответствии со ставками платежей.
В качестве выходной формы расчетов рекомендуется таблица денежных потоков и обобщающих показателей эффективности (Р1,у А ! РУЭ, //?/. Т0 и др.), вычисленных на основании формул (5.8—5.16).
Оценку общественной эффективности инвестиционных проектов целесообразно проводить с использованием всей совокупности показателей. Однако в этом случае могут появиться противоположные результаты. Предпочтение среди всей совокупности показателей эффективности следует отдавать интегральному эффекту инвестиций, так как взаимосвязь между показателями при положительном значении интегрального эффекта обеспечивает индекс доходности инвестиций Р1> 1 и внутреннюю норму доходности вложений, равную или выше внутренней нормы доходности, требуемой инвестором.
Источник: studme.org
§ 6.4. Экономическая оценка проектных решений
Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций. Проект представляет собой комплекс архитектурно-планировочных, строительно-конструктивных, технологических и организационно-экономических решений.
Поэтому для его оценки используется обширный круг показателей, которые могут быть классифицированы по нескольким признакам: • по используемым измерителям — стоимостные, натуральные, относительные; • по стадиям инвестиционного цикла — строительные и эксплуатационные; • по степени значимости основные и дополнительные; • по степени интегрированности — общие и частные. Система показателей проектов представлена на рис.
6.2. В группу стоимостных показателей включаются затраты на строительство и эксплуатацию объекта; стоимостная оценка территорий, отводимых под строительство; различные результаты: вы ручка, прибыль и др.
В число натуральных показателей проектов рекомендуется включать расход основных материалов на строительство и их массу; расход сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива и электроэнергии на производство продукции; трудозатраты на возведение зданий и на изготовление строительных конструкций и материалов; производительность труда при производстве продукции на построенных предприятиях; продолжительность строительства и др. Относительные показатели выражаются в виде различных коэффициентов и процентных соотношений.
Строительные и эксплуатационные показатели характеризуют потребительские качества, экономичность и технологичность осуществления проекта соответственно на стадиях строительства и эксплуатации объектов. Основные показатели являются решающими при выборе проекта, поскольку используются при расчете обобщающих показателей эффективности инвестиций. Это сметная стоимость строительства (капитальные вложения), эксплуатационные расходы (себестоимость продукции и услуг), продолжительность строительства, срок службы зданий и сооружений. Дополнительные показатели — расход материалов, трудоемкость, масса зданий или конструкций и др.
используются для анализа качества и экономичности проектных решений. Важнейшим принципом технико-экономической оценки проектов является комплексный подход. Он предполагает оценку проекта в целом, а также отдельных его разделов для выявления всех факторов, определяющих уровень эффективности проектных решений.
Рис. 6.2. Система технико-экономических показателей проектов
Общие показатели характеризуют проект в целом; частные показатели определяются применительно к отдельным частям проекта: генеральному плану, объемно-планировочным и конструктивным решениям, проекту организации строительства (табл. 6.2).
Технико-экономические показатели приводятся на проект в целом, предприятие, здание, сооружение, конструкцию, а также в расчете на общую (сопоставимую) единицу измерения: для производственных предприятий на единицу мощности; для общественных зданий на единицу вместимости или пропускной способности; для жилых домов на 1 м2 общей площади квартир и на одну квартиру. Кроме того, показатели приводятся на 1 м2 общей площади и на 1 м3 строительного объема зданий и сооружений. Состав показателей зависит от назначения объекта. Обоснование экономической целесообразности осуществления проекта производится в соответствии с Методическими рекомендациями [3] путем расчета показателей общественной и коммерческой эффективности: чистого дохода (ЧД) или чистого дисконтированного дохода (ЧДД); внутренней нормы доходности (ВНД); индексов доходности затрат и инвестиций (ИД) или дисконтированных затрат и инвестиций (ИДД); срока окупаемости (простого и с учетом дисконтирования). Таблица 6.2
Технико-экономические показатели проектных решений
Рис. 6.3. Общая схема оценки эффективности инвестиционного проекта
Оценку рекомендуется производить в два этапа. На первом этапе определяется эффективность проекта в целом. Для общественно значимых проектов: крупномасштабных, народнохозяйственных и глобальных — оценивается в первую очередь их общественная эффективность.
При неудовлетворительных результатах общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если общественная эффективность проекта достаточна, производится расчет его коммерческой эффективности.
При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого проекта рассматриваются различные формы государственной поддержки проекта с тем, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность до приемлемого уровня. Если источники и условия финансирования таких проектов уже известны, их коммерческую эффективность можно не определять.
Для локальных проектов оценивается только коммерческая эффективность. Второй этап оценки осуществляется после определения организационно-экономического механизма реализации проекта и установления схемы его финансирования.
Если проект финансово реализуем, уточняется состав его участников и определяется эффективность участия в проекте каждого из них: отдельных предприятий и акционеров, региональная, отраслевая и бюджетная эффективность. Принципы оценки эффективности проектов одинаковы для различных этапов проектной подготовки строительства, но методы расчета эффективности меняются в зависимости от полноты и степени проработанности исходных данных.
На стадии разработки инвестиционного предложения можно ограничиться оценкой эффективности проекта в целом на основе общих соображений и предварительных расчетов. На этапе обоснования инвестиций следует определять все виды эффективности в соответствии с ориентировочной схемой финансирования и показателями проекта, определенными на основе базы данных по аналогам. На стадии разработки ТЭО (проекта) должны использоваться реальные исходные данные, в том числе по схеме финансирования. В процессе экономического мониторинга проекта рекомендуется оценивать и анализировать показатели эффективности участия предприятий в проекте.
Источник: uchebnik-ekonomika.com
Расчет экономической эффективности строительного проекта
5. Выбор варианта строительства и определение годовых объемов работ.
Список используемой литературы.
Целью данной курсовой работы является определение эффективности строительства четырех заводов по двум вариантам капитальных вложений. Для расчеты эффективности капитальных вложений нам даны исходные данные и методические указания к выполнению курсовой работы. Курсовая работа предусматривает приведение ряда расчетов, связанных с современными методами расчета эффективности капитальных вложений, оценки проектов, определения результатов изменения сроков строительства.
Капитальное строительство и строительная отрасль в РФ
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России.
Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.
В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.
При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.
Строительный комплекс РФ сегодня – это достаточно раздробленное, не управляемое из единого или нескольких центров множество самостоятельно хозяйствующих субъектов, обладающих своими специфическими особенностями и не связанных с системными целями. В рамках недостаточно развитого строительного рынка, при отсутствии нормальной конкуренции, когда подавляющая часть строительных подрядов получается, минуя тендеры (торги), не происходит никакого естественного (при совершенной конкуренции) выравнивания условий функционирования и общественных требований к подрядчикам. Это определяет существенные как региональные, так и внутрирегиональные различия в уровнях цен, обязательствах сторон и других факторов.
Функционирование и все преобразования строительного комплекса объективно происходят в реальных временных интервалах. Можно выделить следующие шесть качественно разных состояний [25]:
1 состояние — доперестроечное (до 1988-1990г.г.);
2 состояние — переходное, неустойчивое (1990-1994г.г.);
3 состояние — нецивилизованно-рыночное (1994-2005 г.г.);
4 состояние — рыночное (2005-2009 г.г.);
5 состояние — цивилизованно-рыночное (возможно в будущем);
6 состояние — посткатастрофическое (возможно при неблагоприятном развитии событий).
Невероятно трудные преобразования в строительном комплексе были осложнены общим кризисным состоянием отечественной экономики, спадом инвестиционной деятельности, высокими темпами инфляции, кризисом неплатежей и т.д. Сокращение более чем в 3 раза спроса на строительную продукцию, инфляция, съедающая оборотные средства и многое другое предопределили состояние производственного аппарата отрасли, уровень занятости и направленность действий хозяйствующих субъектов в этой сфере.
Состояние строительного комплекса до 2005 года — третья позиция — характеризовалось, с одной стороны, началом преобладания негосударственных форм собственности в строительном комплексе, а с другой — отсутствием действительной конкуренции на строительном рынке, а главное — наличием возможности для подрядчиков получать незаработанную прибыль путем обсчета и обмана заказчиков. Функционирование системы было неэффективно и не отвечало общественным требованиям.
Нынешнее состояние – четвертая позиция – характеризуется преобладанием негосударственных форм собственности в строительном комплексе и развитием конкуренции на строительном рынке. Появившаяся возможность выбора подрядчиков позволяет заказчику предъявлять высокие требования к качеству строительных работ.
Основной момент в современных подходах оценки сделан на качественные параметры, описывающие такие характеристики, как надежность выполнения договорных обязательств, характер и степень конкурентоспособности цен, складывающиеся на рынке стандарты продолжительности сооружения разнородных объектов, цивилизованные уровни рентабельности, характеристики истинного состояния производственного аппарата и другие подобные рыночные параметры.
По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится примерно десятая часть экономики страны. В строительной отрасли действуют около 70 тысяч строительно-монтажных организаций. Перестроечные процессы в экономике страны и разгосударствление крупных государственных и монтажных трестов привели к резкому увеличению числа малых строительных и монтажных организаций различных форм собственности. Одновременно с образованием малых строительных организаций произошло сокращение численности работающих в этих организациях. Следует отметить резко усиливающийся в последние 2-3 года отток рабочих, главным образом квалифицированных, из строительных государственных организаций в более мелкие структуры, кооперативные формирования и в сферу индивидуальной трудовой деятельности.
Проведенное Госкомстатом России обследование деловой активности строительных организаций показало, что, по мнению опрошенных руководителей 2,5 тысяч строительных организаций, индекс предпринимательской уверенности в строительстве увеличился, хотя его уровень остался весьма низким.
Незначительный рост индекса произошел в основном за счет стабилизации спроса и более оптимистичных прогнозов относительно численности занятых, но вместе с тем конъюнктура заказов находится на уровне гораздо ниже нормального. Средний уровень использования производственных мощностей составил 45% [20].
Фактический объем незавершенного строительства в 3 раза превышал необходимый уровень, вызывающийся необходимостью создания нормальных заделов в строительстве зданий и сооружений. Имеет место резкое старение парка строительной техники, когда своевременное ее списание является скорее исключением, а не правилом. Значительная часть активных основных фондов (более 40%) эксплуатировалась за пределами нормативных сроков службы. Проведенные по этому поводу исследования свидетельствуют, что лишь 11% используемых строительных машин и механизмов соответствуют мировому уровню, 50% — требуют модернизации и 39% подлежат немедленной замене.
В январе-апреле 2009г. по договорам строительного подряда выполненный объем работ составил 171,1 млрд. руб., или 106,8% к уровню января – апреля 2008 года, в апреле – соответственно 48,6 млрд. руб., или 106,4% [19]. Динамика подрядной деятельности приведена в таблице 1.
Источник: xreferat.com