Расчет экономической эффективности инвестиций в строительство
В 1994 г. были разработаны методические, рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов с учетом особенностей рыночной экономики. Методические рекомендации были утверждены Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России. В соответствии с Указом Президента РФ от 17.09.94 г. рекомендации должны использоваться для конкурсного отбора наиболее эффективных проектов, по которым возможно частичное финансирование из госбюджета.
(1)ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
Эффективность инвестиционного проекта определяется соотношением результата от вложений (Р) и инвестиционных затрат (3). Результат (Р) применительно к интересам инвестора может представлять прирост национального дохода, экономию общественного труда, снижение текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, рост дохода или прибыли предприятия, снижение энергоемкости и ресурсоемкости продукции, уменьшение уровня загрязнения окружающей природной среды и другие показатели. Затраты (3) включают в себя размеры инвестиций, необходимых для
Расчет экономической эффективности скидки
— осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей;
— разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта;
— на проектно-изыскательские работы, включая авторский надзор;
— на производство строительно-монтажных работ;
— на приобретение и монтаж оборудования, мебели и инвентаря;
— на аренду или приобретение в собственность земли, необходимой для размещения строящегося объекта и его дальнейшей эксплуатации;
— на компенсацию потерь сельскохозяйственных предприятий при временном отчуждении угодий для обустройства строительных карьеров, временных поселков;
— на подготовку или переподготовку кадров для последующего обслуживания сданного в постоянную эксплуатацию объекта;
— на прирост оборотного капитала, а также на другие многочисленные расходы.
Стоимостные показатели экономической эффективности инвестиций являются в настоящее время главнейшими показателями обоснования программ и проектов. Стоимостные показатели экономической эффективности выступают в виде комплексного показателя, учитывающего в денежной форме затраты прошлого и настоящего труда.
(2) Классификация показателей экономической эффективности
Показатели экономической эффективности инвестиций могут различаться по следующим признакам:
1) уровень инвесторских целей (показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности)
2) цель использования показателей (показатели общей (абсолютной) и сравнительной (относительной) эффективности)
Показатели народнохозяйственной эффективности учитывают результаты и затраты, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционных проектов.
Так, при определении народнохозяйственной эффективности сооружения транспортных магистралей должен учитываться помимо отраслевого (транспортного) эффекта также внеотраслевой (внетранспортный) эффект, связанный с освоением природных ресурсов, ускорением развития производства, улучшением социальной сферы в районе тяготения дороги, а также с влиянием на природную среду.
3 5 Оценка экономической эффективности проектов
Показатели бюджетной эффективности отражают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для федерального, регионального или местного бюджета. Показатели бюджетной эффективности определяются с учетом превышения доходов соответствующего бюджета над расходами.
Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия реализации инвестиционных проектов для их непосредственных участников. Коммерческая эффективность может рассчитываться как для проекта в целом, так и для отдельных участников. Для капитального строительства показатели коммерческой эффективности могут рассчитываться для подотраслей в целом и для отдельных предприятий и организаций.
Показатели общей эффективности позволяют оценить экономическую целесообразность инвестиционных вложений, показатели сравнительной эффективности помогают произвести сравнения различных вариантов инвестиционных проектов и выбрать наиболее экономически рациональный.
Различают простые и усложненные методы оценки эффективности инвестиций.
(3) Показатели эффективности инвестиций по простому методу оценки:
1) Коэффициент общей экономической эффективности инвестиций (капитальных вложений) Э = П / К, где
(П) — результат от вложений (прибыль)
(К)- инвестиционные затраты (капитальные вложения)
Инвестиции считаются эффективными, если показатель общей экономической эффективности больше или равен нормативному. Ен = 0,15 для строительства
2) срок окупаемости инвестиций Т = К / П, измеряется в годах с начала финансирования проекта до дня, когда разность между накопляемой чистой прибылью и объемом инвесторских затрат приобретает положительное значение
3) показатель сравнительной экономической эффективности основан на минимизации приведенных затрат . Зi = Сi + Ен х Кi, где
Зi – приведенные затраты по каждому варианту,
Сi- себестоимость продукции (текущие затраты) по каждому варианту,
Ен- коэффициент сравнительной экономической эффективности,
Кi – капитальные вложения по каждому варианту
Лучший вариант – с минимальными приведенными затратами.
Отличительной чертой рыночного инвестиционного проекта является разрыв во времени (>1 года) между вложением денег и получением дохода. Для учета фактора времени в инвестиционном процессе разработаны
(4)усложненные методы оценки инвестицийСтепанов 109-116
Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости, т.е. доходы д.б. продисконтированы.
Дисконтирование – форма сложного %-та. Дает возможность определить текущую стоимость денежной суммы, если известна её величина в будущем при данном периоде накопления и %-ой ставке
PV = S / (1+ i) n , где
PV — текущая стоимость денежной суммы
S – будущая стоимость денежной суммы
i – величина %-ой ставки (в долях единицы)
п- период накопления (в годах)
Пример. Какую сумму нужно внести на депозит по 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1млн500тыс.руб.?
PV = 1500 / ( 1 + 0,1) 5 = 931,38 тыс.руб
Показатели усложненных методов оценки инвестиций
1) показатель — срок окупаемости проекта определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат
Т = Тпi + Кi / Пi
Тпi — число лет, предшествующих году окупаемости
Кi- невозмещенная стоимость на начало года окупаемости
Пi- приток наличности в течение года окупаемости
Пример. Инвестиционный проект требует вложения 1млн.руб. Прогнозируемый поток доходов составит
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
Ставка дисконта 15%. Рассчитать период окупаемости.
Решение. Расчет простым методом свидетельствует, что период окупаемости 2,5 года, но он не учитывает требуемую норму дохода на инвестиции в конкретной сфере
1)Рассчитываем дисконтированный денежный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
2) Рассчитываем накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и потока доходов по проекту. Считаем до получения первой + величины
3) определяем окупаемость по формуле
| период | 0 | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Денежный поток | -1000 | 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
| Дисконтир денежный поток | -1000 | 173.9 | 378.1 | 394.5 | 457.4 | 447.5 |
| Ставка дисконта | 15% | |||||
| Накопленный дисконтир денежный поток | -1000 | -826.1 | -448.0 | -53.5 | 403.9 |
Период окупаемости Т = 3 + 54/457 = 3.1 года
Данный показатель определяет период, в течение которого инвестиции будут заморожены, т.к. реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по окончании периода окупаемости. Срок окупаемости по проекту д.б. меньше периода пользования заемными средствами. Данный показатель является приоритетным, если для инвестора главное – максимально быстрый возврат инвестиций.
2) показатель – чистая текущая стоимость дохода (интегральный эффект) рассчитывается так:
-Рассчитываем дисконтированный денежный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
— суммируем приведенные доходы по проекту
— сравниваем суммарные приведенные доходы по проекту с величиной затрат по проекту и рассчитываем ЧТСД = ПД – ПР, где
ПД – приведенные доходы,
ПР – приведенные расходы
Пример (продолжение)
| период | 0 | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Денежный поток | -1000 | 200 | 500 | 600 | 800 | 900 |
| Дисконтир денежный поток | -1000 | 173.9 | 378.1 | 394.5 | 457.4 | 447.5 |
| Суммарный приведенный поток доходов | 173.9+378.1+394.5+457.4+447.5=1851.4 |
ЧТСД = 1851,4 – 1000 = 851,4 т.руб
Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов проекта предпочтение отдается проекту с максимальной величиной ЧТСД.ЧТСД – абсолютный показатель(показывает насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта)
3) показатель – ставка доходности проекта (индекс рентабельности)- определяется как отношение Суммарного приведенного потока доходов по проекту к величине капитальных вложений
Пример (продолжение) СДП = 1851,4/851, 4 = 1,85 >1
При СДП >1 проект считается экономически эффективным. При принятии инвестиционного решения отдаем предпочтение показателю СДП если величина ЧТСД в рассматриваемых вариантах одинакова.
4) показатель — внутренняя ставка доходности проекта (норма рентабельности инвестиций) – представляет ту норму дисконта, при которой проекты останутся безубыточными. Расчет ВСДП основан на использовании метода интерполяции и таблиц дисконтирования
2.1 Организация (предприятие) как хозяйствующий субъект в рыночной экономике
ИсточникРасчет экономической эффективности при строительстве объектов
Нужен полный текст и статус документов ГОСТ, СНИП, СП?
Попробуйте профессиональную справочную систему
«Техэксперт: Базовые нормативные документы» бесплатно
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ
РАЗРАБОТАНЫ АО «Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии — ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России.
Авторский коллектив: к.х.н. Л.С.Баринова, к.э.н. Л.Н.Авдеева, д.э.н. В.П.Стороженко, инж. С.Г.Авдеев.
Настоящие Рекомендации входят в пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России и содержащий следующие документы:
— Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем;
— Методические рекомендации по реконструкции и модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий;
— Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат;
— Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности;
— Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов;
— Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий.
— Изменение N 3 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (в части капитального ремонта и реконструкции жилых зданий);
1. Введение
Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.
Жилищный фонд Российской Федерации в 1997 г. составлял около 2,7 млрд. м общей площади. Его техническое состояние характеризуется увеличением доли жилья с износом более 40%, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья. Значительную долю этого фонда, порядка 25 млн. м, составляют пятиэтажные дома постройки конца 50-х — начала 60-х годов. За 40 лет их эксплуатации наступил не только их моральный, но и физический износ.
Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.
Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.
Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард, должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.
2. Назначение и область применения методических рекомендаций
2.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности реконструкции жилых зданий с целью проведения экономического анализа при определении путей решения жилищной проблемы.
2.2. Рекомендации предназначены для:
— органов управления федерального, регионального и местного уровня;
— разработчиков инвестиционных проектов;
— проектных, конструкторских и научно-исследовательских организаций, предприятий и объединений и других участников разработки и реализации инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, а также лиц и предприятий, осуществляющих экспертизу таких проектов.
2.3. Рекомендации ориентированы на решение задач:
— оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством;
— оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;
— сравнения вариантов проекта.
2.4. В основу разработки Рекомендаций положены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» (утверждено Госстроем Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации и Госкомпромом России от 31 марта 1994 г. N 7-12/47), а также основные принципы и сложившиеся в мировой практике подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, адаптированных для современных условий функционирования экономики в России. Главными из них являются:
— определение эффекта посредством сопоставления предстоящих затрат и результатов на реализацию проекта;
— приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям соизмеримости по их экономической ценности.
Рекомендации ориентированы на использование вычислительных систем, реализующих изложенные в них методы.
3. Методологические основы оценки экономической эффективности
реконструкции жилых зданий
3.1. Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.
3.2. Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:
3.3. Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.
3.4. Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.
3.5. Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.
3.6. Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.
3.7. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).
4. Методы и последовательность оценки эффективности
реконструкции жилых домов
4.1. Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.
При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:
4.1.1. Выбираются объекты-эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.
4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.
4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.
4.2. Условный (оценочный) экономический эффект — определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 м общей площади квартир () для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.
Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции — или нового строительства жилого дома — , рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене м общей площади жилья *
* При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.
А. Расчет прибыли при реконструкции.
При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:
— рыночная цена 1 м общей площади квартир;
— прирост площади в результате реконструкции;
— капитальные вложения в реконструкцию.
При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:
— общая площадь квартир до реконструкции дома;
— затраты на переселение жильцов старого дома.
Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой*, а также решением социальных проблем.
* В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы — дополнительная оплата.
Расчет затрат на переселение производится по формуле:
— капитальные вложения в новое строительство;
— капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;
— коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;
Источник